Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 2, 3 septembre 2026, n° 25/02986

N° RG 25/02986 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPH2

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 25/02986 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPH2


Minute n°




Copie exec. à :

Me Lionel DREYFUSS
Me Nicolas ALTEIRAC
Me Anne-claire MULLER-PISTRE


Le 
 
Le Greffier 






Me Nicolas ALTEIRAC
Me Lionel DREYFUSS
Me Anne-claire MULLER-PISTRE


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026


DEMANDERESSE :

SCI 134RR, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 909.228.256. représentée par son gérant Monsieur [G] [F], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Lionel DREYFUSS, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 327


DEFENDERESSES :

S.C.I. [I], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 750.755.373. agissant poursuites et diligences de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 52

S.A. MIC INSURANCE COMPANY, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 885.241.208. prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Anne-Claire MULLER-PISTRE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Aude MULLER, Greffier





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FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique de vente daté du 3 mars 2022, la SCI [I] a vendu à la SCI 134RR un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à 67200 STRASBOURG, composé de deux locaux commerciaux, quatre logements, un grenier, trois caves, une chaufferie et une cour. 

Par ordonnance rendue le 1er février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a désigné un expert judiciaire suite au constat d’un dégât des eaux. L’expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 31 octobre 2024. 

Par assignation remise le 21 février 2024 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, la SCI 134RR a fait attraire la SCI [I] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser une somme de 170 025 € à titre de restitution du prix de vente, ainsi qu’une somme de 29 975 € au titre de ses pertes d’exploitation, outre les entiers frais, dépens et frais irrépétibles. 

Par assignation remise le 3 juin 2026, la SCI [I] a fait attraire la société MIC INSURANCE devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir sa garantie.

La jonction des procédures a été ordonnée. 

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 30 avril 2026 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 28 mai 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 3 septembre 2026. 

Par conclusions régulièrement déposées le 4 février 2026, la SCI 134RR demande au tribunal de :
DECLARER la SCI [I] irrecevable en sa demande tendant à obtenir la reprise des opérations d’expertise
En conséquence, 
DEBOUTER la SCI [I] de sa demande à obtenir la reprise des opérations d’expertise
DECLARER la société SCI [I] et la société MIC INSURANCE COMPANY non fondée en tous leurs moyens, fins et prétentions
En conséquence, DEBOUTER la SCI [I] et la société MIC INSURANCE COMPANY de tous leurs moyens, fins et prétentions
DECLARER recevable et bien fondée la SCI 134RR en toutes ses demandes
CONDAMNER solidairement la SCI [I] et la société MIC INSURANCE COMPANY à payer à la SCI 134RR la somme de 50 000 € à titre de restitution partielle du prix de vente correspondant au montant des travaux de reprise des désordres découlant des vices cachés affectant la vente intervenue entre les parties
CONDAMNER solidairement la SCI [I] et la société MIC INSURANCE COMPANY à payer à la SCI 134RR la somme de 17 000 € au titre de la perte d’exploitation subie sur le local commercial situé au rez-de-chaussée
CONDAMNER solidairement la SCI [I] et la société MIC INSURANCE COMPANY à payer à la SCI 134RR la somme de 10 450 € au titre de la perte d’exploitation subie sur le lot n° 5 situé au 1er étage
CONDAMNER solidairement la SCI [I] et la société MIC INSURANCE COMPANY aux entiers frais et dépens de la présente instance
CONDAMNER solidairement la SCI [I] et la société MIC INSURANCE COMPANY à payer à la SCI 134RR la somme de 5 500 € au titre de l’article 700 du CPC.

La SCI 134RR s’oppose au retour du dossier à l’expert au motif que le dépôt du rapport définitif d’expertise judiciaire a opéré dessaisissement de l’expert judiciaire. Elle ajoute que la SCI [I] n’a pas sollicité de nouvelle expertise devant le juge de la mise en état et conclut au débouté de sa demande. 

Au soutien de sa demande principale, la SCI 134RR se fonde sur la garantie des vices cachés. Elle indique que lors de la conclusion du contrat de vente le 3 mars 2022, le vice affectant l’immeuble existait déjà, comme l’a constaté l’expert judiciaire qui a estimé que le pourrissement était déjà présent au mois de novembre 2019 et que le sinistre a été déclaré entre le 27 janvier 2022 et le 28 février 2022. Elle rappelle que le locataire de la SCI [I] avait déclaré un dégât des eaux dès le mois d’octobre 2021. Elle précise que la vente a été conclue le 3 mars 2022 et conclut à l’antériorité du vice. 

La SCI 134RR affirme que le vice compromet l’usage normal de la chose, puisque l’expert judiciaire a constaté que la stabilité du plancher du logement du premier étage était compromise et que l’utilisation normale du local du rez-de-chaussée était impossible en raison des étais. 

La SCI 134RR indique également que la SCI [I] avait connaissance du vice affectant l’immeuble avant la conclusion du contrat de vente, puisque le sinistre avait été déclaré à son assureur entre le 27 janvier 2022 et le 28 février 2022 alors que le contrat a été conclu le 3 mars 2022. Elle ajoute que la SCI [I] avait d’ailleurs été informée dès le mois d’octobre 2021 et que l’expert judiciaire affirme dans son rapport que le pourrissement était déjà présent dès le mois de novembre 2019. 


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La SCI 134RR conteste l’exonération de garantie invoquée par la SCI [I], au motif que la clause contenue dans le contrat de vente concerne le mur de soutènement nord de l’immeuble alors que le vice invoqué affecte un mur situé à l’est. Elle conteste toute erreur de chronologie dans la survenue du désordre et sa déclaration, rappelant qu’aucune erreur de date n’a été soulevée au cours des opérations d’expertise. 
La SCI 134RR sollicite une somme de 50 000 € au titre de la réduction du prix de vente, ce montant correspondant au montant des travaux préconisés par l’expert judiciaire. Elle met également en compte une somme de 17 000 € au titre de la réduction du montant du loyer consentie au locataire du rez-de-chaussée suite au dégât des eaux, ainsi qu’une somme de 10 450 € au titre de l’impossibilité de louer le local situé au premier étage en raison du dégât des eaux affectant le logement. 

La SCI 134RR rappelle que la société MIC INSURANCE COMPANY doit garantir la SCI [I] puisqu’il n’est pas établi que le sinistre soit antérieur à la date de souscription de la police d’assurance, ni que le sinistre résulte d’un défaut d’entretien des locaux. 

Par conclusions régulièrement déposées le 9 décembre 2025, la SCI [I] demande au tribunal de : 
A titre principal, 
ORDONNER un retour du dossier à l’expert Monsieur [L] [S] avec pour objet de développer sa réponse à son chef de mission n° 6 en indiquant si les désordres étaient apparents ou non au jour de la vente
A défaut, 
DEBOUTER la SCI 134RR de toutes ses fins et prétentions
A titre subsidiaire, 
CONDAMNER la société MIC INSURANCE COMPANY de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre aux termes du jugement à intervenir
En tout état de cause, 
CONDAMNER la SCI 134RR aux entiers frais et dépens
CONDAMNER la SCI 134RR et le cas échéant la société MIC INSURANCE COMPANY à verser à la SCI [I] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien du rejet des demandes formées à son encontre, la SCI [I] indique que l’acte de vente contient une clause d’exonération des vices cachés.

La SCI [I] ajoute que le dégât des eaux dénoncé par la SCI 134RR était apparent au jour de la conclusion du contrat de vente. Elle rappelle qu’un dégât des eaux avait été constaté en 2019 et que des travaux de réparation avaient été effectués en 2020, puis qu’un deuxième dégât des eaux avait été déclaré le 6 juillet 2021. Une expertise contradictoire avait été effectuée et des travaux de reprise avaient été préconisés. Ces travaux n’ont toutefois été réalisés qu’en février 2022. Elle ajoute que les factures versées aux débats démontrent que durant la période précédant la vente, des déshumidificateurs et des brasseurs d’air avaient été installés, ainsi qu’un sas de confinement. Elle indique également que les travaux se sont poursuivis après le 4 mars 2022, soit après la conclusion du contrat de vente, le compte-rendu établi par l’expert précisant que les locaux n’étaient plus exploitables depuis le 28 janvier 2022 et devaient être sécurisés. Elle soutient que le local était en mauvais état lors de la vente et que les embellissements étaient déjà auréolés sur les murs et le plafond, comme l’a relevé l’expert amiable, ces désordres n’ayant pas évolué depuis le mois d’août 2021. 

La SCI [I] rappelle que la SCI 134RR connaissait les lieux depuis le mois de février 2021 et que des visites des lieux avaient eu lieu, outre le caractère apparent des désordres au 3 mars 2022. Elle précise que l’expert judiciaire n’a pas pris position sur le caractère apparent des désordres au jour de la conclusion du contrat de vente entre les parties et qu’un retour à l’expert doit être ordonné le cas échéant. 

La SCI [I] conteste les montants mis en compte par la SCI 134RR, indiquant que les travaux de réparation ont été estimés de manière forfaitaire alors que les travaux ont été réalisés au cours du mois de février 2025 selon la SCI 134RR. 

A titre subsidiaire, la SCI [I] sollicite la garantie de son assureur la compagnie MIC INSURANCE COMPANY. Elle soutient que le fait dommageable n’est pas antérieur à la souscription de son contrat d’assurance en date du 1er janvier 2018. Elle précise que l’expert judiciaire a estimé que le sinistre est apparu au cours de l’année 2019. Elle ajoute que la garantie n’est pas sollicitée au titre de la garantie des vices cachés mais suite à un dégât des eaux. Elle conteste tout défaut d’entretien. 

Par conclusions régulièrement déposées le 9 octobre 2025, la société MIC INSURANCE COMPANY demande au tribunal de : 
DEBOUTER la SCI [I] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY
DEBOUTER toute autre partie qui formulerait des demandes à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY
CONDAMNER la SCI [I] à verser à la société MIC INSURANCE COMPANY la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Au soutien du rejet des demandes formées à son encontre, la société MIC INSURANCE COMPANY fait valoir que le sinistre est antérieur à la souscription de sa police d’assurances par la SCI 134RR, que la police ne peut être mobilisée pour garantir un vice caché, et que le sinistre résultant d’un défaut d’entretien ne peut être couvert. 

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

Sur la demande de retour à l’expert judiciaire : 

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. 

L’article 245 du code de procédure civile indique que le juge peut toujours inviter le technicien à compléter, préciser ou expliquer, soit par écrit, soit à l’audience, ses constatations ou ses conclusions. 

En l’espèce, la SCI [I] sollicite le retour du dossier à l’expert afin que l’expert judiciaire s’explique sur le caractère apparent ou non des désordres au jour de la vente. 

Il ne résulte cependant pas des éléments versés à la procédure que des dires aient été émis en temps utile par les parties pour demander à l’expert de préciser sa réponse à son chef de mission n° 6 avant le dépôt du rapport d’expertise définitif intervenu le 31 octobre 2024. Aucune demande de complément d’expertise n’a par ailleurs été soulevée au cours de la mise en état afin de pallier une éventuelle carence du rapport d’expertise versé à la procédure. 

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner le retour du dossier à l’expert judiciaire. 


Sur le fond : 

Sur l’existence des vices cachés : 

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L’article 1642 du Code civil ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

L’action au titre des vices cachés suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose objet de la vente, antérieur à cette vente, indécelable pour l’acquéreur au moment de l’achat et qui en compromette l’usage normal au point de la rendre impropre à celui-ci. 

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. 

1. Sur le caractère inhérent à la chose : 

Selon le rapport d’expertise judiciaire établi le 31 octobre 2024, le désordre invoqué par la SCI 134RR réside dans le pourrissement à coeur de trois solives du plancher haut du rez-de-chaussée situées à la verticalité d’une baignoire du premier étage. 

Le désordre est donc inhérent à l’immeuble acquis par la SCI 134RR auprès de la SCI [I].

