Tribunal judiciaire de Marseille, 0P13 Aud. civile prox 4, 11 août 2026, n° 25/00357

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 13 novembre 2015 à effet au 19 novembre 2015, M. et Mme [A], aux droits desquels viennent M. et Mme [H], ont donné à bail à Mme [S] un appartement à usage d’habitation [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 360 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un congé pour vendre pour le 18 novembre 2024.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, les bailleurs ont fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3].

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être retenue à l’audience du 28 avril 2026.

Les demandeurs, représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
Valider le congé et en conséquence ordonner l’expulsion de la défenderesse, Ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers aux frais et risques de la défenderesse, Fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 euros à compter du 19 novembre 2024, Assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour à compter d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, Condamner la défenderesse à payer le montant des indemnités d’occupation dû à compter du 19 novembre 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux, Débouter la défenderesse de ses demandes, La condamner à payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
La défenderesse, également représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Débouter les bailleurs de leurs demandes,Subsidiairement, lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux, A titre reconventionnel, les condamner à payer la somme de 19.440 euros à titre de dommages-intérêts,En tout état de cause, les condamner à payer la somme de 1.500 euros à son conseil, outre les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions des parties.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la validation du congéL’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux,





 notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».
Ce texte ajoute qu’« En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».
Si l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre, cette contestation étant fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d’aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé.
En l’espèce, la défenderesse soutient que le congé est « entaché de fraude dès lors qu’il concerne un logement manifestement insalubre et indécent au sens des dispositions et règlementaires applicables ».

Pour autant, cette seule affirmation, qui n’est au demeurant étayée par aucune pièce relative à l’état d’insalubrité ou d’indécence du logement préalablement à la signification du congé, est contredite par la promesse de vente en date du 30 avril 2024, sous la condition suspensive de la libération du logement à la date d’effet du congé soit le 18 avril 2024.

Aucun autre moyen de forme ou de fond n’est opposé par la locataire s’agissant de la régularité du congé.
Il y a lieu par conséquent de valider le congé pour vente signifié le 6 mai 2024 pour le 18 novembre 2024 et de dire que le bail est résilié depuis cette date.
La défenderesse étant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion des lieux donnés à bail, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l'occupation indue de leur bien les a privés de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 426,64 euros actuellement, et de condamner la défenderesse à son paiement.






Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieuxAux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».
En vertu de l’article L.412-4 du même code, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
En l’espèce, le congé a été donné pour le 18 novembre 2024 de sorte que la défenderesse a d’ores et déjà, de fait, bénéficié de très larges délais, étant souligné qu’elle sollicite un délai de 24 mois alors que le texte susvisé prévoit que le délai maximum pouvant être accordé est de 12 mois.
Par conséquent, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.


Sur la demande reconventionnelle
L'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.






En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.
Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
L’article 3 du même texte dispose que :
« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires 

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».
En l’espèce, il convient de relever comme le soulignent les bailleurs que d’après l’état des lieux d’entrée, qui n’est pas contesté par la locataire, le logement était globalement en bon état.
Ainsi que le relèvent également les bailleurs, la défenderesse n’avait manifestement jamais formulé d’observations sur l’état du logement avant la signification du congé pour vendre et l’établissement non contradictoire d’un procès-verbal de constat dressé le 14 février 2025.
La défenderesse ne produit en particulier aucune réclamation adressée aux bailleurs faisant état de désordres ou de dysfonctionnements l’empêchant de jouir paisiblement du logement.
S’agissant des désordres relevés dans ce procès-verbal et qui concernent principalement une humidité importante, il n’est nullement établi par la locataire qu’ils sont liés à un manquement des bailleurs à leurs obligations et non à un défaut d’entretien par la locataire elle-même.
En outre, les bailleurs produisent des courriers démontrant qu’entre décembre 2023 et février 2025, leur mandataire a sollicité la locataire pour faire intervenir un électricien et un plombier mais que cette dernière n’a pas répondu aux demandes puis a refusé de laisser l’accès au logement.
Par conséquent, les demandes indemnitaires de la défenderesse seront rejetées.
Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il n’apparait en revanche pas équitable de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 
La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 
Valide le congé pour vente signifié le 6 mai 2024 à la requête de M. [J] [H] et Mme [G] [H] ;
Dit que le bail consenti à Mme [I] [S] portant sur un appartement situé [Adresse 5], est résilié à la date du 18 novembre 2024 ;
Ordonne en conséquence à Mme [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
Dit qu’à défaut pour Mme [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés aux locataires, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
Condamne Mme [I] [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit la somme de 426,54 euros actuellement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Déboute Mme [I] [S] de ses demandes ;

Condamne Mme [I] [S] aux dépens ;

Déboute M. [J] [H] et Mme [G] [H] du surplus de leurs demandes ;
Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


La Greffière La Juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 11 Août 2026
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 28 Avril 2026



 GROSSES :

 Le 11 août 2026
 à Me Marie JEANMONOD-PELON (x2)
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :

 Le 11 août 2026
 à Me Aurélien LEROUX
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/00357 - N° Portalis DBW3-W-B7J-55MU

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [G] [H]
née le 30 Novembre 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marie JEANMONOD-PELON, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [J] [D] [U] [H]
né le 27 Juin 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Marie JEANMONOD-PELON, avocat au barreau de PARIS





DEFENDERESSE

Madame [I] [V] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 13 novembre 2015 à effet au 19 novembre 2015, M. et Mme [A], aux droits desquels viennent M. et Mme [H], ont donné à bail à Mme [S] un appartement à usage d’habitation [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 360 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un congé pour vendre pour le 18 novembre 2024.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, les bailleurs ont fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3].

