Tribunal judiciaire de Bastia, Référés-JCP, 20 juillet 2026, n° 25/00518

Exposé du litige

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI


DÉBATS :

Audience publique du : 11 Mai 2026 mise en délibéré au 20 Juillet 2026.

Motifs

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.










Madame [P] [C] a donné à bail à Madame [R] [E] un logement sis [Adresse 5], selon contrat de location meublée du 15 mai 2025, moyennant un loyer mensuel de 719,00 € charges comprises. 

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de la somme de 1.636,12 €, délivré à la locataire selon acte de Commissaire de justice du 29 juillet 2025, Madame [P] [C] l’a fait assigner en référé le 5 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins de:

« Juger qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision à intervenir, la requérante sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [E] au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, La condamner à lui payer la somme de 2.806,00 € au titre des loyers impayés au 2 octobre 2025La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 622,00 € ce jusqu’à parfaite libération des lieux,La condamner à régler la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ».
L’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2026, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et retenue à l’audience du 11 mai 2026. 

Madame [P] [C], représentée par un avocat, a indiqué oralement se rapporter au dossier déposé à l’audience, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien. Elle a maintenu ses demandes initiales formulées aux termes du dispositif de l’assignation délivrée à la locataire. 

Madame [R] [E], représentée par un avocat, a indiqué oralement se référer aux conclusions écrites déposées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé à la juridiction, aux visas de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1343-5 du code civil et des articles 56, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal
Dire que l’acquisition de la clause résolutoire est suspendue et ne sera réputée acquise qu’en cas de non-respect des délais de paiement fixés par la présente ordonnanceAccorder à Madame [R] [E] un délai de 24 mois pour apurer la dette locative qui sera, le cas échéant, retenue par le juge, en sus du paiement intégral et régulier du loyer courant et des chargesDire que le bail se poursuivra pendant toute la durée des délais accordés, sous réserve du parfait respect des échéances fixées, et qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouéEn conséquence, débouter Madame [P] [C] de sa demande d’expulsion immédiate de Madame [R] [E] et de tous occupants de son chef
Subsidiairement, dans l’hypothèse où la clause résolutoire serait considérée comme acquise,
Accorder à Madame [R] [E] les délais les plus larges possibles pour quitter les lieux compte tenu de sa situation de grande précarité et fixer la date d’effet de toute mesure d’expulsion à l’issue de ces délaisDire que l’indemnité d’occupation devra, en tout état de cause, être appréciée avec modération, et ne pourra excéder un montant raisonnable inférieur au loyer contractuel (par exemple 70% de celui-ci)
Sur la dette locative et les charges :

Dire que le montant de la dette locative doit être strictement limité aux sommes dument justifiées, en excluant tout double compte entre loyers, charges et dépôt de garantie, ainsi que toute somme non précisément justifiée au titre de la surconsommation d’eauFixer, le cas échéant, la dette locative à un montant à dire d’expert ou à dire de juge, sur la base d’un relevé complet et contradictoire, et subordonner son paiement aux délais accordés
En tout état de cause,

Condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêtsDébouter Madame [P] [C] de sa demande de condamnation de Madame [P] [C] au titre des frais irrépétiblesJuger que les frais et les dépens resteront à la charge de la demanderesse.

Madame [R] [E] a fait état d’une situation de grande précarité avant la signature du bail locatif, indiqué avoir bénéficié d’un retour à meilleure fortune en février 2025 par l’obtention d’un emploi mais avoir souffert de problèmes médicaux dès le mois de mai 2025 obérant sa situation personnelle et financière. Elle a ajouté avoir entrepris des démarches en vue de la reconnaissance d’une maladie professionnelle. Elle a précisé que son avis d’impôt sur le revenu 2024 fait apparaître un revenu fiscal de référence de 3.709 € et une absence d’impôt sur le revenu. Elle a mentionné avoir la charge d’un enfant de 15 ans.

Elle a fait valoir que sa situation de grande précarité justifie que soit refusé de constater l’acquisition définitive de la clause résolutoire et qu’il lui soit accordé de larges délais de paiement.

