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Décision de justice

Tribunal judiciaire du Mans, Chambre 11 Cabinet 1, 19 août 2026, n° 25/03807

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 février 2025 dressé par Maître [D] [B], notaire de la SELARL NOTAIRES VAL DE LOIR, la société EVASION IMMO a donné à bail à la société BOULANGERIE GRASSIN un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le versement d’un loyer annuel de 11 760 € payables en quatre termes égaux. Le bail stipulait également le versement par le preneur d’un dépôt de garantie de 1 960 €. Aux termes de ce contrat, il était prévu qu’en cas de cession du droit au bail, le preneur demeurait garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et ce pendant une durée de trois années à compter de la date de la cession.

Suivant acte authentique du 5 mars 2025 dressé par Maître [D] [B], la société BOULANGERIE GRASSIN a cédé son fonds de commerce de boulangerie à Monsieur [U] [Y] et à Madame [J] [Y], en ce compris le droit au bail des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Suivant acte du 16 septembre 2025, a été dénoncée à la société BOULANGERIE GRASSIN la saisie-attribution pratiquée le 15 septembre 2025 entre les mains de la SELARL NOTAIRES VAL DE LOIR, sur les fonds détenus par elle à la suite de la cession du fonds de commerce, à la demande de la société EVASION IMMO pour paiement de la somme en principal de 7 840 € correspondant au montant du dépôt de garantie et de loyers impayés entre les mois d’avril et septembre 2025.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 octobre 2025, la société BOULANGERIE GRASSIN a fait assigner la société EVASION IMMO devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans afin de demander la mainlevée de la saisie-attribution, outre l’octroi de dommages et intérêts.

A l’audience du 8 juin 2026, la société BOULANGERIE GRASSIN, représentée par son conseil, a développé les conclusions n°2 visées par le greffe à la même date, aux termes desquelles elle demande au juge de l’exécution de :
“- dire la société BOULANGERIE GRASSIN recevable en son action
- à titre principal :
- constater que le dépôt de garantie a été payé et que les loyers de 2 avril 2025 à novembre 2025 ont fait l’objet d’une dation en paiement et que la condition d’existence de ces créances fait défaut
- prononcer la nullité de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 régularisé par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut d’existence de la créance
- ordonner la mainlevée de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- à titre subsidiaire :
- déchoir la société EVASION IMMO de son recours à l’encontre de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du défaut d’information préalable et de sa négligence fautive pour les créances relevant du dépôt de garantie et des loyers échus entre avril 2025 et septembre 2025
- prononcer la nullité de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut d’existence de la créance
- ordonner la mainlevée de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- à titre encore subsidiaire :
- prononcer la nullité de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut de notification préalable du titre exécutoire
RG n°25/03807

 - ordonner la mainlevée de la saisie attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- à titre infiniment subsidiaire :
- prononcer la nullité de la dénonciation de la saisie-attribution en date du 16 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut de pouvoir du représentant
- constater que la mesure de saisie-attribution du 15 septembre 2025 et caduc comme n’ayant pas été dénoncée dans les huit jours de sa date
- ordonner la mainlevée de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- à titre encore infiniment subsidiaire :
- prononcer la nullité de la dénonciation de la saisie-attribution en date du 16 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié aux diligences caractérisant les recherches infructueuses
- constater que la mesure de saisie-attribution du 15 septembre 2025 et caduc comme n’ayant pas été dénoncée dans les huit jours de sa date
- ordonner la mainlevée de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- en tout état de cause :
- condamner la société EVASION IMMO au paiement de la somme de 8 328,24 € à titre de dommages intérêts au profit de la société BOULANGERIE GRASSIN
- ordonner la compensation de cette somme avec les sommes éventuellement dues par la société BOULANGERIE GRASSIN si elle venait à être déclarée débitrice et si la procédure de saisie-attribution venait à être déclarée valable
- dire que les frais de procédure liée à la saisie-attribution seront intégralement supportés par la société EVASION IMMO
- dire que l’intégralité des autres frais de l’exécution forcée exposée par le commissaire de justice instrumentaire seront intégralement supportés par la société EVASION IMMO
- à titre accessoire :
- condamner la société EVASION IMMO aux entiers dépens
- condamner la société EVASION IMMO à payer à la demanderesse la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile”.

A titre principal, elle soutient que la société EVASION IMMO ne peut se prévaloir d’aucune créance et qu’en conséquence, la saisie-attribution pratiquée est nulle. Elle fait valoir que les consorts [Y], cessionnaires du fonds de commerce, désormais constitués en société, la société NASSIM, se sont mis d’accord avec le bailleur pour ne pas régler de loyer pendant plusieurs mois en contrepartie de travaux réalisés par les nouveaux preneurs, et qu’ils ont en outre versé le dépôt de garantie. Elle se prévaut des déclarations faites par le représentant de la société NASSIM dans le cadre d’une sommation interpellative. La société BOULANGERIE GRASSIN considère qu’il s’agit d’une dation en paiement dont elle peut se prévaloir. En conséquence, elle estime que la société EVASION IMMO ne dispose d’aucune créance.

A titre subsidiaire, elle formule la même demande, mais en arguant d’une créance non exigible. Elle soutient ainsi que le bailleur a été négligent en ne respectant pas les dispositions de l’article L145-16-1 du code du commerce qui impose au bailleur, en cas de clause de garantie du cédant insérée dans une cession de bail commercial, d’informer ce dernier de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois de cet incident. En conséquence, elle estime que la société EVASION IMMO n’a pas de recours contre le garant et ne détient aucune créance exigible.

Elle soutient ensuite que la saisie-attribution est nulle du fait de l’absence de notification préalable à la mesure d’exécution du titre notarié sur lequel celle-ci repose.

A titre infiniment subsidiaire, elle conteste la régularité des modalités de remise des actes par le commissaire de justice en faisant valoir d’une part que la saisie-attribution aurait dû être dénoncée au liquidateur amiable de la société BOULANGERIE GRASSIN, et non à son “représentant légal”, et que d’autre part, les diligences accomplies pour la remise de cet acte ont été insuffisantes.

Elle sollicite en tout état de cause l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu des désagréments subis du fait de la saisie-attribution abusive.


La société EVASION IMMO a développé les conclusions visées par le greffe le 8 juin 2026 et par lesquelles elle demande que la société BOULANGERIE GRASSIN soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 1 632 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la saisie-attribution est valide comme reposant sur une créance certaine et exigible. 