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être retenue à l’audience du 28 avril 2026.

Les demandeurs, représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :
Valider le congé et en conséquence ordonner l’expulsion de la défenderesse, Ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers aux frais et risques de la défenderesse, Fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 euros à compter du 19 novembre 2024, Assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour à compter d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, Condamner la défenderesse à payer le montant des indemnités d’occupation dû à compter du 19 novembre 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux, Débouter la défenderesse de ses demandes, La condamner à payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
La défenderesse, également représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
Débouter les bailleurs de leurs demandes,Subsidiairement, lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux, A titre reconventionnel, les condamner à payer la somme de 19.440 euros à titre de dommages-intérêts,En tout état de cause, les condamner à payer la somme de 1.500 euros à son conseil, outre les dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la validation du congéL’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux,





 notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».
Ce texte ajoute qu’« En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».
Si l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre, cette contestation étant fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d’aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé.
En l’espèce, la défenderesse soutient que le congé est « entaché de fraude dès lors qu’il concerne un logement manifestement insalubre et indécent au sens des dispositions et règlementaires applicables ».

Pour autant, cette seule affirmation, qui n’est au demeurant étayée par aucune pièce relative à l’état d’insalubrité ou d’indécence du logement préalablement à la signification du congé, est contredite par la promesse de vente en date du 30 avril 2024, sous la condition suspensive de la libération du logement à la date d’effet du congé soit le 18 avril 2024.

Aucun autre moyen de forme ou de fond n’est opposé par la locataire s’agissant de la régularité du congé.
Il y a lieu par conséquent de valider le congé pour vente signifié le 6 mai 2024 pour le 18 novembre 2024 et de dire que le bail est résilié depuis cette date.
La défenderesse étant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion des lieux donnés à bail, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l'occupation indue de leur bien les a privés de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 426,64 euros actuellement, et de condamner la défenderesse à son paiement.






Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieuxAux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».
En vertu de l’article L.412-4 du même code, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
En l’espèce, le congé a été donné pour le 18 novembre 2024 de sorte que la défenderesse a d’ores et déjà, de fait, bénéficié de très larges délais, étant souligné qu’elle sollicite un délai de 24 mois alors que le texte susvisé prévoit que le délai maximum pouvant être accordé est de 12 mois.
Par conséquent, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.


Sur la demande reconventionnelle
L'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.






En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.
Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
L’article 3 du même texte dispose que :
« Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires 

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».
En l’espèce, il convient de relever comme le soulignent les bailleurs que d’après l’état des lieux d’entrée, qui n’est pas contesté par la locataire, le logement était globalement en bon état.
Ainsi que le relèvent également les bailleurs, la défenderesse n’avait manifestement jamais formulé d’observations sur l’état du logement avant la signification du congé pour vendre et l’établissement non contradictoire d’un procès-verbal de constat dressé le 14 février 2025.
La défenderesse ne produit en particulier aucune réclamation adressée aux bailleurs faisant état de désordres ou de dysfonctionnements l’empêchant de jouir paisiblement du logement.
S’agissant des désordres relevés dans ce procès-verbal et qui concernent principalement une humidité importante, il n’est nullement établi par la locataire qu’ils sont liés à un manquement des bailleurs à leurs obligations et non à un défaut d’entretien par la locataire elle-même.
En outre, les bailleurs produisent des courriers démontrant qu’entre décembre 2023 et février 2025, leur mandataire a sollicité la locataire pour faire intervenir un électricien et un plombier mais que cette dernière n’a pas répondu aux demandes puis a refusé de laisser l’accès au logement.
Par conséquent, les demandes indemnitaires de la défenderesse seront rejetées.
Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il n’apparait en revanche pas équitable de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, 
La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 
Valide le congé pour vente signifié le 6 mai 2024 à la requête de M. [J] [H] et Mme [G] [H] ;
Dit que le bail consenti à Mme [I] [S] portant sur un appartement situé [Adresse 5], est résilié à la date du 18 novembre 2024 ;
Ordonne en conséquence à Mme [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
Dit qu’à défaut pour Mme [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés aux locataires, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
Condamne Mme [I] [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit la somme de 426,54 euros actuellement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Déboute Mme [I] [S] de ses demandes ;

Condamne Mme [I] [S] aux dépens ;

Déboute M. [J] [H] et Mme [G] [H] du surplus de leurs demandes ;
Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


La Greffière La Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R111-1, code des procedures civiles d'execution L421-2, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/01928

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• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Déclare la demande ou le recours irrecevable · n° 25/04216

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• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bergerac · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00124

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1720

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tulle · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00052

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1720

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/03740

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1720

• 13 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01572

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Mise à jour de la source le 2026-09-07T18:45:34.721Z.