S’agissant du montant de la créance réclamée, elle a dénoncé l’imprécision du décompte de la bailleresse : elle a en effet souligné l’existence d’incohérences dans les écritures et pièces de la requérante en indiquant que la somme de 2.806 € figure dans le dispositif de l’assignation et que cette somme ne correspond ni au montant initial commandé (1636,12 €) ni au relevé détaillé de 3.496 € ni à la somme de 5.142,02 € également alléguée dans les écritures, de sorte que le montant réclamé est contestable et insuffisamment justifié. Elle a également fait valoir que le dépôt de garantie qui n’a pas été versé et qui a été réclamé dans le commandement de payer ne peut se cumuler avec les loyers impayés sans que ne soit clairement distinguée la nature des sommes, ni justifiée la prise en compte des charges ou éventuels frais liés à la surconsommation d’eau, lesquels relèvent de la régularisation annuelle et doivent être précisément justifiés par la bailleresse.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des débats, du décompte établi au 2 octobre 2025 et du commandement de payer du 29 juillet 2025, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers incombant à la locataire n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 29 juillet 2025. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil. 

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, six semaines après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 3 septembre 2025.

Sur les demandes d’expulsion, du paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation


L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. 

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Madame [R] [E] sollicite des délais les plus larges possibles pour quitter les lieux compte tenu de sa situation de grande précarité.

Madame [P] [C] n’a pas formulé d’observations sur cette demande.

En application de l’article L412-2 du même code, « Lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois ».

En l’espèce, il ressort notamment de l’enquête sociale transmise à la juridiction dans le cadre de la prévention des expulsions locatives que Madame [R] [E] rencontre d’importants problèmes de santé depuis février 2025, ce qui a entraîné une perte de revenus notable, et qu’elle accueille son enfant âgé de 15 ans très régulièrement. 

Ces éléments justifient que le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit prorogé d’un mois.

S’agissant de la dette locative, il apparaît qu’aux termes des demandes formulées dans le dispositif de l’assignation, Madame [P] [C] sollicite la condamnation de Madame [R] [E] à lui payer la somme de 2.806,00 € au titre des loyers impayés au 2 octobre 2025.

Il sera constaté qu’aucune demande n’est formulée par Madame [P] [C] s’agissant du dépôt de garantie, de la surconsommation d’eau et des charges.

Madame [P] [C] produit en pièce 3 un état de la situation locative de Madame [R] [E] au 2 octobre 2025 en indiquant des impayés de loyers pour les mois de juillet (à hauteur de 649 €), août (719€), septembre (719€) et octobre (719€) 2025 pour un total de 2.806,00 €, somme réclamée aux termes des écritures déposées lors de l’audience du 11 mai 2026.

Madame [R] [E] argue avoir procédé à des versements à hauteur de 389 € entre juillet et août 2025. 

Elle produit ainsi une quittance de loyer du mois de juin 2025 signée par la bailleresse le 23 juillet 2025 faisant état d’un versement en espèces de la somme de 220 € (pièce 7) au titre du loyer du mois de juin, outre un virement de 400 € en date du 16 juin 2025, soit un paiement partiel du loyer du mois de juin 2025, soit 620 € réglés sur les 719 € dus et un reliquat restant impayé d’un montant de 99 € ainsi que mentionné aux termes du commandement de payer.

La locataire verse également aux débats la preuve d’un ordre de virement d’un montant de 169€ au bénéfice de Madame [P] [C] en date du 1er août 2025 (pièce 8).

Selon l’article 1342-10 du code civil « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En application de ces dispositions, l’imputation se fait d’abord sur la dette échue la plus ancienne soit le reliquat de loyer du mois de juin 2025 d’un montant de 99 € visé dans le commandement de payer et le restant, soit 70 € (169 – 99) sur la dette au titre du loyer du mois de juillet 2025. 

Il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de 2.736,00 € (2806-70 €) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 octobre 2025 et il y a lieu de condamner Madame [R] [E] à payer cette somme à Madame [P] [C].

Le maintien dans les lieux de Madame [R] [E], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Madame [R] [E] soit tenue au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme mensuelle de 622,00 € à partir du 3 septembre 2025, date de la résiliation du bail. 


Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de ces dispositions légales, le locataire peut prétendre au bénéfice de délais de paiement sous réserve de réunir deux conditions impératives et cumulatives : avoir repris le paiement des loyers courants à la date de l’audience et justifier être en situation de régler sa dette locative.

Force est de constater qu’en l’espèce Madame [R] [E] ne justifie aucunement de la reprise du versement intégral du loyer courant et n’apporte pas d’éléments probants concernant sa capacité à régler sa dette locative. 

Au regard de ces constats, Madame [R] [E] sera déboutée de sa demande de délais de paiement. 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil énonce que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de ces dispositions que celui qui réclame l’indemnisation d’un préjudice doit rapporter la preuve d’une faute, celle d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Madame [R] [E] soutient que Madame [P] [C] exerce une pression constante sur elle, indépendamment de toute procédure légale, à l’origine d’un préjudice moral. 

Elle fait ainsi valoir que la bailleresse, qui connaît de surcroît son état de santé précaire, lui a adressé un congé pour reprise au 15 mai 2026, le 8 février 2026 en soulignant que « compte tenu des impayés locatifs persistants ainsi que de la procédure judiciaire actuellement en cours, la date de libération du logement ne pourra faire l’objet d’aucune souplesse ni report » et que le 10 août, elle avait informé son assistante sociale de son besoin urgent de récupérer l’appartement pour reloger un proche. 

La mise en œuvre par un bailleur de procédures judiciaires légalement prévues pour recouvrer des loyers impayés ou reprendre le logement loué pour y habiter lui-même ou en faire bénéficier un proche ne saurait caractériser à elle-seule une faute de ce bailleur. 

En l’espèce, Madame [R] [E] dénonce une instrumentalisation de la procédure par Madame [P] [C] sans toutefois apporter d’éléments probants au soutien de ses allégations, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur demandes accessoires 

Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de condamner Madame [R] [E] à payer à Madame [P] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Madame [R] [E] les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Muriel VINCENSINI, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 1103, 1741 du code civil et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,

Dispositif

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à la date du 3 septembre 2025, 

DISONS que Madame [R] [E] est occupante sans droit ni titre depuis lors,

CONDAMNONS Madame [R] [E] à payer à Madame [P] [C], à titre provisionnel, la somme de 2.736,00 euros représentant le solde des loyers impayés et indemnités d’occupation au 2 octobre 2025, 

DISONS qu'à défaut pour Madame [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], dans un délai de trois mois (délai de deux mois prorogé d’un mois en application de l’articles L.412-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution ), de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L. 412-1 et L.412-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par la bailleresse,

CONDAMNONS Madame [R] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 622,00 euros,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTONS Madame [R] [E] de sa demande de délais de paiement, 

DEBOUTONS Madame [R] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [R] [E] à payer à Madame [P] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

DISONS que Madame [R] [E] sera tenue aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]





N° RG 25/00518 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DOHT


Minute n°






Mme [P] [J], [W] [C]

C/

Mme [R] [E]






















Copie exécutoire 
délivrée le :
à :






Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Juillet 2026




DEMANDEUR(S) :

Mme [P] [J], [W] [C], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]
représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

 

DÉFENDEUR(S) :

Mme [R] [E], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA substitué par Maître Vanina CERVONI, avocat au barreau de BASTIA 



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI, en présence de Julia TAURINES auditrice de justice
GREFFIER LORS DES DEBATS : Océane UTRERA
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI


DÉBATS :

Audience publique du : 11 Mai 2026 mise en délibéré au 20 Juillet 2026.



DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.










Madame [P] [C] a donné à bail à Madame [R] [E] un logement sis [Adresse 5], selon contrat de location meublée du 15 mai 2025, moyennant un loyer mensuel de 719,00 € charges comprises. 

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de la somme de 1.636,12 €, délivré à la locataire selon acte de Commissaire de justice du 29 juillet 2025, Madame [P] [C] l’a fait assigner en référé le 5 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins de:

« Juger qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision à intervenir, la requérante sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [E] au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, La condamner à lui payer la somme de 2.806,00 € au titre des loyers impayés au 2 octobre 2025La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 622,00 € ce jusqu’à parfaite libération des lieux,La condamner à régler la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ».
L’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2026, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et retenue à l’audience du 11 mai 2026. 

Madame [P] [C], représentée par un avocat, a indiqué oralement se rapporter au dossier déposé à l’audience, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien. Elle a maintenu ses demandes initiales formulées aux termes du dispositif de l’assignation délivrée à la locataire. 

Madame [R] [E], représentée par un avocat, a indiqué oralement se référer aux conclusions écrites déposées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé à la juridiction, aux visas de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1343-5 du code civil et des articles 56, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal
Dire que l’acquisition de la clause résolutoire est suspendue et ne sera réputée acquise qu’en cas de non-respect des délais de paiement fixés par la présente ordonnanceAccorder à Madame [R] [E] un délai de 24 mois pour apurer la dette locative qui sera, le cas échéant, retenue par le juge, en sus du paiement intégral et régulier du loyer courant et des chargesDire que le bail se poursuivra pendant toute la durée des délais accordés, sous réserve du parfait respect des échéances fixées, et qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouéEn conséquence, débouter Madame [P] [C] de sa demande d’expulsion immédiate de Madame [R] [E] et de tous occupants de son chef
Subsidiairement, dans l’hypothèse où la clause résolutoire serait considérée comme acquise,
Accorder à Madame [R] [E] les délais les plus larges possibles pour quitter les lieux compte tenu de sa situation de grande précarité et fixer la date d’effet de toute mesure d’expulsion à l’issue de ces délaisDire que l’indemnité d’occupation devra, en tout état de cause, être appréciée avec modération, et ne pourra excéder un montant raisonnable inférieur au loyer contractuel (par exemple 70% de celui-ci)
Sur la dette locative et les charges :

Dire que le montant de la dette locative doit être strictement limité aux sommes dument justifiées, en excluant tout double compte entre loyers, charges et dépôt de garantie, ainsi que toute somme non précisément justifiée au titre de la surconsommation d’eauFixer, le cas échéant, la dette locative à un montant à dire d’expert ou à dire de juge, sur la base d’un relevé complet et contradictoire, et subordonner son paiement aux délais accordés
En tout état de cause,

Condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêtsDébouter Madame [P] [C] de sa demande de condamnation de Madame [P] [C] au titre des frais irrépétiblesJuger que les frais et les dépens resteront à la charge de la demanderesse.

Madame [R] [E] a fait état d’une situation de grande précarité avant la signature du bail locatif, indiqué avoir bénéficié d’un retour à meilleure fortune en février 2025 par l’obtention d’un emploi mais avoir souffert de problèmes médicaux dès le mois de mai 2025 obérant sa situation personnelle et financière. Elle a ajouté avoir entrepris des démarches en vue de la reconnaissance d’une maladie professionnelle. Elle a précisé que son avis d’impôt sur le revenu 2024 fait apparaître un revenu fiscal de référence de 3.709 € et une absence d’impôt sur le revenu. Elle a mentionné avoir la charge d’un enfant de 15 ans.

Elle a fait valoir que sa situation de grande précarité justifie que soit refusé de constater l’acquisition définitive de la clause résolutoire et qu’il lui soit accordé de larges délais de paiement.

S’agissant du montant de la créance réclamée, elle a dénoncé l’imprécision du décompte de la bailleresse : elle a en effet souligné l’existence d’incohérences dans les écritures et pièces de la requérante en indiquant que la somme de 2.806 € figure dans le dispositif de l’assignation et que cette somme ne correspond ni au montant initial commandé (1636,12 €) ni au relevé détaillé de 3.496 € ni à la somme de 5.142,02 € également alléguée dans les écritures, de sorte que le montant réclamé est contestable et insuffisamment justifié. Elle a également fait valoir que le dépôt de garantie qui n’a pas été versé et qui a été réclamé dans le commandement de payer ne peut se cumuler avec les loyers impayés sans que ne soit clairement distinguée la nature des sommes, ni justifiée la prise en compte des charges ou éventuels frais liés à la surconsommation d’eau, lesquels relèvent de la régularisation annuelle et doivent être précisément justifiés par la bailleresse.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des débats, du décompte établi au 2 octobre 2025 et du commandement de payer du 29 juillet 2025, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers incombant à la locataire n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 29 juillet 2025. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil. 

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, six semaines après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 3 septembre 2025.

Sur les demandes d’expulsion, du paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation


L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. 

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Madame [R] [E] sollicite des délais les plus larges possibles pour quitter les lieux compte tenu de sa situation de grande précarité.

Madame [P] [C] n’a pas formulé d’observations sur cette demande.

En application de l’article L412-2 du même code, « Lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois ».

En l’espèce, il ressort notamment de l’enquête sociale transmise à la juridiction dans le cadre de la prévention des expulsions locatives que Madame [R] [E] rencontre d’importants problèmes de santé depuis février 2025, ce qui a entraîné une perte de revenus notable, et qu’elle accueille son enfant âgé de 15 ans très régulièrement. 

Ces éléments justifient que le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit prorogé d’un mois.

S’agissant de la dette locative, il apparaît qu’aux termes des demandes formulées dans le dispositif de l’assignation, Madame [P] [C] sollicite la condamnation de Madame [R] [E] à lui payer la somme de 2.806,00 € au titre des loyers impayés au 2 octobre 2025.

Il sera constaté qu’aucune demande n’est formulée par Madame [P] [C] s’agissant du dépôt de garantie, de la surconsommation d’eau et des charges.

Madame [P] [C] produit en pièce 3 un état de la situation locative de Madame [R] [E] au 2 octobre 2025 en indiquant des impayés de loyers pour les mois de juillet (à hauteur de 649 €), août (719€), septembre (719€) et octobre (719€) 2025 pour un total de 2.806,00 €, somme réclamée aux termes des écritures déposées lors de l’audience du 11 mai 2026.

Madame [R] [E] argue avoir procédé à des versements à hauteur de 389 € entre juillet et août 2025. 

Elle produit ainsi une quittance de loyer du mois de juin 2025 signée par la bailleresse le 23 juillet 2025 faisant état d’un versement en espèces de la somme de 220 € (pièce 7) au titre du loyer du mois de juin, outre un virement de 400 € en date du 16 juin 2025, soit un paiement partiel du loyer du mois de juin 2025, soit 620 € réglés sur les 719 € dus et un reliquat restant impayé d’un montant de 99 € ainsi que mentionné aux termes du commandement de payer.

La locataire verse également aux débats la preuve d’un ordre de virement d’un montant de 169€ au bénéfice de Madame [P] [C] en date du 1er août 2025 (pièce 8).

Selon l’article 1342-10 du code civil « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En application de ces dispositions, l’imputation se fait d’abord sur la dette échue la plus ancienne soit le reliquat de loyer du mois de juin 2025 d’un montant de 99 € visé dans le commandement de payer et le restant, soit 70 € (169 – 99) sur la dette au titre du loyer du mois de juillet 2025. 

Il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de 2.736,00 € (2806-70 €) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 octobre 2025 et il y a lieu de condamner Madame [R] [E] à payer cette somme à Madame [P] [C].

Le maintien dans les lieux de Madame [R] [E], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Madame [R] [E] soit tenue au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme mensuelle de 622,00 € à partir du 3 septembre 2025, date de la résiliation du bail. 


Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de ces dispositions légales, le locataire peut prétendre au bénéfice de délais de paiement sous réserve de réunir deux conditions impératives et cumulatives : avoir repris le paiement des loyers courants à la date de l’audience et justifier être en situation de régler sa dette locative.

Force est de constater qu’en l’espèce Madame [R] [E] ne justifie aucunement de la reprise du versement intégral du loyer courant et n’apporte pas d’éléments probants concernant sa capacité à régler sa dette locative. 

Au regard de ces constats, Madame [R] [E] sera déboutée de sa demande de délais de paiement. 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil énonce que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de ces dispositions que celui qui réclame l’indemnisation d’un préjudice doit rapporter la preuve d’une faute, celle d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Madame [R] [E] soutient que Madame [P] [C] exerce une pression constante sur elle, indépendamment de toute procédure légale, à l’origine d’un préjudice moral. 

Elle fait ainsi valoir que la bailleresse, qui connaît de surcroît son état de santé précaire, lui a adressé un congé pour reprise au 15 mai 2026, le 8 février 2026 en soulignant que « compte tenu des impayés locatifs persistants ainsi que de la procédure judiciaire actuellement en cours, la date de libération du logement ne pourra faire l’objet d’aucune souplesse ni report » et que le 10 août, elle avait informé son assistante sociale de son besoin urgent de récupérer l’appartement pour reloger un proche. 

La mise en œuvre par un bailleur de procédures judiciaires légalement prévues pour recouvrer des loyers impayés ou reprendre le logement loué pour y habiter lui-même ou en faire bénéficier un proche ne saurait caractériser à elle-seule une faute de ce bailleur. 

En l’espèce, Madame [R] [E] dénonce une instrumentalisation de la procédure par Madame [P] [C] sans toutefois apporter d’éléments probants au soutien de ses allégations, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur demandes accessoires 

Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de condamner Madame [R] [E] à payer à Madame [P] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Madame [R] [E] les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Muriel VINCENSINI, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 1103, 1741 du code civil et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à la date du 3 septembre 2025, 

DISONS que Madame [R] [E] est occupante sans droit ni titre depuis lors,

CONDAMNONS Madame [R] [E] à payer à Madame [P] [C], à titre provisionnel, la somme de 2.736,00 euros représentant le solde des loyers impayés et indemnités d’occupation au 2 octobre 2025, 

DISONS qu'à défaut pour Madame [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5], dans un délai de trois mois (délai de deux mois prorogé d’un mois en application de l’articles L.412-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution ), de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L. 412-1 et L.412-2 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par la bailleresse,

CONDAMNONS Madame [R] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 622,00 euros,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTONS Madame [R] [E] de sa demande de délais de paiement, 

DEBOUTONS Madame [R] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [R] [E] à payer à Madame [P] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

DISONS que Madame [R] [E] sera tenue aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T21:18:38.036Z.