Elle conteste toute dation en paiement, n’ayant jamais donné son accord au nouveau preneur pour le règlement des loyers autrement qu’en numéraire, ou toute compensation, les conditions de celle-ci n’étant pas réunies. Elle soutient que la société BOULANGERIE GRASSIN est défaillante dans l’administration de la preuve, qui lui incombe, de l’extinction de son obligation.

Elle remarque que le versement du dépôt de garantie incombait à la société BOULANGERIE GRASSIN et non au nouveau preneur.

Elle fait valoir que sa créance est également exigible, ce caractère n’étant pas perdu par l’absence d’information conforme aux dispositions de l’article L 145-16-1 du code de commerce qui ne prévoit pas cette sanction, ces dispositions pouvant seulement conduire à une indemnisation sur le terrain de la responsabilité. Elle souligne ensuite que la requérante n’invoque aucun préjudice en lien avec ce défaut d’information.

S’agissant des nullités de forme invoquées, elle soutient que les textes n’imposent pas la notification préalable d’un acte notarié avant un acte d’exécution, et que la saisie-attribution a bien été dénoncée à Monsieur GRASSIN Thierry au domicile de ce dernier, le commissaire de justice instrumentaire ayant donc accompli les diligences nécessaires. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, la société BOULANGERIE GRASSIN ne fait état d’aucun grief en lien avec les irrégularités qu’elle soulève, et elle remarque que cette dernière a été en mesure de contester la saisie-attribution dans les délais requis par les textes.

Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts, aucune faute n’ayant été commise.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

***
Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2026, la société BOULANGERIE GRASSIN a fait assigner Monsieur et Madame [Y] et la société NASSIM devant le juge de l’exécution du Mans.

À l’audience du 8 juin 2026, la société BOULANGERIE GRASSIN soutient les demandes figurant dans cet acte introductif d’instance et demande de :
“ - ordonner la jonction avec l’action enrôlée sous le numéro 25/03807
- débouter la société EVASION IMMO de toutes ses demandes
- constater le paiement du dépôt de garantie par la société NASSIM
- constater l’existence d’un accord entre la société EVASION IMMO, la société NASSIM et Monsieur et Madame [Y] contenant compensation ou dation en paiement entre les loyers commerciaux et la réalisation de travaux sur les murs du fonds de commerce
- prononçer la nullité de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut d’exigibilité de la créance
- subsidiairement,
- ordonner la mainlevée de cette saisie-attribution
- condamner la société EVASION IMMO à payer à la société BOULANGERIE GRASSIN la somme de 2 000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile
- à titre subsidiaire (en l’absence de paiement et/ou d’accord) :
- condamner in solidum ou solidairement Monsieur [Y], Madame [Y] et la société NASSIM à payer à la société BOULANGERIE GRASSIN la somme de 8 328,24 € et plus généralement à relever celle-ci indemne de toute condamnation en principal, intérêts et frais
- condamner in solidum ou solidairement Monsieur [Y], Madame [Y] et la société NASSIM à payer à la société BOULANGERIE GRASSIN la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile”.

A l’audience, Monsieur [Y] indique n’avoir pas payé de loyers pendant 9 mois car il a réalisé des travaux dans les lieux loués du fait notamment de l’existence de fuites. Interrogé sur l’existence d’un accord avec le bailleur, il indique qu’il n’y a pas eu d’écrit. Il précise avoir réglé le dépôt de garantie mais n’a pas de relevé bancaire pour en justifier. Il indique s’opposer aux demandes formées contre lui. Il ne communique aucune pièce.

Motifs

MOTIFS

Dans le souci d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction de la procédure enregistrée sous le n°26/01111 avec celle enregistrée sous le n°25/03807.

1/ Sur la recevabilité de la contestation de la mesure de saisie-attribution

La contestation a été formée dans les délais et selon les modalités prévues par les dispositions de l'article R. 211-11 du Code des procédures civiles d'exécution.

La saisie-attribution a en effet été dénoncée le 16 septembre 2025 et l'assignation aux fins de contestation de cette mesure a été délivrée le 16 octobre 2025, soit dans le délai d'un mois.

En outre, il est produit aux débats copie de la dénonciation faite le 16 octobre 2025 à l'étude de commissaires de justice ayant pratiqué ladite mesure.

Enfin, le tiers saisi a été avisé de cette contestation par courrier envoyé en lettre simple le 16 octobre 2025.

La société BOULANGERIE GRASSIN sera donc déclarée recevable en sa contestation.

2/ Sur la demande en mainlevée de la saisie-attribution

Il sera répondu aux prétentions et moyens soulevés par la demanderesse dans l’ordre de leur hiérarchisation dans ses écritures.

Aux termes des dispositions de l’article L. 211-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent.

En application de l’article L 121-2 du même code, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive.

La société BOULANGERIE GRASSIN soutient à titre principal que la SCI EVASION IMMO ne détient aucune créance à son encontre. Elle ne conteste pas que cette dernière agisse en vertu d’un titre exécutoire, au sens des dispositions de l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution, en l’espèce le bail commercial établi par acte notarié du 26 février 2025 prévoyant le versement d’un loyer annuel de 11 760 € et d’un dépôt de garantie de 1 960 €, ainsi que stipulant une clause de garantie solidaire, en cas de cession du droit au bail, par le preneur de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et ce pendant une durée de trois années à compter de la date de la cession. Elle soutient en revanche que les nouveaux preneurs se sont déjà acquittés des sommes dues. 

S’agissant des loyers, elle soutient ainsi qu’il existerait un accord entre la SCI EVASION IMMO et les consorts [Y] aux termes duquel ceux-ci ont été autorisés à ne pas régler les premiers mois de loyer en numéraire à charge pour eux de réaliser des travaux dans les lieux loués.

La preuve d'un tel accord incombe à la société BOULANGERIE GRASSIN qui se prétend libérée en vertu de cette dation en paiement dont elle entend se prévaloir en sa qualité de garant.

Or, elle ne verse aux débats que la sommation interpellative réalisée à sa demande par un commissaire de justice le 6 octobre 2025, aux termes de laquelle Monsieur [Y] indique ce qui suit :
“ Je me suis arrangé avec le bailleur. J’ai fait 8 000 € de travaux que le bailleur a déduits des loyers (remise des loyers)”.

Monsieur [Y] a renouvelé ses propos à l’audience en indiquant : “Je n’ai pas payé de loyers parce que j’ai fait des travaux. J’ai des factures que j’ai déduites des loyers. Pendant 9 mois, je n’ai pas payé de loyers”. Interrogé alors sur la formalisation de ce prétendu accord, Monsieur [Y] a indiqué qu’il n’y avait eu aucun échange écrit avec le bailleur.

Or, les seules déclarations du débiteur principal, partie à la dation en paiement supposée qui lui profiterait également, sont insuffisantes à établir la réalité du consentement de la SCI EVASION IMMO à une telle convention. Et si le consentement à une dation en paiement peut être tacite, aucun autre élément n’est allégué ni produit permettant de déduire d’un éventuel comportement une telle acceptation.

S’agissant du dépôt de garantie, le contrat de bail stipule que “à la garantie du paiement régulier des loyers et des charges et de l’exécution des conditions du bail, le preneur s’engage à verser à première demande du bailleur [...] une somme de 1 960 € à titre de dépôt de garantie”.

La société BOULANGERIE GRASSIN porte sa contestation, non pas sur une question d’exigibilité mais d’extinction de la créance, en soutenant que les consorts [Y], nouveaux preneurs, auraient déjà réglé au bailleur le montant du dépôt de garantie. Ils s’appuient en premier lieu sur les déclarations de Monsieur [Y], mais qui sont insuffisamment probantes pour les mêmes raisons qu’exposées ci-dessus, puisqu’émanant du preneur, débiteur principal. Les demandeurs produisent en outre aux débats une pièce numérotée 17 présentée comme étant un talon de chèque émis par Monsieur [Y] pour règlement du dépôt de garantie. Cependant, cette pièce est une copie de très médiocre qualité puisqu’elle est totalement noire et donc illisible. En tout état de cause, un simple talon de chèque n’est pas suffisamment probant, Monsieur [Y] n’ayant pas communiqué son relevé de compte qui aurait pu confirmer le débit par encaissement de ce chèque du montant considéré du dépôt de garantie.

Faute de preuve de l’extinction de la créance de loyers (pour la période d’avril à novembre 2025) et de dépôt de garantie, le premier moyen développé par la société BOULANGERIE GRASSIN ne sera pas accueilli.

***

La société BOULANGERIE GRASSIN soutient à titre subsidiaire que la créance de la SCI EVASION IMMO ne serait pas exigible, faute pour elle d’avoir respecté les dispositions de l’article L 145-16-1 du code de commerce.

Selon les dispositions de ce texte, si la cession du bail commercial prévoit une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, ce dernier doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’espèce, il n’est pas conteste que cette information n’a pas été délivrée par la SCI EVASION à la société BOULANGERIE GRASSIN.

Cependant, le défaut d’information ne comporte aucune sanction, et il ne peut être considéré qu’il aurait pour effet de ne pas rendre exigible la créance, ou de faire perdre au bailleur son droit d’agir contre le garant, celui-ci ne pouvant prétendre le cas échéant qu'à une éventuelle réduction de sa dette en prouvant qu'il a perdu une chance de réduire celle-ci en intervenant auprès de son cessionnaire en temps utile. 

Il ne sera en conséquence pas davantage fait droit à la demande de mainlevée de la saisie-attribution sur ce second fondement.

***
En troisième lieu, à titre “encore subsidiaire”, la société BOULANGERIE GRASSIN sollicite la mainlevée de la mesure arguant de la nullité de la saisie-attribution au motif que les deux actes notariés, le bail commercial du 26 février 2025 et la cession du fonds de commerce du 5 mars 2025, ne lui ont pas été préalablement notifiés. Elle remet ainsi en réalité en cause l’existence d’un titre exécutoire, l’absence d’un tel titre étant sanctionnée par la nullité de la mesure pratiquée.

Selon l'article R.211-1 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le créancier procède à la saisie par acte d'huissier de justice signifié au tiers, cet acte contient à peine de nullité l'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée.

L’article L 111-3 du code des procédures civile d’exécution liste les actes qui sont des titres exécutoires. Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire sont ainsi des titres exécutoires.

La société BOULANGERIE GRASSIN ne conteste pas que les deux actes notariés sur lesquels est basée la saisie-attribution sont bien revêtus de la formule exécutoire.

Cette société ne peut se prévaloir utilement d’un défaut de notification ou de signification des actes notariés revêtus de la formule exécutoire dès lors que l’article 503 du code de procédure civile ne concerne que les jugements et non les actes notariés. En effet, un acte notarié revêtu de la formule exécutoire constitue un titre exécutoire et du fait de la solennité de l’acte et de la vérification du consentement des parties par le notaire, chacune des parties a eu connaissance du contenu de ses obligations et de la spécificité de l’acte susceptible de donner lieu à exécution forcée après apposition de la formule exécutoire.

***
À titre “infiniment subsidiaire”, la société BOULANGERIE GRASSIN demande la mainlevée de la saisie-attribution tirée de la nullité du procès-verbal de dénonciation de la saisie-attribution et de la nullité subséquente du procès-verbal de saisie-attribution.

Selon l’article R. 211-3 du Code des procédures civiles d’exécution, à peine de caducité, la saisie est dénoncée au débiteur par acte d'huissier de justice dans un délai de huit jours. Cet acte contient à peine de nullité :
1° Une copie du procès-verbal de saisie et la reproduction des renseignements communiqués par le tiers saisi si l'acte a été signifié par voie électronique ;
2° En caractères très apparents, l'indication que les contestations doivent être soulevées, à peine d'irrecevabilité, dans le délai d'un mois qui suit la signification de l'acte par assignation, et la date à laquelle expire ce délai ainsi que l'indication que l'assignation est dénoncée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le même jour à l'huissier de justice ayant procédé à la saisie ;
3° La désignation de la juridiction devant laquelle les contestations peuvent être portées ;
RG n°25/03807

4° L'indication, en cas de saisie de compte, du montant de la somme à caractère alimentaire laissée à la disposition du débiteur en application de l'article R. 162-2 ainsi que du ou des comptes sur lesquels cette mise à disposition est opérée.

La demanderesse soutient que l’acte de saisie-attribution a été dénoncé au “représentant légal” de la société qui était pourtant en liquidation amiable, de sorte que seul le liquidateur amiable pouvait recevoir cet acte, et qu’en outre les diligences réalisées par le commissaire de justice, telles qu’elles sont rapportées dans le procès-verbal de recherches infructueuses, sont insuffisantes. Elle en déduit la nullité du procès-verbal de dénonciation de la saisie-attribution.

Il résulte des dispositions de l’article 693 du Code de procédure civile que les prescriptions prévues à l’article 656 du Code de procédure civile doivent être observées à peine de nullité.

Les articles 112 à 117 du Code de procédure civile exigent néanmoins que celui qui invoque une nullité rapporte la preuve du grief que lui a causé l’irrégularité.

En l’espèce, le procès-verbal de dénonciation de la saisie attribution établi par le commissaire de justice indique ceci :
“ Sur place à l’adresse indiquée par mon requérant
- la mairie de la commune ne dispose d’aucun élément exploitable
- la Poste se retranche derrière le secret professionnel pour refuser de me communiquer une éventuelle adresse de réexpédition de courrier
- la recherche par l’annuaire électronique est négative
- mes recherches sur les réseaux sociaux sont positives. Toutefois, il m’est impossible d’identifier le requis eu égard au nombre d’homonymes présents sur ces réseaux
- j’ignore les coordonnées de son employeur

De plus : nous nous sommes présentés au siège social [Adresse 1] où la société n’a plus aucune activité, le fonds artisanal ayant été vendu.
Nous nous sommes alors transportés au domicile déclaré du gérant et liquidateur : Monsieur GRASSIN Thierry, [Adresse 3] à [Localité 4], où là étant, nous n’avons pu rencontrer personne au domicile”.

Il ressort de ce procès-verbal que le commissaire de justice avait identifié que la société BOULANGERIE GRASSIN était en liquidation et que son liquidateur était Monsieur GRASSIN Thierry, gérant antérieur de cette société. Le “représentant légal” de la société était bien à cette date Monsieur GRASSIN, la mention du procès-verbal n’étant donc pas critiquable.

S’agissant des diligences effectuées par le commissaire de justice, elles sont détaillées dans son procès-verbal de vaines recherches et il en ressort que ce dernier s’est rendu “au domicile”, qu’il a identifié comme tel, de Monsieur GRASSIN. La demanderesse soutient que l’adresse figurant sur le procès-verbal est erronée en ce qu’il s’agirait du [Adresse 4] et non [Adresse 5]. Cependant, elle reconnaît qu’il s’agit bien du Lieudit [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4], ce qui est précisément le lieu indiqué par le commissaire de justice.

Il convient de rappeler que les mentions que le commissaire de justice appose sur l'acte, relatives aux vérifications qu'il effectue et aux diligences qu'il accomplit, font foi jusqu'à inscription de faux, procédure que la société BOULANGERIE GRASSIN ne prétend pas avoir initiée.

En tout état de cause, la société BOULANGERIE GRASSIN n’allègue aucun grief que lui auraient causées les deux irrégularités soulevées, et d’ailleurs, elle a pu saisir le juge de l’exécution dans le délai d’un mois requis par les textes.

Les moyens soulevés par la société BOULANGERIE GRASSIN seront rejetés en l’absence de la moindre irrégularité affectant le procès-verbal de dénonciation de la saisie-attribution. La nullité du procès-verbal de saisie-attribution qui n’était invoquée que de façon subséquente à la nullité du procès-verbal de dénonciation, sera donc également rejetée.
RG n°25/03807


Il ne sera donc pas fait droit aux demandes de la société BOUALNGERIE GRASSIN tendant à la nullité de la saisie-attribution pratiquée et à sa mainlevée.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Cette demande n’étant fondée que sur la nullité de la mesure de saisie-attribution, à laquelle il n’est pas fait droit, elle sera rejetée. Il en sera de même de celle tendant à ce que les frais liés à la saisie-attribution soient supportés par la SCI EVASION IMMO.

4/ Sur les demandes formées contre les consorts [Y] et la société NASSIM

Il ne sera pas statué sur les demandes de “constater” qui ne sont pas des prétentions au sens du code de procédure civile.

Selon l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

En vertu de l’article R. 121- 1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l'acte de saisie, il a compétence pour accorder un délai de grâce.

Il résulte de ces dispositions que si le juge de l’exécution a compétence pour se prononcer sur une difficulté relative à l’exécution d’un titre, il ne dispose en revanche pas du pouvoir juridictionnel pour délivrer un titre exécutoire en dehors des cas prévus par les textes.

En l’espèce, le juge de l’exécution ne peut dès lors statuer sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 8 328,24 € formée par la société BOULANGERIE GRASSIN à l’encontre des consorts [Y] et de la société NASSIM, personnes non concernées par la mesure d’exécution forcée objet de la présente procédure.

Cette demande doit donc être déclarée irrecevable pour défaut de pouvoir juridictionnel permettant au juge de l’exécution de la traiter.

5/ Sur les autres demandes

Partie perdante, la société BOULANGERIE GRASSIN sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 1 000 € à la SCI EVASION IMMO sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure enregistrée sous le n°26/01111 avec celle enregistrée sous le n°25/03807, et DIT qu’elles se poursuivront sous le seul n°25/03807, étant précisé que la jonction étant une mesure d’administration judiciaire, elle n’est pas susceptible d’appel ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de la SARL BOULANGERIE GRASSIN dirigées contre Monsieur [U] [Y], Madame [J] [Y] et la SAS NASSIM ;

DÉBOUTE la SARL BOULANGERIE GRASSIN de sa demande de nullité de la saisie-attribution du 15 septembre 2025 et de sa demande de mainlevée de la saisie-attribution du 15 septembre 2025 ;

DÉBOUTE la SARL BOULANGERIE GRASSIN de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI EVASION IMMO ; 

DÉBOUTE la SARL BOULANGERIE GRASSIN de sa demande tendant à ce que les frais liés à la saisie-attribution soient supportés par la SCI EVASION IMMO ;

DÉBOUTE la SARL BOULANGERIE GRASSIN de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARL BOULANGERIE GRASSIN à payer à la SCI EVASION IMMO la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BOULANGERIE GRASSIN aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé le DIX NEUF AOÛT DEUX MILLE VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXÉCUTION
Texte intégral
Minute n° 26/ 
DOSSIER N° RG 25/03807 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IWCP
AFFAIRE : S.A.R.L. BOULANGERIE GRASSIN / S.C.I. EVASION IMMO, Consorts [Y], 
S.A.S. NASSIM



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS


JUGEMENT DU 19 AOÛT 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DE L’EXÉCUTION : Caroline SAVEY

GREFFIÈRE : Claire CARREEL


DEMANDERESSE

S.A.R.L. BOULANGERIE GRASSIN, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me François-Xavier LANDRY, avocat au barreau du MANS

DÉFENDERESSES

1°) S.C.I. EVASION IMMO, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS

2°) Monsieur [U] [Y]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1] (MAROC), 
demeurant [Adresse 1]
comparant lors de l’audience du 8 juin 2026

3°) Madame [J] [Y]
née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 2] (MAROC), 
demeurant [Adresse 1]
non comparante ni représentée

4°) S.A.S. NASSIM, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
M. [U] [Y] 
comparant


Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l'audience du 08 Juin 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que serait rendu le 19 Août 2026 par mise à disposition au greffe le jugement dont la teneur suit :


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CE à Me [R], Me MARIE,
+ CCC aux parties en LRAR,
+ CCC au commissaire de justice en LS, 
le :
--------------------------------
RG n°25/03807

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 février 2025 dressé par Maître [D] [B], notaire de la SELARL NOTAIRES VAL DE LOIR, la société EVASION IMMO a donné à bail à la société BOULANGERIE GRASSIN un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le versement d’un loyer annuel de 11 760 € payables en quatre termes égaux. Le bail stipulait également le versement par le preneur d’un dépôt de garantie de 1 960 €. Aux termes de ce contrat, il était prévu qu’en cas de cession du droit au bail, le preneur demeurait garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et ce pendant une durée de trois années à compter de la date de la cession.

Suivant acte authentique du 5 mars 2025 dressé par Maître [D] [B], la société BOULANGERIE GRASSIN a cédé son fonds de commerce de boulangerie à Monsieur [U] [Y] et à Madame [J] [Y], en ce compris le droit au bail des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Suivant acte du 16 septembre 2025, a été dénoncée à la société BOULANGERIE GRASSIN la saisie-attribution pratiquée le 15 septembre 2025 entre les mains de la SELARL NOTAIRES VAL DE LOIR, sur les fonds détenus par elle à la suite de la cession du fonds de commerce, à la demande de la société EVASION IMMO pour paiement de la somme en principal de 7 840 € correspondant au montant du dépôt de garantie et de loyers impayés entre les mois d’avril et septembre 2025.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 octobre 2025, la société BOULANGERIE GRASSIN a fait assigner la société EVASION IMMO devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans afin de demander la mainlevée de la saisie-attribution, outre l’octroi de dommages et intérêts.

A l’audience du 8 juin 2026, la société BOULANGERIE GRASSIN, représentée par son conseil, a développé les conclusions n°2 visées par le greffe à la même date, aux termes desquelles elle demande au juge de l’exécution de :
“- dire la société BOULANGERIE GRASSIN recevable en son action
- à titre principal :
- constater que le dépôt de garantie a été payé et que les loyers de 2 avril 2025 à novembre 2025 ont fait l’objet d’une dation en paiement et que la condition d’existence de ces créances fait défaut
- prononcer la nullité de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 régularisé par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut d’existence de la créance
- ordonner la mainlevée de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- à titre subsidiaire :
- déchoir la société EVASION IMMO de son recours à l’encontre de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du défaut d’information préalable et de sa négligence fautive pour les créances relevant du dépôt de garantie et des loyers échus entre avril 2025 et septembre 2025
- prononcer la nullité de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut d’existence de la créance
- ordonner la mainlevée de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- à titre encore subsidiaire :
- prononcer la nullité de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut de notification préalable du titre exécutoire
RG n°25/03807

 - ordonner la mainlevée de la saisie attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- à titre infiniment subsidiaire :
- prononcer la nullité de la dénonciation de la saisie-attribution en date du 16 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut de pouvoir du représentant
- constater que la mesure de saisie-attribution du 15 septembre 2025 et caduc comme n’ayant pas été dénoncée dans les huit jours de sa date
- ordonner la mainlevée de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- à titre encore infiniment subsidiaire :
- prononcer la nullité de la dénonciation de la saisie-attribution en date du 16 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié aux diligences caractérisant les recherches infructueuses
- constater que la mesure de saisie-attribution du 15 septembre 2025 et caduc comme n’ayant pas été dénoncée dans les huit jours de sa date
- ordonner la mainlevée de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 procédée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN
- en tout état de cause :
- condamner la société EVASION IMMO au paiement de la somme de 8 328,24 € à titre de dommages intérêts au profit de la société BOULANGERIE GRASSIN
- ordonner la compensation de cette somme avec les sommes éventuellement dues par la société BOULANGERIE GRASSIN si elle venait à être déclarée débitrice et si la procédure de saisie-attribution venait à être déclarée valable
- dire que les frais de procédure liée à la saisie-attribution seront intégralement supportés par la société EVASION IMMO
- dire que l’intégralité des autres frais de l’exécution forcée exposée par le commissaire de justice instrumentaire seront intégralement supportés par la société EVASION IMMO
- à titre accessoire :
- condamner la société EVASION IMMO aux entiers dépens
- condamner la société EVASION IMMO à payer à la demanderesse la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile”.

A titre principal, elle soutient que la société EVASION IMMO ne peut se prévaloir d’aucune créance et qu’en conséquence, la saisie-attribution pratiquée est nulle. Elle fait valoir que les consorts [Y], cessionnaires du fonds de commerce, désormais constitués en société, la société NASSIM, se sont mis d’accord avec le bailleur pour ne pas régler de loyer pendant plusieurs mois en contrepartie de travaux réalisés par les nouveaux preneurs, et qu’ils ont en outre versé le dépôt de garantie. Elle se prévaut des déclarations faites par le représentant de la société NASSIM dans le cadre d’une sommation interpellative. La société BOULANGERIE GRASSIN considère qu’il s’agit d’une dation en paiement dont elle peut se prévaloir. En conséquence, elle estime que la société EVASION IMMO ne dispose d’aucune créance.

A titre subsidiaire, elle formule la même demande, mais en arguant d’une créance non exigible. Elle soutient ainsi que le bailleur a été négligent en ne respectant pas les dispositions de l’article L145-16-1 du code du commerce qui impose au bailleur, en cas de clause de garantie du cédant insérée dans une cession de bail commercial, d’informer ce dernier de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois de cet incident. En conséquence, elle estime que la société EVASION IMMO n’a pas de recours contre le garant et ne détient aucune créance exigible.

Elle soutient ensuite que la saisie-attribution est nulle du fait de l’absence de notification préalable à la mesure d’exécution du titre notarié sur lequel celle-ci repose.

A titre infiniment subsidiaire, elle conteste la régularité des modalités de remise des actes par le commissaire de justice en faisant valoir d’une part que la saisie-attribution aurait dû être dénoncée au liquidateur amiable de la société BOULANGERIE GRASSIN, et non à son “représentant légal”, et que d’autre part, les diligences accomplies pour la remise de cet acte ont été insuffisantes.

Elle sollicite en tout état de cause l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu des désagréments subis du fait de la saisie-attribution abusive.


La société EVASION IMMO a développé les conclusions visées par le greffe le 8 juin 2026 et par lesquelles elle demande que la société BOULANGERIE GRASSIN soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 1 632 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la saisie-attribution est valide comme reposant sur une créance certaine et exigible. 

Elle conteste toute dation en paiement, n’ayant jamais donné son accord au nouveau preneur pour le règlement des loyers autrement qu’en numéraire, ou toute compensation, les conditions de celle-ci n’étant pas réunies. Elle soutient que la société BOULANGERIE GRASSIN est défaillante dans l’administration de la preuve, qui lui incombe, de l’extinction de son obligation.

Elle remarque que le versement du dépôt de garantie incombait à la société BOULANGERIE GRASSIN et non au nouveau preneur.

Elle fait valoir que sa créance est également exigible, ce caractère n’étant pas perdu par l’absence d’information conforme aux dispositions de l’article L 145-16-1 du code de commerce qui ne prévoit pas cette sanction, ces dispositions pouvant seulement conduire à une indemnisation sur le terrain de la responsabilité. Elle souligne ensuite que la requérante n’invoque aucun préjudice en lien avec ce défaut d’information.

S’agissant des nullités de forme invoquées, elle soutient que les textes n’imposent pas la notification préalable d’un acte notarié avant un acte d’exécution, et que la saisie-attribution a bien été dénoncée à Monsieur GRASSIN Thierry au domicile de ce dernier, le commissaire de justice instrumentaire ayant donc accompli les diligences nécessaires. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, la société BOULANGERIE GRASSIN ne fait état d’aucun grief en lien avec les irrégularités qu’elle soulève, et elle remarque que cette dernière a été en mesure de contester la saisie-attribution dans les délais requis par les textes.

Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts, aucune faute n’ayant été commise.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

***
Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2026, la société BOULANGERIE GRASSIN a fait assigner Monsieur et Madame [Y] et la société NASSIM devant le juge de l’exécution du Mans.

À l’audience du 8 juin 2026, la société BOULANGERIE GRASSIN soutient les demandes figurant dans cet acte introductif d’instance et demande de :
“ - ordonner la jonction avec l’action enrôlée sous le numéro 25/03807
- débouter la société EVASION IMMO de toutes ses demandes
- constater le paiement du dépôt de garantie par la société NASSIM
- constater l’existence d’un accord entre la société EVASION IMMO, la société NASSIM et Monsieur et Madame [Y] contenant compensation ou dation en paiement entre les loyers commerciaux et la réalisation de travaux sur les murs du fonds de commerce
- prononçer la nullité de la saisie-attribution en date du 15 septembre 2025 régularisée par la société EVASION IMMO au préjudice de la société BOULANGERIE GRASSIN compte tenu du vice lié au défaut d’exigibilité de la créance
- subsidiairement,
- ordonner la mainlevée de cette saisie-attribution
- condamner la société EVASION IMMO à payer à la société BOULANGERIE GRASSIN la somme de 2 000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile
- à titre subsidiaire (en l’absence de paiement et/ou d’accord) :
- condamner in solidum ou solidairement Monsieur [Y], Madame [Y] et la société NASSIM à payer à la société BOULANGERIE GRASSIN la somme de 8 328,24 € et plus généralement à relever celle-ci indemne de toute condamnation en principal, intérêts et frais
- condamner in solidum ou solidairement Monsieur [Y], Madame [Y] et la société NASSIM à payer à la société BOULANGERIE GRASSIN la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile”.

A l’audience, Monsieur [Y] indique n’avoir pas payé de loyers pendant 9 mois car il a réalisé des travaux dans les lieux loués du fait notamment de l’existence de fuites. Interrogé sur l’existence d’un accord avec le bailleur, il indique qu’il n’y a pas eu d’écrit. Il précise avoir réglé le dépôt de garantie mais n’a pas de relevé bancaire pour en justifier. Il indique s’opposer aux demandes formées contre lui. Il ne communique aucune pièce.

MOTIFS

Dans le souci d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction de la procédure enregistrée sous le n°26/01111 avec celle enregistrée sous le n°25/03807.

1/ Sur la recevabilité de la contestation de la mesure de saisie-attribution

La contestation a été formée dans les délais et selon les modalités prévues par les dispositions de l'article R. 211-11 du Code des procédures civiles d'exécution.

La saisie-attribution a en effet été dénoncée le 16 septembre 2025 et l'assignation aux fins de contestation de cette mesure a été délivrée le 16 octobre 2025, soit dans le délai d'un mois.

En outre, il est produit aux débats copie de la dénonciation faite le 16 octobre 2025 à l'étude de commissaires de justice ayant pratiqué ladite mesure.

Enfin, le tiers saisi a été avisé de cette contestation par courrier envoyé en lettre simple le 16 octobre 2025.

La société BOULANGERIE GRASSIN sera donc déclarée recevable en sa contestation.

2/ Sur la demande en mainlevée de la saisie-attribution

Il sera répondu aux prétentions et moyens soulevés par la demanderesse dans l’ordre de leur hiérarchisation dans ses écritures.

Aux termes des dispositions de l’article L. 211-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d'argent.

En application de l’article L 121-2 du même code, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive.

La société BOULANGERIE GRASSIN soutient à titre principal que la SCI EVASION IMMO ne détient aucune créance à son encontre. Elle ne conteste pas que cette dernière agisse en vertu d’un titre exécutoire, au sens des dispositions de l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution, en l’espèce le bail commercial établi par acte notarié du 26 février 2025 prévoyant le versement d’un loyer annuel de 11 760 € et d’un dépôt de garantie de 1 960 €, ainsi que stipulant une clause de garantie solidaire, en cas de cession du droit au bail, par le preneur de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et ce pendant une durée de trois années à compter de la date de la cession. Elle soutient en revanche que les nouveaux preneurs se sont déjà acquittés des sommes dues. 

S’agissant des loyers, elle soutient ainsi qu’il existerait un accord entre la SCI EVASION IMMO et les consorts [Y] aux termes duquel ceux-ci ont été autorisés à ne pas régler les premiers mois de loyer en numéraire à charge pour eux de réaliser des travaux dans les lieux loués.

La preuve d'un tel accord incombe à la société BOULANGERIE GRASSIN qui se prétend libérée en vertu de cette dation en paiement dont elle entend se prévaloir en sa qualité de garant.

Or, elle ne verse aux débats que la sommation interpellative réalisée à sa demande par un commissaire de justice le 6 octobre 2025, aux termes de laquelle Monsieur [Y] indique ce qui suit :
“ Je me suis arrangé avec le bailleur. J’ai fait 8 000 € de travaux que le bailleur a déduits des loyers (remise des loyers)”.

Monsieur [Y] a renouvelé ses propos à l’audience en indiquant : “Je n’ai pas payé de loyers parce que j’ai fait des travaux. J’ai des factures que j’ai déduites des loyers. Pendant 9 mois, je n’ai pas payé de loyers”. Interrogé alors sur la formalisation de ce prétendu accord, Monsieur [Y] a indiqué qu’il n’y avait eu aucun échange écrit avec le bailleur.

Or, les seules déclarations du débiteur principal, partie à la dation en paiement supposée qui lui profiterait également, sont insuffisantes à établir la réalité du consentement de la SCI EVASION IMMO à une telle convention. Et si le consentement à une dation en paiement peut être tacite, aucun autre élément n’est allégué ni produit permettant de déduire d’un éventuel comportement une telle acceptation.

S’agissant du dépôt de garantie, le contrat de bail stipule que “à la garantie du paiement régulier des loyers et des charges et de l’exécution des conditions du bail, le preneur s’engage à verser à première demande du bailleur [...] une somme de 1 960 € à titre de dépôt de garantie”.

La société BOULANGERIE GRASSIN porte sa contestation, non pas sur une question d’exigibilité mais d’extinction de la créance, en soutenant que les consorts [Y], nouveaux preneurs, auraient déjà réglé au bailleur le montant du dépôt de garantie. Ils s’appuient en premier lieu sur les déclarations de Monsieur [Y], mais qui sont insuffisamment probantes pour les mêmes raisons qu’exposées ci-dessus, puisqu’émanant du preneur, débiteur principal. Les demandeurs produisent en outre aux débats une pièce numérotée 17 présentée comme étant un talon de chèque émis par Monsieur [Y] pour règlement du dépôt de garantie. Cependant, cette pièce est une copie de très médiocre qualité puisqu’elle est totalement noire et donc illisible. En tout état de cause, un simple talon de chèque n’est pas suffisamment probant, Monsieur [Y] n’ayant pas communiqué son relevé de compte qui aurait pu confirmer le débit par encaissement de ce chèque du montant considéré du dépôt de garantie.

Faute de preuve de l’extinction de la créance de loyers (pour la période d’avril à novembre 2025) et de dépôt de garantie, le premier moyen développé par la société BOULANGERIE GRASSIN ne sera pas accueilli.

***

La société BOULANGERIE GRASSIN soutient à titre subsidiaire que la créance de la SCI EVASION IMMO ne serait pas exigible, faute pour elle d’avoir respecté les dispositions de l’article L 145-16-1 du code de commerce.

Selon les dispositions de ce texte, si la cession du bail commercial prévoit une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, ce dernier doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’espèce, il n’est pas conteste que cette information n’a pas été délivrée par la SCI EVASION à la société BOULANGERIE GRASSIN.

Cependant, le défaut d’information ne comporte aucune sanction, et il ne peut être considéré qu’il aurait pour effet de ne pas rendre exigible la créance, ou de faire perdre au bailleur son droit d’agir contre le garant, celui-ci ne pouvant prétendre le cas échéant qu'à une éventuelle réduction de sa dette en prouvant qu'il a perdu une chance de réduire celle-ci en intervenant auprès de son cessionnaire en temps utile. 

Il ne sera en conséquence pas davantage fait droit à la demande de mainlevée de la saisie-attribution sur ce second fondement.

***
En troisième lieu, à titre “encore subsidiaire”, la société BOULANGERIE GRASSIN sollicite la mainlevée de la mesure arguant de la nullité de la saisie-attribution au motif que les deux actes notariés, le bail commercial du 26 février 2025 et la cession du fonds de commerce du 5 mars 2025, ne lui ont pas été préalablement notifiés. Elle remet ainsi en réalité en cause l’existence d’un titre exécutoire, l’absence d’un tel titre étant sanctionnée par la nullité de la mesure pratiquée.

Selon l'article R.211-1 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le créancier procède à la saisie par acte d'huissier de justice signifié au tiers, cet acte contient à peine de nullité l'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée.

L’article L 111-3 du code des procédures civile d’exécution liste les actes qui sont des titres exécutoires. Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire sont ainsi des titres exécutoires.

La société BOULANGERIE GRASSIN ne conteste pas que les deux actes notariés sur lesquels est basée la saisie-attribution sont bien revêtus de la formule exécutoire.

Cette société ne peut se prévaloir utilement d’un défaut de notification ou de signification des actes notariés revêtus de la formule exécutoire dès lors que l’article 503 du code de procédure civile ne concerne que les jugements et non les actes notariés. En effet, un acte notarié revêtu de la formule exécutoire constitue un titre exécutoire et du fait de la solennité de l’acte et de la vérification du consentement des parties par le notaire, chacune des parties a eu connaissance du contenu de ses obligations et de la spécificité de l’acte susceptible de donner lieu à exécution forcée après apposition de la formule exécutoire.

***
À titre “infiniment subsidiaire”, la société BOULANGERIE GRASSIN demande la mainlevée de la saisie-attribution tirée de la nullité du procès-verbal de dénonciation de la saisie-attribution et de la nullité subséquente du procès-verbal de saisie-attribution.

Selon l’article R. 211-3 du Code des procédures civiles d’exécution, à peine de caducité, la saisie est dénoncée au débiteur par acte d'huissier de justice dans un délai de huit jours. Cet acte contient à peine de nullité :
1° Une copie du procès-verbal de saisie et la reproduction des renseignements communiqués par le tiers saisi si l'acte a été signifié par voie électronique ;
2° En caractères très apparents, l'indication que les contestations doivent être soulevées, à peine d'irrecevabilité, dans le délai d'un mois qui suit la signification de l'acte par assignation, et la date à laquelle expire ce délai ainsi que l'indication que l'assignation est dénoncée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le même jour à l'huissier de justice ayant procédé à la saisie ;
3° La désignation de la juridiction devant laquelle les contestations peuvent être portées ;
RG n°25/03807

4° L'indication, en cas de saisie de compte, du montant de la somme à caractère alimentaire laissée à la disposition du débiteur en application de l'article R. 162-2 ainsi que du ou des comptes sur lesquels cette mise à disposition est opérée.

La demanderesse soutient que l’acte de saisie-attribution a été dénoncé au “représentant légal” de la société qui était pourtant en liquidation amiable, de sorte que seul le liquidateur amiable pouvait recevoir cet acte, et qu’en outre les diligences réalisées par le commissaire de justice, telles qu’elles sont rapportées dans le procès-verbal de recherches infructueuses, sont insuffisantes. Elle en déduit la nullité du procès-verbal de dénonciation de la saisie-attribution.

Il résulte des dispositions de l’article 693 du Code de procédure civile que les prescriptions prévues à l’article 656 du Code de procédure civile doivent être observées à peine de nullité.

Les articles 112 à 117 du Code de procédure civile exigent néanmoins que celui qui invoque une nullité rapporte la preuve du grief que lui a causé l’irrégularité.

En l’espèce, le procès-verbal de dénonciation de la saisie attribution établi par le commissaire de justice indique ceci :
“ Sur place à l’adresse indiquée par mon requérant
- la mairie de la commune ne dispose d’aucun élément exploitable
- la Poste se retranche derrière le secret professionnel pour refuser de me communiquer une éventuelle adresse de réexpédition de courrier
- la recherche par l’annuaire électronique est négative
- mes recherches sur les réseaux sociaux sont positives. Toutefois, il m’est impossible d’identifier le requis eu égard au nombre d’homonymes présents sur ces réseaux
- j’ignore les coordonnées de son employeur

De plus : nous nous sommes présentés au siège social [Adresse 1] où la société n’a plus aucune activité, le fonds artisanal ayant été vendu.
Nous nous sommes alors transportés au domicile déclaré du gérant et liquidateur : Monsieur GRASSIN Thierry, [Adresse 3] à [Localité 4], où là étant, nous n’avons pu rencontrer personne au domicile”.

Il ressort de ce procès-verbal que le commissaire de justice avait identifié que la société BOULANGERIE GRASSIN était en liquidation et que son liquidateur était Monsieur GRASSIN Thierry, gérant antérieur de cette société. Le “représentant légal” de la société était bien à cette date Monsieur GRASSIN, la mention du procès-verbal n’étant donc pas critiquable.

S’agissant des diligences effectuées par le commissaire de justice, elles sont détaillées dans son procès-verbal de vaines recherches et il en ressort que ce dernier s’est rendu “au domicile”, qu’il a identifié comme tel, de Monsieur GRASSIN. La demanderesse soutient que l’adresse figurant sur le procès-verbal est erronée en ce qu’il s’agirait du [Adresse 4] et non [Adresse 5]. Cependant, elle reconnaît qu’il s’agit bien du Lieudit [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4], ce qui est précisément le lieu indiqué par le commissaire de justice.

Il convient de rappeler que les mentions que le commissaire de justice appose sur l'acte, relatives aux vérifications qu'il effectue et aux diligences qu'il accomplit, font foi jusqu'à inscription de faux, procédure que la société BOULANGERIE GRASSIN ne prétend pas avoir initiée.

En tout état de cause, la société BOULANGERIE GRASSIN n’allègue aucun grief que lui auraient causées les deux irrégularités soulevées, et d’ailleurs, elle a pu saisir le juge de l’exécution dans le délai d’un mois requis par les textes.

Les moyens soulevés par la société BOULANGERIE GRASSIN seront rejetés en l’absence de la moindre irrégularité affectant le procès-verbal de dénonciation de la saisie-attribution. La nullité du procès-verbal de saisie-attribution qui n’était invoquée que de façon subséquente à la nullité du procès-verbal de dénonciation, sera donc également rejetée.
RG n°25/03807


Il ne sera donc pas fait droit aux demandes de la société BOUALNGERIE GRASSIN tendant à la nullité de la saisie-attribution pratiquée et à sa mainlevée.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Cette demande n’étant fondée que sur la nullité de la mesure de saisie-attribution, à laquelle il n’est pas fait droit, elle sera rejetée. Il en sera de même de celle tendant à ce que les frais liés à la saisie-attribution soient supportés par la SCI EVASION IMMO.

4/ Sur les demandes formées contre les consorts [Y] et la société NASSIM

Il ne sera pas statué sur les demandes de “constater” qui ne sont pas des prétentions au sens du code de procédure civile.

Selon l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

En vertu de l’article R. 121- 1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l'acte de saisie, il a compétence pour accorder un délai de grâce.

Il résulte de ces dispositions que si le juge de l’exécution a compétence pour se prononcer sur une difficulté relative à l’exécution d’un titre, il ne dispose en revanche pas du pouvoir juridictionnel pour délivrer un titre exécutoire en dehors des cas prévus par les textes.

En l’espèce, le juge de l’exécution ne peut dès lors statuer sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 8 328,24 € formée par la société BOULANGERIE GRASSIN à l’encontre des consorts [Y] et de la société NASSIM, personnes non concernées par la mesure d’exécution forcée objet de la présente procédure.

Cette demande doit donc être déclarée irrecevable pour défaut de pouvoir juridictionnel permettant au juge de l’exécution de la traiter.

5/ Sur les autres demandes

Partie perdante, la société BOULANGERIE GRASSIN sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 1 000 € à la SCI EVASION IMMO sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure enregistrée sous le n°26/01111 avec celle enregistrée sous le n°25/03807, et DIT qu’elles se poursuivront sous le seul n°25/03807, étant précisé que la jonction étant une mesure d’administration judiciaire, elle n’est pas susceptible d’appel ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de la SARL BOULANGERIE GRASSIN dirigées contre Monsieur [U] [Y], Madame [J] [Y] et la SAS NASSIM ;

DÉBOUTE la SARL BOULANGERIE GRASSIN de sa demande de nullité de la saisie-attribution du 15 septembre 2025 et de sa demande de mainlevée de la saisie-attribution du 15 septembre 2025 ;

DÉBOUTE la SARL BOULANGERIE GRASSIN de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI EVASION IMMO ; 

DÉBOUTE la SARL BOULANGERIE GRASSIN de sa demande tendant à ce que les frais liés à la saisie-attribution soient supportés par la SCI EVASION IMMO ;

DÉBOUTE la SARL BOULANGERIE GRASSIN de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARL BOULANGERIE GRASSIN à payer à la SCI EVASION IMMO la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BOULANGERIE GRASSIN aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé le DIX NEUF AOÛT DEUX MILLE VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R211-1, code des procedures civiles d'execution L121-2, code de procedure civile 693, code des procedures civiles d'execution R211-3, code des procedures civiles d'execution R121-1, code de procedure civile 503, code des procedures civiles d'execution R211-11, code des procedures civiles d'execution L111-3, code des procedures civiles d'execution L211-1, code de commerce L145-16-1, code de procedure civile 112). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-19T20:45:41.961Z.