Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 3 septembre 2026, n° 23/01905

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 03 Septembre 2026 
Dossier N° RG 23/01905 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JYYQ
Minute n° : 2026/307

AFFAIRE : 

[K] [O] C/ SA HEXAOM, venant aux droits de la S.A.S.U. PCA MAISONS, [F] [I], [E] [I], [B] [H], [T] [H]



JUGEMENT DU 03 Septembre 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Février 2026 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2026 prorogé au 03 Septembre 2026

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Me Pierre BALLANDIER
la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY
Me [Localité 2] claire VERNIN

Délivrées le

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE



D’UNE PART ;




DÉFENDEURS :

SA HEXAOM, venant aux droits de la S.A.S.U. PCA MAISONS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie Claire VERNIN, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 4]

Madame [T] [H], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Pierre BALLANDIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE


D’AUTRE PART ;


PARTIES INTERVENANTES :

Madame [C] [O], venant aux droits de Monsieur [Z] [O], prise en la personne de son représentant légal Madame [K] [O], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [O], venant aux droits de Monsieur [Z] [O], pris en la personne de son représentant légal Madame [A] [W], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE



******************

FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés les 7 et 8 mars 2023, les époux [O] faisaient assigner les consorts [I] et [R] sur le fondement des articles 1640, 1644, 1645 du Code Civil.

Propriétaires d’un terrain à bâtir à [Localité 3], acquis par acte notarié du 18 décembre 2019 des consorts [I] et [R] pour la somme de 99 000 euros, les époux [O] avaient signé un contrat de construction de maison individuelle le 18 octobre 2018 avec la société PCA Maisons.

Ils avaient obtenu un permis de construire le 5 juillet 2019. La société PCA Maisons les avaient mis en relation avec la société FG Maçonnerie et terrassement pour réaliser la plate-forme de la maison et un sondage du terrain. Le 4 mai 2020 la société PCA Maisons leur avaient fait signer un accord d’arrêt de chantier en raison de la présence de gravats, de déchets, et de remblais qui ne permettait pas la poursuite des travaux.

Le 28 mai 2020 un huissier constatait l’état du sol à la demande des époux [O] : le sol renfermait des plastiques, des pierres, des morceaux de tuiles, de PVC et de ferraillage ainsi que des blocs de béton.

Par avenant du 17 juin 2020 la société PCA Maisons évaluait à plusieurs milliers d’euros l’adaptation de la construction au sol. Elle préconisait des fondations d’un surcoût de 32 537 € par courrier du 14 octobre 2020. Ses recherches sur Google Earth montraient que la nature du sol avait été modifiée au fil des ans.

Les concluants le faisaient constater par huissier.

La société FG Maçonnerie attestait le 1er septembre 2020 avoir trouvé sur 4 m de profondeur des déchets. Seule une première couche de 50 cm était composée de terres.

Un expert était désigné à la demande des époux [O] par ordonnance de référé en date du 10 mars 2021. La société PCA était attraite aux opérations d’expertise. Au cours de celles-ci, les consorts [I] avouaient avoir sciemment vendu la parcelle en l’état aux époux [O].

L’expertise était toujours en cours à la date de l’assignation. Les demandeurs entendaient d’ores et déjà agir en résolution de la vente sur le fondement de l’article 1641 du Code civil et en paiement de dommages et intérêts représentatifs des préjudices subis, soit la somme de 50 000 €.

La société PCA Maisons aurait dû faire réaliser les études appropriées. Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, la jurisprudence applicable antérieurement à l’entrée en vigueur des articles L 112 – 22 et L 112 – 23 du CCH imposait aux constructeurs de faire procéder aux études appropriées. Par conséquence les conditions générales du contrat de PCA Maisons étaient illégales, et celle-ci ne pouvait réclamer aucun supplément de prix pour les travaux supplémentaires rendus nécessaires. Celle-ci devait donc être condamnée à verser aux concluants la somme de 25 000 € de dommages-intérêts. 

Les époux [O] demandaient la condamnation des parties défenderesses à leur verser la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.




Dans le dernier état de leurs écritures communiquées par voie électronique le 14 janvier 2026, les consorts [O] demandaient au tribunal d’accueillir l’intervention volontaire des enfants de Monsieur [O], Madamoiselle [C] [O] et Monsieur [D] [O], Monsieur [O] ayant mis fin à ses jours en raison des longueurs de la procédure et des difficultés financières engendrées par l’achat du terrain vicié.

Les consorts [O] en cours d’expertise et au vu des constatations de l’expert judiciaire persistaient dans leur demande de résolution de la vente, et sollicitaient la condamnation solidaire des vendeurs à leur verser la somme de 99 000 € en restitution du prix de vente.

Ils sollicitaient la condamnation solidaire des défendeurs à payer les sommes suivantes à Madame [K] [G] épouse [O] :
• 57 779,81 € au titre des loyers exposés pour se reloger
• 500 € au titre de l’acompte de PCA Maisons
• 3200 € au titre de l’acompte du terrassier
• 300 € au titre des frais de constat d’huissier du 20 mai 2020
• 700 € au titre des frais de sondage de la SAS PG Maçonnerie du 30 juin 2020
• 15 000 € au titre du préjudice moral 
et à Madame [C] [O] et Monsieur [D] [O] la somme de 5000 € à chacun au titre du préjudice moral.

Ils demandaient la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser la somme de 7000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Dans leurs conclusions en réponse les consorts [I] et [H] exposaient que Mme [Q] [H], aujourd’hui décédée et M. [F] [I] avaient acquis en indivision par moitié chacun de l’OPAC du Var, Var Habitat, et de la commune de [Localité 3], un terrain à bâtir d’une contenance de 41 ares et 35 centiares, sur lequel ils avaient fait construire une maison.

À la suite du décès de Madame [H], les concluants avaient divisé la parcelle en trois et avaient souhaité en vendre deux. C’est ainsi qu’ils avaient conclu une promesse de vente avec les époux [O] le 28 août 2019. La promesse de vente rappelait les dispositions des articles L 112 – 22 et L 112 – 23 du CCH. L’acte de vente était signé le 18 décembre 2019. 

Dès le 18 octobre 2018 les demandeurs avaient signé un contrat de construction de maison individuelle avec la société PCA Maisons stipulant que le maître d’ouvrage devait fournir aux constructeurs sous sa responsabilité tous les éléments en sa possession constitutif d’une étude de sol. Ce contrat ne comprenait pas le terrassement. 

Il apparaissait que les acquéreurs nonobstant les termes de la promesse de vente du 28 août 2019 et du contrat de construction de maison individuelle du 18 octobre 2018 s’étaient abstenus de faire réaliser l’étude de sol requise.

Le 3 juin 2020 ils adressaient un courrier aux concluants pour que ceux-ci rachètent le terrain, en leur reprochant d’avoir dissimulé des informations sur sa nature.


Par courrier RAR en date du 22 juin 2020 le conseil des concluants informait les acquéreurs que ceux-ci n’avaient nullement l’intention de racheter le terrain. Il rappelait que :
– les acquéreurs n’avaient pas fait procéder à une étude géotechnique
– les vendeurs n’avaient pas fait effectuer de travaux de remblaiement ni n’en avaient eu connaissance, leur propre construction reposant sur des fondations d’une profondeur d’un mètre
– l’étude géotechnique réalisée le 6 mai 2020 par Monsieur [Y] confirmait que la parcelle jouxtant le terrain vendu pouvait être classée dans la catégorie des zones résiduelles de l’article L 112 – 5 du CCH où la présence de terrain argileux fort n’était pas identifiée et que le terrain vendu présentait une texture argileuse ou graveleuse sur une bonne profondeur.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J] déposé le 11 mai 2024 concluait que sans analyse il n’était pas possible d’avoir un avis définitif sur l’impropriété du terrain à la construction d’une habitation. Les remblais du site constitués de sable limono argileux à galets et graves comprenant des débris anthropiques divers étaient compacts et présentaient une bonne tenue au niveau des fouilles et sondages réalisés, et la maison des vendeurs ne présentait pas de désordres particuliers. Une adaptation des profondeurs de fondation aurait permis de fonder le projet.

Les concluants observaient que malgré les 4 mois écoulés entre la promesse de vente et l’acte de vente les acquéreurs n’avaient pas fait procéder à l’étude géotechnique requise.

L’expert lui-même n’avait pas considéré que la présence de déchets inertes constituait un vice caché. Les concluants n’avaient pas cherché à dissimuler la nature du terrain qui ne leur avait pas posé de difficultés pour construire leur propre habitation.

La preuve de l’existence d’un vice caché ou de la mauvaise foi des vendeurs n’étant pas rapportée, les demandeurs devaient être déboutés de leurs prétentions et condamnés à verser aux concluants la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Dans ses conclusions en défenses déposées et notifiées par voie électronique le 18 mai 2025 la SA Hexaom, venant aux droits de la SASU PCA Maisons, sollicitait le rejet de l’ensemble des demandes formulées à son encontre et la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

La concluante soutenait que lors de la signature du contrat du 18 octobre 2018, le constructeur n’avait aucune obligation légale de fournir une étude de sol. La jurisprudence considérait que le constructeur devait en conserver la charge si après signature du contrat elle s’avérait finalement nécessaire à l’implantation de l’ouvrage sauf stipulation claire contraire. Toutefois la jurisprudence n’avait jamais mis l’obligation de fournir l’étude de sol à la charge du constructeur en cas de pollution non accidentelle et que rien ne laissait prévoir.

Les demandeurs confondaient étude de sol et détermination de la composition du sous-sol. L’étude de sol avait pour objet de déterminer les caractéristiques mécaniques du sous-sol et rien ne démontrait que celle-ci aurait permis de révéler la pollution du terrain. La preuve de la faute de la concluante n’était donc pas apportée.

Par ailleurs le constructeur n’était pas l’auteur de la pollution de sorte qu’il n’avait pas à en répondre. Les demandeurs poursuivaient l’anéantissement de la vente du terrain en raison de sa pollution. Les débats sur les travaux d’adaptation du projet initial n’avaient pas d’intérêt.
Concernant les préjudices allégués, la concluante observait que Madame veuve [O] était mariée sous le régime de la séparation de biens et ne démontrait pas avoir payé seule les sommes exposées au titre des loyers, de l’acompte à la concluante, de l’acompte du terrassier, des frais de constat et de sondages.

Concernant les loyers, dans la mesure où l’anéantissement de la vente était poursuivi, les consorts [O] ne pouvaient soutenir qu’il s’agissait d’un préjudice réparable.

Les sommes dépensées ne l’avaient été en vain que parce que ceux-ci avaient renoncé à leur projet.

Quant au décès de Monsieur [O] aucune pièce du dossier ne permettait de l’imputer à l’une des parties. Les demandes pour préjudice moral devaient donc être rejetées.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 19 mai 2025, le juge de la mise en état prononçait la clôture de la procédure à la date du 19 janvier 2026 et renvoyait l’affaire pour être plaidée à l’audience du 19 février 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires 

Par acte de notoriété en date du 24 janvier 2024 il était attesté que Monsieur [D] [O], issu d’une première union de Monsieur [Z] [O], et Mademoiselle [C] [O], issus de son mariage avec Madame [G], étaient habiles à se dire et porter héritiers.
L’intervention volontaire des enfants de Monsieur [Z] [O] à l’action engagée par celui-ci sera donc accueillie.

Sur les constatations techniques

*Le constructeur PCA Maisons écrivait le 14 octobre 2020 avoir découvert le 25 février 2020 que la nature du sol était composée de gravats, déchets et remblais, de sorte que le sol naturel se trouvait à plus de 4 m de profondeur.

*Par constat en date du 28 mai 2020 un huissier constatait à l’intérieur des fouilles que le sol renfermait des plastiques, des pierres, des morceaux de tuiles, des tuyaux PVC, des gravats et des morceaux de ferraillage. Ces déchets, ainsi que des blocs de béton, étaient présents dans les tas de terre à côté des fouilles. Les parois d’un trou d’une profondeur de 4,50 m laissaient apparaître des déchets.

*Un procès-verbal en date du 6 novembre 2020 établi à la demande des époux [O] par huissier constatait sur le logiciel Google Earth qu’en 2004 la parcelle des demandeurs présentait une surface irrégulière et des végétaux. En 2018 la parcelle était aplanie et construite.
*Le rapport d’expertise judiciaire déposé le 11 mai 2024 faisait état des constatations sur site : les sols mis au jour par les terrassements des fondations étaient constitués de sables limono-argileux à galets et graves comprenant en quantité variable, des débris de tuiles, de briques, de bois, de plastique et de béton. Un sondage à la pelle mécanique datant de la fin mai 2020 présentait une assez bonne tenue des parois. Des remblais avec débris de matériaux de construction étaient présents jusqu’à environ 3 m de profondeur.

L’expert notait le contexte géologique : le site était soumis à une exposition forte au retrait gonflement des argiles.

Les observations sur site montraient que la zone avait été largement réaménagée et avait probablement servi de lieu de décharge de déchets issus de la construction.

Une analyse de photographies aériennes depuis 1964 montrait que dès cette date des aménagements pouvaient correspondre à des dépôts de remblais. À partir de 1978 le site était possiblement terrassé, en parallèle à la construction du lotissement situé au sud-ouest. De 1993 à 2004 le site apparaissait remanié avec des reliefs hétérogènes caractéristiques de dépôt de remblais désorganisés. En 2008 l’habitation des vendeurs était construite et le terrain était globalement aplani. Le remblaiement constaté au niveau de la parcelle [Cadastre 1], voisine de la parcelle des demandeurs, datait de 2020.

Sur la base des documents consultés et des sondages réalisés en septembre 2023 l’expert estimait que les déchets de construction avaient été déposés sur le terrain avant les achats immobiliers des deux parties.

Quant aux conséquences de la présence de ces déchets, d’un point de vue purement géotechnique, une adaptation des profondeurs de fondation aurait vraisemblablement permis de fonder le projet de construction des demandeurs.

L’expert observait que la maison des vendeurs fondée superficiellement dans ces matériaux ne présentait pas de désordres particuliers.

Les vendeurs avaient dans un premier temps déclaré ne pas avoir rencontré de matériaux anthropiques en réalisant les fouilles de fondation, avant de revenir sur leurs déclarations. Des sondages à la pelle contre leur bâtiment d’habitation montraient que celui-ci avait bien été construit dans les mêmes remblais.

L’expert s’interrogeait sur la connaissance de ces conditions géologiques par le vendeur du terrain Var Habitat.

Les fondations si le projet des demandeurs était maintenu devraient être réalisées selon les recommandations d’un géo technicien après étude géotechnique de conception, selon une mission normalisée NF P 94 – [Cadastre 2], et d’un ingénieur structure, après étude structurelle des fondations.

L’expert sollicitait les parties afin qu’elles produisent des études géotechniques de conception et une analyse permettant de déterminer une éventuelle pollution du site, ainsi que des devis pour la réalisation des fondations.

Les demandeurs ayant en cours d’expertise abandonné leur projet, ces documents n’étaient pas transmis à l’expert.
Celui-ci relevait que la société PCA Maisons avait évalué sans étude géotechnique le montant des travaux complémentaires à 63 369 € TTC. Ce montant ne faisait l’objet d’aucun justificatif.

L’expert concluait que les terrassements avaient démarré en mai 2020 sans étude géotechnique ni étude structurelle des fondations, ce qui allait à l’encontre des règles de l’art d’autant que le secteur était classé en zone d’exposition forte au phénomène de retrait gonflement des argiles. Le chantier avait été arrêté sans qu’aucun géo technicien n’ait été mandaté pour émettre des préconisations techniques au sujet des fondations.

Les règles de l’art étaient édictées par la norme NF P 94 – 500 décrivant l’enchaînement des différentes missions d’ingénierie géotechnique qui devaient être effectuées pour étudier les propriétés géotechniques des formations géologiques constituant le sous-sol et leurs incidences sur les aménagements de sites ou les ouvrages à réaliser.

L’expert relevait que les vendeurs avaient reconnu en cours d’expertise que leur propre construction avait été édifiée sur le même type de sol présentant des remblais anthropiques, et qu’ils avaient caché cette information aux acquéreurs.

L’engagement des terrassements sans étude géotechnique n’avait pas permis de qualifier la nature anthropique des terrains d’assise du projet.

La société PCA avait conseillé la réalisation de cette étude au maître d’ouvrage postérieurement à la réalisation des terrassements.

Sur les responsabilités

*Sur la responsabilité des vendeurs 

L’acte de vente du 18 décembre 2019 rappelait que la parcelle vendue cadastrée AT [Cadastre 3] était issue de la division d’une parcelle plus grande selon document d’arpentage établi le 19 novembre 2019. Celle-ci appartenait à la commune de [Localité 3] depuis des temps immémoriaux, avant d’avoir été acquise par les auteurs des vendeurs par acte notarié du 23 mars 2005. La délibération du conseil municipal autorisant la vente en date du 14 novembre 2003 désignait le terrain comme « en friche ».

L’acte de vente du 23 mars 2005 désignait la commune de [Localité 3] et l’Office public d’aménagement et de construction du Var « Var habitat » comme « le vendeur ». La commune vendait les parcelles cadastrées AT [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et Var habitat vendait la parcelle cadastrée AT [Cadastre 6], acquise à des particuliers en 1977. 

Il était stipulé que l’acquéreur prenait le bien vendu en l’état sans recours contre le vendeur notamment pour mauvais état du sol du sous-sol. Le vendeur constructeur ou professionnel de l’immobilier était tenu des défauts apparents ou cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol.

Le vendeur déclarait à l’acte du 18 décembre 2019 sous la rubrique : « Garantie de possession » qu’il n’avait pas effectué de travaux de remblaiement et qu’à sa connaissance il n’en avait jamais été effectué.

L’acquéreur prenait le bien dans l’état ou il se trouvait sans recours contre le vendeur notamment en raison des vices apparents ou cachés. Cette exonération de garantie ne s’appliquait pas s’il était prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il était expressément stipulé : « En cas de présence de déchets, le propriétaire du bien devra supporter le coût de leur élimination, qu’ils soient les siens ou ceux de producteurs ou de détenteurs maintenant inconnus ou disparus.

Le propriétaire simple détenteur de déchets ne peut s’exonérer de cette obligation que s’il prouve qu’il est étranger à l’abandon des déchets et qu’il n’a pas permis ou facilité cet abandon par un tiers par complaisance ou négligence.

Le code de l’environnement définit le déchet comme étant tout résidu d’un processus de production, de transformation d’utilisation, toute substance, matériau, produit que son détenteur destine à l’abandon. »

Il est vraisemblable qu’à la suite de l’acquisition en 1977 d’une parcelle par Var habitat, et de la réalisation d’un lotissement en 1978 comme le note l’expert judiciaire, les parcelles des vendeurs ont été utilisées pour y déposer les terres décaissées et les déchets du BTP. Par la suite ces remblais ont été remaniés et aplanis sans que les déchets soient retirés et traités.

Il résulte des constatations techniques et des déclarations de Monsieur [I], que les vendeurs ont acquis les parcelles en l’état. Ils étaient donc détenteurs de déchets au sens du code de l’environnement.

Les parties défenderesses dans leurs écritures qualifient ces déchets de déchets inertes. 

Toutefois s’agissant de déchets manifestement non triés, composés de plastiques non biodégradables, de plâtres, de béton et de terre végétale, ils ne peuvent être considérés a priori comme des déchets inertes. Il n’est pas établi, eu égard à la date de réalisation du lotissement, qu’ils ne contenaient pas d’amiante.

L’annexe 12 du rapport d’expertise judiciaire retraçant les échanges des parties lors de la réunion sur les lieux le 12 janvier 2022 rapporte que Monsieur [I], en présence de son avocat, a indiqué qu’il avait constaté que les remblais contenaient des débris/déchets de construction anthropiques lors des terrassements des fondations de son bâtiment d’habitation. Lui-même n’avait pas réalisé de remblaiement sur ces parcelles.

Ces propos correspondent à l’historique des parcelles acquises par les consorts [N].

Selon les articles 1641 et suivants du code civil, le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du Code civil :

“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”

Il résulte de cet article que l'acquéreur a l'obligation de rapporter la preuve de la réunion de diverses conditions cumulatives s'il veut engager la garantie du vendeur : l'existence d'un vice, la gravité de ce vice, le caractère caché du vice, et l'antériorité de ce vice par rapport à la vente.

Constituent des vices cachés la structure anormale du bien vendu, ou le défaut de qualité normale que l’acquéreur est en droit d’attendre du bien et le rendant impropre à son usage.

En l’espèce, les vendeurs n’ignoraient pas que le terrain vendu était composé sur une profondeur de plusieurs mètres de remblais comportant des déchets divers. De par leurs professions, il n’apparaît pas avec évidence qu’ils aient eu connaissance du caractère anormal et possiblement dangereux de la présence de tels déchets, d’autant qu’ils ont eux-mêmes fait construire sur un terrain identique.

Il n’en demeure pas moins qu’ils ont tu cette information lors de la vente, alors même qu’ils déclaraient à l’acte que le sol n’était pas composé de remblaiements.

Il est certain que la présence de déchets dans le sol et le sous-sol d’un terrain à construire constitue un vice d’une nature telle que les acquéreurs n’auraient pas acquis le bien, ou l’auraient acquis à d’autres conditions.

Ainsi que le soutiennent les demandeurs, le vice ne réside pas dans la question de savoir si des fondations spécifiques doivent être réalisées pour bâtir une maison, mais en une pollution généralisée de la parcelle sur laquelle ils sont légitimes à ne plus souhaiter construire leur maison d’habitation. 

L’expert a pu estimer que les propriétés mécaniques du sol permettaient de fonder une maison. Il n’a pu se prononcer sur la nature des déchets, les demandeurs ayant en cours d’expertise renoncé à leur analyse en raison de son coût et de l’abandon du projet de construction.

Il n’est pas contesté que les époux [O] ont découvert la nature du sol avec les premiers travaux et donc postérierement à la vente.

La jurisprudence considère que la présence de déchets dans un terrain à construire constitue un vice justifiant l’action estimatoire ou rédhibitoire de l’acquéreur.

"La présence de multiples déchets enfouis dans la quasi-totalité du sous-sol d'un terrain à bâtir constitue par essence un vice du sol pouvant relever de la garantie des vices cachés, sans qu'il y ait lieu de caractériser l'inconstructibilité du terrain liée à la présence de ces déchets.

En effet, indépendamment de la construction d'une maison d'habitation, l'usage normal d'un terrain est de pouvoir en jouir pleinement et paisiblement sans avoir à subir des limitations liées à l'existence d'un sous-sol gorgé de déchets de toutes sortes, plus ou moins dangereux ou polluants, sur toute sa superficie. (Civ 3ème, 11 mai 2023, n° 21.25-480)." (Cf. CA [Localité 4], 1re chambre, 24 Mars 2026 – n° 22/05027 ). 

Le tribunal observe que les consorts [O] ne pourraient revendre le terrain en l’état. Devenus détenteurs de déchets, il serait de leur responsabilité de les éliminer conformément au code de l’environnement, sauf à diminuer le prix de vente du coût du traitement des déchets.

Les conséquences de la présence des déchets sont d’une gravité suffisante pour mettre en jeu la garantie des vices cachés. Selon les articles 1641, 1643, et 1644 du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts"."
 
L’acheteur a le choix discrétionnaire de l’action estimatoire ou rédhibitoire. Les consorts [O] ont fait le choix de l’action rédhibitoire. 

Il sera fait droit à leur demande. Ils restitueront le terrain aux vendeurs et ceux-ci restitueront le prix.

*Sur la responsabilité du constructeur

L’acte de vente se référait au permis de construire délivré à l’acquéreur le 5 juillet 2019 par la commune de [Localité 3].

Sous la rubrique « Etude géotechnique », en attente du décret d’application les concernant, les articles L 112 – 22 et L 112 – 23 du CCH étaient reproduits : le maître d’ouvrage devait transmettre aux constructeurs avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet les travaux de construction d’immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements l’étude mentionnée à l’article L 112 – 21. Le constructeur était tenu de suivre les recommandations de cette étude géotechnique ou de la faire réaliser en accord avec le maître d’ouvrage. Le constructeur devait respecter des techniques particulières de construction définie par voie réglementaire sauf en l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

De son côté, l’article L. 231-2 du CCH, dans sa version applicable à la date du 18 octobre 2018, prévoyait que le CCMI devait comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

« -d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;
-d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ; »

Les conditions générales du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan de la société PCA Maisons prévoyaient que le maître d’ouvrage devait fournir aux constructeurs tous éléments en sa possession constitutifs d’une étude de sol.

Les conditions particulières stipulaient que les travaux à la charge du maître de l’ouvrage s’élevaient à 30 406 €. Selon la notice descriptive annexée ces travaux consistaient à raccorder le terrain au réseau, à réaliser un puisard, l’accès, le terrassement, l’évacuation et le régalage ainsi qu’un drain périphérique. Le prix ne comprenait pas l’étude de sol. Celle-ci n’était pas mentionnée.

La notice descriptive des travaux préparatoires à la réalisation de l’ouvrage prévoyait :

« Chaque type de construction ayant fait l’objet d’une étude rigoureuse, aucune modification, tant sur les pièces graphiques, écrites ainsi que sur les procédés constructifs ne pourra être effectuée, saufs travaux supplémentaires entraînant la création d’avenant (...). » 

D’une part, la jurisprudence impose une obligation de conseil et d’information au constructeur de maison individuelle avec fourniture de plan en matière de choix du terrain. Ainsi, ce dernier a l’obligation d’étudier le terrain, d’informer son client que le terrain est impropre à la construction projetée, éventuellement de le dissuader de l’acheter ( Cass. 3e civ., 25 mars 1981, n° 79-16.). 

Ainsi , le constructeur n’ayant pas décelé la présence de matériaux de décharge sur le terrain du maître de l’ouvrage manque à ses obligations de conseil et d’information, et doit ainsi prendre à sa charge les travaux à réaliser sur le terrain ( Cass. 3e civ., 16 avr. 2013, n° 12-12.164 ).

Il doit indemnité aux maîtres de l'ouvrage qui " se retrouvent propriétaires d'une parcelle constructible à un coût prohibitif qu'ils n'auraient peut-être pas achetée s'ils avaient été informés du coût de l'adaptation au sol de l'immeuble à construire " ( CA [Localité 5], 4e ch., 14 févr. 2005, n° 03-05.066 ).

Il a encore été jugé que le constructeur ne peut demander d’autre somme que celle convenue dans le contrat et en particulier qu’il ne peut se faire payer des études de sol préalables à la signature du contrat ni demander au maître d’ouvrage une étude de sol (Cass. 3e civ. 24 octobre 2012 n° 11 – 1864). 

Le permis de construire délivré le 5 juillet 2019 au vu des plans et du projet fournis par la société PCA Maisons recommandait une étude géotechnique et une étude de structure afin de déterminer les meilleures parades à la manifestation du phénomène de retrait gonflement des sols.

Ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire les terrassements des fondations avaient démarré sans étude géotechnique ni études de structure, contrairement aux règles de l’art, et avaient été arrêté sans qu’un géo technicien ait été mandaté. 

À la suite de l’arrêt des travaux, le constructeur proposait la signature d’un avenant d’un montant de 63 369 € établi sans aucune justification par PCA Maisons, augmentant de plus de 25 % le coût global de l’ouvrage TTC d’un montant initial de 148 840 €.

La société PCA Maisons objecte que la mission d’un géo technicien ne couvrait pas les études relatives à la pollution du sol. Toutefois la présence de remblais et la qualité du sol affectée par les déchets hétéroclites n’auraient pas manqué d’être décelées si les études requises avaient été prévues par le constructeur.

Il résulte de ces éléments que le constructeur n’a pas respecté les règles de l’art, qu’il a manqué à son obligation de conseil, et qu’il a soumis un avenant augmentant le coût des travaux de près de 25 % en violation des dispositions du CCH relatives au CCMI avec fourniture de plan relatives au coût du bâtiment à construire.

En arrêtant les travaux, au motif que des remblais et déchets avaient été découverts, le constructeur s’est déchargé de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus pour une cause non légitime de retard.

La société PCA Maisons a donc engagé sa responsabilité contractuelle.

Sur les préjudices matériels

*Madame [G] expose qu’elle a dû acquitter des loyers pour sa résidence principale alors qu’aux termes du CCMI la durée d’exécution des travaux aurait dû être de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier et que celui-ci a été arrêté par le constructeur le 4 mai 2020 après le début du terrassement.

Il existe un lien direct entre d’une part les vices cachés affectant la parcelle, dont sont responsables les vendeurs et d’autre part les manquements du constructeur à ses obligations, et la nécessité pour Madame [G] de se loger avec sa famille, postérieurement à la date escomptée de réception de la maison aux termes du contrat, tout en continuant à acquitter les mensualités d’un emprunt devenu inutile.

Elle produit les quittances de loyer à compter du 1er mars 2021 jusqu’au 1er mars 2022 pour un bien situé à [Localité 6] pour un montant de 1191 € mensuels, puis des quittances de loyer à compter d’avril 2022 pour un bien situé à [Localité 7] pour un montant de 850 € mensuels.

Elle est donc fondée à réclamer la somme de 57 779,81 € à ce titre. Les vendeurs et le constructeur seront condamnés in solidum à lui verser ce montant. Dans les rapports des co obligés entre eux, ce poste de préjudice sera mis pour moitié à la charge du constructeur, et pour moitié à la charge des vendeurs in solidum.

*Madame [G] justifie avoir exposé des frais inutiles :

• 500 € au titre de l’acompte de PCA Maisons, ce poste devant être mis à la charge de PCA Maisons dans le cadre de sa responsabilité contractuelle.

• 3200 € au titre de l’acompte du terrassier et 700 € au titre des frais de sondage de la SAS FG Maçonnerie et terrassement : ces frais n’auraient pas été engagés si les maîtres d’ouvrage avaient été informés de la présence de déchets, et si le constructeur avait réalisé l’étude de sol indispensable. Les vendeurs et le constructeur seront condamnés in solidum à lui verser ce montant. Dans les rapports des co obligés entre eux, ce poste de préjudice sera mis pour moitié à la charge du constructeur, et pour moitié à la charge des vendeurs.

• 700 € au titre des frais de constat en date du 28 mai 2020 : ces frais nécessaires préalablement à l’engagement du contentieux seront mis à la charge des défendeurs dans les mêmes conditions.



Sur les préjudices moraux

Madame [G] réclame la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral. Les enfants de Monsieur [O] sollicitent la somme de 5000 € chacun.

Ils exposent que le projet des époux [O] de réaliser une maison familiale s’était transformé en tracasseries financières, psychologiques et juridiques, conduisant Monsieur [O] à se donner la mort.

Aucune pièce n’est versée aux débats qui serait susceptibles d’établir un lien de causalité entre le décès et les difficultés liées au litige avec les vendeurs et le constructeur.

Les époux [O] ont engagé des démarches complexes et des frais importants dans le but de construire une maison qui serait leur foyer et celui de leurs enfants. L’impasse dans laquelle ils se sont trouvés à la suite de la découverte des déchets du BTP dans le terrain et de l’arrêt intempestif des travaux par le constructeur, l’absence de toute proposition d’une solution amiable aux difficultés rencontrées, que ce soit de la part des vendeurs, ou du constructeur, la nécessité d’engager une procédure de référé expertise, puis au fond, leur ont incontestablement causé un préjudice distinct de celui qui est susceptible d’être indemnisé par l’allocation de frais irrépétibles et par la mise à la charge des parties défenderesses des dépens de l’instance.

Le préjudice de Madame [G] sera apprécié à la somme de 5000 €.

Les enfants de Monsieur [O] en qualité d’héritiers de leur père sont également fondés à réclamer un préjudice moral qui sera apprécié à la somme de 2500 € chacun.

Les vendeurs et le constructeur seront condamnés in solidum à lui verser ce montant. Dans les rapports des co obligés entre eux, ce poste de préjudice sera mis pour moitié à la charge du constructeur, et pour moitié à la charge des vendeurs in solidum.

Sur les dépens

Les parties défenderesses sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles
Les parties défenderesses sont condamnées à verser aux consorts [O] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Reçoit l’intervention volontaire de Mademoiselle [C] [O] et de Monsieur [D] [O],

Prononce la résolution de la vente du terrain cadastré AT [Cadastre 3] lieu-dit [Adresse 7], sis [Adresse 8] à [Localité 3] [Adresse 9] [Localité 8], reçue par acte notarié en date du 18 décembre 2019, entre Monsieur [F] [I], Monsieur [E] [I], Monsieur [B] [H], Mademoiselle [T] [H], d’une part, vendeurs, et Monsieur [Z] [O] et Madame [K] [G] épouse [O], d’autre part, acquéreurs,
Ordonne la restitution du terrain par Madame [K] [G] épouse [O], Mademoiselle [C] [O] et Monsieur [D] [O],
Condamne Monsieur [F] [I], Monsieur [E] [I], Monsieur [B] [H], Mademoiselle [T] [H], à restituer le prix de vente de 99 000 € à Madame [K] [G] veuve [O], Mademoiselle [C] [O] et Monsieur [D] [O],
Condamne in solidum Monsieur [F] [I], Monsieur [E] [I], Monsieur [B] [H], Mademoiselle [T] [H], et la SA Hexaom venant aux droits de la SASU PCA Maisons à verser à Madame [K] [G] veuve [O] les sommes suivantes :
• 57 779,81 € au titre des loyers exposés
• 3900 € au titre de l’acompte du terrassier et des frais de sondage du terrain
• 300 € au titre des frais de constat d’huissier en date du 28 mai 2020,
Dit que dans les rapports des coobligés entre eux, ces montants seront supportés par moitié par la SA Hexaom venant aux droits de la SASU PCA Maisons d’une part, et par Monsieur [F] [I], Monsieur [E] [I], Monsieur [B] [H], Mademoiselle [T] [H] d’autre part,
Condamne la SA Hexaom venant aux droits de la SASU PCA Maisons à restituer à Madame [K] [G] veuve [O] la somme de 500 € versée à titre d’acompte,
Condamne in solidum Monsieur [F] [I], Monsieur [E] [I], Monsieur [B] [H], Mademoiselle [T] [H], et la SA Hexaom venant aux droits de la SASU PCA Maisons à verser au titre de leur préjudice moral :
- à Madame [K] [G] veuve [O] la somme de 5 000 € 
- à Mademoiselle [C] [O] la somme de 2 500 euros
- à Monsieur [D] [O] la somme de 2 500 €
Dit que dans les rapports des coobligés entre eux, ces montants seront supportés par moitié par la SA Hexaom venant aux droits de la SASU PCA Maisons d’une part, et par Monsieur [F] [I], Monsieur [E] [I], Monsieur [B] [H], Mademoiselle [T] [H] d’autre part,
Condamne in solidum la SA Hexaom venant aux droits de la SASU PCA Maisons d’une part, et par Monsieur [F] [I], Monsieur [E] [I], Monsieur [B] [H], Mademoiselle [T] [H] d’autre part, aux dépens de l’instance incluant les frais d’expertise judiciaire,



Condamne in solidum la SA Hexaom venant aux droits de la SASU PCA Maisons d’une part, et par Monsieur [F] [I], Monsieur [E] [I], Monsieur [B] [H], Mademoiselle [T] [H] d’autre part , à verser à Madame [K] [G] veuve [O], Mademoiselle [C] [O] et Monsieur [D] [O] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT