Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 12 août 2026, n° 24/00420

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me TROIN
1 GROSSE Me DUNAC BORGHINI
1 EXP Me DRAILLARD 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 12 Août 2026 


DÉCISION N° 2026/269

N° RG 24/00420 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PR63 

DEMANDEURS : 

Monsieur [Q] [A]
né le 19 Janvier 1973 à NICE
170 Avenue de Gairaut
06100 NICE

Monsieur [V]-[Y] [A] époux [M]
né le 28 Décembre 1976 à NICE
106 rue Robert
69006 LYON
et
Madame [T] [M] épouse [A]
née le 18 Janvier 1970 à 
170 Avenue de Gairaut
06100 NICE

représentés par Maître TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
 

DEFENDEURS :

S.A. ASSURANCE CREDIT MUTUEL
63 Chemin Antoine Pardon
69814 TASSIN

représentée par Maître Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Monsieur [V] [I] (décédé le 01/07/2023)
né le 11 Février 1930 à PARIS
1 Avenue Maréchal de Lattre de Tassigny
06600 ANTIBES

Madame [C] [I] (décédée le 21/12/2023)
née le 29 Avril 1931 à ORAN (ALGÉRIE)
1 Avenue Maréchal de Lattre de Tassigny
06600 ANTIBES

Madame [L] [W] épouse [R]
née le 22 Octobre 1946 à 
7 rue Joseph THOMAS- BP 2004
35260 CANCALE


représentée par Maître Carole DUNAC-BORGHINI de la SCP E BORGHINI. C BORGHINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PARTIE INTERVENANTE :


S.C.I. AZUR LAMBERT
170 avenue de Gairaut Lot 11
06100 NICE 

représentée par Maître TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 mars 2026 ;
 
A l’audience publique du 28 Avril 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 7 juillet 2026. 

Le prononcé du jugement a été reporté au 12 août 2026 . 

*****


























EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [A], Monsieur [V]-[Y] [A] et Madame [T] [M] épouse [A] (les consorts [A]) sont propriétaires d'un local commercial et d'une cave, situés dans l'ensemble immobilier en copropriété sis 74, bd WILSON et 1, Avenue Maréchal de Lattre de Tassigny à Antibes (06), constituant le lot n°17.

Monsieur [V] [I], Madame [C] [I], décédés les 1er juillet 2023 et le 21 décembre 2023 étaient jusqu'à leur décès, usufruitier de l'appartement situé au-dessus de ce local commercial, constituant le lot n°19. Madame [P] [W] épouse [R] était quant a elle nue-propriétaire du bien, avant d'en obtenir la pleine propriété au décès du dernier usufruitier.

A la suite de l'apparition d'infiltrations provenant du plafond de leur local commercial, les consorts [A] ont obtenu aux termes d'une ordonnance de référé du 19 janvier 2015 la désignation de Monsieur [Z] en qualité d'expert judiciaire. 

Les opérations d'expertise ont été déclarées communes à Monsieur [V] [I], Madame [C] [I], Madame [P] [W] épouse [R] et la compagnie LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL (ACM), leur assureur, est intervenue volontairement à l'instance.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 mars 2017.

Suivant ordonnance en date du 10 janvier 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, a notamment condamné solidairement Monsieur [V] [I], Madame [C] [I], Madame [P] [W] épouse [R] à procéder aux travaux de mise hors d'eau du local commercial, en réalisant les travaux préconisés par l'expert judiciaire en page 29 de son rapport, savoir la réfection complète de la douche à l'italienne et l'enlèvement du carrelage du balcon avec réalisation d'un joint d'étanchéité au niveau de la fenêtre, sous astreinte et a condamné Les Assurances du Crédit Mutuel à relever et garantit [V] [I], [C] [I], [P] [W] épouse [R] de cette condamnation en ce qu'elle porte sur la réfection complète de la douche à l'italienne.

En dépit de la réalisation des travaux par les consorts [I], les consorts [A] ont constaté une persistance des infiltrations au même endroit et à de nouveaux.

Une expertise amiable contradictoire a été mise en œuvre et le rapport d'expertise du Cabinet AGU a confirmé la persistance des infiltrations, malgré les travaux réalisés par les consorts [I].

Suivant ordonnance du 29 octobre 2018 (qui n'est pas produite aux débats), une nouvelle expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à Monsieur [E], lequel a déposé son rapport le 29 juillet 2021.

Par actes délivrés les 1er et 2 juillet 2019, les consorts [A] ont fait assigner Monsieur [V] [I], Madame [C] [I], Madame [P] [W] épouse [R] devant le tribunal judicaire de Grasse, en réparation de leurs préjudices sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

L'expertise étant en cours, l'instance a fait l'objet d'une radiation par ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2020.

Cette dernière a été réinscrite au rôle le 28 janvier 2022.

La compagnie LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL a été appelée en la cause par les consorts [A] suivant assignation délivrée le 16 janvier 2023 et les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 16 juin 2023.

L'instance a été radiée à nouveau le 21 décembre 2023, puis remise au rôle le 25 janvier 2024.

Les consorts [A] ont vendu leur bien à la SCI AZUR LAMBERT le 18 avril 2024.

Madame [P] [W] épouse [R] a vendu son bien à Monsieur [F] le 8 juillet 2025.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2026, Monsieur [Q] [A], Monsieur [V]-[Y] [A] et Madame [T] [M] épouse [A] et la SCI AZUR LAMBERT demandent au tribunal de : 

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil, 
Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,
Vu l'article L 124-3 du Code des Assurances,
Vu les articles 330 et suivants du Code de Procédure Civile,

REPORTER en tant que de besoin la clôture au jour de l'audience de plaidoirie.

RECEVOIR l'intervention volontaire de la société AZUR LAMBERT.

DONNER ACTE aux concluants de l'abandon des demandes sur la reprise des condensas des climatiseurs comme préconisé par l'Expert Judiciaire [E], du fait des actions du nouveau propriétaire le 8 juillet 2025. 

CONDAMNER in solidum la SA ASSURANCE CREDIT MUTUEL, en qualité d'assureur de 
Mr [V] [I], Mme [C] [I] et Madame [P] [W] épouse [R], ainsi que Madame [P] [W] épouse [R] à verser à Mr [Q] [A], Mr [V] [Y] [A], Mme [T] [M] et la société AZUR LAMBERT la somme de 24.430 € et subsidiairement 17.481.60 € au titre de la reprise des embellissements, augmenté de l'indice du cout de la construction BT 01 entre le jour du rapport et le paiement.

CONDAMNER in solidum la SA ASSURANCE CREDIT MUTUEL, en qualité d'assureur de 
Mr [V] [I], Mme [C] [I] et Madame [P] [W] épouse [R], ainsi que Madame [P] [W] épouse [R] à verser à Mr [Q] [A], Mr [V] [Y] [A], Mme [T] [M] et la société AZUR LAMBERT la somme de 137 075,15 € au titre des préjudices immatériels au 8 juillet 2025. 

CONDAMNER solidairement la SA ASSURANCE CREDIT MUTUEL, en qualité d'assureur de Mr [V] [I], Mme [C] [I] et Madame [P] [W] épouse [R], ainsi que Madame [P] [W] épouse [R] à verser à Mr [Q] [A], Mr [V]
[Y] [A], Mme [T] [M] et la société AZUR LAMBERT la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

DEBOUTER la SA ASSURANCE CREDIT MUTUEL et les autres défendeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

VOIR PRONONCER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2026, Monsieur [V] [I], Madame [C] [I] " tous deux décédés " et Madame [P] [W] épouse [R] demandent au tribunal de :

Vu le décès des époux [I] 
Déclarer éteinte l'action à leur égard 

Vu les différentes ordonnances de référé 
Vu le rapport d'expertise 
Vu la vente par Madame [R], et le fait qu'elle était simplement nu-propriétaire 

DECLARER éteinte ou du moins interrompue, l'action contre les époux [I] décédés. 

PRENDRE ACTE des dernières écritures des consorts [A] et de la société AZUR LAMBERT consistant à :
- Abandonner les demandes sur la reprise des condensas des climatiseurs, ce qui confirme l'absence de responsabilité actuelle de madame [R] 
- Déclarant que le joint de dilatation a été réparé par la copropriété, prouvant que la responsabilité de cette dernière devait être recherchée 

DECLARER irrecevable et infondée la demande des consorts [A] et de la SCI AZUR LAMBERT pour le préjudice postérieur au 28 décembre 2017, date de la réparation du bac à douche 

DECLARER infondée l'action des consorts [A] dirigée à l'encontre des consorts [I] [R] qui n'ont commis aucune faute, et qui ne sont responsables d'aucun préjudice alors même que l'expert judiciaire a relevé plusieurs causes qui n'ont aucun lien avec les consorts [I] [R]. 

DEBOUTER les consorts [A], et la société AZUR LAMBERT de toutes leurs demandes, fins et conclusions, sachant que leur action est fondée sur l'article 1240 du code civil, alors que madame [R] n'a commis aucune faute. 

REJETER toute demande de condamnation solidaire, et toute demande de condamnation dirigée à l'encontre de Madame [R], sachant au surplus qu'elle n'est nullement responsable des causes des infiltrations, 

DEBOUTER les consorts [A] ainsi que la SCI AZUR LAMBERT de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, sachant que l'acte de vente contient une clause subrogatoire, et que la SCI AZUR LAMBERT n'a subi aucun préjudice. 

DEBOUTER les consorts [A] de leur demande d'injonction de travaux alors que Madame 
[R] n'a aucune possibilité de réaliser des travaux sur un bien qui ne lui appartient pas, d'autant plus que dans le cadre des dernières conclusions, les consorts [A] et la société AZUR LAMBERT ont renoncé à cette demande. 

A titre subsidiaire 

ORDONNER que les consorts [I] [R] soient relevés et garantis par ACM ASSURANCE CREDIT MUTUEL, leur assureur 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

Condamner les consorts [A] à indemniser Madame [R] à réparer son préjudice au titre de la recherche de fuites dont ils ne sont pas à l'origine, et à leur payer la somme de 8699,41 euros. 

Si par extraordinaire les consorts [A] n'en sont pas déclarés responsables, 

CONDAMNER ACM CREDIT MUTUEL à payer à Madame [R] la somme de 8699.41 euros en réparation de son préjudice 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, débouter la SCI AZUR LAMBERT de toutes ses demandes, alors même qu'elle n'a subi aucun préjudice. 

REJETER toute condamnation solidaire alors que les époux [I] sont décédés, que Madame [R] n'est nullement intervenue sur la climatisation, et que l'assureur doit relever et garantir toute éventuelle condamnation. 

Débouter ACM, assureur, de toutes ses demandes fins et conclusions 

Débouter les consorts [A], ainsi que la SCI AZUR LAMBERT de toutes leurs demandes, fins et conclusions 

ORDONNER que chaque partie assume ses dépens 

ECARTER et REJETER l'exécution provisoire du jugement au vu du caractère manifestement excessif de ses conséquences ; d'autant plus que toute éventuelle condamnation serait contraire aux règles légales en la matière 


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2025, la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL demande au tribunal de : 

Statuer ce que de droit sur les demandes des consorts [A] et la SCI AZUR LAMBERT à l'encontre des seuls consorts [I] [R] et notamment sur la demande de reprise des condensats des climatiseurs sous astreinte.
 
Débouter purement et simplement les consorts [A] et la SCI AZUR LAMBERT de toutes demandes de condamnation in solidum des ACM à ce titre. 

Donner acte aux ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL de ce qu'elles sont disposées à régler le quart du préjudice matériel subi par les consorts [A] à hauteur de 3.642 € HT. 

Renvoyer les consorts [A] et la SCI AZUR LAMBERT à produire un décompte précis de leurs dommages immatériels sur la base d'un loyer mensuel de 500 € outre les charges locatives à l'exclusion des charges de propriétaire et des taxes foncières. 

Enjoindre aux consorts [A] et la SCI AZUR LAMBERT de produire un décompte de ce préjudice immatériel sur les bases ci-dessus arrêté au 28 décembre 2017 afin que les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL puissent en régler le quart. 

Débouter purement et simplement les consorts [A] et la SCI AZUR LAMBERT de toute autre demande à l'encontre des ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL. 

Débouter enfin Madame [R] et les éventuels ayant droits des consorts [I] qui pourraient se manifester en cours de procédure, de toutes demandes à l'encontre des ACM comme étant irrecevables et subsidiairement mal fondés. 

Statuer ce que de droit sur les dépens. 

*************

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2025 avec effet différé au 27 mars 2026.


MOTIFS 

En vertu de l'article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat. 

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l'objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu'elles ont été présentées par elles.

C'est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l'objet de leur demande.

En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge de donner acte aux parties d'intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n'ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à " dire que " " juger que " etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.


Sur le sort des demandes dirigées contre Monsieur [V] [I], Madame [C] [I], décédés

En application de l'article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue notamment par le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible.

En l'espèce, il est établi par les actes de décès produits au débat que Monsieur [V] [I], Madame [C] [I] sont décédés les 1er juillet 2023 et le 21 décembre 2023.

Aucun ayant-droit n'a été appelé en la cause et aucune intervention volontaire n'est intervenue.

Pour autant, les demandeurs maintiennent des demandes dirigées personnellement contre les deux défunts.

Or, l'instance est interrompue à leur égard.

Il le sera constaté et aucune demande dirigée contre Monsieur [V] [I], Madame [C] [I] ne pourront prospérer à ce stade.


Sur l'intervention volontaire de la SCI AZUR LAMBERT

Selon l'article 325 du Code de procédure civile, "?L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant?". 
Aux termes de l'article 329 dudit code, "?L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention?".

Il résulte de l'article 330 du même code que " l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ".

La SCI AZUR LAMBERT ayant acquis le bien des consorts [A] le 8 juillet 2025 et l'acte d'acquisition comportant en outre une clause de subrogation au profit de l'acquéreur dans les droits et actions des vendeurs, cette dernière justifie d'un intérêt légitime à intervenir volontairement à la présente procédure.

En outre, elle démontre également d'un intérêt à se prévaloir de ses préjudices personnels, nés ou subsistants postérieurement à son acquisition.

La SCI AZUR LAMBERT sera reçue en son intervention volontaire.


Sur la demande d'irrecevabilité de la demande des consorts [A] et de la SCI AZUR LAMBERT pour le préjudice postérieur au 28 décembre 2017

Madame [P] [W] épouse [R] formule la prétention suivante " DECLARER irrecevable et infondée la demande des consorts [A] et de la SCI AZUR LAMBERT pour le préjudice postérieur au 28 décembre 2017, date de la réparation du bac à douche ".

Toutefois aucun moyen relatif à une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile n'est développé dans ses écritures, seuls des moyens consistant à contester le bien-fondé étant avancé.

Par conséquent, Madame [P] [W] épouse [R] sera déboutée de sa demande d'irrecevabilité de la demande des consorts [A] et de la SCI AZUR LAMBERT pour le préjudice postérieur au 28 décembre 2017, date de la réparation du bac à douche ".


Sur l'irrecevabilité soulevée par la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL

L'assureur formule la prétention suivante " Débouter enfin Madame [R] et les éventuels ayant droits des consorts [I] qui pourraient se manifester en cours de procédure, de toutes demandes à l'encontre des ACM comme étant irrecevables et subsidiairement mal fondés ". 

A la lecture de cette prétention, force est de constater que celle-ci est des plus ambigües en ce que si une irrecevabilité est évoquée, l'assureur sollicite le débouté de la demande et non de déclarer la demande contestée irrecevable, ce qui correspond non pas à une fin de non-recevoir, mais à une demande querellant son bien-fondé.

En tout état de cause, la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL a été assignée le 16 janvier 2023 et la jonction des procédures n'emporte pas unicité de l'instance.

Dès lors que l'instance introduite à l'encontre de l'assureur est postérieure au 1er janvier 2020, le tribunal est dès lors incompétent pour statuer sur la recevabilité des demandes dirigées contre elle, seul le juge de la mise en état l'étant, en application de l'article 789 du code de procédure civile.

Par conséquent, le tribunal se déclarera incompétent pour statuer sur l'irrecevabilité des demandes de Madame [W] épouse [R] dirigées contre la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL.


Sur l'existence des infiltrations et leurs origines techniques 

Il ressort du rapport d'expertise du 29 juillet 2021 que :
- le local des consorts [A] est impacté depuis 2013 par des infiltrations,
- en dépit de la réalisation des travaux par les consorts [I], en exécution de l'ordonnance de référé du 10 janvier 2018, les infiltrations ont persisté au même endroit, ainsi qu'à d'autres.

Au cours de ses investigations, l'expert a décelé une origine des infiltrations au niveau du réseau d'alimentation en eau chaude de l'appartement des époux [I], qui était fuyard.

Ce défaut a été corrigé, mais les désordres ont subsisté.

L'expert judicaire a donc in fine identifié trois types d'infiltrations :

- des infiltrations au droit du pilier, ayant pour origine l'évacuation des condensats des deux climatiseurs du logement occupé par les époux [I], qu'il impute à une malfaçon dans l'installation des climatiseurs ; il s'agit donc d'une origine privative,

- des infiltrations au droit de l'évier et sous la douche :
L'expert indique que des travaux ont été réalisés et qu'ils ont mis fins aux infiltrations à cet endroit ; quant aux infiltrations au droit de l'évier, il explique que la procédure en cours a permis à un occupant de procéder à des reprises ; il ajoute qu'il s'agit d'une origine privative, résolue en cours d'expertise, sans pour autant savoir dans quel appartement,

- des infiltrations dans l'angle du fond à gauche du local :
Elles proviennent de l'absence d'un joint de dilatation vertical et horizontal sur la face arrière du bâtiment ; cette origine concerne une partie commune de la copropriété.

Interrogé sur les éléments techniques permettant d'éclairer le tribunal sur les responsabilités éventuellement encourues, l'expert judiciaire conclut comme suit : 

- le premier cas (infiltrations au droit du pilier) est une origine privative, je propose donc à la juridiction, éventuellement saisie d'imputer les responsabilités techniques au propriétaire du logement,

- les infiltrations sous la douche (traitée par l'ancienne procédure) est une origine privative, je propose donc à la juridiction, éventuellement saisie, d'imputer les responsabilités techniques au propriétaire du logement. Pour rappel, seule la reprise des peintures et préjudices sont à prendre en compte les travaux sur la douche ont déjà été repris ; Celle correspondant au rectangle rouge en page 26, se sont éradiquées en cours de procédure par un occupant assez malin pour ne rien dire,

- les infiltrations provenant du traitement de joint de dilatation entre les deux bâtiments et sur le redan, ont pour origine une partie commune. Il est à remarquer que le joint est traité sur toute la hauteur sauf sur un logement, qui devait ne pas être accessible lors des travaux. Je propose donc d'imputer techniquement le coût des reprises au Syndicat des Copropriétaires.


Sur la responsabilité de Madame [P] [W] épouse [R] sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Il résulte de l'article 544 du Code civil que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ".

Il découle de l'application de ce texte que le droit pour un propriétaire de jouir de son bien est donc limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. A défaut, il en devra réparation, même en l'absence de faute ou d'intention de nuire.

La responsabilité fondée sur la théorie prétorienne des troubles anormaux du voisinage a été codifiée à l'article 1253 nouveau du Code civil entré en vigueur le 17 avril 2024, qui énonce que " Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. "

Le caractère excessif des troubles de voisinage occasionnés ne s'apprécie pas en fonction de la seule perception des victimes, du seul dépassement d'une norme ou de l'absence de respect des règlements, mais compte tenu des inconvénients normaux du voisinage évalués au regard des conditions normales d'habitation et d'utilisation de temps et de lieu.

La responsabilité fondée sur la théorie des troubles du voisinage est engagée de façon objective dès que le trouble présente un caractère anormal et que le lien de causalité est établi entre le dommage allégué et le fait générateur invoqué.

En l'espèce, le rapport d'expertise a objectivé l'existence d'infiltrations impactant le local commercial des demandeurs, persistantes depuis 2013, ayant occasionné un état de dégradation tel que sa commercialisation sur le marché locatif s'avère impossible.

Il a également aussi été objectivé que les dommages subis sont consécutifs à des infiltrations provenant notamment de l'appartement sus-jacent.

Compte tenu de la nature et de l'importance des dommages subis, ceux-ci excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité de plein droit de Madame [P] [W] épouse [R] est par conséquent engagée et celle-ci est bien en lien avec les dommages subis par les demandeurs.

Tous les moyens de défense développés, au sujet de l'absence de faute de Madame [W] sont dans effet sur l'engagement de sa responsabilité objective, découlant uniquement de sa qualité de nue-propriétaire de l'appartement à l'origine technique des infiltrations subies par le local commercial sous-jacent avant le décès des usufruitiers, puis de sa qualité de pleine propriétaire entre le décès du dernier usufruiter et la vente de son bien le 8 juillet 2025. 

Sur ce point, il appartenait à Madame [W] de rechercher et d'appeler en la cause les ayants-droits éventuels des époux [I], usufruitiers et occupants du bien durant le temps où les infiltrations au droit du pilier, ayant pour origine l'évacuation des condensats des deux climatiseurs du logement sont demeurées non réparées, afin de former une éventuelle action récursoire.

En outre, aucun élément objectif ne démontre que la cause des désordres identifiée au niveau du condensat des climatiseurs, ait été supprimée, ni à quelle date. Il n'est donc pas prouvé que cette cause, directement imputable à l'appartement sus-jacent du local commercial, n'ait pas perduré.

Par ailleurs, il sera rappelé, que peu importe que plusieurs causes, susceptibles de mobiliser la responsabilité de plusieurs coauteurs aient été identifiées, ce moyen étant inopérant à la fois pour limiter l'indemnisation de la victime des dommages et pour limiter la responsabilité de l'un des coauteurs du dommage vis-à-vis de celle-ci.

En effet, il est constant qu'en matière de responsabilité civile, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n'affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

En l'espèce, même si l'expert a identifié qu'à la fois des parties privatives et des parties communes sont techniquement à l'origine des dommages subis par le local commercial des demandeurs, toutes les causes ont concouru ensemble à l'état de dégradation avancé du bien nécessitant sa réfection matérielle, ainsi qu'au préjudice immatériel locatif résultant de cet état.

Par conséquent, la victime des dommages et libre de solliciter la réparation de l'entier préjudice à l'un ou l'autre, ou à tous les responsables, mais n'y est pas contrainte.

Il appartient dans ce cas au responsable de former son action récursoire contre les éventuels autres coauteurs du dommage, s'il entend faire valoir un partage de leurs responsabilités.

Cela ne concerne toutefois que leurs rapports entre eux et aucune partage de responsabilité n'est opposable à la victime des dommages.

Il n'incombait donc pas obligatoirement aux demandeurs d'appeler en la cause le syndicat des copropriétaires, mais à la défenderesse et/ou à son assureur de le faire, s'ils entendaient être relevés et garantis de tout ou partie de leur condamnation.

Il en va de même s'agissant de l'occupant non identifié de l'appartement, dont l'intervention a permis de mettre fin aux infiltrations au droit de l'évier et de la douche.

Madame [P] [W] épouse [R] sera par conséquent condamnée à réparer l'entier préjudice subi par les demandeurs, sous réserve de sa justification, laquelle sera examinée infra.


Sur la garantie de la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL

L'article L.124-3 du Code des assurances dispose que " le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ".

Selon l'article L112-1 du code des assurances, l'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. 

En l'espèce, l'assureur ne dénie pas assurer l'appartement ayant été occupé par les époux [I] et dont Madame [W] était nue-propriétaire jusqu'à leur décès, puis appartenant en pleine propriété à cette dernière, jusqu'à sa vente le 8 juillet 2025. 

Il produit d'ailleurs les conditions générales et particulières du contrat multirisques habitation IARD, ayant pris effet le 13 octobre 2011 et assurant tant les époux [I], que Madame [W] au titre de la protection " bailleur essentiel ", lesquelles comportent un volet garantissant la responsabilité civile de l'assuré vis-à-vis des tiers.

Il avance toutefois que sa police ne garantit pas les travaux nécessaires pour faire disparaitre la cause des désordres.

En l'espèce, ce moyen est inopérant dans la mesure où, ni les demandeurs, ni Madame [W] son assurée, ne sollicite de sommes au titre des travaux de reprise des causes techniques des dommages.

En effet, il n'est sollicité, en l'état des dernières écritures des parties qu'une indemnisation au titre des travaux de réfection du local commercial, ce qui correspond non pas à des travaux réparatoires des causes des dommages, mais bien à des travaux en réparant les conséquences, ainsi qu'une indemnisation au titre du préjudice immatériel en découlant, constituant également un préjudice consécutif.

Au surplus, il sera relevé que l'action directe des victimes des dommages mobilise le volet " responsabilité " de la police d'assurance et pas le volet de garantie des biens de l'assurée.
Or, le moyen de non-garantie des travaux nécessaires à la réparation des causes d'un sinistre ne concerne que les sinistres subis par les biens de l'assuré et non les dommages causés au tiers.

L'assureur entend également exciper d'un défaut d'entretien des climatiseurs de nature à exclure sa garantie.

Or, l'expert judiciaire a indiqué, dans le cadre de la réponse à un dire, que le réseau n'étant pas visible, il ne s'agit pas d'un manque d'entretien. Il ressort des explications de l'expert, que l'évacuation des condensats s'effectuant sans pression et que le fait que les climatiseurs soient anciens est sans effet.

Aucune faute de l'assuré, consistant en un défaut d'entretien au sens de la police d'assurance produite ne peut donc être retenu comme étant en lien avec les dommages et aucune exclusion de garantie à ce titre n'est justifiée.

Compte tenu de la nature des demandes indemnitaires, des conditions générales et particulières du contrat d'assurance versées au débat, la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL sera donc condamnée in solidum (et non solidairement, la solidarité ne se présumant pas), avec Madame [P] [W] épouse [R] à réparer les entiers préjudices des demandeurs, sous réserve de leur justification et de leur lien de causalité avec le fait générateur de responsabilité.

Aucune limitation n'est opposable à la victime des dommages au moyen d'une répartition des responsabilités entre les divers coauteurs.

La SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL sera également condamnée à relever et garantir son assurée en exécution du contrat d'assurance de responsabilité les liant, tant en sa qualité de nue-propriétaire de l'immeuble assurée avant le décès.


Sur la demande en réparation du préjudice matériel correspondant aux travaux de réfection du local commercial

Pour être réparable, le préjudice doit être personnel, certain et licite. Il doit en outre résulter d'un lien de causalité avec le fait générateur de responsabilité.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s'était pas produit.

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il résulte pour elle ni perte, ni profit.

En l'espèce, il sera relevé que seule la SCI AZUR LAMBERT est propriétaire du local commercial dont s'agit, tant à la date des dernières conclusions des demandeurs, qu'au jour où le tribunal statue.

Le préjudice matériel correspondant au coût des travaux de réfection du local est donc personnel à la SCI AZUR LAMBERT et plus aux consorts [A] qui se sont départis du bien le 18 avril 2024 en l'état.

En outre, l'acte de vente du 18 avril 2024 comporte la clause suivante : " L'ACQUEREUR s'oblige à faire son affaire personnelle de ces procédures à compter de ce jour, à l'effet de quoi le VENDEUR le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l'ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS. En outre, l'ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures courantes concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d'une faute du VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l'ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS ".

Par conséquent, seule la SCI AZUR LAMBERT peut prétendre à une indemnisation au titre des travaux de remise en état de son bien, en lien avec les infiltrations l'ayant affecté.

Monsieur [Q] [A], Monsieur [V]-[Y] [A] et Madame [T] [M] épouse [A] seront par conséquent déboutés de toute demande indemnitaire au titre de la reprise des embellissements du local commercial.

S'agissant de la SCI AZUR LAMBERT qui quant à elle peut y prétendre, l'expert judiciaire a évalué la reprise des embellissements nécessaires à réparer les dégradations subies par le local du fait de l'ensemble des infiltrations, en ce compris celles trouvant leur origine dans l'appartement sus-jacent à 14.568 euros HT soit 16.024,80 euros TTC (TVA à 10% suivant devis figurant au rapport d'expertise).

Rien ne justifie d'appliquer une TVA à 20%, comme semblent le faire les demandeurs dans leurs écritures sans aucune explication.

Rien ne justifie non plus de retenir une somme de 23.430 euros TTC, obtenue sur la base d'un nouveau devis, réalisée après l'expertise par une entreprise différente de celle consultée par l'expert. 

Le temps écoulé depuis l'expertise et l'augmentation du coût de la construction en résultant, sera pris en compte de façon habituelle en la matière, par l'actualisation des sommes allouées en fonction de l'évolution de l'indice BT01.

Pour rappel, aucun partage de responsabilité entre les coauteurs des dommages n'est opposable à la victime, de sorte qu'il n'y a pas lieu de limiter davantage l'indemnisation lui revenant comme sollicité par les défenderesses.

Par conséquent et compte tenu de ce qui précède, Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL seront condamnées in solidum à payer à la SCI AZUR LAMBERT la somme de 16.024,80 euros TTC en réparation de son préjudice matériel au titre de la reprise des embellissements du local commercial, constituant le lot de copropriété n°17.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 29 juillet 2021, date du dépôt du rapport d'expertise et le paiement des sommes dues. 

La SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL sera condamnée à relever et garantir Madame [P] [W] épouse [R] de sa condamnation à ce titre, en exécution du contrat d'assurance de responsabilité les liant.


 Sur la demande en réparation des préjudices immatériels

Les demandeurs font état d'un préjudice immatériel résultant des conséquences des infiltrations perdurant depuis 2013, ayant conduit à la dégradation de leur local commercial, laquelle a fait obstacle à sa commercialisation sur le marché locatif jusqu'au 8 juillet 2025.

Ils formulent une demande d'indemnisation globale, sans distinction entre les consorts [A] et la SCI AZUR LAMBERT, devenue propriétaire du bien le 18 avril 2024.

Ils évaluent leur préjudice à 137.075,15 euros selon décompte arrêté au 8 juillet 2025 et expliquent leur calcul comme suit :

Pertes au 31 mars 2015 :13834,46€ 
sommes dues par Mr [K] (cf bail) 13 834,46€ 
Loyers : 10500€
21*500=10500€
Charges : 3353,05€
1333,38/2+2359+1305,92*3/12=3353,05€
Taxe sur les ordures ménagères et taxe foncière (cf bail) : 2301,41€
TF 2013 : 2214,10*8/12=1476,06
TF 2014 : 659,49 
TF 2015 : 663,46*3/12=165,86
sommes versées par Mr [K] : 2320€ 
2*580+2*500=2160€
(juillet et août 2013, janvier et février 2014)

Pertes du 1 avril 2015 au 31 décembre 2016 : 20 818,19€ 
Loyer : 17850€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*21=17850
Charges : 1799,74€ 
1305,92*9/12+820,30=1799,74
Taxe foncière : 898,70€
prorata TF 2015 : 510,46*9/12=382,85
TF 2016 : 515,85
Taxe sur les ordures ménagères : 269,75€
prorata Taxe 2015 : 153*9/12=114,75€
Taxe 2016 : 155€

Pertes du 1 janvier 2017 au 31 décembre 2017 : 11 916,38€ 
Loyer : 10200€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*12=10200
Charges : 1028,54€
Taxe foncière : 530,84€
Taxe sur les ordures ménagères : 157

Pertes du 1 janvier 2018 au 31 décembre 2018 : 12 117,60€ 
Loyer : 10200€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*12=10200
Charges : 1199,39€
Taxe foncière : 554,21€
Taxe sur les ordures ménagères : 164

Pertes du 1 janvier 2019 au 31 décembre 2019 : 11 903,43€ 
Loyer : 10200€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*12=10200
Charges : 992,74€
Taxe foncière : 544,69€
Taxe sur les ordures ménagères : 166€

Pertes du 1 janvier 2020 au 31 décembre 2020 : 11 904,87€ 
Loyer : 10200€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*12=10200
Charges : 998,59€
Taxe foncière : 530,28€
Taxe sur les ordures ménagères : 170€

Pertes du 1 janvier 2021 au 31 décembre 2021 : 11 921,63€ 
Loyer : 10200€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*12=10200
Charges : 1000,51€
Taxe foncière : 559,12€
Taxe sur les ordures ménagères : 162€

Pertes du 1 janvier 2022 au 31 décembre 2022 : 11 984,60€ 
Loyer : 10200€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*12=10200
Charges : 1036,48
Taxe foncière : 580,12€
Taxe sur les ordures ménagères : 168€

Pertes du 1 janvier 2023 au 31 décembre 2023 : 12 296,97€ 
Loyer : 10200€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*12=10200
Charges : 1326,90€
Taxe foncière : 600,07€
Taxe sur les ordures ménagères : 170€

Pertes du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024 : 12 076,86€ 
Loyer : 10200€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*12=10200
Charges : 1080,80€
Taxe foncière : 621,06€
Taxe sur les ordures ménagères : 175€

Pertes du 1 janvier 2025 au 8 juillet 2025 : 6 300,16€ 
Loyer : 5319,35€
suivant évaluation Agence Azuréa commerce :
850*(6+8/31)=5319,35
Charges : 550,06€ (d'après appels de charges)
263,69*(6+8/31)/3=550,06
Taxe foncière : 335,84€ 
643,98*(6+8/31)/12=335,84
Taxe sur les ordures ménagères : 94,91€ 
182*(6+8/31)/12=94,91

Total au 8 juillet 2025 : 137 075,15 €

Les demandeurs soutiennent que :
- l'expert a conclu que le local commercial est non conforme à sa destination et ne peut être loué du fait des infiltrations
- les infiltrations durent depuis l'année 2013, le préjudice locatif et de perte d'exploitation a commencé à cette date
- le local était loué depuis 2009, puis à nouveau le 30 avril 2013, mais ce dernier a été résilié en 2014 du fait des conséquences des infiltrations et non du fait d'une fermeture administrative ou judiciaire, en raison de la nature de l'activité qui y était exploitée
- l'estimation faite à 850 euros de loyer mensuel tenant compte de l'indexation annuelle est des plus raisonnable, compte tenu du loyer prévu dans le bail de 2009 et de celui conclu le 8 janvier 2026, le bail du 30 avril 2013 étant dérogatoire
- il est justifié de tenir compte de l'intégralité des charges, des taxes foncières et taxes d'ordures ménagères, prévues comme étant à la charge du preneur dans les baux conclus
- si les deux dernières causes des désordres qui subsistaient à l'issue de l'expertise de 2021 étaient la fuite au niveau des condensats de climatiseur et du joint de dilatation de la partie commune, seule cette seconde cause a été réparée le 24 septembre 2021, mais aucune information n'a été communiquée s'agissant de la mise hors d'usage des climatiseurs, des sorte que si le préjudice ait perduré depuis le 24 septembre 2021, c'est en raison de l'inertie des époux [I] et de Madame [W].

Madame [W] soutient quant à elle que le préjudice est inexistant en ce que les consorts [A] n'avaient pas le droit d'ouvrir un magasin de restaurant dans la copropriété, ce qui est contraire au règlement.
Elle ajoute qu'elle n'avait aucune obligation d'information au titre de la désactivation de la climatisation et que les consorts [A] auraient dû se rendre compte eux-mêmes de la cessation des infiltrations.
Elle expose que la SARL AZUR LAMBERT ne peut prétendre à aucune indemnisation alors qu'elle a acheté le bien en l'état.

La SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL soutient que :
- les demandeurs revendiquent un loyer mensuel de 850 euros pour évaluer leur perte, or le local était loué 500 euros par mois avant le sinistre de 2013
- ils prennent en compte les taxes foncières, ainsi que la part non locative des charges, incombant au seul propriétaire, sans aucun lien avec l'impossibilité de louer ; leur décompte est donc inexploitable
- elle ne peut être tenue qu'aux conséquences de la fuite sur le bac de douche
- s'agissant de la durée du préjudice, il ressort du rapport d'expertise que le bac à douche a été réparé le 28 décembre 2017 et donc la durée d'indemnisation de l'assureur ne saurait aller au-delà de cette date. 

Sur ce, 

Pour rappel, aucun partage de responsabilité entre les coauteurs des dommages n'est opposable à la victime, de sorte qu'il n'y a pas lieu de limiter l'indemnisation en fonction des différentes origines des désordres.

Si dans le rapport de l'expertise antérieure de Monsieur [Z], les condensats des climatiseurs n'avaient pas été identifiés parmi les causes des infiltrations, force est de constater que leur rôle n'était pas pour autant inexistant dès 2013, puisque justement les travaux réparatoires préconisés au niveau de la réfection complète de la douche à l'italienne ne sont avérés insuffisants. En outre, cette cause réparée, n'en est pas moins imputable aux consorts [I]- [W], comme trouvant son siège dans leur appartement et ayant également concouru à l'impossibilité de louer le bien. 

Pour la suite, même si le bac de douche a été réparé en 2017, il a été établi que d'autre causes imputables à la responsabilité de Madame [W], garantie par son assureur sont à l'origine des préjudices des demandeurs.

Il est établi par le rapport d'expertise que les infiltrations perdurent depuis 2013, et que dès cette date, qu'il s'agisse des infiltrations provenant du bac de douche ou des condensats des climatiseurs, ces causes sont imputables à l'appartement sus-jacent.

Il est également démontré que les dégradations causées par les infiltrations font obstacle à la location du bien, ce qui est confirmé par l'expert et corroboré par le protocole d'accord transactionnel du 1er juillet 2014, emportant résiliation anticipée du bail conclu avec Monsieur [K] le 30 avril 2013, en raison des conséquences des infiltrations générant des difficultés d'exploitation, ainsi que par le courrier du preneur en date du 24 juin 2014.

Depuis le début des infiltrations et jusqu'au 8 juillet 2025, il a donc toujours subsisté une origine des infiltrations imputable à cet appartement, de sorte que la durée du préjudice revendiqué par les demandeurs sera retenue, étant à nouveau rappelé que chacun des responsables ayant concouru à la réalisation du dommage est tenu à indemniser l'entier préjudice, à charge pour lui de se retourner vers les éventuels coauteurs.

Le lien de causalité entre les dommages et l'impossibilité de louer ou d'exploiter le local commercial est donc établi de façon certaine, dès lors que le bien était loué depuis 2009 sans difficulté.

Les pertes de loyers depuis le départ de Monsieur [K] en 2014 sont ainsi en lien direct avec les conséquences des infiltrations et constituent un préjudice réparable.

Aucun élément objectif ne permet de prouver que la résiliation du bail conclu avec Monsieur [K] le 1er juillet 2014 soit liée à l'illicéité de l'exploitation du local, prétendument prohibé par le règlement de copropriété, alors que le protocole d'accord transactionnel indique clairement que les infiltrations en sont la cause et que le règlement de copropriété n'est pas produit. En outre, l'éventuelle faute contractuelle de l'exploitant dans l'exécution de son bail en violation du règlement de copropriété n'est pas en lien de causalité avec l'impossibilité de le louer du fait des dommages.

S'agissant de la durée du préjudice, sans qu'il ne soit besoin d'argumenter plus avant au sujet de la mise hors service des climatiseurs, qui en toute hypothèse n'est pas démontrée par Madame [W], à qui lui incombait bien d'avertir les victimes de la disparition de la dernière cause des infiltrations, afin qu'ils puissent le cas échéant procéder à la remise en état du local et limiter la durée du préjudice, en tout état de cause, ce dernier aurait pu perdurer jusqu'à ce que les propriétaires du local disposent des fonds nécessaires à sa réfection et permettant sa location, ce qui ne peut intervenir qu'une fois l'indemnisation du préjudice matériel obtenu.

La date de fin du préjudice revendiquée n'est donc pas du tout excessive et sera retenue.

S'agissant des montants revendiqués, le bail dérogatoire conclu le 30 avril 2013 met à la charge du preneur l'intégralité des charges quelque soit leur nature, y compris les frais d'entretien ou de réparation des parties communes, ains que tous impôts contributions et taxes de quelque nature que ce soit, y compris l'impôt foncier. Il en va de même d'ailleurs du bail conclu entre la SCI AZUR LAMBERT et la SAS WWD le 8 janvier 2026.

Il est donc justifié d'intégrer l'intégralité des charges, des taxes foncières et des taxes sur les ordures ménagères dans le préjudice, en ce que si le bien avait pu être loué, les bailleurs n'auraient pas eu à supporter ces sommes.

Sur le plan des quantums de ces charges et taxes, les demandeurs produisent les justificatifs correspondant aux sommes reportées dans leur décompte reproduit ci-dessus.

Le bail du 30 avril 2013 a également prévu une indexation annuelle en fonction de l'indice INSEE sur les loyers commerciaux.
Ce bail est un bail dérogatoire dont le loyer mensuel a été fixé à 500 euros par mois. Il a été consenti pour une durée de 23 mois, le terme ayant été fixé au 31 mars 2015.
Les demandeurs en ont bien tenu compte dans leur calcul puisqu'ils évaluent des pertes "au 31 mars 2015 " sur la base de 500 euros de loyer mensuel, sans tenir compte de l'indexation d'ailleurs.

Il est avéré que le bail précédant de 2009 était un bail commercial non dérogatoire, dont le loyer mensuel s'élevait à 800 euros. 
Au terme du bail de Monsieur [K] le 31 mars 2015, si la résiliation n'était pas intervenue du fait des infiltrations, les bailleurs auraient tout à fait pu ne pas reconclure un bail dérogatoire à loyer minoré, le terme " dérogatoire " induisant par nature qu'il ne s'agit pas de conditions contractuelles habituellement et normalement convenues.

Il est donc justifié de retenir en termes d'évaluation une base de perte locative mensuelle de 800 euros à compter du 1er avril 2015, au regard du loyer convenu plusieurs années auparavant, et corroborant la valeur locative du local, a minima.

Tant le bail de 2009, que le bail de 2013, que celui de 2026 prévoient une indexation annuelle du loyer sur l'indice INSEE des loyers commerciaux.

Les demandeurs ont intégré l'indexation annuelle en retenant une somme de 850 euros par mois depuis le 1er avril 2015. Le bail conclu le 1er janvier 2026, prévoit un loyer mensuel de 3.030 euros par trimestre hors charges et taxes, soit 1.010 euros par mois. Au regard de l'augmentation mesurée prise en compte, même si celle-ci s'étend sans distinction sur une longue période, sa mise en perspective avec le loyer convenu le 8 janvier 2026, très sensiblement plus élevé que lors du bail de 2009 et a fortiori du bail dérogatoire de 2013, la somme de 850 euros par mois appliquée à compter du 1er avril 2015 pour évaluer les pertes immatérielles des demandeurs apparaît mesurée et sera retenue.

Compte tenu de l'ensemble des ces observations, le quantum des pertes immatérielles en lien avec les dommages n'est pas excessif et appuyé par les pièces versées au débat.

Le préjudice immatériel sera donc évalué à 137.075,14 euros au 8 juillet 2025 comme sollicité.

En revanche, il convient de ventiler l'indemnisation de ce préjudice entre les consorts [A] et la SCI AZUR LAMBERT, devenue propriétaire du bien le 18 avril 2024.

Seule cette dernière a en effet pu subir un préjudice lié à l'impossibilité de louer ou d'exploiter le local à compter de cette date.

A cet égard, il sera relevé que la SCI AZUR LAMBERT peut prétendre à une indemnisation, le fait qu'elle ait acheté le bien " en l'état " n'étant pas de nature de décharger les responsables des dommages l'affectant de leur obligation de réparer le préjudice lié à l'impossibilité de le louer et qu'en outre le contrat de vente n'a à ce sujet d'effet qu'entre les parties l'ayant conclu.
Les pertes du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024 sont évaluées à : 12 076,86€ 
La SCI AZUR LAMBERT est devenue propriétaire du local le 18 avril 2024. Elle a donc subi le préjudice durant 8 mois au cours de l'année 2024.
Il sera donc procédé comme suit : 12.076,86 euros/ 12 : 1.006,45 euros de préjudice mensuel
Part revenant à la SCI AZUR LAMBERT : 8.051,60 euros
Part revenant aux consorts [A] : 4.025,26 euros

Les pertes du 1 janvier 2025 au 8 juillet 2025, évaluées à 6 300,16€ sont également dues à la SCI AZUR LAMBERT.

In fine, il doit revenir :
- aux consorts [A] la somme de 122.723,39 euros (137 075,15 - 8.051,60 - 6.300,16)
- à la SCI AZUR LAMBERT la somme de 14.351,76 euros (8.051,60 + 6.300,16)

Par conséquent et compte tenu de ce qui précède :

- Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL seront condamnées in solidum à payer Monsieur [Q] [A], Monsieur [V]-[Y] [A] et Madame [T] [M] épouse [A] la somme de 122.723,39 euros en réparation de leur préjudice immatériel au titre de la perte locative et d'exploitation du local commercial, constituant le lot de copropriété n°17, arrêté au 18 avril 2024,

- Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL seront condamnées in solidum à payer à la SCI AZUR LAMBERT la somme de 14.351,76 euros en réparation de son préjudice immatériel au titre de la perte locative et d'exploitation du local commercial, constituant le lot de copropriété n°17, arrêté au 8 juillet 2025.

La SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL sera condamnée à relever et garantir Madame [P] [W] épouse [R] de sa condamnation à ce titre, en exécution du contrat d'assurance de responsabilité les liant.


Sur les demandes de Madame [W] épouse [R]

Les demandes en paiement au titre des travaux de réparation des dommages causés à l'appartement ayant appartenu à Madame [W] en cours d'expertise, pour les besoins des investigations, ne peuvent prospérer contre les consorts [A] comme sollicité, dès lors qu'il n'est fait aucune démonstration d'un quelconque fait générateur de responsabilité leur étant imputable et qu'ils sont victimes des dommages.

La défenderesse n'indique d'ailleurs pas sur quel fondement est formée sa demande dirigée contre les consorts [A].

La défenderesse dirige " à défaut " ses demandes en paiement contre la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, son assureur.

Elle expose qu'à l'occasion des opérations de recherche de fuites, son appartement a subi divers dégâts, à savoir la réalisation de plusieurs trous dans les murs, afin d'inspecter les colonnes se trouvant derrière.

Elle produit deux devis pour un total cumulé de 8.699,41 euros, en date des 12 mai 2020 et 3 juin 2021, sans plus d'explication et sans indiquer à quel endroit dans le rapport d'expertise, sont évoquées les investigations destructives menées

Le tribunal identifie dans le rapport d'expertise, qu'un carottage a été réalisé dans la gaine technique du séjour de l'appartement occupé par les époux [I], contre la terrasse, à l'endroit où la gaine technique avait déjà été partiellement déposée.

Sur le bienfondé de la demande, l'assureur ne conteste pas le principe de sa garantie, mais s'oppose néanmoins à la demande en soutenant que le quantum réclamé n'est pas justifié, outre le fait que rien ne démontre que les travaux ont été effectués et supportés par ses assurés.

Les devis produits font en fait état de travaux dans la chambre de l'appartement et autres travaux d'amélioration de l'existant, ou encore de travaux sans aucun lien avec les conséquences des seules mesures d'investigation destructives identifiées par le tribunal lui-même au niveau du bas du mur du séjour, conte la terrasse, faute d'explication plus précise de la défenderesse.

Il y a par ailleurs des postes correspondant à des travaux identiques sur les deux devis.

Il n'appartient pas au tribunal de procéder lui-même au tri des postes de travaux figurant sur les devis produits, pour tenter d'en rattacher certains aux conséquences des mesures d'investigation destructives, aux lieu et place de la défenderesse, sur qui repose la charge de la preuve des faits qu'elle allègue, en application de l'article 9 du code de procédure civile.

Par conséquent, Madame [W] épouse [R] sera déboutée de sa demande de condamnation des consorts [A] à l'indemniser de son préjudice au titre de la recherche de fuites chiffré à 8699,41 euros, ainsi que de cette même demande dirigée contre la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés. 

Aux termes de l'article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert judiciaire entrent dans l'assiette des dépens.

En l'espèce, Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL succombant dans cette procédure, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile.

La SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL sera condamnée à relever et garantir Madame [P] [W] épouse [R] de sa condamnation à ce titre.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Madame [W] ne formule pas de demande au titre des frais irrépétibles. Elle demande de façon générale à être relevée et garantie par son assureur.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. 

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL à payer à Monsieur [Q] [A], Monsieur [V]-[Y] [A], Madame [T] [M] épouse [A] et la SCI AZUR LAMBERT la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL sera condamnée à relever et garantir Madame [P] [W] épouse [R] de sa condamnation à ce titre.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 515 du code de procédure civile, applicable à la date d'introduction de l'instance, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. 

Compatible avec la nature de l'affaire et eu égard à l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l'interruption de l'instance introduite contre Monsieur [V] [I] et Madame [C] [I], décédés en cours de procédure les 1er juillet 2023 et le 21 décembre 2023 ;

RECOIT la SCI AZUR LAMBERT en son intervention volontaire ;

DEBOUTE Madame [P] [W] épouse [R] de sa demande d'irrecevabilité de la demande des consorts [A] et de la SCI AZUR LAMBERT pour le préjudice postérieur au 28 décembre 2017, date de la réparation du bac à douche " ;

SE DECLARE incompétent pour statuer sur l'irrecevabilité des demandes de Madame [W] épouse [R] dirigées contre la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL ;

Sur le préjudice au titre de la reprise des embellissements

DEBOUTE Monsieur [Q] [A], Monsieur [V]-[Y] [A] et Madame [T] [M] épouse [A] de toute demande indemnitaire au titre de la reprise des embellissements du local commercial constituant le lot de copropriété n°17 ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL seront condamnées à payer à la SCI AZUR LAMBERT la somme de 16.024,80 euros TTC en réparation de son préjudice matériel au titre de la reprise des embellissements du local commercial, constituant le lot de copropriété n°17 ;

DIT que La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 29 juillet 2021, date du dépôt du rapport d'expertise et le paiement des sommes dues ;

CONDAMNE la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL à relever et garantir Madame [P] [W] épouse [R] de sa condamnation à ce titre ;

Sur le préjudice immatériel locatif 

CONDAMNE in solidum Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL à payer Monsieur [Q] [A], Monsieur [V]-[Y] [A] et Madame [T] [M] épouse [A] la somme de 122.723,39 euros en réparation de leur préjudice immatériel au titre de la perte locative et d'exploitation du local commercial, constituant le lot de copropriété n°17, arrêté au 18 avril 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL payer à la SCI AZUR LAMBERT la somme de 14.351,76 euros en réparation de son préjudice immatériel au titre de la perte locative et d'exploitation du local commercial, constituant le lot de copropriété n°17, arrêté au 8 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL à relever et garantir Madame [P] [W] épouse [R] de sa condamnation à ce titre ;

Sur les demandes de Madame [P] [W] épouse [R]

DEBOUTE Madame [P] [W] épouse [R] de sa demande de condamnation des consorts [A] à l'indemniser de son préjudice au titre de la recherche de fuites chiffré à 8699,41 euros ;

DEBOUTE Madame [P] [W] épouse [R] de sa demande de condamnation de la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL à lui payer la somme de 8699,41 euros en réparation de ce préjudice ;

Sur les mesures accessoires

CONDAMNE in solidum Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [W] épouse [R] et la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL à payer à Monsieur [Q] [A], Monsieur [V]-[Y] [A], Madame [T] [M] épouse [A] et la SCI AZUR LAMBERT la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA LES ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL à relever et garantir Madame [P] [W] épouse [R] de sa condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ; 

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT