Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 25 août 2026, n° 23/02402

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/02402 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJDM

NAC : 30A

JUGEMENT CIVIL
 DU 25 AOUT 2026



DEMANDEUR

Monsieur [I] [V]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Nassor amine GOULAMALY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION


DÉFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. [B] [N] (ès qualité liquidateur judiciaire de la SAS BATIPRO, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 310 837 133, et ayant son siège social au [Adresse 2])
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Eric LEBIHAN de la SAS LEGALYS OI, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

A.M.A. [H] [S] (ès qualité liquidateur judiciaire de la SAS BATIPRO, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 310 837 133, et ayant son siège social au [Adresse 2])
[Adresse 4]
[Localité 4]
Non représentée

S.A.S. BATIPRO
[Adresse 5]
[Localité 5]
Non représentée

S.C.P. [G] [O]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Magalie MOLLY, greffière 

*****

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 Avril 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixé au 28 Avril 2026, la mise à disposition du jugement au 26 Juin 2026, prorogée au 25 Août 2026.
 
JUGEMENT : Réputée contradictoire, du 25 Août 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

*****

Copie exécutoire délivrée le : 
CCC délivrée le : 
à Me Nassor amine GOULAMALY
Me Pierre HOARAU
Maître [R] [D]


En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS BATIPRO a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion en date du 19 octobre 2016.

Par jugement du tribunal mixte de commerce du 7 décembre 2016, les SELARL [H] et [N] ont été nommées co-mandataires judiciaires.

Suivant acte reçu en la forme authentique par Maître [G] [O] le 21 février 2018, la SAS BATIPRO a donné un bail commercial dérogatoire d’une année à compter du 1er avril 2018 à M. [V], sur une parcelle de terrain sur laquelle est édifié un bâtiment comprenant cinq locaux d’activités, d’une surface utile totale d’environ 2 962 m² située à [Localité 6], [Adresse 7] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 20 000 euros hors charges et TVA.

Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a ordonné l’expulsion sous astreinte de M. [V] et l’a condamné au paiement d’une somme de 760 000 euros correspondant aux indemnités d’occupation du mois d’avril 2018 au mois de mai 2021, puis au paiement d’une indemnité mensuelle de 20 000 euros à compter du 1er juin 2021 jusqu’à libération des lieux. Une ordonnance de caducité de l’appel interjeté contre cette décision a été rendue le 6 septembre 2022.

Suivant exploit de justice en date du 6 juin 2023, M. [V] a assigné la SAS BATIPRO, la SELARL [B] [N] et la SELARL [S] [H], ès qualités de co-liquidateurs de la SAS BATIPRO, ainsi que Maître [G] [O], notaire, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de nullité du bail dérogatoire en date du 21 février 2018.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 septembre 2025, M. [I] [V] demande au tribunal de :
-DIRE que son action est recevable et bien fondée ;
-JUGER que la SAS BATIPRO placée en redressement judiciaire ne pouvait conclure de bail dérogatoire sans l’autorisation du juge-commissaire ;
-JUGER que la SAS BATIPRO l’a entraîné contractuellement sans faire part de son incapacité juridique à conclure le bail dérogatoire, eu égard à son placement en redressement judiciaire ;


-CONSTATER que la SAS BATIPRO, représentée par la SELARL [B] [N], reconnaît en page 4 de ses conclusions du 12 mai 2025 qu’elle a conclu frauduleusement le bail dérogatoire du 21 février 2018 ;
-JUGER que la SAS BATIPRO a commis le dol par la conclusion du bail dérogatoire du 21 février 2018 ;
-JUGER que ce bail dérogatoire du 21 février 2018 est frappé de nullité ;
-REMETTRE les parties en l’état antérieur à la conclusion du bail dérogatoire ;
-CONDAMNER la SAS BATIPRO, représentée par les co-liquidateurs, la SELARL [B] [N] et la SELARL [H], au paiement de la somme de 70 000 € à titre de dommages et intérêts pour dol ;
-JUGER que le notaire instrumentaire Maître [G] [O] a commis une faute manifeste en établissant le bail authentique dérogatoire du 21 février 2018 sans requérir l’autorisation du juge-commissaire, alors que la SAS BATIPRO était en redressement judiciaire depuis le 19 octobre 2016 ;
-JUGER que le notaire instrumentaire Maître [G] [O] l’a exposé à une insécurité juridique, économique et financière, eu égard à la clause de promesse d’achat au prix de 4 882 500 € ;
-CONDAMNER Maître [G] [O], notaire instrumentaire, à garantir la condamnation de M. [V] par jugement civil du 12 avril 2022 du tribunal judiciaire de Saint-Denis au paiement de la somme de 760 000 € correspondant aux indemnités d’occupation sans droit ni titre de la parcelle de terrain litigieuse du mois d’avril 2018 au mois de mai 2021, et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux à hauteur de 20 000 € par mois à compter du 1er juin 2021 jusqu’à parfaite libération des lieux ;
-CONDAMNER Maître [G] [O], notaire instrumentaire, à lui payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral dû à l’insécurité juridique et économique subie par sa faute ;
-DÉBOUTER la SAS BATIPRO, représentée par la SELARL [B] [N], et Maître [G] [O] de leur moyen de défense et de leur demande ;
-ORDONNER l’exécution provisoire de droit ;
-CONDAMNER la SAS BATIPRO, représentée par la SELARL [B] [N] et la SELARL [H], ainsi que Maître [G] [O], au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de frais irrépétibles ;
-CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.


En l’état de ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2024, Maître [G] [O] demande au tribunal de :
-PRENDRE acte de ce que M. [V] n’a jamais payé de loyer depuis avril 2018 et n’a pas versé les 500 000 € prévus à la promesse de vente,
-PRENDRE acte qu’il n’a jamais notifié son acceptation de la promesse de vente avant le 1er avril 2019, date d’expiration également du bail dérogatoire,
-JUGER qu’en conséquence, l’acte du 21 février 2018 avait disparu avant même que la question de sa validité ne fût posée,
-JUGER, par ailleurs, que le notaire n’a commis aucune faute en établissant cet acte et que l’éventuelle nullité de celui-ci n’a aucun lien avec le préjudice invoqué par M. [V],
-JUGER qu’aucun préjudice indemnisable au sens de notre droit positif n’existe et n’a été démontré en l’espèce,
En conséquence,
-DÉBOUTER M. [V] de l’ensemble de ses demandes,
-LE CONDAMNER au paiement de 4 000 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Le notaire instrumentaire soutient que le jugement du 12 avril 2022 serait devenu définitif par la faute de M. [V] lui-même, qui a entraîné la caducité de son appel, et que l’activité exercée dans les lieux et le paiement d’un loyer auraient pu permettre à la cour d’appel de juger qu’il pouvait prétendre à un bail commercial, en dehors de toute considération de nullité d’une promesse de vente.


Il expose qu’à défaut de consignation, la promesse de bail dérogatoire serait caduque, indépendamment de sa validité juridique remise en cause ensuite en 2022, et que M. [V], n’ayant pas levé la promesse de vente avant le 1er avril 2019, le contrat n’existait plus à cette date non plus. Il lui reproche, en outre, de ne s’être jamais acquitté du moindre loyer.


En l’état de ses dernières conclusions notifiées le 9 mai 2025, la SELARL [B] [N] demande au tribunal de :
-REJETER les demandes de M. [V] à l’encontre de la SELARL [Z] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS BATIPRO, comme non déclarées au passif de la liquidation ;
-CONDAMNER M. [V] à verser au Trésor public la somme de 10 000 € à titre d’amende civile ;
-CONDAMNER M. [V] à régler à la SELARL [Z] [N], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS BATIPRO, la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles, dont distractions au profit de l’avocat aux offres de droit ;
-CONDAMNER M. [V] aux entiers dépens de l’instance.

Le liquidateur judiciaire acquiesce au caractère frauduleux du bail dérogatoire.

Il soutient que, le jugement du 12 avril 2022 ayant été rendu définitif le 6 septembre 2022, c’est à cette date que doit être computé le délai à partir duquel M. [V] était fondé à déclarer sa créance auprès de la SELARL [Z] [N] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BATIPRO. Aucune déclaration de créance n’ayant été régularisée à la date du 6 mars 2023, toute créance en dommages-intérêts au titre de la nullité du bail dérogatoire serait éteinte.

La SELARL [H] [S] n’a pas constitué avocat.


Il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2026 et la date de mise à disposition du jugement au 26 juin 2026, prorogée au 25 août 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à conférer un droit à celle qui y prétend. De plus, en application de l’article 9 de ce code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de l’article 1137 du code civil que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ainsi que la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En application de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. Sa nullité doit être prononcée par le juge. Le contrat annulé est alors censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution, et, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L’article 1352-3 du code civil prévoit que la restitution inclut la valeur de la jouissance.



Sur la nullité de l’acte authentique du 21 février 2018 et la responsabilité du notaire

En l’espèce, il est constant que l’acte authentique reçu par Me [O] le 21 février 2018 contient un bail dérogatoire d’une année sur la parcelle située à [Localité 6], ainsi qu’une promesse d’achat donnée par le preneur au bailleur.

Or, c’est dans le cadre du contrat de promesse d’achat que le promettant s’est engagé à payer au bailleur, hors la comptabilité du notaire, une avance sur le prix de vente de 500.000 euros avant le 20 août 2018.

Dès lors que M. [V] ne justifie d’aucun paiement de cette condition, il est loisible à la juridiction de céans de constater que la promesse de vente s’est éteinte au 20 août 2018.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que le non-paiement des loyers, s’agissant du bail dérogatoire aux baux commerciaux, est sujet à l’application de la clause résolutoire un mois après un commandement de payer. Il n’est toutefois justifié d’aucune mise en œuvre de cette clause au cours de la période du bail dérogatoire.

Dès lors, l’acte authentique de Me [O] en date du 21 février 2018 se devait, contrairement à ce que soutient le notaire, d’avoir un effet utile jusqu’au 20 août 2018 et jusqu’au 1er mai 2019, s’agissant respectivement de la promesse d’achat et du bail.

Il n’est pas contesté que la SAS BATIPRO était sous le coup d’une procédure collective ancienne au moment de la signature de l’acte et que l’intervention des administrateurs était impérative. Il n’est pas davantage contestable que le notaire instrumentaire, garant de l’efficacité juridique de ses actes, doit s’assurer de la capacité juridique des parties ou de leur bonne représentation à l’acte.

En conséquence, l’acte authentique de Me [O] en date du 21 février 2018 encourt donc la nullité, et il sera fait droit à la demande de M. [V] sur ce point.

Le droit à réparation de M. [V] est soumis aux conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, qui imposent la démonstration d’un préjudice.

Or, durant la période d’exécution censée n’avoir jamais existé, M. [V] n’a pas versé l’acompte prévu par la promesse de vente, de sorte qu’il ne souffre d’aucune perte de chance d’acquérir le bien.

De plus, aucun élément du dossier ne permet de considérer que M. [V] n’ait eu connaissance du vice affectant l’acte litigieux avant le 2 avril 2019, et la sommation interpellative qui lui a été faite dans l’intérêt des administrateurs judiciaires. N’ayant pas connu le vice affectant la validité de l’acte avant son terme, M. [V] n’a souffert aucun préjudice moral lié à l’insécurité juridique de cet acte. Il ne justifie d’aucun loyer versé pour la période d’une année du bail dérogatoire. Il n’a donc pas de droit à restitution et ne souffre d’aucun préjudice financier.

En conséquence, M. [V] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts formée contre le notaire.

Il reconnaît par ailleurs avoir exploité une casse automobile sur la parcelle et s’est d’ailleurs maintenu dans les lieux à l’issue du bail, son expulsion ayant été prononcée le 12 avril 2022.

Il doit donc restitution de la valeur de la jouissance et ne souffre d’aucun préjudice qui résulterait de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation prononcée le 12 avril 2022.

En conséquence, M. [V] sera débouté de son appel en garantie formé contre Me [O].


Sur la demande de condamnation de la SAS BATIPRO au paiement d’une somme

Il résulte des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers ordinaires tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Seules les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, et sont reprises de plein droit, le mandataire judiciaire dûment appelé, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En outre, il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article L. 622-26 du code de commerce prévoit notamment qu’à défaut de déclaration dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles, conformément à l’article R. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes, à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion dans un délai de six mois à compter de la publication du jugement d’ouverture.

Néanmoins, l’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. En outre, il résulte de l’article 802, alinéa 4, que les fins de non-recevoir sont recevables lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture. L’interprétation a contrario de cette disposition doit conduire à retenir que les parties ne sont plus recevables à soulever les fins de non-recevoir postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, dont les causes sont survenues ou se sont révélées après l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, le moyen de défense tiré de la prescription du droit de M. [V] à déclarer sa créance à la procédure collective de la SAS BATIPRO, s’il pouvait faire étayer une fin de non-recevoir soulevée devant la juge de la mise en état au stade de la procédure d’instruction, est sans emport sur la solution du litige à ce stade.

Néanmoins, il convient de constater que M. [V] a introduit son action devant la juridiction le 6 juin 2023, soit postérieurement à l’ouverture de la procédure collective de la SAS BATIPRO le 19 octobre 2016. Les prétentions de M. [V] tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent, son action est interdite.

M. [V] sera donc débouté de sa demande en condamnation de la SAS BATIPRO.


Sur l’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

S’il appartient, en application de cette règle, à toutes les juridictions de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans le développement procédural qu’elles ont eu à connaître, les parties ne peuvent avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire, de sorte que la mise en œuvre de l’article 32-1 ne saurait résulter que de la propre initiative du tribunal saisi.

Dès lors, la SELARL [B] [N] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner M. [V] au paiement d’une amende civile.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner M. [V], qui succombe, au paiement des entiers dépens ainsi qu’à s’acquitter de justes frais irrépétibles à l’endroit de la SELARL [B] [N], ès qualités de liquidateur de la SAS BATIPRO. 

La demande de Me [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera toutefois rejetée eu égard à la nullité de l’acte authentique du 21 février 2018.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la nullité de l’acte authentique de bail dérogatoire entre la SAS BATIPRO et Monsieur [I] [V], à l’enseigne CASSE AUTO [V], reçu par Maître [G] [O] le 21 février 2018,

DÉBOUTE Monsieur [I] [V] de sa demande à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral dû à l’insécurité juridique et économique subie par la faute de Maître [G] [O],

DÉBOUTE Monsieur [I] [V] de sa demande en garantie formée contre Maître [G] [O] pour les condamnations résultant du jugement civil du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 12 avril 2022,

DÉBOUTE Monsieur [I] [V] de sa demande en paiement de somme formée contre la SAS BATIPRO,

DÉBOUTE la SELARL [B] [N], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BATIPRO, de sa demande d’amende civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,

CONDAMNE Monsieur [I] [V] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [I] [V] à payer à la SELARL [B] [N], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BATIPRO, la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Maître [G] [O] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.



Et le présent jugement a été signé par Patricia BERTRAND, Vice-présidente, 
et Magalie MOLLY, Greffière.


La Greffière, La Vice-présidente,
















En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et 
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.