Tribunal judiciaire de Dijon, 2ème Chambre, 4 août 2026, n° 22/00928

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 04 Août 2026

AFFAIRE N° RG 22/00928 - N° Portalis DBXJ-W-B7G-HRVB


Jugement Rendu le 04 AOUT 2026

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE “[J] IV”

C/

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCE-COMTE
S.A. ENGIE E.S



ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “CHENOVE IV”, pris en la personne de son syndic en exercice : la société [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEUR


ET :

1°) La SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCE-COMTE, venant aux lieu et place de la SAS FONCIA [F] [Y], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 678 501 172, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON plaidant










2°) La SA ENGIE E.S, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 552 046 955, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-Laure BERNARDOT de la SELAS BERNARDOT AVOCAT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placé, déléguée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 22 mai 2026, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;


DEBATS :

Vu l’avis en date du 20 mars 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 26 Mai 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ; 

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 avril 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 04 Août 2026 ;


JUGEMENT : 

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT 
- signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le 
à
Maître Anne-laure BERNARDOT de la SELAS BERNARDOT AVOCAT
Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION
Me Alain RIGAUDIERE

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DES PRETENTIONS

La copropriété Chenove IV a adhéré au contrat de distribution du réseau de chaleur urbaine auprès de la société Soccram le 16 décembre 1970 avec avenant du 23 janvier 1996, puis avec la société [W] Service GDF Suez, société devenue Engie-[W] en 2011. 

Un contrat accessoire a également été signé ayant pour objet la fourniture de combustibles, l’entretien et la maintenance de la sous-station de chauffage outre l’entretien et le renouvellement deséquipements de cet ensemble immobilier. 


Ce contrat a pris fin à compter du mois du 1er février 2015, à la suite d’une nouvelle délégation de service public consentie par la communauté d’agglomération à un nouveau délégataire, la société Sodien devenue Coriance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chenove IV, par l’intermédiaire de son syndic de l’époque la société Foncia, a acquitté les paiements de factures d’entretien et de maintenance, qui lui étaient demandées par la société Engie [W], postérieurement à la résiliation du contrat entre le 1er février 2015 et le 30 septembre 2018 pour une somme totale de 23 103,45 euros dont à déduire une somme de 3 034,84 euros remboursée ultérieurement par Engie [W].
 
Par acte du 21 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chenove IV a assigné la société Foncia devant le Tribunal judiciaire de Dijon auxfins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 20 068,61 euros au titre des paiements correspondant aux factures réglées entre le 1er décembre 2015 et le 30 septembre 2018 à la société Engie [W].

Par acte du 20 juin 2022, la société Foncia a assigné en intervention forcée et en garantie la société Engie E.S (Engie [W]) aux fins de la voir condamner à la garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 27 juillet 2022, les procédures ont été jointes sous le n° RG 22/00928. 
 
Par conclusions d’incident, la société Foncie a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’irrecevabilité des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires concernant les créances antérieures au 21 avril 2017, au titre de la prescription. 
 
Par ses conclusions d’incident en réponse, la société Engie sollicitait qu’il soit jugé que la prétendue créance de la société Foncia détenue à son encontre et fondée sur l’action en répétition de l’indu, est également irrecevable car prescrite. 
 
Par ordonnance rendue le 27 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chenove IV à l’encontre de la SAS Foncia [F] [Y] afférentes au paiement de factures d’Engie [W] antérieurement au 30 septembre 2016 et déclaré irrecevable comme prescrit l’appel en garanties formé par la SAS Foncia [F] [Y] à l’encontre de la société Engie [W] afférent aux factures réglées antérieures au 20 juin 2017. 


°°°°

Aux termes de ses conclusions du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] demande au tribunal de :
 
Condamner la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 7 802,82 euros en réparation du préjudice subi et lié au paiement des factures Engie outre une somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice financier, 
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 
Condamner la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
La condamner aux entiers dépens dont le recouvrement s’effectuera comme prescrit par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
°°°°

Par conclusions du 10 avril 2024, la SAS Foncia sollicite du tribunal de voir : 

Déclarer recevable et bien fondée la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté en sa constitution et ses moyens de droit, faits et demandes,
A titre principal débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8] à [Localité 4] et la société Engie E.S de toutes ses demandes formées contre la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, l’inviter à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire condamner la S.A. Engie E.S à garantir intégralement la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8] à [Localité 4], subsidiairement condamner la S.A Engie E.S à garantir la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté au moins à hauteur de la somme de 4 726,20 euros,
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chenove IV sis [Adresse 8] à [Localité 4] et la société Engie ES, ou mieux qui le devra, à payer à la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens incluant la procédure d’incident. 
°°°°

Par conclusions du 13 septembre 2024, la société Engie demande, au visa des dispositions des articles 1302 et suivants du code civil de :
 


A titre principal 
 
Débouter le syndicat de copropriétaires Chenove IV et la SA Foncia [F] [Y] de leurs demandes. 
A titre subsidiaire, 
 
Constater que la garantie de la société Engie E.S à l’encontre des condamnations prononcées à l’encontre de la SAS Foncia [F] [Y] sera limitée à la somme maximale de 1 691,36 euros. 
Constater la faute de la SAS Foncia [F] [Y] dans le paiement des factures litigieuses, 


En conséquence, 

Réduire le montant de la condamnation de la société Engie E.S à de plus justes proportions. 
En tout état de cause, 
 
Condamner la SA Foncia [F] [Y] à payer à la SA Engie ES la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
Condamner la même aux entiers dépens. 
°°°°

Conformément aux prévisions de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé plus ample exposé des prétentions et moyens de la partie demanderesse, aux conclusions déposées dans ses intérêts.


MOTIFS

Sur la responsabilité du syndic

Selon l’article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est seul responsable de sa gestion. Le syndic est donc tenu d’une obligation de prudence et de vigilance.

A l’égard du syndicat il s’agit d’une responsabilité contractuelle qui découle du lien juridique l’unissant au syndicat, qui repose sur une notion de faute, laquelle doit s’apprécier en fonction des circonstances de fait, les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir étant les éléments constitutifs d’une faute génératrice de responsabilité du syndic.

La responsabilité du syndic tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance qui est une obligation de moyens et non de résultat.




Il faut donc que le demandeur démontre la mauvaise exécution du mandat de syndic.

Il n’est pas discuté par les parties que des paiements ont été effectués, sur présentation de factures, durant plusieurs années après le terme du contrat, alors qu’un autre contrat correspondant à des prestations équivalentes était conclu auprès d’un autre prestataire.

Si la société Engie avance que ces factures correspondent à des actions préventives et correctives, ce qui justifierait du paiement, il n’en demeure pas moins que la réalité des prestations fournies n’a pas été vérifiée au fur et à mesure de leur exécution par la société Foncia.

Ainsi, il importe peu que les prestations aient été facturées sans contrepartie ou que des prestations inutiles comme faisant double emploi aient été effectuées.

En effet dans un cas comme dans l’autre, cette situation établit un manque de vigilance du syndic dont la mission est d’assurer la gestion de la copropriété.

Cette situation a perduré durant 3 années, ce qui accentue la faute reprochée au syndic.

Il n’est fait état d’aucune cause d’exonération, dont il devrait être tenu compte au stade de l’appréciation de la faute génératrice de responsabilité.

La société Foncia invoque pour s’exonérer l’approbation des comptes lors des assemblées générales et le quitus donné au syndic.

Or, il appartient au syndic de démontrer avoir correctement rempli son obligation d’information et de conseil à l’égard des copropriétaires sur ce point.

En effet, le quitus ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance de l‘assemblée générale au moment où elle doit se prononcer. Le quitus ne peut couvrir des négligences dans la gestion de la copropriété, dès lors qu’il est démontré que les copropriétaires n’ont pas eu connaissance des négligences commises par le syndic et qu’ils n’ont pas été à même, lors du vote du quitus, d’en apprécier les conséquences.

Ainsi, la société Foncia ne peut valablement soutenir que la responsabilité du syndic est couverte par le quitus donné en assemblée générale.

Sa responsabilité sera en conséquence retenue.

Compte tenu de la prescription affectant une partie des demandes, le préjudice sera arrêté à la somme de 7 802,82 euros correspondant aux factures émises du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2018.


Sur les demandes dirigées contre la société Engie

La société Foncia entend être garantie en intégralité des condamnations prononcées contre elle par la société Engie, raison pour laquelle elle invoque cumulativement la répétition de l'indû, une faute commise à son préjudice pour finir par l'enrichissement sans cause.





L’article 1302 du code civil dispose : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.» 
 
L’article 1302-1 du code civil dispose que : "Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.”

Par ailleurs, l’action fondée sur la répétition de l’indu (articles 1302 et suivants du code civil) n’est pas la même action que celle fondée sur l’enrichissement injustifié (articles 1303 et suivants du code civil). 
 
Or, il résulte des dispositions de l’article 1303 du code civil que l’action fondée sur l’enrichissement injustifiée n’est permise qu’ « En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu ».

L’article 1303-1 précise que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Dans tous les cas, ces actions supposent que celui qui les exerce soit en mesure de justifier soit d’un paiement injustifié, soit d’un enrichissement à son détriment.

Or, comme il l’a été dit précédemment, le syndic n’est que le mandataire de la copropriété et son patrimoine ne se confond pas avec celui de la copropriété dont il assure la gestion.

Aucun paiement n’a été effectué par la société Foncia à la société Engie.

La société Foncia ne s’est pas non plus appauvrie, puisqu’elle a agit comme mandataire de la copropriété, en payant avec les fonds de celle-ci.

Aucune des actions de la société Foncia que ce soit en répétition de l'indû ou en enrichissement sans cause ne peut donc prospérer.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de garantie fondée sur la répétition de l’indû ou alternativement sur l’enrichissement sans cause.

Ensuite, en ce qui concerne la demande de garantie fondée sur l'article 1240 du code civil, elle requiert la démonstration d'une faute ayant contribué au dommage.

Pour ce faire, la société Foncia avance que la société Engie a émis des factures alors que le contrat était résilié et qu'aucune prestation n'était fournie.

Une partie assignée en justice est en droit d'appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, une telle action ne supposant pas que l'appelant en garantie ait déjà indemnisé le demandeur initial.

Elle requiert en revanche la démonstration d'un manquement, d'un lien de causalité entre la faute du garant et le préjudice allégué, ainsi que l’étendue de l’obligation de garantie.




Or, en l'espèce, il importe peu de rechercher si les factures émises reposent sur des prestations ou non dans la mesure ou les vérifications qui s'imposent au syndic lors d'un paiement auraient permis de détecter l'irrégularité et d'accomplir les démarches afin de la faire cessser, plutôt que de la laisser persister durant plusieurs années.

Le dommage subi par le syndicat des copropriétaires est donc en rapport direct avec l'absence de vérification du syndic et non dans l'émission desdites factures.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de garantie présentée par la société Foncia.

Sa demande au titre du préjudice commercial ne figurant pas au dispositif des ses conclusions, il n'y a pas lieu d'y répondre.


Sur le préjudice financier

Le syndicat des copropriétaires qui entend être indemnisé de “l’ensemble des démarches effectuées avant l’engagement de la présente instance” ne fournit aucun justificatif des demandes qu’il présente.

Il en sera en conséquence débouté.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Foncia qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’une somme de 1 500 euros à la société Engie.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, à payer la somme de 7 802,82 euros (sept mille huit cent deux euros et quatre-vingt-deux centimes) au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chenove IV ;




Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chenove IV de sa demande de dommages et intérêts compensant le préjudice financier ;

Déboute la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté de sa demande de garantie dirigée contre la société Engie ES ;

Condamne la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté à payer la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chenove IV et celle de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à la société Engie ES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté aux dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.


Le Greffier La Présidente



























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier