notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, JEX immobilier vente, 3 septembre 2026, n° 25/00018

Saisie immobilière - autorisation de vente amiableBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la banque CIC EST a fait délivrer à la SCI LOUISE un commandement de payer valant saisie de l’immeuble sis à [Adresse 3] cadastré section AD n[Cadastre 1] lieudit [Adresse 3], ce en vertu : 
- de la copie exécutoire d’un acte authentique en date du 24 février 2022 reçu par Maître [C], notaire à [Localité 3], contenant prêt de la banque CIC EST à la SCI LOUISE d’un montant de 200.000 euros remboursable en 179 termes dont 9 mois de franchise, échelonné du 25 mars 2022 au 25 février 2037 au taux contractuel de 1,30% ; 
- d’une hypothèque conventionnelle portant sur ledit immeuble publiée auprès du service de la publicité foncière de [Localité 2] le 15 mars 2022. 
Le commandement de payer valant saisie ainsi délivré a été publié auprès du Service de la publicité foncière de [Localité 2] le 9 septembre 2025 (Volume 2025 S n°00039).
Par exploit du 25 octobre 2025, la banque CIC EST a fait assigner la SCI LOUISE devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Reims chargé des saisies immobilières aux fins de vente forcée ou à défaut amiable du bien immobilier précité. 
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 28 octobre 2025. 
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 décembre 2025 puis, à la suite de renvois à la demande des parties à l’audience du 21 mai 2026. 
Ce jour, la banque CIC EST, régulièrement représentée, se rapporte aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 et demande au Juge de l’exécution de : 
- constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
- constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L.311-4 et L.311-6 du même code ; 
- débouter purement et simplement la SCI LOUISE de ses contestations ; 
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ; 
- dire en vertu des dispositions de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution que la créance de la banque CIC EST s’élève à la somme de 203.976,50 euros ou, à titre subsidiaire, à la somme de 25.827,22 euros : 
- mentionner le montant de la créance de la banque CIC EST en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ; 
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure : 
1) dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée : 
En fixer la date conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ; Désigner la SELARL TEMPLIER ET ASSOCIES, commissaire de justice, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer la visite des biens saisis, au moins dix jours avant la vente, en se faisant assister si besoin d’un serrurier et de la force publique ; Dire que la décision à intervenir désignant le commissaire de justice devra, pour assurer les visites, être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis autres que les propriétaires ; Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, en ce compris le coût des visites et des divers diagnostics et du procès-verbal de description établi par le commissaire de justice, dont distraction au profit de la SELARL MCMB, avocat aux offres de droit ; 
Dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée : S’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ; Fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être venu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; Dire que le prix de vente en vue de sa distribution sera consigné entre les mains du séquestre désigné : la CARPA DE L’EST ; Juger que les émoluments de l’avocat poursuivant visés à l’article A-444-191-V du code de commerce seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente et des frais taxés ; Taxer les frais de poursuite de la SELARL MCMB, avocat poursuivant ; Fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder 4 mois. - Débouter la SCI LOUISE de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
La SCI LOUISE, régulièrement représentée, se rapporte à ses dernières conclusions et demande au Juge de l’exécution de : 
- déclarer nulle la clause de résiliation et d’exigibilité anticipée prévue à l’acte de prêt comme étant abusive ; 
- constater que le montant réclamé dans le commandement de saisie immobilière est par conséquent erroné et réduire en conséquence les sommes dues aux échéances impayées dûment justifiées ; 
En tout état de cause : 
- réduire à néant la clause pénale dite « d’indemnité conventionnellement » ou à tout le moins à de raisonnables proportions, à appliquer sur les sommes encore éventuellement dues ; 
En tout état de cause : 
- autoriser la SCI LOUISE à vendre le bien objet de la saisie à l’amiable dans le délai prévu à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution au prix minimum net vendeur de 220.000 euros ; 
- condamner la banque CIC EST au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 2.000 euros ainsi qu’aux dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile en application de l’article 696 du même code. 
Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 
A l’issue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS 
SUR LA REGULARITE DE LA PROCEDURE
Sur les contestations sur le fondement de l’article 1171 du code civil 
L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées aux articles L.311-2, L311-4 et L 311-6 du même code sont réunies, c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable.