2. Sur le caractère impropre à sa destination de la chose vendue : 

Selon le rapport établi le 31 octobre 2024 par l’expert judiciaire, le désordre compromet la stabilité du plancher et rend donc le logement du premier étage inhabitable, ainsi que le local du rez-de-chaussée en raison des étais. 

L’immeuble acquis par la SCI 134RR auprès de la SCI [I] étant partiellement inhabitable en raison du vice qui l’affecte, il y a lieu de juger que la chose vendue est impropre à sa destination. 



3. Sur l’antériorité du vice : 

Le vice doit exister antérieurement à la vente ou à la livraison de la chose, ou exister déjà à l’état de germe. 
Selon le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et évaluation des dommages établi le 9 août 2021, la réunion d’expertise contradictoire tenue en présence de la SCI [I] a permis d’établir que l’origine du dégât des eaux est consécutive à une fuite sur l’évacuation encastrée de la baignoire dans la salle de bains d’un logement occupé par un locataire. 

Selon le rapport d’expertise amiable établi le 2 mai 2023, un dégât des eaux a été signalé par le locataire du rez-de-chaussée de l’immeuble le 6 novembre 2019, ce sinistre s’étant manifesté par des dommages sur les embellissements locatifs de murs de son local professionnel. Une réunion d’expertise contradictoire amiable s’est tenue le 10 janvier 2020. Le rapport de recherche de fuite établi le 20 juillet 2020 identifiait la cause du sinistre comme provenant des éléments de couverture de l’immeuble. Des réparations étaient effectuées le 25 septembre 2020. Le 6 juillet 2021, le locataire du rez-de-chaussée faisait état d’un nouveau sinistre se manifestant par des dommages complémentaires sur les murs et l’apparition de dommages sur le plafond du local professionnel. Une nouvelle réunion d’expertise contradictoire était organisée le 9 août 2021, en présence de la SCI [I], l’expert amiable identifiant la cause du sinistre comme provenant d’une fuite sur l’évacuation encastrée de la baignoire d’un logement situé au premier étage de l’immeuble. La fuite aurait été réparée par un ami de la SCI [I] sans que la date de cette réparation ne soit connue. Des travaux d’assèchement ont été réalisés entre le 27 janvier 2022 et le 28 février 2022, de même que des travaux de remise en état des embellissements, au cours desquels la présence de dommages structurels sur des solives du plancher entre le premier étage et le local professionnel du rez-de-chaussée étaient constatés. 

Selon le rapport d’expertise judiciaire établi le 31 octobre 2024, le bois a été humidifié régulièrement pendant plusieurs années et le pourrissement a donc débuté et était consommé avant la vente du 3 mars 2022. 

Il résulte de ces éléments que le vice invoqué par la SCI 134RR, tenant au pourrissement du plancher et des solives entre le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble acquis auprès de la SCI [I], est antérieur à la conclusion du contrat de vente conclu le 3 mars 2022 entre les parties. 

Sur le caractère caché du vice :

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 5 avril 2022, le cabinet UnionExperts informait la SCI 134RR qu’un dégât des eaux avait été signalé par le locataire du rez-de-chaussée et que sa responsabilité pouvant être engagée à ce titre, elle était convoquée à une réunion d’expertise. 

La SCI 134RR affirme avoir ainsi été informée du vice affectant l’immeuble acquis le 3 mars 2022 auprès de la SCI [I]. 

La SCI [I] soutient toutefois que la SCI 134RR avait connaissance du vice avant la vente puisque son gérant avait visité les lieux, qu’un sinistre dégât des eaux était apparu en août 2021, qu’aucune reprise des embellissements n’avait eu lieu entre août 2021 et janvier 2022, qu’à compter du 1er février 2022, le local commercial était en travaux avec des appareils d’assèchement en fonctionnement et un échafaudage, qu’au cours de ces travaux un affaissement du plancher du premier étage a été constaté, que les éléments du plafond avaient alors été déposés et que cette situation était apparente le 4 mars 2022 puisque la société NUWA avait alors quitté les lieux en l’état. 

Par acte notarié du 17 février 2021, une promesse de vente avait été conclue entre la SCI [I] et Monsieur [F] et Madame [U], la SCI 134RR s’étant depuis substituée à son gérant Monsieur [F].

Il résulte des rapports d’expertise que le sinistre résultant de la fuite au niveau de la baignoire de l’appartement du premier étage avait été déclaré par le locataire du rez-de-chaussée au mois de juillet 2021, soit postérieurement à la conclusion de la promesse de vente datée du 17 février 2021 invoquée par la SCI [I]. 




Contrairement aux prétentions de la SCI [I], les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir que des visites des lieux aient été effectuées par la SCI 134RR entre la conclusion de la promesse de vente en date du 17 février 2021 et la réitération de l’acte authentique de vente datée du 3 mars 2022. Il n’est pas davantage démontré que la SCI 134RR se soit rendue sur les lieux lorsque les éléments d’assèchement étaient en place dans les semaines précédant la réitération de l’acte authentique, ni qu’elle ait été destinataire des rapports d’expertises résultants des opérations antérieures à la vente.

En outre, l’expert amiable indique dans son rapport que l’ampleur du sinistre consistant en un pourrissement des solives du plancher à la verticale de la baignoire ne s’est révélée que lors des travaux de reprise menés du 27 janvier 2022 au 28 février 2022. L’ampleur du vice invoqué par la SCI 134RR était donc caché jusqu’à cette découverte, laquelle est antérieure à la conclusion de l’acte de vente le 3 mars 2022. Il n’est pas non plus établi que la SCI [I] ait informé la SCI 134RR de la découverte du pourrissement des solives dans les semaines précédant la réitération de l’acte authentique de vente, la preuve de discussions sur ce point n’étant pas rapportée. 

De plus, le fait que la société NUWA chargée des travaux de reprise ait quitté les lieux en l’état le 4 mars 2022 est sans incidence sur le caractère caché du vice au moment de la conclusion du contrat de vente entre la SCI 134RR et la SCI [I]. En effet, l’existence de travaux au moment de la vente est insuffisante pour démontrer que la SCI 134RR avait nécessairement connaissance du pourrissement des solives du plancher du premier étage de l’immeuble. 

Il n’est donc pas établi que le vice invoqué par la SCI 134RR était apparent lors de la conclusion du contrat de vente le 3 mars 2022, notamment en l’absence de preuve d’une quelconque information sur l’ampleur du désordre communiquée par la SCI [I] à la SCI 134RR suite à sa découverte dans les semaines précédant la réitération de l’acte authentique de vente. 

Sur l’exonération de la garantie des vices cachés : 

L’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Si la connaissance du vice par le vendeur est en principe indifférente, la stipulation d’une clause en ce sens peut évincer l’application de cette garantie. Toutefois, cette clause ne trouverait pas à s’appliquer si le vendeur avait connaissance du vice.

En l’occurrence, l’acte authentique de vente conclu entre la SCI 134RR et la SCI [I] contient une clause d’exonération des vices cachés ainsi stipulée : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Le vendeur déclare qu’il existe une déformation d’un mur de soutènement mitoyen (…). L’ensemble de ces documents sont annexés et ont été remis dès avant ce jour à l’acquéreur qui le reconnaît. Parfaitement informé de la situation, celui-ci confirme acquérir les biens immobiliers en l’état. Aucune indemnité ni aucun travaux ne pourront être réclamés au vendeur une fois la vente signée ». 

Il convient de relever que l’information visée par la clause d’exonération des vices cachés concerne seulement une déformation d’un mur mitoyen et non le pourrissement du plancher du premier étage. La SCI [I] ne peut donc pas se prévaloir de cette information donnée à la SCI 134RR pour s’exonérer de toute garantie concernant le vice résultant de la fuite constatée au niveau de la baignoire du logement du premier étage. 

La SCI [I] et la SCI 134RR ayant toutes deux le négoce immobilier comme objet social, la qualité de professionnel de l’immobilier de la SCI [I] ne peut être invoquée par la SCI 134RR pour écarter la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte authentique de vente. 

Il a cependant été démontré que la SCI [I] avait connaissance dès la réunion d’expertise amiable du 9 août 2021 qu’une fuite au niveau de la baignoire du logement du premier étage était à l’origine d’un dégât des eaux, ainsi que de la découverte de l’ampleur du désordre par l’entreprise chargée de travaux de reprise dans les semaines précédant la vente intervenue le 3 mars 2022. 
La SCI [I] avait donc connaissance du vice avant la conclusion du contrat de vente conclu le 3 mars 2022 avec la SCI 134RR. 

La SCI [I] ne peut donc pas se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte authentique de vente conclu le 3 mars 2022 avec la SCI 134RR. 

L’existence d’un vice caché affectant l’immeuble acquis par la SCI 134RR étant démontrée, la SCI [I] est tenue de l’en garantir. 

Sur les montants mis en compte par la SCI 134RR : 

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 
L’article 1645 du code civil précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. 

Il a déjà été établi que la SCI [I] avait connaissance du vice affectant la chose avant la conclusion du contrat de vente, de sorte qu’elle doit indemniser la SCI 134RR au titre de ses préjudices.

La SCI 134RR met en compte une somme de 50 000 € au titre des travaux de reprise ainsi qu’une somme de 17 000 € au titre de sa perte d’exploitation concernant le local du rez-de-chaussée et une somme de 10 450 € au titre de la perte d’exploitation du logement situé au premier étage. 

L’acquéreur est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’il avait souhaité acquérir.

La SCI [I] indique que la remise en état du local commercial situé au rez-de-chaussée est intervenue au cours du mois de février 2025 et que le montant forfaitaire tel qu’estimé par l’expert judiciaire ne peut être retenu. 

Dans son rapport établi le 2 mai 2023, l’expert amiable avait chiffré le coût des travaux à la somme de 30 000 €, ce chiffre étant susceptible d’évoluer en fonction des résultats des investigations et ne constituant toutefois qu’une première approche.

Dans son rapport établi le 31 octobre 2024, l’expert judiciaire a chiffré le coût des travaux de reprise rendus nécessaires par le vice dénoncé par la SCI 134RR à la somme de 50 000 €, précisant la liste des reprises nécessaires et fixant son estimation sur deux devis établis pour les sommes de 49 038 € TTC et de 46 795 € TTC pour un devis ne contenant pas de reprise de l’ossature du plancher. Indiquant qu’un élément surprenant est possible, l’expert judiciaire a retenu un montant de 50 000 € TTC pour la reprise de l’ensemble des conséquences du sinistre. 

Certes, la SCI 134RR indique dans ses conclusions qu’une remise en état du local situé au rez-de-chaussée a été effectuée, sans verser aux débats le coût des travaux réalisés. Il convient néanmoins de rappeler que le montant déterminé par l’expert ne concerne pas que le local situé au rez-de-chaussée mais l’ensemble des éléments affectés par le sinistre au rez-de-chaussée, au premier étage et au niveau du plancher. Le coût des travaux ne peut donc pas être limité au seul coût des travaux réalisés dans le local commercial du rez-de-chaussée. De plus, la SCI [I] ne verse à la procédure aucun devis ni aucun élément de nature à remettre en cause le montant des travaux de reprise tel que déterminé par l’expert judiciaire sur la base de deux devis distincts. 

Dès lors, le montant de 50 000 € TTC fixé par l’expert judiciaire doit être retenu concernant la réduction du prix de vente résultant du vice caché dénoncé par la SCI 134RR. 

La SCI [I] doit par conséquent être condamnée à verser à la SCI 134RR une somme de 50 000 € TTC. 

Concernant les pertes d’exploitation mises en compte par la SCI 134RR au titre du local commercial du rez-de-chaussée, le protocole transactionnel conclu avec Monsieur [P] stipule qu’une remise de loyer d’un montant de 500 € a été effectuée avec effet rétroactif au 1er avril 2022 jusqu’à la remise en état définitive des locaux. 

La SCI [I] ne conteste pas qu’une remise en état du local a été effectuée en mars 2025. Il n’est pas davantage contesté que le contrat de bail conclu avec Monsieur [P] s’est poursuivi jusqu’à la remise en état des locaux, de sorte que le préjudice de 500 € par mois invoqué par la SCI 134RR est caractérisé. 

La SCI [I] doit par conséquent être condamnée à verser à la SCI 134RR une somme de 17 000 € au titre de son préjudice d’exploitation concernant le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. 

Concernant les pertes d’exploitation mises en compte par la SCI 134RR au titre du logement situé au premier étage, il n’est pas contesté que l’appartement était pris à bail avant l’expulsion du locataire le 18 juillet 2023. La SCI 134RR indique que le départ effectif du locataire a eu lieu au mois d’octobre 2023 et que le logement dont le loyer est fixé à la somme de 550 € n’a pas pu être reloué depuis en raison de sa dangerosité. La SCI 134RR précise que la perte d’exploitation a vocation à se poursuivre jusqu’au 1er juillet 2025, date de livraison des travaux de reprise. Elle met par conséquent en compte une somme de 10 450 €. 

Il convient néanmoins de relever que le bail souscrit pour le logement du premier étage a pris fin suite à l’expulsion du locataire, de sorte que seule une perte de chance de trouver un nouveau preneur en capacité de régler les loyers peut être mis en compte par la SCI 134RR. S’agissant d’une perte de chance d’exploiter le bien, la réparation ne peut être que partielle et doit être mesurée à l’aune de la chance perdue sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. 

Le préjudice résultant de la perte d’exploitation subie par la SCI 134RR concernant la mise en location du logement situé au premier étage doit ainsi être fixé à la somme de 6 270 €. 

La SCI [I] doit par conséquent être condamnée à verser à la SCI 134RR une somme de 6 270 € au titre de sa perte d’exploitation concernant le logement situé au premier étage de l’immeuble. 

Sur la garantie de la compagnie MIC INSURANCE COMPANY : 

Sauf clause contraire, l'acquéreur du bien assuré se voit transmettre l'ensemble des droits nés du contrat d'assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l'indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété (Civ. 3è, 7 mars 2019, n° 18-10.973).

En outre, l’article L. 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. 

La SCI 134RR et la SCI [I] sollicitent la garantie de la compagnie MIC INSURANCE en sa qualité d’assureur de la SCI [I]. 

La compagnie MIC INSURANCE indique que le sinistre dénoncé est antérieur à la prise d’effet de la police souscrite par la SCI [I], que la garantie d’un vice caché n’entre pas dans le champ d’application de la police, et que le sinistre résulte d’un défaut d’entretien, de sorte qu’elle ne doit pas sa garantie. 

Selon la police souscrite par la SCI [I] auprès de la compagnie MIC INSURANCE COMPANY avec effet au 1er janvier 2018, l’assurance vise la garantie des dommages causés aux biens, ainsi que la responsabilité civile, les vols et détériorations, les bris de glace et les catastrophes naturelles. 

Il résulte des éléments versés à la procédure qu’un premier dégât des eaux a été signalé au mois de novembre 2019, puis qu’un second dégât des eaux a été signalé au mois de juillet 2021. L’expert judiciaire indique dans son rapport que le pourrissement du plancher situé sous la baignoire ne se confond pas avec le dégât des eaux déclaré au mois de novembre 2019, consécutif à des infiltrations au niveau d’un chéneau de la toiture. L’expert indique en effet que le chéneau est bien trop décalé et trop éloigné du pourrissement du plancher situé sous la baignoire pour en être la cause, la cause du sinistre apparu au mois de juillet 2021 étant une fuite du système d’évacuation de la baignoire de longue durée de type goutte à goutte. Il ajoute que « cette fuite a nourri le champignon qui a pourri le bois jusqu’au jour où le bois a cédé, provoquant un mouvement centimétrique brutal à l’origine du déboîtement de quelque accessoire de l’évacuation et de ce qui a été qualifié de dégât des eaux ». 



Certes, le pourrissement du bois était antérieur à novembre 2019. Concernant les conséquences de la fuite identifiée au niveau du système d’évacuation de la baignoire, le dégât des eaux résultant de ce pourrissement du bois n’a toutefois été signalé qu’au mois de juillet 2021, soit après la prise d’effet de la police d’assurances souscrite par la SCI [I] auprès de la compagnie MIC INSURANCE. 

Il n’y a donc pas lieu de juger que le sinistre dénoncé par la SCI 134RR est exclu de la police d’assurance souscrite par la SCI [I] auprès de la compagnie MIC INSURANCE. 

La compagnie MIC INSURANCE indique également que les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI [I] suite à une action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre de son assurée n’entrent pas dans le champ d’application de sa police d’assurance responsabilité civile. 

Il convient en effet de relever que dans le dispositif de ses conclusions, la SCI 134RR sollicite seulement la condamnation in solidum de la compagnie MIC INSURANCE et de la SCI [I] à lui restituer une partie du prix de vente de l’immeuble, sans toutefois demander le versement des indemnités prévues par la police d’assurance de choses souscrite par la SCI [I] en cas de dégât des eaux survenu dans l’immeuble.

De même, la SCI [I] sollicite la garantie de la compagnie MIC INSURANCE concernant les condamnations prononcées à son encontre par le présent jugement, sans toutefois demander le bénéfice de sa police d’assurance de choses applicable en cas de dégât des eaux.

Les demandes formées à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE visent ainsi à garantir la restitution partielle du prix de vente et les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI [I] sur le fondement de la garantie des vices cachés. 

Aucune demande n’est donc formée au titre de la police d’assurance de choses souscrite par la SCI [I] en cas de dégât des eaux constaté dans l’immeuble acquis par la SCI 134RR, de sorte qu’aucune indemnité d’assurance n’est due à la SCI 134RR ou à la SCI [I] à ce titre. 

En outre, la police d’assurance responsabilité civile de la compagnie MIC INSURANCE vise seulement à couvrir les dommages corporels et immatériels consécutifs en cas de faute inexcusable, ainsi que les dommages matériels et immatériels consécutifs. 

Or la condamnation prononcée à l’encontre de la SCI [I], pour laquelle la garantie de la compagnie MIC INSURANCE est demandée, est fondée sur la garantie des vices cachées, laquelle ne résulte pas de la responsabilité civile de la SCI [I]. 

Il n’y a donc pas lieu de condamner la compagnie MIC INSURANCE à garantir la SCI [I] des condamnations prononcées à son encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés, qu’il s’agisse de la restitution partielle du prix de vente de l’immeuble à la SCI 134RR ou à la réparation de ses pertes d’exploitation. 

Les demandes formées par la SCI 134RR et par la SCI [I] à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE doivent par conséquent être rejetées. 


Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande de condamner la SCI [I], qui succombe, à verser à la SCI 134RR une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’une somme de 2 500 € à la compagnie MIC INSURANCE.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SCI [I] de sa demande de retour du dossier à l’expert judiciaire ; 

CONDAMNE la SCI [I] à verser à la SCI 134RR une somme de 50 000 € TTC (cinquante mille euros) au titre de la réduction du prix de vente de l’immeuble acquis selon acte authentique daté du 3 mars 2022 ; 

CONDAMNE la SCI [I] à verser à la SCI 134RR une somme de 17 000 € (dix-sept mille euros) au titre de sa perte d’exploitation concernant le local commercial situé au rez-de-chaussée de son immeuble ; 

CONDAMNE la SCI [I] à verser à la SCI 134RR une somme de 6 270 € (six mille deux cent soixante-dix euros) au titre de sa perte d’exploitation du logement situé au premier étage de l’immeuble ; 

DEBOUTE la SCI 134RR de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY ; 

DEBOUTE la SCI [I] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY ; 

CONDAMNE la SCI [I] aux entiers dépens de la présente procédure ; 

CONDAMNE la SCI [I] à verser à la SCI 134RR une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI [I] à verser à la société MIC INSURANCE COMPANY une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la SCI [I] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles de la présente procédure ; 

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Célia HOFFSTETTER