Tribunal judiciaire de Rennes, 2ème Chambre civile, 8 septembre 2026, n° 24/07064

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


08 Septembre 2026


2ème Chambre civile 
72C 

N° RG 24/07064 - 
N° Portalis DBYC-W-B7I-LF5N


AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], 

C/

S.A. MMA IARD,
SARL CITYA LIBERTE, 
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,





copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 02 Juin 2026


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2026,
date indiquée à l’issue des débats.
prononcé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
 
ENTRE : 


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet COME IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant


ET :


DEFENDERESSES :

S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. CITYA LIBERTE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 812 500 411, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Compagnie d’assurance SOPHIASSUR, désistement partiel en date du 20/11/25
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Thibaud HUC, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant




EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] a eu, comme syndic, la société Breizh Géo Immo (SARL) jusqu’au 9 juin 2022.

Au cours de cette période, le syndicat des copropriétaires a envisagé la réalisation de travaux de rénovation sur la façade arrière de son immeuble.

Ces travaux ont fait l’objet de plusieurs assemblées générales des copropriétaires et plus particulièrement d’une, le 27 février 2018, pour confier une mission de maîtrise d’oeuvre à la société d’architectes Atelier Trigone et d’une autre, le 4 novembre 2019, pour valider les différents devis de travaux obtenus par ce maître d’oeuvre à hauteur d’un montant total de 63 912,24 euros TTC, outre 8 261,36 euros de frais annexes (honoraires de maîtrise d’oeuvre, honoraires du coordonnateur SPS et coût de l’assurance dommage-ouvrage).

Ces travaux n’ont finalement pas été réalisés. 

Le 31 mai 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé d’agir en justice à l’encontre de la société Breizh Géo Immo, devenue entretemps Citya Liberté, et son assureur pour obtenir, notamment, l’indemnisation de ses préjudices liés au surcoût des travaux précités votés en 2019.

Les 23 septembre et 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires) a donc fait assigner la société Citya Liberté (SARL), venant aux droits de la société Breizh Géo Immob, et la société Sophiassur (SAS) en sa qualité d’assureur devant le tribunal judiciaire de Rennes pour obtenir l’indemnisation du préjudice précité.

Le 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés MMA IARD (SA) et MMA IARD Assurances Mutuelles afin d’obtenir leur garantie en qualité d’assureur de la société Breizh Géo Immo devenue Citya Liberté.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier.

Le 20 novembre 2025, le juge de la mise en état a constaté le caractère parfait du désistement d’instance du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Sophiassur et l’extinction de l’instance entre ces deux parties.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 mars 2026.

***
Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 sur la copropriété ; 
Vu les articles 1231-1 et suivant du code civil 
Subsidiairement 
Vu l’article 1240 du code civil 
Vu l’article 124-3 du Code des assurances 
(...)
DECLARER recevable et bien fondé le syndicat de Copropriété du [Adresse 6], en toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
CONDAMNER in solidum ou l’une à défaut de l’autre la société CITYA LIBERTE et son assureur, les MMA (MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES) au titre de sa garantie, au paiement d’une somme de 48 016,06 € outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure, la capitalisation des intérêts et l’indexation sur l’indice BT01 le plus proche de la date des chiffrages d’une part et du jugement d’autre part. 
CONDAMNER in solidum ou les uns à défaut des autres la société CITYA LIBERTE et son assureur ou les MMA (MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES), au paiement d’une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
DIRE n’y avoir lieu à ne pas prononcer l’exécution provisoire".

Le syndicat des copropriétaires explique que la société Breizh Géo Immo n’a jamais régularisé les contrats relatifs aux travaux approuvés lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2019 et n’a jamais procédé aux appels de fonds correspondants. Il précise que le nouveau syndic désigné pour le représenter, le cabinet Le Marrec Immobilier, a tenté de relancer la réalisation de ces travaux, mais s’est heurté au refus de la société Atelier Trigone de poursuivre le contrat et le projet initiaux. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces faits revèlent une carence majeure de son ancien syndic de nature à engager sa responsabilité et à générer un préjudice pour la copropriété tenant à l’existence d’un surcoût important des travaux. 

Pour établir la faute de son ancien syndic, le syndicat des copropriétaires invoque les articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que 1992 et suivants du code civil. Il conteste le fait que la crise sanitaire liée au Covid justifie l’inaction de la société Breizh Géo Immo, en faisant notamment valoir que cette crise n’empêchait pas son ancien syndic de signer les devis soumis à l’assemblée générale de la copropriété et de les retourner aux entreprises concernées.

En réponse à l’argumentation adverse, le syndicat des copropriétaires estime que le quitus donné à la société Breizh Géo Immo lors de l’assemblée générale du 9 juin 2022 ne la décharge pas de sa responsabilité concernant l’inexécution des travaux de rénovation approuvés en 2019. Il insiste, à cet égard, sur le fait qu’aucun rapport de gestion n’a été soumis à l’assemblée générale lors de ce vote concernant les travaux litigieux et que celle-ci n’a reçu aucune information concernant l’absence de signature des devis validés en 2019. 

Le syndicat des copropriétaires répète que la société Breizh Géo Immo aux droits de laquelle vient désormais la société Citya Liberté, a commis une négligence fautive qui l’oblige à l’indemniser des préjudices subis. Il ajoute que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles sont tenues de la garantir en leur qualité d’assureurs de responsabilité civile. 

Le syndicat des copropriétaires détaille ensuite les préjudices subis.

Il invoque, dans le cadre de la reprise du projet de rénovation litigieux, le surcoût des travaux votés en 2019 compte tenu du délai écoulé, surcoût qu’il évalue à la somme totale de 23 740,41 euros pour la réalisation de travaux à l’identique, dont 288 euros pour les honoraires du coordonnateur SPS, 448 euros pour l’assurance dommages-ouvrage et 736,08 euros pour les honoraires du syndic. Le syndicat des copropriétaires précise avoir obtenu des devis actualisés de la part de certaines des entreprises intervenues lors du projet approuvé en 2019, mais pas toutes. Il explique avoir appliqué une augmentation moyenne telle qu’elle résulte des devis actualisés obtenus. Il insiste sur le fait qu’il est dans l’obligation de reprendre intégralement le projet litigieux, depuis sa première phase, la société Atelier Trigone refusant désormais d’intervenir. 

Le syndicat des copropriétaires invoque également un préjudice tenant aux frais de maîtrise d’oeuvre et d’étude de bois qu’il évalue à 7 307,10 euros tenant aux honoraires réglés à la société Atelier Trigone en pure perte et à 16 968,55 euros liés au surcoût engendré par l’intervention d’un nouveau maître d’oeuvre. 

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indexation de ces préjudices sur l’indice BT 01, ainsi que la capitalisation des intérêts en faisant valoir que son préjudice, chiffré en 2024, sera très certainement supérieur, dans la mesure où les travaux seront encore différés de plusieurs mois compte tenu de la nécessité de reprendre le projet dans son ensemble et de faire intervenir un nouvel architecte. 

En défense, aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 26 août 2025, la société Citya Liberté et ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles demandent au tribunal de :
“Vu l’article 9 du CP 
Vu l’article 1231-4 du Code Civil, 
REJETER les prétentions judiciaires du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], 
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à verser à la Société CITYA LIBERTE et aux Compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens”.

A titre préliminaire, la société Citya Liberté précise ne pouvoir se défendre qu’à l’aide des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où toutes les archives de la copropriété ont été transmises par la société Breizh Géo Immo au nouveau syndic désigné le 9 juin 2022 pour la remplacer, la société Le Marrec Immobilier.

La société Citya Liberté, qui indique avoir acquis les parts de la société Breizh Géo Immo à l’occasion du départ à la retraite de son dirigeant, conteste la faute reprochée à l’ancien syndic. Elle fait observer que quelques semaines après le vote des travaux litigieux à la fin de l’année 2019, la France a connu un confinement lié à la crise sanitaire, du 17 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril 2021 au 3 mai 2021. Elle affirme que cela explique pourquoi les travaux litigieux n’ont pas pu être mis en oeuvre. Elle ajoute que pour cette raison également, la copropriété a donné quitus à son ancien syndic lors de l’assemblée générale du 9 juin 2022. Elle en déduit que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à agir à son encontre.

A titre subsidiaire, la société Citya Liberté conteste les préjudices invoqués et leur lien causal avec le manquement qui lui est reproché. Elle fait valoir que le surcoût des travaux allégué n’est pas démontré, tout particulièrement s’agissant des travaux relevant des lots charpente-isolation et peinture, ainsi que pour les frais de mission SPS, pour lesquels aucun devis actualisé n’est produit. La société Citya Liberté relève que le syndicat des copropriétaires agit sans produire de chiffrage définitif des travaux. Elle en déduit que la situation que celui-ci déplore ne peut pas être imputée à la société Breizh Géo Immo. En tout état de cause, elle soutient qu’un syndic ne peut pas être condamné à prendre en charge un surcoût de travaux, mais seulement et éventuellement à indemniser un préjudice constitué par la perte de chance d’avoir pu éviter un surcoût. 

La société Citya Liberté conteste également la réclamation présentée au titre des frais de maîtrise d’oeuvre exposés en pure perte. Elle fait notamment valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que ces frais auraient été versés en pure perte, puisque le maître d’oeuvre a débuté sa mission, ni que la fin de cette mission pourrait être imputée à l’ancien syndic. Elle soutient que la faute de celui-ci, à la supposer établie, n’explique pas le changement de maître d’oeuvre.

La société Citya Liberté fait valoir les mêmes observations concernant le surcoût allégué au titre des frais de maîtrise d’oeuvre en insistant sur l’absence de démonstration de ce que le changement de maître d’oeuvre serait en lien de causalité direct et certain avec la faute imputée à la société Breizh Géo Immo. Elle rappelle le principe indemnitaire posé à l’article 1231-4 du code civil selon lequel les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et certaine de l’inexécution.

***
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 juin 2026 et mise en délibéré au 8 septembre suivant.


MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la faute de l’ancien syndic :

Le syndic d’une copropriété est lié au syndicat des copropriétaires qu’il représente par un contrat de mandat : il agit en qualité de mandataire du syndicat.

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, le syndic est chargé, entre autres, d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

En l’espèce, le 4 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation des travaux de réfection de la façade sur cour en approuvant, poste par poste, les différents devis de travaux et les frais annexes qui lui ont été soumis après réalisation d’une étude complète avec appel d’offres par la société Atelier Trigone. Elle a également approuvé le calendrier des appels de fonds correspondants comme suit : 40 % le 4 décembre 2019, 30 % le 4 février 2020 (sous réserve de l’obtention du permis de construire) et 30 % le 4 avril 2020 (sous réserve du planning des entreprises). 

Cette assemblée générale faisait suite à d’autres assemblées générales au cours desquelles ont été évoqués les travaux correspondants, et ce à compter du 27 février 2018, date à laquelle les copropriétaires ont approuvé la réalisation d’une étude confiée à la société Atelier Trigone pour la réfection de la façade sur cour de l’immeuble.

Les différents devis soumis à l’assemblée générale du 4 novembre 2019 ont été établis entre le 18 décembre 2018 et le 29 janvier 2019, soit plusieurs mois avant leur approbation par les copropriétaires.

Il se déduit de l’ensemble de ces observations que le projet de travaux litigieux était complètement finalisé le 4 novembre 2019 et que le syndic pouvait donc mettre en oeuvre sans délai les travaux approuvés ne serait-ce qu’en signant, au nom du syndicat des copropriétaires, l’ensemble des devis et contrats annexes présentés à l’assemblée générale. 

Quelques mois après, précisément à compter du 17 mars 2020, la France a connu un premier confinement faisant suite à la crise sanitaire liée au Covid, mais celui-ci est intervenu plus de quatre mois après le vote précité de l’assemblée générale.

Ce premier confinement pouvait certes perturber, en le retardant, le bon déroulement des travaux approuvés par l’assemblée générale, mais n’explique pas pour quelle raison le syndic n’a pas signé les devis approuvés le 4 novembre 2019 et établis plusieurs mois auparavant. 

Il n’est pas plus compréhensible que ces devis n’aient pas été signés à la fin de ce premier confinement le 11 mai 2020. 

Il résulte au contraire des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les devis approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 novembre 2019 n’ont jamais été signés par son ancien syndic jusqu’au 9 juin 2022, date de désignation d’un nouveau syndic. Il n’est justifié d’aucune diligence de la part de la société Breizh Géo Immo, pendant près de deux ans et demi, pour engager les travaux dûment approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 novembre 2019.

Cette absence de signature, alors même que le projet litigieux était précisément arrêté et avait déjà fait l’objet d’un vote de principe de l’assemblée générale des copropriétaires le 27 février 2018, est fautive de la part de la société Breizh Géo Immo et engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Le 9 juin 2022, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont certes donné quitus à la société Breizh Géo Immo pour sa gestion arrêtée au 30 septembre 2021 en ces termes : “L’assemblée générale, informée des actes accomplis par le syndic pendant l’exercice arrêté au 30/09/2021, lui donne quitus plein, entier et définitif pour sa gestion”, après avoir approuvé les comptes de charges des exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, puis du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. 

Ce quitus est néanmoins libellé dans des termes très généraux et la convocation correspondant à cette assemblée générale révèle que ce vote n’a été précédé d’aucun rapport de gestion, ni d’une quelconque information de la part de la société Breizh Géo Immo concernant précisément l’état d’avancement du projet de réfection de la façade sur cour de la copropriété suite à l’assemblée générale du 4 novembre 2019. Il n’est a fortiori pas fait état, dans le cadre de la convocation adressée aux copropriétaires, de l’absence de signature des devis soumis à l’assemblée générale du 4 novembre 2019.

Il résulte tant de la convocation adressée pour le 9 juin 2022 que du procès-verbal de l’assemblée générale correspondante qu’aucun point particulier n’a été fait par la société Breizh Géo Immo concernant le projet de travaux précité et son absence de réalisation.

Dans ces conditions, le quitus voté le 9 juin 2022 n’est pas de nature à décharger la société Citya Liberté, qui vient aux droits de la société Breizh Géo Immo, de sa responsabilité à raison de l’inexécution des travaux approuvés le 4 novembre 2019 et, plus particulièrement, à raison de l’absence de signature des devis soumis à cette assemblée générale.

En définitive, le syndicat des copropriétaires rapporte bien la preuve d’une inexécution fautive de la part de la société Breizh Géo Immo de son mandat de syndic. 

II - Sur les préjudices en lien avec la faute de l’ancien syndic :

En vertu des articles 1231-2 et 1231-4 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.
Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l’espèce, il convient d’examiner le surcoût des travaux tel qu’allégué par le syndicat des copropriétaires, puis le préjudice lié aux honoraires de maîtrise d’oeuvre et d’étude dus.

1) Sur le surcoût des travaux :

La société Breizh Géo Immo n’ayant signé aucun des devis qui avaient été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires n’a d’autre choix que de solliciter de nouveaux devis actualisés pour mettre en oeuvre les travaux approuvés, étant observé que le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2024 produit aux débats confirme que les travaux projetés sur la façade arrière de l’immeuble restent toujours d’actualité (cf. les résolutions votées aux points 31 à 34 de ce procès-verbal).

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir obtenu, en mars 2024, trois devis actualisés sur les cinq qui lui avaient été produits en 2019.

Ces trois devis actualisés font apparaître les surcoûts suivants (montants TTC) :



devis initial
devis actualisé
surcoût
augmentation
lot 1 (maçonnerie)
4039,20 €
4817,45 €
778,25 €
19,27 %
lot 3 (couverture)
8881,33 €
12 367,97 €
3486,64 €
39,26 %
lot 4 (menuiseries)
6193,50 €
8517,57 €
2324,07 €
37,52 %

Quoique de montants variables, ces augmentations sont tout à fait cohérentes avec le contexte économique actuel et la durée écoulée depuis les premiers devis approuvés en 2019.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas pu obtenir de devis actualisés pour les deux lots concernés par les travaux litigieux, mais il reste possible de leur appliquer un taux moyen d’augmentation de 30 % au vu de ce qui précède.

A partir de ce taux moyen, il convient d’évaluer le montant actualisé des deux derniers lots de travaux comme suit (montants TTC) :


devis initial
montant actualisé
surcoût
lot 2 (charpente isolation)
37 750,07 €
49 075,02 €
11 324,95 €
lot 9 (peinture)
7048,14 €
9162,58 €
2 114,44 €

Au total, il convient d’évaluer le surcoût des travaux approuvés le 4 novembre 2019 à la somme de 20 028,35 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires subira également un surcoût pour les frais annexes induits par ces travaux. 

Il justifie ainsi d’un surcoût de 448 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas obtenu de devis actualisé pour les honoraires du coordonnateur SPS, mais évalue le surcoût induit à 20 %, ce qui est raisonnable et cohérent avec l’évolution du contexte économique depuis 2019. Il faut donc retenir un surcoût de 288 euros à ce titre.

De même, les honoraires du syndic, fixés par principe à un pourcentage du montant hors taxe des travaux votés par l’assemblée générale, seront augmentés. Sur la base d’honoraires fixés à 3 % (taux appliqué par la société Breizh Géo Immo) et de travaux d’un montant total actualisé de 83 940,50 euros TTC, il convient de retenir un surcoût de 406,33 euros à ce titre.

En définitive, le surcoût subi par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux votés en 2019 et non mis en oeuvre par la société Breizh Géo Immo doit être évalué à la somme totale de 21 170,68 euros au titre des travaux et des frais annexes hors honoraires de maîtrise d’oeuvre.

Ce surcoût est en lien de causalité direct et certain avec le manquement retenu à la charge de la société Breizh Géo Immo qui, comme indiqué ci-dessus, s’est abstenue, pendant plus de deux ans et demi, sans motif légitime, de signer les devis approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 novembre 2019 après une longue phase de diagnostic et d’étude démarrée au début de l’année 2018.

Ce surcoût doit bien être mis à la charge de la société Citya Liberté venant aux droits de la société Breizh Géo Immo et de ses assureurs de responsabilité civile, qui ne contestent pas le principe de leur garantie.

2) Sur les honoraires de maîtrise d’oeuvre :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2024 versé aux débats confirme que le syndicat des copropriétaires a entamé la recherche d’un nouveau maître d’oeuvre pour poursuivre son projet de travaux (cf points 31 à 34 du procès-verbal).

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir sollicité la société Atelier Trigone pour reprendre son projet.

Faute de certitude sur les raisons pour lesquelles ladite société n’a pas poursuivi son projet initial, il faut considérer que le préjudice subi de ce chef par le syndicat des copropriétaires correspond, non pas au montant total des honoraires effectivement acquittés pour la première phase du projet, mais à une perte de chance de conserver le bénéfice de ces honoraires en recourant au même maître d’oeuvre. 

Néanmoins, compte tenu du délai écoulé depuis l’intervention de la société Atelier Trigone, la probabilité de cette perte reste très élevée. Il convient donc d’évaluer cette perte à 80 % du montant des honoraires versés à la société Atelier Trigone pour la première phase des travaux.

La difficulté est qu’il existe des discordances entre les pièces produites par le syndicat des copropriétaires pour justifier des frais effectivement acquittés pour cette première phase des travaux.

Au vu du procès-verbal d’assemblée générale du 27 février 2018 (question n°17), les copropriétaires ont accepté d’engager un budget total de 6 700 euros TTC au titre de la phase étude et diagnostic du projet, en ce compris les frais de l’expert bois Forces & Appuis.

Ce montant se retrouve dans l’état des travaux votés non encore clôturés pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 établi par la société Breizh Géo Immo et joint à la convocation des copropriétaires pour l’assemblée générale du 9 juin 2022 (cf annexe 5 de la pièce 15 du syndicat des copropriétaires).

Il n’est pas suffisamment justifié de frais supplémentaires acquittés par le syndicat des copropriétaires à ce titre.

En conséquence, après application du taux de perte de chance de 80 %, il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires subit de ce chef un préjudice de 5 360 euros TTC (= 80 % x 6 700 €).

Pour les raisons déjà exposées ci-dessus tenant au délai écoulé depuis le vote des travaux le 4 novembre 2019 et au contexte économique actuel, il est certain que du fait de la faute commise par la société Breizh Géo Immo, le syndicat des copropriétaires supportera un surcoût au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre à exposer pour la reprise du projet de travaux.

Pour chiffrer ce surcoût, le syndicat des copropriétaires prend pour base un contrat de maîtrise d’oeuvre établi par la société A.D.O. Maîtrise d’oeuvre le 29 août 2023, mais ne justifie pas avoir accepté ledit contrat. Il résulte au contraire du procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2024 que le syndicat des copropriétaires reste dans l’attente d’une proposition d’honoraires de la part de deux autres sociétés de maîtrise d’oeuvre. 


Dans ces conditions, il existe une incertitude sur le montant exact du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de ce chef et, en l’absence d’éléments plus probants, il convient d’appliquer aux frais de maîtrise d’oeuvre initialement approuvés par l’assemblée générale du 4 novembre 2019 un taux d’augmentation de 30 % correspondant au taux moyen retenu ci-dessus pour chiffrer le surcoût des travaux proprement dits.

Ainsi, sur la base d’honoraires fixés à la somme totale de 13 151,45 euros d’après la proposition intiale de la société Atelier Trigone (telle que détaillée dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires), il convient de retenir un surcoût de 3 945,43 euros arrondi à 4 000 euros.

En définitive, la société Citya Liberté venant aux droits de la société Breizh Géo Immo, ainsi que ses assureurs de responsabilité civile doivent être condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 30 530,68 euros au titre des préjudices subis en lien avec la faute commise par l’ancien syndic qui n’a pas mis en oeuvre la résolution votée le 4 novembre 2019 pour la réalisation de travaux de rénovation d’une façade sur cour.

Comme demandé par le syndicat des copropriétaires, il convient de prévoir l’indexation de la somme précitée selon l’évolution de l’indice BT 01 (applicable en matière de construction) entre le mois de mars 2024 (date des devis actualisés produits) et la date du présent jugement.

Il convient également de prévoir que la somme précitée portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément au principe posé à l’article 1231-7 du code civil en matière indemnitaire.

Il y a lieu également d’autoriser la capitalisation annuelle des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil conformément à la demande du syndicat des copropriétaires. 

III - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société Citya Liberté et ses assureurs, parties perdantes, doivent supporter in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens que celui-ci a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2 500 euros à la charge de la société Citya Liberté et ses assureurs en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucune circonstance du litige ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Géo Immo, ainsi que ses assureurs, les sociétés MMA IARD (SA) et MMA IARD Assurances Mutuelles, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme totale de 30 530,68 euros à titre de dommages-intérêts,


DIT que cette somme sera indexée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 connu au mois de mars 2024 et celui connu à la date du présent jugement, 

DIT que la somme ainsi indexée portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE la capitalisation de ces intérêts par année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Géo Immo, ainsi que ses assureurs, les sociétés MMA IARD (SA) et MMA IARD Assurances Mutuelles, aux dépens, 

CONDAMNE in solidum la société Citya Liberté, venant aux droits de la société Breizh Géo Immo, ainsi que ses assureurs, les sociétés MMA IARD (SA) et MMA IARD Assurances Mutuelles, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] une indemnité de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


La Greffière, Le Tribunal,