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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P16 Aud civile prox 7, 2 septembre 2026, n° 24/00728

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 18 mars 2017 prenant effet le 1er avril 2017, Mme [F] a donné à bail à Mme [O] un appartement à usage d’habitation situé 119 A boulevard Jeanne d’Arc – 13005 Marseille, pour un loyer mensuel de 660 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2022 un commandement de payer la somme de 678 euros, en principal, au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du même jour, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé pour vendre à effet au 31 mars 2023.

Par ordonnance en date du 7 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Marseille, saisi par la bailleresse d’une demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Marseille aux fins notamment de voir ordonner son expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2024 puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 19 mai 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Déclarer l’assignation recevable,Débouter Mme [O] de ses demandes, Juger que par l’effet du congé, Mme [O] est déchue de tout titre d’occupation sur le bien depuis le 31 mars 2023 et ordonner son expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification de la décision, La condamner à payer la somme de 32.422 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2026,La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 720 euros jusqu’à parfaite libération des lieux,La condamner à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, La condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,La condamner à payer les dépens inhérents à la procédure de référé, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
La défenderesse, également représentée par son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Déclarer irrecevable l’assignation signifiée par la bailleresse, A titre principal, la débouter de ses demandes, la condamner à effectuer les travaux de mise aux normes sanitaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard, juger que le règlement des loyers sera suspendu pendant la durée des travaux et la condamner à payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts, A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement, En tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION : 

Sur la recevabilité des demandes
Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

En l’espèce, la défenderesse soulève l’irrecevabilité « de l’assignation » et invoque l’absence de tentative de résolution amiable du litige.

En premier lieu, le texte susvisé concerne la recevabilité de la demande et non de l’assignation.

En second lieu, ce texte n’est applicable que lorsque la demande tend au paiement d’une somme inférieure ou égale à 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Or, la demande principale de la bailleresse porte sur l’expulsion de la locataire. Il s’agit donc d’une demande indéterminée qui n’est pas soumise à l’obligation de tentative de résolution amiable préalable.

Partant, les demandes de la bailleresse sont recevables.

Sur la demande d’expulsion
En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
[…]
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ».

En l’espèce, la demanderesse a, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2022, fait signifier un congé pour vendre à effet au 31 mars 2023.

La défenderesse ne conteste pas la validité de ce congé.

Il en résulte qu’il y a lieu de valider le congé et de dire que la défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de leur bien l’a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, il convient d'ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de la condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 720 euros.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative et l’exception d’inexécution
En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer les loyers et charges.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d'exécuter son obligation si l'inexécution d'une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.
Il est constant que, dans le cadre d’un contrat de bail, l’exception d’inexécution ne peut être opposée que par le locataire d’un logement inhabitable.
En l’espèce, la défenderesse, qui ne conteste pas que le loyer n’est plus payé depuis janvier 2022, invoque l’état d’indécence du logement pour opposer une exception d’inexécution. 
Toutefois, ainsi qu’il vient d’être rappelé, seule la démonstration de l’inhabitabilité du logement peut justifier une exception d’exécution et non le caractère indécent du logement ou l’absence de jouissance paisible, lesquels ne peuvent que donner lieu, à les supposer établis, à une indemnisation du préjudice subi par le locataire.
Or, aucune inhabitabilité du logement n’est alléguée par la défenderesse, qui d’ailleurs ne conteste pas que malgré les désordres qu’elle invoque, le logement est habité normalement dans l’ensemble des pièces.

Il résulte du décompte arrêté au 30 avril 2026, au demeurant non contesté par la défenderesse, que la dette s’élève à la somme de 32.422 euros.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée à payer la somme de 32.422 euros, comptes arrêtés au 30 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.



Sur la demande indemnitaire de la bailleresse
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la demanderesse invoque un préjudice d’un montant de 5.000 euros au motif que sa situation professionnelle et personnelle est particulièrement précaire et que l’attitude de la défenderesse l’empêche de vendre le bien.

Pour autant, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par les intérêts au taux légal, étant précisé, d’une part, qu’il n’existe aucun lien entre la situation professionnelle précaire de la bailleresse et la faute alléguée et, d’autre part, que l’occupation du bien ne l’empêche nullement de le vendre. 

Dès lors la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles
L'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.
En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.
Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. 
Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
L’article 3 du même texte dispose que :
« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».
L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties ».
En l’espèce, la défenderesse sollicite la condamnation de la bailleresse « dans un délai d’un mois à effectuer les travaux nécessaires à une mise aux normes au visa des critères de décence, et ce, sous astreinte » et à lui payer la somme de 7.000 euros « compte tenu de la jouissance partielle des lieux et du préjudice en découlant ». 





En premier lieu, il sera relevé que la défenderesse, tout en soutenant que le logement est indécent, invoque l’insalubrité de ce logement. Or, ces deux notions ne sont pas synonymes et seule l’état d’indécence du logement peut engager la responsabilité du bailleur au titre de ses obligations contractuelles.

En second lieu, la défenderesse ne détaille pas les désordres qu’elle allègue, ni les travaux dont elle sollicite la réalisation et se contente d’évoquer des « difficultés afférents à l’indécence du logement » ainsi que la « mise en conformité », étant souligné qu’elle produit des photographies dont on ignore où, quand, et dans quelles circonstances elles ont été prises.

En troisième lieu, la défenderesse soutient que la bailleresse n’a pas fait réaliser de travaux alors qu’il apparait que des travaux liés notamment à l’électricité ont été effectués en février 2024, soit postérieurement au diagnostic réalisé par Legal Diag en octobre 2023.

En quatrième lieu, il résulte des pièces produites par la bailleresse qu’en 2023, elle a mandaté une entreprise pour effectuer les travaux liés à la VMC et aux luminaires mais que la locataire n’a pas répondu aux demandes de la société pour lui permettre d’accéder au logement.

En cinquième lieu, il apparait que préalablement au commandement de payer et au congé pour vendre signifiés le 21 février 2023, la locataire n’avait jamais formulé aucune demande concernant l’état du logement.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la défenderesse ne rapporte pas la preuve des désordres qu’elle allègue de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance, ainsi que de ses demandes de condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux et de suspension du paiement des loyers pendant la réalisation des travaux.

Sur la demande délais de paiement
En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse ne paye aucun loyer depuis quatre ans de sorte qu’elle a, de fait, bénéficié de très larges de délais.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance. La demande relative aux dépens de la procédure de référé sera en revanche rejetée dès lors que ces dépens ne relèvent pas de la présente procédure.

La défenderesse sera également condamnée à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

Déclare l’action de Mme [S] [F] recevable ;

Valide le congé pour vendre signifié le 21 février 2022 pour le 31 mars 2023 à Mme [D] [O] concernant le bail consenti le 18 mars 2017 par Mme [S] [F], portant sur le logement situé 119 A boulevard Jeanne d’Arc – 13005 Marseille ;

Dit que Mme [D] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

Ordonne en conséquence à Mme [D] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Mme [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [S] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Mme [D] [O] à payer à Mme [S] [F] la somme de 32.422 euros, décompte arrêté au 30 avril 2026 incluant la mensualité d’avril 2026, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

Condamne Mme [D] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 720 euros à ce jour, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Mme [D] [O] à payer à Mme [S] [F] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette le surplus des demandes Mme [S] [F] ;

Rejette l’ensemble des demandes de Mme [D] [O] ;

Condamne Mme [D] [O] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 02 Septembre 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 19 Mai 2026



 GROSSE :
 Le 2 SEPTEMBRE 2026
 à Me Jennifer BONGIORNO
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 2 SEPTEMBRE 2026
 à Me Antoine D’AMALRIC
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00728 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4PKG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [F]
née le 18 Décembre 1977 à MANOSQUE, demeurant Le Paraire - 04110 AUBENAS LES ALPES

représentée par Me Jennifer BONGIORNO, avocat au barreau de MARSEILLE




DEFENDERESSE

Madame [D] [O]
née le 02 Mai 1969 à LILLE, demeurant 119 A boulevard Jeanne d’Arc- Bât A - 13005 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2024/017947 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représentée par Me Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE







EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 18 mars 2017 prenant effet le 1er avril 2017, Mme [F] a donné à bail à Mme [O] un appartement à usage d’habitation situé 119 A boulevard Jeanne d’Arc – 13005 Marseille, pour un loyer mensuel de 660 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2022 un commandement de payer la somme de 678 euros, en principal, au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du même jour, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé pour vendre à effet au 31 mars 2023.

Par ordonnance en date du 7 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Marseille, saisi par la bailleresse d’une demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Marseille aux fins notamment de voir ordonner son expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2024 puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 19 mai 2026.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Déclarer l’assignation recevable,Débouter Mme [O] de ses demandes, Juger que par l’effet du congé, Mme [O] est déchue de tout titre d’occupation sur le bien depuis le 31 mars 2023 et ordonner son expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification de la décision, La condamner à payer la somme de 32.422 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2026,La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 720 euros jusqu’à parfaite libération des lieux,La condamner à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, La condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,La condamner à payer les dépens inhérents à la procédure de référé, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
La défenderesse, également représentée par son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Déclarer irrecevable l’assignation signifiée par la bailleresse, A titre principal, la débouter de ses demandes, la condamner à effectuer les travaux de mise aux normes sanitaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard, juger que le règlement des loyers sera suspendu pendant la durée des travaux et la condamner à payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts, A titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement, En tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.




MOTIFS DE LA DÉCISION : 

Sur la recevabilité des demandes
Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

En l’espèce, la défenderesse soulève l’irrecevabilité « de l’assignation » et invoque l’absence de tentative de résolution amiable du litige.

En premier lieu, le texte susvisé concerne la recevabilité de la demande et non de l’assignation.

En second lieu, ce texte n’est applicable que lorsque la demande tend au paiement d’une somme inférieure ou égale à 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Or, la demande principale de la bailleresse porte sur l’expulsion de la locataire. Il s’agit donc d’une demande indéterminée qui n’est pas soumise à l’obligation de tentative de résolution amiable préalable.

Partant, les demandes de la bailleresse sont recevables.

Sur la demande d’expulsion
En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
[…]
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ».

En l’espèce, la demanderesse a, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2022, fait signifier un congé pour vendre à effet au 31 mars 2023.

La défenderesse ne conteste pas la validité de ce congé.

Il en résulte qu’il y a lieu de valider le congé et de dire que la défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de leur bien l’a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, il convient d'ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de la condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 720 euros.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative et l’exception d’inexécution
En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer les loyers et charges.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d'exécuter son obligation si l'inexécution d'une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.
Il est constant que, dans le cadre d’un contrat de bail, l’exception d’inexécution ne peut être opposée que par le locataire d’un logement inhabitable.
En l’espèce, la défenderesse, qui ne conteste pas que le loyer n’est plus payé depuis janvier 2022, invoque l’état d’indécence du logement pour opposer une exception d’inexécution. 
Toutefois, ainsi qu’il vient d’être rappelé, seule la démonstration de l’inhabitabilité du logement peut justifier une exception d’exécution et non le caractère indécent du logement ou l’absence de jouissance paisible, lesquels ne peuvent que donner lieu, à les supposer établis, à une indemnisation du préjudice subi par le locataire.
Or, aucune inhabitabilité du logement n’est alléguée par la défenderesse, qui d’ailleurs ne conteste pas que malgré les désordres qu’elle invoque, le logement est habité normalement dans l’ensemble des pièces.

Il résulte du décompte arrêté au 30 avril 2026, au demeurant non contesté par la défenderesse, que la dette s’élève à la somme de 32.422 euros.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée à payer la somme de 32.422 euros, comptes arrêtés au 30 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.



Sur la demande indemnitaire de la bailleresse
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la demanderesse invoque un préjudice d’un montant de 5.000 euros au motif que sa situation professionnelle et personnelle est particulièrement précaire et que l’attitude de la défenderesse l’empêche de vendre le bien.

Pour autant, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par les intérêts au taux légal, étant précisé, d’une part, qu’il n’existe aucun lien entre la situation professionnelle précaire de la bailleresse et la faute alléguée et, d’autre part, que l’occupation du bien ne l’empêche nullement de le vendre. 

Dès lors la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles
L'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.
En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.
Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. 
Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
L’article 3 du même texte dispose que :
« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».
L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties ».
En l’espèce, la défenderesse sollicite la condamnation de la bailleresse « dans un délai d’un mois à effectuer les travaux nécessaires à une mise aux normes au visa des critères de décence, et ce, sous astreinte » et à lui payer la somme de 7.000 euros « compte tenu de la jouissance partielle des lieux et du préjudice en découlant ». 





En premier lieu, il sera relevé que la défenderesse, tout en soutenant que le logement est indécent, invoque l’insalubrité de ce logement. Or, ces deux notions ne sont pas synonymes et seule l’état d’indécence du logement peut engager la responsabilité du bailleur au titre de ses obligations contractuelles.

En second lieu, la défenderesse ne détaille pas les désordres qu’elle allègue, ni les travaux dont elle sollicite la réalisation et se contente d’évoquer des « difficultés afférents à l’indécence du logement » ainsi que la « mise en conformité », étant souligné qu’elle produit des photographies dont on ignore où, quand, et dans quelles circonstances elles ont été prises.

En troisième lieu, la défenderesse soutient que la bailleresse n’a pas fait réaliser de travaux alors qu’il apparait que des travaux liés notamment à l’électricité ont été effectués en février 2024, soit postérieurement au diagnostic réalisé par Legal Diag en octobre 2023.

En quatrième lieu, il résulte des pièces produites par la bailleresse qu’en 2023, elle a mandaté une entreprise pour effectuer les travaux liés à la VMC et aux luminaires mais que la locataire n’a pas répondu aux demandes de la société pour lui permettre d’accéder au logement.

En cinquième lieu, il apparait que préalablement au commandement de payer et au congé pour vendre signifiés le 21 février 2023, la locataire n’avait jamais formulé aucune demande concernant l’état du logement.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la défenderesse ne rapporte pas la preuve des désordres qu’elle allègue de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance, ainsi que de ses demandes de condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux et de suspension du paiement des loyers pendant la réalisation des travaux.

Sur la demande délais de paiement
En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse ne paye aucun loyer depuis quatre ans de sorte qu’elle a, de fait, bénéficié de très larges de délais.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance. La demande relative aux dépens de la procédure de référé sera en revanche rejetée dès lors que ces dépens ne relèvent pas de la présente procédure.

La défenderesse sera également condamnée à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.





PAR CES MOTIFS, 

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

Déclare l’action de Mme [S] [F] recevable ;

Valide le congé pour vendre signifié le 21 février 2022 pour le 31 mars 2023 à Mme [D] [O] concernant le bail consenti le 18 mars 2017 par Mme [S] [F], portant sur le logement situé 119 A boulevard Jeanne d’Arc – 13005 Marseille ;

Dit que Mme [D] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

Ordonne en conséquence à Mme [D] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Mme [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [S] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Mme [D] [O] à payer à Mme [S] [F] la somme de 32.422 euros, décompte arrêté au 30 avril 2026 incluant la mensualité d’avril 2026, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

Condamne Mme [D] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 720 euros à ce jour, à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Mme [D] [O] à payer à Mme [S] [F] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette le surplus des demandes Mme [S] [F] ;

Rejette l’ensemble des demandes de Mme [D] [O] ;

Condamne Mme [D] [O] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de l'organisation judiciaire R211-3-4, code des procedures civiles d'execution L421-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-02T18:37:28.650Z.