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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Avignon, CONTENTX -5 000€ JCP, 5 août 2026, n° 25/00107

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

FONCIA FABRE GIBERT

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [S] est propriétaire dans la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], des lots 104, 114, 130 et 142.

Monsieur [U] [S] a été mis en demeure de régler ses charges de copropriété par lettres recommandées des 7 août 2023, 14 mars 2024 et 10 septembre 2024.

Par requête en date du 19 septembre 2024, déposée le 23 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a sollicité une injonction de payer.

Par ordonnance du 09 janvier 2025 le juge du contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'Avignon à fait droit à la demande et a enjoint Monsieur [U] [S] de régler:
- 1.850,23 euros en principal avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024,
- 390,75 euros au titre des frais accessoires,
- 224 euros au titre de la clause pénale.

La requête et l’ordonnance d'injonction de payer ont été signifiées à Monsieur [U] [S] le 17 mars 2025 par commissaire de justice.

Monsieur [U] [S] a formé opposition enregistrée au greffe le 28 avril 2025.

En application de l’article 1418 du code de procédure civile, le greffe a convoqué les parties par lettres expédiées en recommandé avec avis de réception dont les notifications par voie postale sont réputées « faites à personne », conformément à l’article 670 du code de procédure civile, au vu des signatures apposées sur les accusés.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 3 novembre 2025 et retenue à l’audience du 4 mai 2026.
*

Au cours de l'audience du 4 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :
Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions du Décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1416 du code de procédure civile,
Vu l'article 1405 du code de procédure civile,
Vu I’ordonnance portant injonction de payer,
Vu les pièces produites,
Vu les observations,
DECLARER irrecevable l'opposition formée par Monsieur [U] [S],
DECLARER recevable la procédure d'injonction de payer engagée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice,
JUGER l'opposition formée par Monsieur [U] [S] est mal fondée,
CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 09 janvier 2025 par le Juge du contentieux de la proximité près le Tribunal Judiciaire d'Avignon,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] au règlement de la somme de 2.512,89 euros au titre des charges de copropriétés avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2024,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] au règlement de la somme de 1.189,03 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2024,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] au règlement de la somme de 224,00 euros au titre de la clause pénale,
DEBOUTER Monsieur [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre du préjudice subi pour résistance abusive,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] au règlement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] aux dépens,
DEBOUTER Monsieur [U] [S] de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Principalement, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] considère que l’opposition à injonction de payer est irrecevable pour ne pas avoir respecté les délais légaux.
Il invoque en outre l’obligation de participation aux charges des copropriétaires telle que prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait reposer l’absence de prescription sur l’affectation en priorité des paiements aux dettes les plus anciennes. Il explique également que les frais de constitution d’avocat sont des frais nécessaires car relevant de diligences exceptionnelles. Il invoque également avoir subi un préjudice du simple fait d’un manque de trésorerie par non-paiement de la quote-part du co-propriétaire. 

De son côté, Monsieur [U] [S] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :
Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557,
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats, 
DÉCLARER recevable l’opposition formée par Monsieur [U] [S] le 16 avril 2025,
En conséquence,
A titre principale,
DÉCLARER irrecevable la procédure d'injonction de payer engagée par Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représentée par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT faute de mise en demeure préalable régulière,
DEBOUTER Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représentée par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
DÉCLARER nulle l’ordonnance d'injonction de payer rendue le 9 janvier 2025,
A titre subsidiaire,
DÉCLARER que les appels de fonds émis en 2022, à hauteur de 982,48 €, pour les travaux de rattachement au réseau d'égout, étaient inexigibles en l'absence d'un vote en assemblée générale antérieure à l'AG d'avril 2025,
DECLARER que la somme de 1.656,11 € réclamée au titre des frais de recouvrement correspond à des frais relevant de la gestion courante et ne peut faire l'objet d'un paiement d'honoraires distincts,
DECLARER que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représentée par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT s'élève à 989,58 € euros, après déduction des frais de recouvrement à hauteur de 1656,11€ et des appels de fonds à hauteur de 982,48 € inexigibles,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT, à verser à Monsieur [U] [S] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel,
ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties à hauteur de la somme de 989,58 €,
REJETER toutes demandes plus amples ou contraires,
En toute hypothèse,
CONDAMNER Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représentée par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT, à verser à Monsieur [U] [S] la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers dépens et dispenser Monsieur [S] de toute participation aux frais de procédure afférents au présent litige.

La défense de Monsieur [U] [S] s’articule principalement sur la recevabilité de son opposition, sur l’irrégularité de la mise en demeure et l’absence d’exigibilité des sommes éventuellement dues par absence de vote au moment de la saisine du juge. Il estime également avoir subi un préjudice suite à une procédure abusive du syndic de copropriété.


L’ensemble des parties ayant comparu ou ayant été représentées, le présent jugement, non susceptible d'appel, sera rendu contradictoirement à l'égard de toutes les parties. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l'audience du 4 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 5 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Conformément à l’article 125 du code de procédure civile, le juge est tenu de relever d’office l’expiration du délai d’opposition, après avoir, le cas échéant, recueilli les observations des parties, conformément à l’article 16 du même code.

En l’espèce, l’ordonnance litigieuse a été signifiée à personne le 17 mars 2025 et il n’est pas relevé d’irrégularité dans la signification.

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, le délai d’opposition est d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer lorsque l’acte a été remis à personne. A défaut de remise de l’acte à personne, l’opposition est recevable jusqu’à expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible tout ou partie des biens du débiteur.

Puisqu’il a été fait opposition à cette ordonnance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au greffe, il est établi dans ce cas que la date d’opposition à une ordonnance portant injonction de payer, formée par lettre recommandée, est celle de l’expédition de la lettre figurant sur le cachet du bureau d’émission. 

En l’espèce, le greffe du tribunal de céans a envoyé une convocation au demandeur en indiquant que l’opposition avait été formée le 28 avril 2025. Dans ses conclusions reprises à l’oral, le syndicat a invoqué l’irrecevabilité de l’opposition considérant que le défendeur n’avait que jusqu’au 17 avril 2025 pour former opposition.
Or figure aux débats la copie d’un courrier remis contre signature du défendeur ayant pour objet « Opposition à une ordonnance d’injonction de payer – Réf dossier : 21-24-001 668 », portant un tampon du Service d’accueil unique du justiciable du Tribunal judiciaire d’Avignon en date du 16 avril 2025. La date du 28 avril 2025 retenue par le greffe étant celle de la réception par le tribunal du formulaire CERFA d’opposition à injonction de payer en réponse de son courrier du 22 avril 2025.

En conséquence, le tribunal dit que cette opposition à injonction de payer est recevable au regard de l’article 1416 du code de procédure civile.


Sur la recevabilité de la procédure d’injonction de payer

Il résulte de la lecture combinée des articles 54, 57, 1407 et 1409 du code de procédure civile, que le juge « rend une ordonnance portant injonction de payer pour la somme qu’il retient » au vu de la requête et des documents produits :
L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée,L'objet de la demande,Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs,Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement,Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier, L'indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée ou s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social,L'indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée,L'indication précise du montant de la somme réclamée avec le décompte des différents éléments de la créance, Le fondement de celle-ci,Le bordereau des documents justificatifs.
Il revient alors au juge de se prononcer au regard des pièces produites et de la complétude du dossier en fonction de la règlementation applicable au cas d’espèce.

*

Monsieur [U] [S] soutient que la procédure d'injonction de payer serait irrecevable au motif que les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 imposeraient l'envoi préalable d’une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours avant toute action judiciaire. La mise en demeure visée à l'article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision Ia nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Pour ce qui concerne le contentieux des charges de copropriété dont la base juridique figure dans loi du 10 juillet 1965, le tribunal relève qu’il s’agit d’un droit spécial. Il est dès lors nécessaire d’appliquer l’adage « exception est strictissimae interpretationis » ou « les exceptions sont interprétées de manière stricte », les dispositions relatives aux courtes prescriptions sont de droit étroit et doivent être interprétées restrictivement de sorte qu’elles ne doivent pas être étendues à des cas qu’elles ne visent pas expressément. 
Or, le mécanisme invoqué par le défendeur concerne que la procédure particulière « accélérée au fond » et ne saurait être étendue à la procédure d'injonction de payer, laquelle se fonde sur les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et relève des dispositions des articles 1405 et suivants du Code de procédure civile.
Par conséquent, une mise en demeure préalable concernant le recouvrement des charges de copropriété obéit au droit commun des dispositions de l'article 1344 du Code civil, lequel n’impose aucune forme particulière, mais exige seulement une interpellation suffisante du débiteur lui permettant de connaître la nature et le montant de son obligation et d'être invité à s'exécuter.

En l’espèce, les mises en demeures concernées disposaient de l’ensemble des éléments nécessaires pour comprendre la dette réclamée et y répondre utilement.

Il résulte de tout ce qui précède que Monsieur [U] [S] échoue à démontrer l’irrecevabilité de la requête en injonction de payer et que son moyen doit être écarté comme inopérant.


Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il revient cependant au juge de se livrer à l’analyse des pièces fournies pour vérifier que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont bien dues par le copropriétaire. En effet, l’approbation des comptes du syndicat par l’Assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: «Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ;
L'application des dispositions de l'article 10-1 en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle et exceptionnelle, exclusive de la seule transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat, qui, elle, ne peut se voir rémunérer qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires et non du seul copropriétaire défaillant. Dans les deux derniers cas, il s’agit de justifier de diligences particulières en raison du recouvrement comme par exemple : les recherches d’indivisaires dans le cadre de successions ou les recherches de copropriétaires lorsqu’ils n’ont pas transmis leurs nouvelles adresses au syndic…
*

Sur le règlement des charges,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il ressort notamment qu'au cours des assemblées 2023, 2024 et 2025 les comptes des exercices précédents ont été approuvés et les budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026 votés. Par la suite, Monsieur [U] [S] a été défaillant à la suite de l’envoi de la lettre recommandée de mise en demeure du 14 mars 2025.

Le défendeur n'a contesté aucune de ces décisions dans le délai imparti.

Monsieur [U] [S] soutient que le principe de la réalisation des travaux portant sur l'intégralité du réseau des eaux usées de la résidence, ainsi que le choix de l'entreprise chargée de leur exécution n’avaient pas été votés, ni les travaux engagés au moment de l’ordonnance portant injonction de payer du mois de janvier 2025.

Or, l’analyse des pièces soumises au tribunal, notamment le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023 montre que les copropriétaires ont expressément voté la réalisation d'une inspection télévisée des canalisations horizontales en vue des travaux de raccordement au réseau du tout-à-l'égout, pour un montant de 5.786,00 € TTC. Le tribunal note que le défendeur reste muet face à cet argument par ailleurs soulevé par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [U] [S] soutient en défense que les sommes de 324,21 €, 324,21 € correspondant au premier et second appel « TVX TOUT A L’EGOUT » ainsi que 334,06 € « APPEL PROVISIONS TRAVAUX TVX TOUT A L’EGOUT » de 2022 devraient être reliées à l’autorisation de l’assemblée générale d’avril 2025. Or, le tribunal relève qu’au vote de l’assemblée générale de 2025 concernant le tout à l’égout correspond l’appel du 1er juin 2025 « APPEL PROVISIONS SUR TRAVAUX L’INTEGRALITE DU RESEAU DES EAUX USEES DE LA RESIDENCE » et que le défendeur ne s’y est pas opposé. Les appels « TVX TOUT A L’EGOUT » de 2022 trouvent donc leur fondement juridique à l’assemblée générale du 29 juin 2023.

Il en résulte que les appels de fonds correspondants, qu'ils portent sur des études préalables ou sur les travaux eux-mêmes, trouvent tous leur fondement dans des décisions d’assemblée générale régulièrement adoptées, lesquelles s'imposent à l'ensemble des copropriétaires à la date de la requête en injonction de payer.

Par ailleurs, il doit être conclu du relevé de propriété de la Direction générale des finances publiques service de la publicité foncière Vaucluse mise à jour 2023 et des débats que Monsieur [U] [S] est bien propriétaire au sein de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], des lots 104, 114, 130 et 142. Il est tenu, de ce fait au paiement de sa quote-part des charges de copropriété.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur l’imputation des paiements effectués par le défendeur, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de la somme de 2.512,89 € selon décompte arrêté au 1er mai 2026.

Sur les frais nécessaires,

Le demandeur soutient que « Le syndic a dû accomplir un travail supplémentaire particulièrement conséquent, se traduisant par la mise en œuvre de multiples diligences administratives et juridiques afin d'obtenir le règlement des sommes dues par Monsieur [U] [S], depuis près de 4 ans […] D'autre part, le syndic a été contraint d'engager des démarches impliquant des intervenants extérieurs, tels que des avocats et commissaires de justice. Ces démarches répétées, rendues nécessaires par l'inertie persistante du débiteur, ont entraîné une charge de travail supplémentaire et des frais spécifiques pour le syndicat des copropriétaires, qui ne peuvent rester à sa charge ».

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des frais nécessaires, les frais d’huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur ce point, le demandeur fait référence dans ses écritures à la jurisprudence de la troisième chambre de la Cour de cassation en soutenant que « les frais de constitution du dossier à l’avocat et à l'huissier sont par nature rendus « à la conduite du procès et par conséquent la réalité des diligences exceptionnelles effectuées est nécessairement démontrée par la constitution du dossier présenté en cours d'instance » » (CA 3e Ch. Civile et commerciale, 20 septembre 2017). Or, la jurisprudence visée ne s'applique pas au régime d'ordre public de la copropriété et n’est pas versée in extenso aux débats.

De plus, il doit être souligné que le contrat de syndic n’emporte d’obligations réciproques qu’entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son syndic. Il n’est donc pas possible de refacturer l’ensemble des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant.

En outre, ces frais ne peuvent être réclamés qu’à partir du premier incident de paiement faisant suite à autorisation d’appel par l’assemblée générale.

En l’espèce, le tribunal relève que la première mise en demeure et les frais afférents apparaissent le 5 mai 2023, soit avant l’assemblée générale du 29 juin 2023. Les frais antérieurs à cette assemblée générale servant de base juridique aux créances du syndicat sur le copropriétaire devront donc être supprimés.

En conséquence, et en l’absence de preuve de diligences particulières, doivent être annulées les sommes suivantes pour un montant total de 880,68 € :
Mise en demeure du 5 mai 2023 pour un montant de 45,00 €,Intérêts de retard du 1er juin 2023 pour un montant de 5,40 €,Relance après mise en demeure pour un montant de 32,00 €,Dépôt d’une requête en injonction de payer du 9 septembre 2024 pour un montant de 223,50 €,Clause pénale du 4 mars 2025 pour un montant de 224,00 €,Suivi contentieux du 11 mars 2025 pour un montant de 223,50 €,Signification d’ordonnance du 11 avril 2025 pour un montant de 75,68 €,SCP SIBUT-BOURDE & LEVY du 1er octobre 2025 pour un montant de 51,60 €.
Il découle de tout ce qui précède qu’il doit être soustrait à la somme de 1.189,03 €, les frais contentieux non justifiés de 880,68 €.

La créance du le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1] au titre des frais nécessaires s’établit ainsi à 308,35 €.

Par conséquent, Monsieur [U] [S] sera condamné au paiement de la somme de 2.512,89 € selon décompte arrêté au 1er mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter : 
Du 14 mars 2024 pour la somme de 1.850,23 € visée par la mise en demeure,De la signification du présent jugement pour la somme d’actualisation de 662,66 €.Monsieur [U] [S] sera en outre condamné aux frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 308,35 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


Sur les dommages et intérêts

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière assimilable au dol. 
Le juge doit caractériser la faute du demandeur dans l'exercice de son droit d'agir. À défaut, sa décision est jugée dépourvue de motifs. La condamnation pour procédure abusive peut être prononcée d'office, c'est à dire sans qu'il y ait une demande des parties en ce sens, car elle relève du pouvoir souverain de la juridiction de jugement. La Cour de cassation a d'ailleurs rappelé que l'exercice de ce pouvoir d'office du juge en matière de condamnations pour procédure abusive n'était pas subordonné au respect du principe de la contradiction. Cela étant, selon le litige qui lui est soumis, le juge est amené à connaître des facultés du demandeur qu'il entend condamner à une amende civile et appréhende donc la charge relative que représente pour lui cette sanction.

L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
*
Sur la procédure abusive,

Il ne résulte pas des pièces produites aux débats que le syndicat de copropriété se serait abstenu de répondre aux interpellations de Monsieur [U] [S] et engagé une procédure judiciaire, sans raisons valables ce qui aurait démontré sa mauvaise foi.

En conséquence, l’action Monsieur [U] [S] au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ne saurait prospérer.

Sur la résistance abusive,

Il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [U] [S] s’est abstenu de régler les appels de fonds, sans raisons valables ce qui démontre sa partielle mauvaise foi.

Les manquements répétés de Monsieur [U] [S] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [U] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200,00 € à titre de dommages-intérêts.


Sur la dispense de participation aux « frais de procédure »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires).
*
En l’espèce, les conditions d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunis, la demande de dispense de Monsieur [U] [S] sera rejetée.


Sur les autres demandes

La demande d’application de la clause pénale n’ayant pas été justifiée par le syndicat des copropriétaires, celle-ci ne saurait prospérer.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [U] [S] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Monsieur [U] [S] qui succombe à l'instance sera condamné à la somme de 700,00 €.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la contestation de Monsieur [U] [S],

RAPPELLE qu’en application de l’article 1420 du code de procédure civile, le présent jugement se substitue à la précédente ordonnance du 9 janvier 2025,

DECLARE régulière la requête en ordonnance portant injonction de payer du 19 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], la somme de 2.512,89 € au titre du montant des charges de copropriété arrêtées au 1er mai 2026,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter du 14 mars 2024, date de la mise en demeure sur la somme de 1.850,23 €,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la signification du présent jugement, sur la somme de 662,66 €,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], la somme de 308,35 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la date de la signification du présent jugement sur la somme de 308,35 €,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande tendant à faire condamner Monsieur [U] [S] à la somme de 224,00 € au titre d’une clause pénale,

DEBOUTE Monsieur [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], la somme de 200,00 € au titre des dommages et intérêts, 

DECLARE sans objet au vu des rejets de dommages et intérêts pour procédure abusive la demande de compensation des créances de Monsieur [U] [S],

DEBOUTE Monsieur [U] [S] de sa demande de dispense des frais de justice (Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965),

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes, plus amples ou contraire,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 5 août 2026.

Le Greffier Le Juge

Dispositif

En conséquence, la République française mande et 
ordonne à tous huissiers de justice, sur ce 
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux 
procureurs généraux et aux procureurs de la 
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la 
main, à tous commandants et officiers de la force 
publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par 
le président et par le greffier.
 A Avignon, le 05 août 2026 
Le Directeur de greffe ou son délégué.
Texte intégral
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 25/00107 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KG6T 


JUGEMENT DU 05 Août 2026







Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à : Me Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

Le :









Dossier + Copie délivrés à :
Me Nina ARMUT, avocat au barreau d’AVIGNON

Le :




















DEMANDEUR : 

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de AVIGNON sous le n° 484 106 612, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Caroline SECHI, avocat au barreau d’AVIGNON


DEFENDEUR :

Monsieur [U] [S]
né le 02 Mars 1951 à [Localité 2] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Nina ARMUT, avocat au barreau d’AVIGNON



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à Titre Temporaire,

assisté de Madame A. RANC, Greffier, 

DEBATS : 04 mai 2026
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [S] est propriétaire dans la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], des lots 104, 114, 130 et 142.

Monsieur [U] [S] a été mis en demeure de régler ses charges de copropriété par lettres recommandées des 7 août 2023, 14 mars 2024 et 10 septembre 2024.

Par requête en date du 19 septembre 2024, déposée le 23 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a sollicité une injonction de payer.

Par ordonnance du 09 janvier 2025 le juge du contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'Avignon à fait droit à la demande et a enjoint Monsieur [U] [S] de régler:
- 1.850,23 euros en principal avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024,
- 390,75 euros au titre des frais accessoires,
- 224 euros au titre de la clause pénale.

La requête et l’ordonnance d'injonction de payer ont été signifiées à Monsieur [U] [S] le 17 mars 2025 par commissaire de justice.

Monsieur [U] [S] a formé opposition enregistrée au greffe le 28 avril 2025.

En application de l’article 1418 du code de procédure civile, le greffe a convoqué les parties par lettres expédiées en recommandé avec avis de réception dont les notifications par voie postale sont réputées « faites à personne », conformément à l’article 670 du code de procédure civile, au vu des signatures apposées sur les accusés.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 3 novembre 2025 et retenue à l’audience du 4 mai 2026.
*

Au cours de l'audience du 4 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :
Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions du Décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1416 du code de procédure civile,
Vu l'article 1405 du code de procédure civile,
Vu I’ordonnance portant injonction de payer,
Vu les pièces produites,
Vu les observations,
DECLARER irrecevable l'opposition formée par Monsieur [U] [S],
DECLARER recevable la procédure d'injonction de payer engagée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice,
JUGER l'opposition formée par Monsieur [U] [S] est mal fondée,
CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 09 janvier 2025 par le Juge du contentieux de la proximité près le Tribunal Judiciaire d'Avignon,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] au règlement de la somme de 2.512,89 euros au titre des charges de copropriétés avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2024,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] au règlement de la somme de 1.189,03 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2024,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] au règlement de la somme de 224,00 euros au titre de la clause pénale,
DEBOUTER Monsieur [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre du préjudice subi pour résistance abusive,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] au règlement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [U] [S] aux dépens,
DEBOUTER Monsieur [U] [S] de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Principalement, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] considère que l’opposition à injonction de payer est irrecevable pour ne pas avoir respecté les délais légaux.
Il invoque en outre l’obligation de participation aux charges des copropriétaires telle que prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait reposer l’absence de prescription sur l’affectation en priorité des paiements aux dettes les plus anciennes. Il explique également que les frais de constitution d’avocat sont des frais nécessaires car relevant de diligences exceptionnelles. Il invoque également avoir subi un préjudice du simple fait d’un manque de trésorerie par non-paiement de la quote-part du co-propriétaire. 

De son côté, Monsieur [U] [S] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :
Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557,
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats, 
DÉCLARER recevable l’opposition formée par Monsieur [U] [S] le 16 avril 2025,
En conséquence,
A titre principale,
DÉCLARER irrecevable la procédure d'injonction de payer engagée par Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représentée par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT faute de mise en demeure préalable régulière,
DEBOUTER Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représentée par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
DÉCLARER nulle l’ordonnance d'injonction de payer rendue le 9 janvier 2025,
A titre subsidiaire,
DÉCLARER que les appels de fonds émis en 2022, à hauteur de 982,48 €, pour les travaux de rattachement au réseau d'égout, étaient inexigibles en l'absence d'un vote en assemblée générale antérieure à l'AG d'avril 2025,
DECLARER que la somme de 1.656,11 € réclamée au titre des frais de recouvrement correspond à des frais relevant de la gestion courante et ne peut faire l'objet d'un paiement d'honoraires distincts,
DECLARER que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représentée par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT s'élève à 989,58 € euros, après déduction des frais de recouvrement à hauteur de 1656,11€ et des appels de fonds à hauteur de 982,48 € inexigibles,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT, à verser à Monsieur [U] [S] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel,
ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties à hauteur de la somme de 989,58 €,
REJETER toutes demandes plus amples ou contraires,
En toute hypothèse,
CONDAMNER Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représentée par son syndic en exercice la société FONCIA FABRE GIBERT, à verser à Monsieur [U] [S] la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers dépens et dispenser Monsieur [S] de toute participation aux frais de procédure afférents au présent litige.

La défense de Monsieur [U] [S] s’articule principalement sur la recevabilité de son opposition, sur l’irrégularité de la mise en demeure et l’absence d’exigibilité des sommes éventuellement dues par absence de vote au moment de la saisine du juge. Il estime également avoir subi un préjudice suite à une procédure abusive du syndic de copropriété.


L’ensemble des parties ayant comparu ou ayant été représentées, le présent jugement, non susceptible d'appel, sera rendu contradictoirement à l'égard de toutes les parties. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l'audience du 4 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 5 août 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Conformément à l’article 125 du code de procédure civile, le juge est tenu de relever d’office l’expiration du délai d’opposition, après avoir, le cas échéant, recueilli les observations des parties, conformément à l’article 16 du même code.

En l’espèce, l’ordonnance litigieuse a été signifiée à personne le 17 mars 2025 et il n’est pas relevé d’irrégularité dans la signification.

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, le délai d’opposition est d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer lorsque l’acte a été remis à personne. A défaut de remise de l’acte à personne, l’opposition est recevable jusqu’à expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible tout ou partie des biens du débiteur.

Puisqu’il a été fait opposition à cette ordonnance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au greffe, il est établi dans ce cas que la date d’opposition à une ordonnance portant injonction de payer, formée par lettre recommandée, est celle de l’expédition de la lettre figurant sur le cachet du bureau d’émission. 

En l’espèce, le greffe du tribunal de céans a envoyé une convocation au demandeur en indiquant que l’opposition avait été formée le 28 avril 2025. Dans ses conclusions reprises à l’oral, le syndicat a invoqué l’irrecevabilité de l’opposition considérant que le défendeur n’avait que jusqu’au 17 avril 2025 pour former opposition.
Or figure aux débats la copie d’un courrier remis contre signature du défendeur ayant pour objet « Opposition à une ordonnance d’injonction de payer – Réf dossier : 21-24-001 668 », portant un tampon du Service d’accueil unique du justiciable du Tribunal judiciaire d’Avignon en date du 16 avril 2025. La date du 28 avril 2025 retenue par le greffe étant celle de la réception par le tribunal du formulaire CERFA d’opposition à injonction de payer en réponse de son courrier du 22 avril 2025.

En conséquence, le tribunal dit que cette opposition à injonction de payer est recevable au regard de l’article 1416 du code de procédure civile.


Sur la recevabilité de la procédure d’injonction de payer

Il résulte de la lecture combinée des articles 54, 57, 1407 et 1409 du code de procédure civile, que le juge « rend une ordonnance portant injonction de payer pour la somme qu’il retient » au vu de la requête et des documents produits :
L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée,L'objet de la demande,Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs,Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement,Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier, L'indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée ou s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social,L'indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée,L'indication précise du montant de la somme réclamée avec le décompte des différents éléments de la créance, Le fondement de celle-ci,Le bordereau des documents justificatifs.
Il revient alors au juge de se prononcer au regard des pièces produites et de la complétude du dossier en fonction de la règlementation applicable au cas d’espèce.

*

Monsieur [U] [S] soutient que la procédure d'injonction de payer serait irrecevable au motif que les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 imposeraient l'envoi préalable d’une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours avant toute action judiciaire. La mise en demeure visée à l'article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision Ia nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Pour ce qui concerne le contentieux des charges de copropriété dont la base juridique figure dans loi du 10 juillet 1965, le tribunal relève qu’il s’agit d’un droit spécial. Il est dès lors nécessaire d’appliquer l’adage « exception est strictissimae interpretationis » ou « les exceptions sont interprétées de manière stricte », les dispositions relatives aux courtes prescriptions sont de droit étroit et doivent être interprétées restrictivement de sorte qu’elles ne doivent pas être étendues à des cas qu’elles ne visent pas expressément. 
Or, le mécanisme invoqué par le défendeur concerne que la procédure particulière « accélérée au fond » et ne saurait être étendue à la procédure d'injonction de payer, laquelle se fonde sur les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et relève des dispositions des articles 1405 et suivants du Code de procédure civile.
Par conséquent, une mise en demeure préalable concernant le recouvrement des charges de copropriété obéit au droit commun des dispositions de l'article 1344 du Code civil, lequel n’impose aucune forme particulière, mais exige seulement une interpellation suffisante du débiteur lui permettant de connaître la nature et le montant de son obligation et d'être invité à s'exécuter.

En l’espèce, les mises en demeures concernées disposaient de l’ensemble des éléments nécessaires pour comprendre la dette réclamée et y répondre utilement.

Il résulte de tout ce qui précède que Monsieur [U] [S] échoue à démontrer l’irrecevabilité de la requête en injonction de payer et que son moyen doit être écarté comme inopérant.


Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il revient cependant au juge de se livrer à l’analyse des pièces fournies pour vérifier que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont bien dues par le copropriétaire. En effet, l’approbation des comptes du syndicat par l’Assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: «Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ;
L'application des dispositions de l'article 10-1 en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle et exceptionnelle, exclusive de la seule transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat, qui, elle, ne peut se voir rémunérer qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires et non du seul copropriétaire défaillant. Dans les deux derniers cas, il s’agit de justifier de diligences particulières en raison du recouvrement comme par exemple : les recherches d’indivisaires dans le cadre de successions ou les recherches de copropriétaires lorsqu’ils n’ont pas transmis leurs nouvelles adresses au syndic…
*

Sur le règlement des charges,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il ressort notamment qu'au cours des assemblées 2023, 2024 et 2025 les comptes des exercices précédents ont été approuvés et les budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026 votés. Par la suite, Monsieur [U] [S] a été défaillant à la suite de l’envoi de la lettre recommandée de mise en demeure du 14 mars 2025.

Le défendeur n'a contesté aucune de ces décisions dans le délai imparti.

Monsieur [U] [S] soutient que le principe de la réalisation des travaux portant sur l'intégralité du réseau des eaux usées de la résidence, ainsi que le choix de l'entreprise chargée de leur exécution n’avaient pas été votés, ni les travaux engagés au moment de l’ordonnance portant injonction de payer du mois de janvier 2025.

Or, l’analyse des pièces soumises au tribunal, notamment le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023 montre que les copropriétaires ont expressément voté la réalisation d'une inspection télévisée des canalisations horizontales en vue des travaux de raccordement au réseau du tout-à-l'égout, pour un montant de 5.786,00 € TTC. Le tribunal note que le défendeur reste muet face à cet argument par ailleurs soulevé par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [U] [S] soutient en défense que les sommes de 324,21 €, 324,21 € correspondant au premier et second appel « TVX TOUT A L’EGOUT » ainsi que 334,06 € « APPEL PROVISIONS TRAVAUX TVX TOUT A L’EGOUT » de 2022 devraient être reliées à l’autorisation de l’assemblée générale d’avril 2025. Or, le tribunal relève qu’au vote de l’assemblée générale de 2025 concernant le tout à l’égout correspond l’appel du 1er juin 2025 « APPEL PROVISIONS SUR TRAVAUX L’INTEGRALITE DU RESEAU DES EAUX USEES DE LA RESIDENCE » et que le défendeur ne s’y est pas opposé. Les appels « TVX TOUT A L’EGOUT » de 2022 trouvent donc leur fondement juridique à l’assemblée générale du 29 juin 2023.

Il en résulte que les appels de fonds correspondants, qu'ils portent sur des études préalables ou sur les travaux eux-mêmes, trouvent tous leur fondement dans des décisions d’assemblée générale régulièrement adoptées, lesquelles s'imposent à l'ensemble des copropriétaires à la date de la requête en injonction de payer.

Par ailleurs, il doit être conclu du relevé de propriété de la Direction générale des finances publiques service de la publicité foncière Vaucluse mise à jour 2023 et des débats que Monsieur [U] [S] est bien propriétaire au sein de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], des lots 104, 114, 130 et 142. Il est tenu, de ce fait au paiement de sa quote-part des charges de copropriété.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur l’imputation des paiements effectués par le défendeur, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de la somme de 2.512,89 € selon décompte arrêté au 1er mai 2026.

Sur les frais nécessaires,

Le demandeur soutient que « Le syndic a dû accomplir un travail supplémentaire particulièrement conséquent, se traduisant par la mise en œuvre de multiples diligences administratives et juridiques afin d'obtenir le règlement des sommes dues par Monsieur [U] [S], depuis près de 4 ans […] D'autre part, le syndic a été contraint d'engager des démarches impliquant des intervenants extérieurs, tels que des avocats et commissaires de justice. Ces démarches répétées, rendues nécessaires par l'inertie persistante du débiteur, ont entraîné une charge de travail supplémentaire et des frais spécifiques pour le syndicat des copropriétaires, qui ne peuvent rester à sa charge ».

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des frais nécessaires, les frais d’huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur ce point, le demandeur fait référence dans ses écritures à la jurisprudence de la troisième chambre de la Cour de cassation en soutenant que « les frais de constitution du dossier à l’avocat et à l'huissier sont par nature rendus « à la conduite du procès et par conséquent la réalité des diligences exceptionnelles effectuées est nécessairement démontrée par la constitution du dossier présenté en cours d'instance » » (CA 3e Ch. Civile et commerciale, 20 septembre 2017). Or, la jurisprudence visée ne s'applique pas au régime d'ordre public de la copropriété et n’est pas versée in extenso aux débats.

De plus, il doit être souligné que le contrat de syndic n’emporte d’obligations réciproques qu’entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son syndic. Il n’est donc pas possible de refacturer l’ensemble des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant.

En outre, ces frais ne peuvent être réclamés qu’à partir du premier incident de paiement faisant suite à autorisation d’appel par l’assemblée générale.

En l’espèce, le tribunal relève que la première mise en demeure et les frais afférents apparaissent le 5 mai 2023, soit avant l’assemblée générale du 29 juin 2023. Les frais antérieurs à cette assemblée générale servant de base juridique aux créances du syndicat sur le copropriétaire devront donc être supprimés.

En conséquence, et en l’absence de preuve de diligences particulières, doivent être annulées les sommes suivantes pour un montant total de 880,68 € :
Mise en demeure du 5 mai 2023 pour un montant de 45,00 €,Intérêts de retard du 1er juin 2023 pour un montant de 5,40 €,Relance après mise en demeure pour un montant de 32,00 €,Dépôt d’une requête en injonction de payer du 9 septembre 2024 pour un montant de 223,50 €,Clause pénale du 4 mars 2025 pour un montant de 224,00 €,Suivi contentieux du 11 mars 2025 pour un montant de 223,50 €,Signification d’ordonnance du 11 avril 2025 pour un montant de 75,68 €,SCP SIBUT-BOURDE & LEVY du 1er octobre 2025 pour un montant de 51,60 €.
Il découle de tout ce qui précède qu’il doit être soustrait à la somme de 1.189,03 €, les frais contentieux non justifiés de 880,68 €.

La créance du le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1] au titre des frais nécessaires s’établit ainsi à 308,35 €.

Par conséquent, Monsieur [U] [S] sera condamné au paiement de la somme de 2.512,89 € selon décompte arrêté au 1er mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter : 
Du 14 mars 2024 pour la somme de 1.850,23 € visée par la mise en demeure,De la signification du présent jugement pour la somme d’actualisation de 662,66 €.Monsieur [U] [S] sera en outre condamné aux frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 308,35 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


Sur les dommages et intérêts

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière assimilable au dol. 
Le juge doit caractériser la faute du demandeur dans l'exercice de son droit d'agir. À défaut, sa décision est jugée dépourvue de motifs. La condamnation pour procédure abusive peut être prononcée d'office, c'est à dire sans qu'il y ait une demande des parties en ce sens, car elle relève du pouvoir souverain de la juridiction de jugement. La Cour de cassation a d'ailleurs rappelé que l'exercice de ce pouvoir d'office du juge en matière de condamnations pour procédure abusive n'était pas subordonné au respect du principe de la contradiction. Cela étant, selon le litige qui lui est soumis, le juge est amené à connaître des facultés du demandeur qu'il entend condamner à une amende civile et appréhende donc la charge relative que représente pour lui cette sanction.

L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
*
Sur la procédure abusive,

Il ne résulte pas des pièces produites aux débats que le syndicat de copropriété se serait abstenu de répondre aux interpellations de Monsieur [U] [S] et engagé une procédure judiciaire, sans raisons valables ce qui aurait démontré sa mauvaise foi.

En conséquence, l’action Monsieur [U] [S] au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ne saurait prospérer.

Sur la résistance abusive,

Il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [U] [S] s’est abstenu de régler les appels de fonds, sans raisons valables ce qui démontre sa partielle mauvaise foi.

Les manquements répétés de Monsieur [U] [S] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [U] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200,00 € à titre de dommages-intérêts.


Sur la dispense de participation aux « frais de procédure »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires).
*
En l’espèce, les conditions d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunis, la demande de dispense de Monsieur [U] [S] sera rejetée.


Sur les autres demandes

La demande d’application de la clause pénale n’ayant pas été justifiée par le syndicat des copropriétaires, celle-ci ne saurait prospérer.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [U] [S] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Monsieur [U] [S] qui succombe à l'instance sera condamné à la somme de 700,00 €.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la contestation de Monsieur [U] [S],

RAPPELLE qu’en application de l’article 1420 du code de procédure civile, le présent jugement se substitue à la précédente ordonnance du 9 janvier 2025,

DECLARE régulière la requête en ordonnance portant injonction de payer du 19 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], la somme de 2.512,89 € au titre du montant des charges de copropriété arrêtées au 1er mai 2026,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter du 14 mars 2024, date de la mise en demeure sur la somme de 1.850,23 €,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la signification du présent jugement, sur la somme de 662,66 €,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], la somme de 308,35 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la date de la signification du présent jugement sur la somme de 308,35 €,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande tendant à faire condamner Monsieur [U] [S] à la somme de 224,00 € au titre d’une clause pénale,

DEBOUTE Monsieur [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], la somme de 200,00 € au titre des dommages et intérêts, 

DECLARE sans objet au vu des rejets de dommages et intérêts pour procédure abusive la demande de compensation des créances de Monsieur [U] [S],

DEBOUTE Monsieur [U] [S] de sa demande de dispense des frais de justice (Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965),

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 1], la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes, plus amples ou contraire,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 5 août 2026.

Le Greffier Le Juge












En conséquence, la République française mande et 
ordonne à tous huissiers de justice, sur ce 
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux 
procureurs généraux et aux procureurs de la 
République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la 
main, à tous commandants et officiers de la force 
publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront
légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par 
le président et par le greffier.
 A Avignon, le 05 août 2026 
Le Directeur de greffe ou son délégué.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 57, code de procedure civile 1420, code de procedure civile 1407, code de procedure civile 1405, code de procedure civile 670, code de procedure civile 1409, code de procedure civile 1418, code de procedure civile 1416, code civil 1344, code de procedure civile 54). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-12T20:18:25.148Z.