Au cas d’espèce, la banque CIC EST justifie de la copie exécutoire d’un acte authentique en date du 24 février 2022 reçu par Maître [C], notaire à [Localité 3], contenant prêt de la banque CIC EST à la SCI LOUISE d’un montant de 200.000 euros remboursable en 179 termes dont 9 mois de franchise, échelonné du 25 mars 2022 au 25 février 2037 au taux contractuel de 1,30%.
La SCI LOUISE se prévaut toutefois des dispositions de l’article 1171 du code civil lequel dispose que : "Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation".
Sur ce fondement, la SCI LOUISE soutient que le contrat notarié la liant à la banque CIC EST constitue un contrat d’adhésion et, dans ce cadre, que la clause d’exigibilité immédiate prévue au contrat crée nécessairement un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Or, par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or, parmi ces faits figure la qualification de contrat d'adhésion.
Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI LOUISE, il n’appartient pas à la banque CIC EST de démontrer la négociabilité des clauses contestées mais il lui incombe au contraire de démontrer que le contrat litigieux est un contrat d’adhésion, ce qu’elle échoue à faire au cas d’espèce, se contentant de se référer à un contrat de prêt régularisé entre les parties concernant un autre immeuble. 
Par suite, échouant à démontrer que le contrat litigieux est un contrat d’adhésion, la SCI LOUISE sera déboutée de ses demandes tendant à voir annuler la clause de déchéance, le Juge de l’exécution relevant en outre qu’il doit être considéré que la clause d'exigibilité immédiate, en cas de défaillance de l'emprunteuse, ne crée aucun déséquilibre significatif au détriment de cette dernière, celle-ci sanctionnant une inexécution contractuelle grave et se trouve justifiée par la nature même des obligations auxquelles la débitrice est tenue.
Les contestations ainsi soulevées seront par conséquent rejetées. 
Par ailleurs, l’article R 321-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.
L’article R 311-1 précise que ce délai est prescrit à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.
En l’espèce, la publication du commandement, la délivrance de l’assignation et le dépôt du cahier des conditions de vente sont intervenues dans les délais réglementaires.
SUR LA MENTION DE LA CREANCE :

L'article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Au cas d’espèce, la banque CIC EST produit un décompte détaillé de sa créance, la SCI LOUISE sollicitant toutefois que la somme réclamée au titre de l’indemnité conventionnelle de 7% sur le capital restant dû, laquelle constitue une clause pénale, soit réduite à néant ou dans de très notables proportions. 
En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Au cas d’espèce, il est stipulé aux termes de la clause « conséquences de l’exigibilité anticipée » que : « dans tous les cas de résiliation ou de déchéance du terme visés aux paragraphes précédents, le prêteur : 
(…) – aura droit à une indemnité de 7% du capital dû à la date d’exigibilité anticipée du crédit à l'exception du cas de décès d'une assuré ou le cas échéant d'une caution » 
L'indemnité conventionnelle de 7% ainsi stipulée s'analyse en une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge.

Toutefois, il convient d'apprécier si, en l'espèce, la clause pénale d'un montant de 11.958,80 euros est manifestement excessive. 

Il résulte des éléments versés aux débats que le prêt au capital de 200.000 euros a été conclu le 24 février 2022 pour une durée de 179 termes s’échelonnant jusqu’au 25 février 2037 et a cessé d’être remboursé à compter du mois de juillet 2024. 

Ce prêt n’a ainsi été remboursé que durant un peu plus de deux années.

Toutefois, le préjudice de la banque étant par ailleurs indemnisé par la perception des intérêts contractuels au taux majorés, une indemnité de recouvrement étant également due par la débitrice, la clause pénale, manifestement excessive, sera réduite à la somme de 1 euro. 

Par suite, la créance de la banque CIC EST sera mentionnée à la somme totale de 192.018,7 euros selon décompte arrêté au 16 mars 2026 se décomposant comme suit : 
- capital restant dû au 21/11/2024 : 165.464,75 euros ; 
- échéances en retard : 6.367,38 euros ; 
- intérêts au taux contractuel de 1,30% majorés de 3 points arrêtés au 16 mars 2026 : 10.538,22 euros ; 
- cotisations d’assurance arrêtés au 16 mars 2026 : 1.440,80 euros ; 
- indemnité de recouvrement de 7% sur le capital restant dû : 1 euro ; 
- indemnité de recouvrement de 5% sur les sommes dues : 9.198,64 euros. 

SUR LA DEMANDE DE VENTE AMIABLE

En vertu des articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut autoriser la vente amiable du bien saisi en accordant, dans un premier temps, un délai de quatre mois maximun pour ce faire.

Au cas d’espèce, la SCI LOUISE sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable, ce à quoi la banque CIC EST ne s’oppose pas. 

Au regard de ces éléments et compte tenu de l’accord des parties, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de vente amiable du bien saisi pour un prix minimum de 220.000 euros net vendeur.

A la demande du poursuivant et au vu du décompte produit, les frais de vente seront taxés à la somme de 2.051,36 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les contestations formées par la SCI LOUISE sur le fondement de l’article 1171 du code civil ; 

FIXE la créance de la BANQUE CIC EST à l’encontre de la SCI LOUISE à la somme de 192.018,7 euros, selon décompte arrêtée au 16 mars 2026 ; 
AUTORISE la SCI LOUISE à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement dans les conditions prévues aux articles R322-20 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution ; 
DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 220.000 € net vendeur ; 
DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 10 décembre 2026 à 9h ; 
RAPPELLE qu'à cette audience, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir:
- de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,
- du paiement par l'acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ; 
RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; 
RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable dans les conditions susvisées, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans un délai compris entre deux et quatre mois ; 
RAPPELLE que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu'elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ; 
TAXE les frais de vente à la somme de 2.051,36 euros, lesquels seront pris en charge par la SCI LOUISE ; 
DIT que les dépens seront inclus dans les frais de vente ; 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du pôle de l’exécution le 03 SEPTEMBRE 2026 la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge et par Mme PAUL, Greffière principale.

La Greffière La juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
JUGE DE L'EXECUTION - SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT D'ORIENTATION
DU 03 Septembre 2026


N° RG 25/00018 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FHRV

MINUTE N°



EN DEMANDE :
SA BANQUE CIC EST
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Nathalie CAPELLI de la SELARL MCMB, avocats au barreau de REIMS




EN DEFENSE :
S.C.I. LOUISE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Héloïse DENIS-VAUCHELIN, avocat au barreau de REIMS






LE TRIBUNAL COMPOSE DE :

Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de Juge de l'exécution en matière de saisies immobilières au Tribunal Judiciaire de REIMS.

Assistée à l’audience de plaidoiries de Mme PAUL, Greffière principale

A l’audience publique de plaidoiries du 21 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2026 et ce jour, la décision suivante a été rendue. 










copie exécutoire aux avocats le





EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la banque CIC EST a fait délivrer à la SCI LOUISE un commandement de payer valant saisie de l’immeuble sis à [Adresse 3] cadastré section AD n[Cadastre 1] lieudit [Adresse 3], ce en vertu : 
- de la copie exécutoire d’un acte authentique en date du 24 février 2022 reçu par Maître [C], notaire à [Localité 3], contenant prêt de la banque CIC EST à la SCI LOUISE d’un montant de 200.000 euros remboursable en 179 termes dont 9 mois de franchise, échelonné du 25 mars 2022 au 25 février 2037 au taux contractuel de 1,30% ; 
- d’une hypothèque conventionnelle portant sur ledit immeuble publiée auprès du service de la publicité foncière de [Localité 2] le 15 mars 2022. 
Le commandement de payer valant saisie ainsi délivré a été publié auprès du Service de la publicité foncière de [Localité 2] le 9 septembre 2025 (Volume 2025 S n°00039).
Par exploit du 25 octobre 2025, la banque CIC EST a fait assigner la SCI LOUISE devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Reims chargé des saisies immobilières aux fins de vente forcée ou à défaut amiable du bien immobilier précité. 
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 28 octobre 2025. 
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 décembre 2025 puis, à la suite de renvois à la demande des parties à l’audience du 21 mai 2026. 
Ce jour, la banque CIC EST, régulièrement représentée, se rapporte aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 et demande au Juge de l’exécution de : 
- constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
- constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L.311-4 et L.311-6 du même code ; 
- débouter purement et simplement la SCI LOUISE de ses contestations ; 
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ; 
- dire en vertu des dispositions de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution que la créance de la banque CIC EST s’élève à la somme de 203.976,50 euros ou, à titre subsidiaire, à la somme de 25.827,22 euros : 
- mentionner le montant de la créance de la banque CIC EST en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ; 
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure : 
1) dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée : 
En fixer la date conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ; Désigner la SELARL TEMPLIER ET ASSOCIES, commissaire de justice, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer la visite des biens saisis, au moins dix jours avant la vente, en se faisant assister si besoin d’un serrurier et de la force publique ; Dire que la décision à intervenir désignant le commissaire de justice devra, pour assurer les visites, être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis autres que les propriétaires ; Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, en ce compris le coût des visites et des divers diagnostics et du procès-verbal de description établi par le commissaire de justice, dont distraction au profit de la SELARL MCMB, avocat aux offres de droit ; 
Dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée : S’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ; Fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être venu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; Dire que le prix de vente en vue de sa distribution sera consigné entre les mains du séquestre désigné : la CARPA DE L’EST ; Juger que les émoluments de l’avocat poursuivant visés à l’article A-444-191-V du code de commerce seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente et des frais taxés ; Taxer les frais de poursuite de la SELARL MCMB, avocat poursuivant ; Fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder 4 mois. - Débouter la SCI LOUISE de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
La SCI LOUISE, régulièrement représentée, se rapporte à ses dernières conclusions et demande au Juge de l’exécution de : 
- déclarer nulle la clause de résiliation et d’exigibilité anticipée prévue à l’acte de prêt comme étant abusive ; 
- constater que le montant réclamé dans le commandement de saisie immobilière est par conséquent erroné et réduire en conséquence les sommes dues aux échéances impayées dûment justifiées ; 
En tout état de cause : 
- réduire à néant la clause pénale dite « d’indemnité conventionnellement » ou à tout le moins à de raisonnables proportions, à appliquer sur les sommes encore éventuellement dues ; 
En tout état de cause : 
- autoriser la SCI LOUISE à vendre le bien objet de la saisie à l’amiable dans le délai prévu à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution au prix minimum net vendeur de 220.000 euros ; 
- condamner la banque CIC EST au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 2.000 euros ainsi qu’aux dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile en application de l’article 696 du même code. 
Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 
A l’issue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 septembre 2026. 


MOTIFS 
SUR LA REGULARITE DE LA PROCEDURE
Sur les contestations sur le fondement de l’article 1171 du code civil 
L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge doit vérifier que les conditions de la saisie immobilière posées aux articles L.311-2, L311-4 et L 311-6 du même code sont réunies, c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable.

Au cas d’espèce, la banque CIC EST justifie de la copie exécutoire d’un acte authentique en date du 24 février 2022 reçu par Maître [C], notaire à [Localité 3], contenant prêt de la banque CIC EST à la SCI LOUISE d’un montant de 200.000 euros remboursable en 179 termes dont 9 mois de franchise, échelonné du 25 mars 2022 au 25 février 2037 au taux contractuel de 1,30%.
La SCI LOUISE se prévaut toutefois des dispositions de l’article 1171 du code civil lequel dispose que : "Dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation".
Sur ce fondement, la SCI LOUISE soutient que le contrat notarié la liant à la banque CIC EST constitue un contrat d’adhésion et, dans ce cadre, que la clause d’exigibilité immédiate prévue au contrat crée nécessairement un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Or, par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or, parmi ces faits figure la qualification de contrat d'adhésion.
Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI LOUISE, il n’appartient pas à la banque CIC EST de démontrer la négociabilité des clauses contestées mais il lui incombe au contraire de démontrer que le contrat litigieux est un contrat d’adhésion, ce qu’elle échoue à faire au cas d’espèce, se contentant de se référer à un contrat de prêt régularisé entre les parties concernant un autre immeuble. 
Par suite, échouant à démontrer que le contrat litigieux est un contrat d’adhésion, la SCI LOUISE sera déboutée de ses demandes tendant à voir annuler la clause de déchéance, le Juge de l’exécution relevant en outre qu’il doit être considéré que la clause d'exigibilité immédiate, en cas de défaillance de l'emprunteuse, ne crée aucun déséquilibre significatif au détriment de cette dernière, celle-ci sanctionnant une inexécution contractuelle grave et se trouve justifiée par la nature même des obligations auxquelles la débitrice est tenue.
Les contestations ainsi soulevées seront par conséquent rejetées. 
Par ailleurs, l’article R 321-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.
L’article R 311-1 précise que ce délai est prescrit à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.
En l’espèce, la publication du commandement, la délivrance de l’assignation et le dépôt du cahier des conditions de vente sont intervenues dans les délais réglementaires.
SUR LA MENTION DE LA CREANCE :

L'article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Au cas d’espèce, la banque CIC EST produit un décompte détaillé de sa créance, la SCI LOUISE sollicitant toutefois que la somme réclamée au titre de l’indemnité conventionnelle de 7% sur le capital restant dû, laquelle constitue une clause pénale, soit réduite à néant ou dans de très notables proportions. 
En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Au cas d’espèce, il est stipulé aux termes de la clause « conséquences de l’exigibilité anticipée » que : « dans tous les cas de résiliation ou de déchéance du terme visés aux paragraphes précédents, le prêteur : 
(…) – aura droit à une indemnité de 7% du capital dû à la date d’exigibilité anticipée du crédit à l'exception du cas de décès d'une assuré ou le cas échéant d'une caution » 
L'indemnité conventionnelle de 7% ainsi stipulée s'analyse en une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge.

Toutefois, il convient d'apprécier si, en l'espèce, la clause pénale d'un montant de 11.958,80 euros est manifestement excessive. 

Il résulte des éléments versés aux débats que le prêt au capital de 200.000 euros a été conclu le 24 février 2022 pour une durée de 179 termes s’échelonnant jusqu’au 25 février 2037 et a cessé d’être remboursé à compter du mois de juillet 2024. 

Ce prêt n’a ainsi été remboursé que durant un peu plus de deux années.

Toutefois, le préjudice de la banque étant par ailleurs indemnisé par la perception des intérêts contractuels au taux majorés, une indemnité de recouvrement étant également due par la débitrice, la clause pénale, manifestement excessive, sera réduite à la somme de 1 euro. 

Par suite, la créance de la banque CIC EST sera mentionnée à la somme totale de 192.018,7 euros selon décompte arrêté au 16 mars 2026 se décomposant comme suit : 
- capital restant dû au 21/11/2024 : 165.464,75 euros ; 
- échéances en retard : 6.367,38 euros ; 
- intérêts au taux contractuel de 1,30% majorés de 3 points arrêtés au 16 mars 2026 : 10.538,22 euros ; 
- cotisations d’assurance arrêtés au 16 mars 2026 : 1.440,80 euros ; 
- indemnité de recouvrement de 7% sur le capital restant dû : 1 euro ; 
- indemnité de recouvrement de 5% sur les sommes dues : 9.198,64 euros. 

SUR LA DEMANDE DE VENTE AMIABLE

En vertu des articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut autoriser la vente amiable du bien saisi en accordant, dans un premier temps, un délai de quatre mois maximun pour ce faire.

Au cas d’espèce, la SCI LOUISE sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable, ce à quoi la banque CIC EST ne s’oppose pas. 

Au regard de ces éléments et compte tenu de l’accord des parties, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de vente amiable du bien saisi pour un prix minimum de 220.000 euros net vendeur.

A la demande du poursuivant et au vu du décompte produit, les frais de vente seront taxés à la somme de 2.051,36 euros. 

PAR CES MOTIFS 

Le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les contestations formées par la SCI LOUISE sur le fondement de l’article 1171 du code civil ; 

FIXE la créance de la BANQUE CIC EST à l’encontre de la SCI LOUISE à la somme de 192.018,7 euros, selon décompte arrêtée au 16 mars 2026 ; 
AUTORISE la SCI LOUISE à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement dans les conditions prévues aux articles R322-20 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution ; 
DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 220.000 € net vendeur ; 
DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 10 décembre 2026 à 9h ; 
RAPPELLE qu'à cette audience, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir:
- de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,
- du paiement par l'acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ; 
RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; 
RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable dans les conditions susvisées, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans un délai compris entre deux et quatre mois ; 
RAPPELLE que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu'elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ; 
TAXE les frais de vente à la somme de 2.051,36 euros, lesquels seront pris en charge par la SCI LOUISE ; 
DIT que les dépens seront inclus dans les frais de vente ; 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du pôle de l’exécution le 03 SEPTEMBRE 2026 la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge et par Mme PAUL, Greffière principale.

La Greffière La juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R321-6, code des procedures civiles d'execution L322-4, code des procedures civiles d'execution L311-6, code civil 1171, code des procedures civiles d'execution R322-18, code des procedures civiles d'execution R322-25, code des procedures civiles d'execution R322-21, code des procedures civiles d'execution R322-26, code des procedures civiles d'execution L311-4, code des procedures civiles d'execution R322-20, code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution L311-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-03T19:23:52.213Z.