Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bastia, Chambre civile 1, 8 septembre 2026, n° 23/00913

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE : 

Par acte notarié en date du 18 aout 2020, Madame [P] [R] et Monsieur [C] [F] ont acquis auprès de Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [V] une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 3], cadastrée AS numéro [Cadastre 1] lieu-dit [Localité 4].

Madame [R] et Monsieur [F] se sont plaints de la présence d'humidité dans la maison. Ils ont assigné Monsieur [U] et Madame [V] devant le juge des référés pour solliciter une expertise. 

Par ordonnance du 27 juillet 2022, le juge des référés a désigné Monsieur [Q] comme expert. Ce dernier a déposé son rapport le 02 décembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, Madame [R] et Monsieur [F] ont fait assigner Monsieur [U] et Madame [V] devant le tribunal de judiciaire de BASTIA aux fins de réparation des préjudices subis. 

Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Madame [V], l'absence de l'intéressée ayant rendu impossible la signification de l'acte introductif d'instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l'exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l'article 658 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 27 janvier 2025, Madame [R] et Monsieur [F] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et 1792 du code civil, de :
- Condamner les défendeurs à leur payer la somme de 32.362,18 euros en réparation des préjudices subis, 
- Condamner les défendeurs à leur payer les frais et dépens de la procédure de référé, les frais de l'expertise judiciaires ainsi que les dépens de l'instance, 
- Condamner les demandeurs à la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, notamment au retard des nombreuses tentatives amiables qui ont eu lieu pour régler le litige. 

Au soutien de leurs prétentions, Madame [R] et Monsieur [F] font valoir qu'ils ont constaté des désordres, soit des remontées capillaires et de l'humidité dans les WC, qui rendent impropre l'immeuble à sa destination, en raison du développement de moisissures, y compris dans une pièce de vie. Ils explicitent connaitre des désagréments notamment en termes de propreté, de cout financier du chauffage, et des travaux de reprise continuels. 

Au visa de l'article 1641 du code civil, Madame [R] et Monsieur [F] affirment que la responsabilité des vendeurs est engagée au titre de la garantie des vices cachés. Ils indiquent que le désordre des remontées capillaires est inhérent à l'ancienneté de la construction et que s'ils avaient été avertis, ils auraient acheté à un prix plus bas pour pouvoir réaliser des travaux, ou n'aurait pas acheté le bien. Relativement à l'exonération des vices cachés prévue dans le contrat, ils exposent que Monsieur [U] a la qualité de professionnel de la construction et que les vendeurs avaient connaissance du défaut, l'ayant caché en repeignant les murs et en plaçant des meubles importants dans les pièces. Les demandeurs ajoutent que Monsieur [U] et Madame [V] ont commis un aveu judiciaire en déclarant que les remontées capillaires étaient visibles. 

Subsidiairement, au visa de l'article 1792 du code civil, Madame [R] et Monsieur [F] demandent l'engagement de la responsabilité Monsieur [U] et Madame [V] sur le fondement de la responsabilité décennale. Les demandeurs précisent que les vendeurs ont effectué des travaux modifiant la structure initiale et sont alors des constructeurs. Ils ont aggravé l'humidité existante par des aménagements sans double ventilation, en violation des normes à respecter en cas de modification de la bâtisse. 

Concernant les infiltrations dans le local à usage de WC, Madame [R] et Monsieur [F] soutiennent que l'étanchéité a été mal exécutée. Ils précisent que la réception est datée du mois d'aout 2012, que les vendeurs sont maitres d'ouvrage et Monsieur [U] est un entrepreneur professionnel. 

Sur les préjudices, Madame [R] et Monsieur [F] sollicitent l'indemnisation du cout des travaux de reprise des désordres. Ils indiquent souffrir également d'un trouble de jouissance en raison de l'aggravation du traitement de Madame [R] du fait des moisissures, des difficultés rencontrées au vu du jeune âge de leur enfant et des travaux à venir. Ils précisent qu'ils vont perdre une partie de la surface de la maison en raison de la pose de contre cloisons. 

En défense et aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 01 septembre 2025, Monsieur [U] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et 1792 du code civil et de l'article 514-1 du code de procédure civile, de : 
- Débouter les demandeurs de leurs prétentions basées sur les dispositifs législatifs visés dans leurs écritures,
Subsidiairement, 
- Limiter le montant des condamnations à la charge du concluant qui a réalisé les travaux d'étanchéité du toit du WC à l'origine des infiltrations dans ce local précis. 
En conséquence, 
- Limiter au seul poste " étanchéité auto protégée ", soit pour 4.500 euros,
- Condamner les demandeurs à porter et payer à Monsieur [H] [U] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les demandeurs en tous dépens,
- Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire au visa de l'article 514.1 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] fait valoir que la maison n'avait aucun problème antérieur d'humidité et que les remontées occasionnelles par capillarité résultent de la nature même de l'ouvrage réalisé sans vide sanitaire.

Au visa de l'article 1641 du code civil, Monsieur [U] indique que les vendeurs n'ont pas dit au notaire que d'éventuelles traces humidité auraient un impact sur le prix. Il déclare que les désordres ne rendent pas la chose impropre à son usage, s'agissant de traces isolées et parcellaires. Il précise que le bien était en parfait état, que rien ne permet d'établir qu'il a repeint le bien, et que les désordres ne sont apparus que plusieurs mois après la vente. 

Sur l'article 1792 du code civil, Monsieur [U] indique que les remontées capillaires sont dues à la construction en 1949 et qu'il n'est pas le constructeur du gros œuvre. Il précise que les demandeurs n'établissent pas de date de réception et met en cause leur utilisation de la VMC. Monsieur [U] précise que le WC préexistait, qu'il n'a réalisé aucun acte de construction, intervenant seulement sur l'ouverture d'une porte, et au surplus de l'étanchéité préexistante. Il ajoute que l'ouvrage a été réalisé depuis plus de 10 ans et que l'origine du désordre n'est pas établie, l'expert faisant une simple hypothèse alternative. 

Concernant les préjudices, Monsieur [U] expose qu'ils ne sont pas proportionnés à l'expertise, que certains postes ne sont pas justifiés et que d'autres améliorent le bâtiment. 

Pour un plus ample exposé des motifs des parties, il convient de se référer aux conclusions. 

Madame [V], partie défenderesse, régulièrement assignée à étude, n'a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instance au 11 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour.

Entendue à l'audience du 31 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 08 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la responsabilité au titre des vices cachés

Selon l'article 1641 du code civil, " Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ".

Il résulte en outre des dispositions de l'article 1643 du même code que le vendeur " est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie " ; ladite stipulation étant privée d'effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

L'acte de vente en date du 18 aout 2020 indique dans la clause " Etat du bien ", " L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité, ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ".

En l'espèce, l'expert note la présence de deux désordres : " des remontées capillaires " et la présence " d'humidité " dans les " locaux WC ".

L'existence de ces désordres n'est pas contestée par les parties.

Monsieur [U] indique que ces désordres ne rendent pas le bien impropre à son usage, s'agissant de traces d'humidité isolées et parcellaires, et que les vendeurs n'ont pas indiqué au notaire que d'éventuelles traces humidité auraient un impact sur le prix.

L'expert ne statue pas sur l'influence de ces désordres sur l'usage de l'immeuble, indiquant seulement qu'ils sont " évolutifs ".

Il apparait que l'étanchéité et l'absence de présence d'humidité sont des caractéristiques essentielles de l'usage d'un immeuble d'habitation. Si les traces d'humidité sont au jour de l'expertise limitées à quelques zones, ce sont les remontées capillaires et l'absence d'étanchéité au-dessus des WC dans leur ensemble qui vicent l'immeuble et le rendent impropre à sa destination. Rien n'oblige les vendeurs à lister dans l'acte de vente l'influence de l'étanchéité de l'immeuble sur le prix d'achat, s'agissant d'une caractéristique essentielle.

Ainsi, les désordres rendent impropres l'immeuble à sa destination.

Il n'est pas contesté que ces vices n'étaient pas apparents au moment de l'achat du l'immeuble.

Monsieur [U] fait valoir que la maison n'avait aucun problème antérieur d'humidité et que les remontées occasionnelles par capillarité résultent de la nature même de l'ouvrage réalisé sans vide sanitaire.

Monsieur [U] reconnait ainsi que les remontées capillaires sont préexistantes à la vente puisque résultant de la réalisation de l'ouvrage sans vide sanitaire.

L'état des lieux versé par le défendeur concerne une inspection " de solidité du plancher de la chambre de l'étage et de la charpente " sans lien avec les présents désordres et ne justifie pas de l'absence de vices ou d'humidité.

L'expert indique que les remontées capillaires sont dues à la " construction ancienne, construite sans vide sanitaire et sans coupure de capillarité. L'ancienneté de la bâtisse et son mode constructif d'une part, et les aléas climatiques de ces dernières années ont fragilisé l'étanchéité naturelle des blocs de construction formant les fondations ". Il précise " Il est difficile de dire que les désordres sont apparus juste après prise de possession des lieux. Statistiquement, les remontées capillaires dans ce type de bâtisse très ancienne peuvent être considérées antérieures à l'année 2020 car il est fortement probable que, l'hydrogéologie des sols se soit transformée brutalement entre le mois d'aout et le mois d'octobre 2020 prise de date de possession des lieux par les nouveaux propriétaires ".
En réponse aux dires des parties, il ajoute " Sur les maisons anciennes, nous sommes démunies et les transformations hydrogéologiques de ces dernières années changent la stabilité et l'équilibre des pressions hydrostatiques dans les sols. En d'autres termes, une maison très ancienne non traitée en coupure de capillarité et réalisée avec les années 50, génère assez souvent des remontées capillaires. Les remontées capillaires que nous avons identifiées, celles-ci ne pouvaient brutalement apparaitre dès l'acquisition. Ces remontées ne pouvaient qu'exister avant la vente. Pour autant, étaient-elles perçues par l'ancien propriétaire ? Nous n'avons pas qualification pour répondre ".

Si l'expert n'est pas catégorique sur la préexistante des remontées capillaires dans le corps de son rapport, en revanche il l'est dans ses réponses aux dires. Il apparait que le vice est préexistant à la vente.

Concernant l'humidité dans les locaux WC, l'expert indique que si l'infiltration est " ponctuelle ", le " problème du point de rosée et de sa condensation [est] due à l'absence caractérisée d'isolant thermique ", l'absence d'isolant étant préexistante à la vente.

Madame [R] et Monsieur [F] démontrent l'existence de vices cachés.

L'acte de vente prévoit une exonération de garantie des vices cachés, sauf si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Madame [R] et Monsieur [F] indiquent que Monsieur [U] a qualité de professionnel de la construction.

Il n'est pas soutenu que Madame [V] a qualité de professionnel de la construction pour l'ensemble des vices cachés. En effet, elle n'a pas réalisé de travaux dans l'immeuble. L'exclusion de garantie des vices cachés lui est donc applicable sur ce point.

Il n'est pas contesté que Monsieur [U] est artisan et travaille dans la construction. Néanmoins, cela ne lui donne pas nécessairement la qualité de professionnel de la construction pour l'immeuble en question, la jurisprudence ne retenant l'exclusion de garantie que si le vendeur a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue.

Concernant les remontées capillaires, il n'est pas contesté que Monsieur [U] n'a pas construit l'immeuble en question. L'acte de vente précise qu'il a réalisé des travaux consistant en un " agrandissement de la voute du salon avec la pose de deux poutrelles en acier (IPN) " et la " création d'un cabinet de toilette dans la cave jouxtant le salon avec réalisation de travaux d'étanchéité de la terrasse surplombant cette pièce ". L'expert ne note aucun lien entre ces travaux et les remontées capillaires. Les acheteurs, qui soutiennent que ces travaux ont aggravé l'humidité présente en coupant la ventilation, ne produisent aucune pièce en ce sens.

Il apparait ainsi que Monsieur [U] n'a pas la qualité de professionnel de la construction, s'agissant de ce premier désordre.

Concernant les WC, Monsieur [U] indique qu'il préexistait, qu'il n'a réalisé aucun acte de construction, intervenant seulement sur l'ouverture d'une porte, et au surplus de l'étanchéité existante. Il ajoute que l'origine du désordre n'est pas établie, l'expert faisant une simple hypothèse alternative.

L'expert indique que ce désordre est dû " à une déficience ponctuelle d'étanchéité horizontale au-dessus des WC en terrasse extérieure, combinées à l'absence d'isolant thermique, créant un point de rosée et une condensation importante (voir schéma 2). C'est donc une malfaçon d'exécution en totale non-conformité avec les règles de l'art et les DTU en vigueur et la règlementation thermique RT 2012 ". Il précise " Nous confirmons que Monsieur [E], lors de l'accédit a bien indiqué avoir fait les travaux de création de WC à la place de la cave et avoir réalisé une étanchéité non protégée sur les parties existantes ", puis ajoute que les eaux en plafond sont dues " essentiellement à un défaut d'isolement entre la dalle extérieure et le local WC, créant une importante condensation ". L'expert n'évoque aucunement des hypothèses mais détermine avec précision la cause de l'humidité dans les WC.

Monsieur [U] produit une attestation de Madame [X] certifiant " l'existence depuis toujours du WC extérieur dans la cave côté [W] avec entrée extérieure ". Cette attestation n'induit pas l'absence de réalisation de travaux par Monsieur [U], puisque les WC sont désormais accessibles par l'intérieur, ce qui témoigne d'une modification des espaces. De plus, l'expert transmet une attestation de Monsieur et Madame [U] indiquant " Nous soussignés M. et Mme [U] [H], attestons sur l'honneur avoir réalisé nous-même, certains travaux structurels au sein de la maison. Ceux-ci ont été réalisés par M. [U] artisan de profession (second œuvre en bâtiment). Il s'agit d'une part : de l'agrandissement de la voute du salon avec la pose de deux poutrelles en acier (IPN) réalisé en avril 2022 et d'autre part : de la création d'un WC dans la cave jouxtant le salon, avec réalisation des travaux de la terrasse surplombant cette pièce réaliser en aout 2012 ". Même si Monsieur [U] est intervenu sur une étanchéité déjà existante, il l'a modifiée par son intervention.

Contrairement à ce qui est soutenu par le défendeur, il est alors démontré que Monsieur [U] a réalisé les travaux à l'origine des vices de la chose vendue. Il a qualité de professionnel de la construction, s'agissant de ce désordre et la clause d'exclusion des vices cachées ne lui est pas applicable.

Madame [R] et Monsieur [F] soutiennent que les vendeurs avaient connaissance des défauts.

L'expert diligenté par la MAIF note dans son rapport du 17 octobre 2021 " Les remontées capillaires de sol affectant le rez-de-chaussée de la partie ancienne relèvent du mode constructif ancien de la bâtisse. En l'étant, il s'agit donc d'un désordre dont le vendeur, artisan peintre de métier, avait connaissance au moment de la vente ". Cette affirmation n'est pas expliquée ou étayée par des éléments de preuve. Elle n'emporte pas la conviction du tribunal.

Les acheteurs affirment que le vice était caché en connaissance de cause, les vendeurs ayant repeint récemment la maison et ayant placé des meubles importants dans les pièces. Cette affirmation n'est étayée par aucun élément.

Monsieur [U] produit une attestation en date du 29 septembre 2022 de la directrice de l'agence immobilier [Localité 3]-BALAGNE, en charge du mandat de vente de la maison depuis le 25 novembre 2019 jusqu'à la vente du 18 aout 2020, indiquant " Nous avons réalisé plusieurs visites de cette maison, à différentes périodes de l'année, nous n'avons jamais constaté de tâches d'humidité dans la maison ni de dégradations au niveau des murs ni aucun sinistre ". Cette attestation démontre que le vice n'était pas apparent pendant les neuf mois du mandat de vente.

Les acheteurs indiquent que les désordres sont apparus rapidement après la vente, néanmoins ils ne fournissent aucun élément pour justifier de la date, l'expert désigné par le tribunal retenant la date du 17 octobre 2021, date du rapport de l'expert d'assurance. Ce rapport mentionne une réunion expertale organisée le 27 aout 2021. Le temps long écoulé entre le mandat de vente et l'apparition datée des désordres ne permet pas de justifier d'une apparition cyclique de l'humidité dans la maison.

Les acheteurs indiquent que les vendeurs ont commis un aveu judiciaire en déclarant que les remontées capillaires étaient visibles. Néanmoins, Monsieur [U] reconnait dans ses écritures l'existence de remontées capillaires préexistantes, et non la présence d'humidité permettant de percevoir ses remontées capillaires. Ainsi, il reconnait l'existence du vice mais pas en avoir eu connaissance.

Madame [R] et Monsieur [F] ne démontrent par aucun élément la connaissance du vice par les vendeurs, la préexistante du vice ne permettant pas à elle seule d'en déduire sa connaissance.

Par conséquent, l'exclusion de garantie des vices cachés prévue au contrat s'applique pour les remontées capillaires et la responsabilité de Monsieur [U] et Madame [V] ne sera pas retenue.

En revanche, la responsabilité de Monsieur [U] est engagée au titre des vices cachés s'agissant de l'humidité dans les locaux accueillant les WC en raison de sa qualité de professionnel de la construction.

II. Sur la responsabilité au titre de la responsabilité décennale

L'article 1792 du code civil dispose que : "Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère".

Madame [R] et Monsieur [F] sollicitent la condamnation des vendeurs au titre de la responsabilité décennale des constructeurs.

Monsieur [U] indique qu'il n'a pas construit la maison et qu'il est étranger aux remontées capillaires.
L'expert indique que ce désordre est dû à la " construction ancienne, construite sans vide sanitaire et sans coupure de capillarité. L'ancienneté de la bâtisse et son mode constructif d'une part, et les aléas climatiques de ces dernières années ont fragilisé l'étanchéité naturelle des blocs de construction formant les fondations".

L'acte de vente, et notamment la liste des travaux effectués par Monsieur [U] et la description des origines de propriété, permet de conclure que Monsieur [U] n'a pas construit la maison. Aucun élément produit ne permet de relier les travaux effectués par Monsieur [U] aux problèmes de remontées capillaires, et particulièrement qu'il aurait aggravé la situation par des travaux en modifiant la cave qui servait d'aération. Il n'est pas constructeur au sens de l'article 1792 du code civil.

Madame [R] et Monsieur [F] indiquent que les vendeurs sont concernés en qualité de maitre d'ouvrage. Néanmoins, la responsabilité décennale concerne les constructeurs, et non les maitres d'ouvrage.

Par conséquent, la demande des acheteurs sera rejetée sur ce point.

Monsieur [U] ayant été condamné au titre de la responsabilité des vices cachés pour les WC, il n'est pas nécessaire de se pencher sur la responsabilité décennale sur ce point. Les acheteurs ne soutiennent pas que Madame [V] a la qualité de constructeur pour les WC.

III. Sur les préjudices

En vertu de l'article 1644 du code civil, " Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ". L'article 1645 du même code ajoute " Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ".

La recevabilité de l'action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome. (Cour de cassation, chambre commerciale, 19 juin 2012, n° 11-13.176)

Il existe une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. (Cour de cassation, chambre commerciale, 2023-07-05, n° 22-11.621)

En l'espèce, la qualité de professionnel a été reconnue à l'encontre de Monsieur [U], il doit alors réparer l'intégralité des dommages subis par les acheteurs.

Tout d'abord, Madame [R] et Monsieur [F] sollicitent l'indemnisation de leur préjudice en lien avec les remontées capillaires, pour la réalisation de travaux et la diminution de la surface des pièces en raison de la pose de contre-cloisons. En l'absence de responsabilité des vendeurs sur ce désordre, les préjudices seront rejetés.

Ensuite, Madame [R] et Monsieur [F] sollicitent la prise en charge de la somme de 162,18 euros pour la réalisation de travaux conservatoires. Ils transmettent une facture de LEROY MERLIN en date du 22 aout 2022. L'expert indique que " la nature des travaux à réaliser ne peut être identifiée à la lecture des articles ". Il apparait ainsi qu'il n'est pas possible de relier ses dépenses à l'humidité présente dans les WC. Ce poste de préjudice sera rejeté, faute de démontrer un lien de causalité.

Madame [R] et Monsieur [F] demande la somme totale de 14.700 euros pour l'ensemble des travaux, sans faire de différence entre les deux désordres. Cette somme correspond à celle déterminée par l'expert.

L'expert indique que le cout des travaux pour les WC est de 4.500 euros HT, soit 4.950 euros TTC ainsi que 1.500 euros TTC pour le cahier des charges, le suivi et la réception de l'ensemble des travaux. Les travaux consistent en : la " révision de l'étanchéité auto protégée, pose d'un isolant thermique de 100 mm, pose d'une protection lourde type dalles sur plots ou carrelage, forfait de 15 m2 x 300 ".

Monsieur [U] conteste le montant des travaux car la pose d'un isolant thermique et d'une protection lourde améliorerait le bâtiment. Cette affirmation n'est soutenue par aucun élément produit et est en contradiction avec les recommandations de l'expert.

Monsieur [U] ajoute que le montant de 1.500 euros n'est pas justifié. Il apparait que ce montant a été déterminé par l'expert pour la réalisation de l'ensemble des travaux de réfection, et notamment pour les remontées capillaires. Il convient de prendre en compte le fait que les travaux sur les WC représentent 35% du cout total des travaux. La somme nécessaire pour le suivi des travaux dans les locaux des WC sera évaluée alors à 525 euros.

Enfin, Madame [R] et Monsieur [F] demandent la somme de 10.000 euros au titre du trouble de jouissance.

Ils indiquent qu'en raison de la moisissure, Madame [R] a vu ses problèmes d'asthme s'aggraver et a dû reprendre un traitement. Elle fournit à ce titre deux ordonnances du 21 avril 2022 et du 13 juillet 2022. Ces ordonnances ne permettent pas de justifier à elles seules d'un lien de causalité entre la prescription de ces médicaments et le désordre.

De même, ils évoquent une invasion de cirons sans produire d'éléments justificatifs.

L'expert indique " Si les occupants subissent une gêne due aux désordres évoqués, pour autant, nous considérons que la maison est occupée, sans aucune pièce sinistrée. Les demandeurs, jouissent pleinement à ce jour de leur espace domestique ". Cette conclusion induit de limiter le préjudice de jouissance car aucune pièce n'est pour le moment totalement inutilisable.

Néanmoins, les précautions prises en raison de la moisissure à hauteur de plinthes en présence d'un enfant en bas âge, l'entretien régulier imposé par l'humidité et les travaux à réaliser dans les WC qui rendront impraticables cette pièce pour un temps, constituent un trouble de jouissance estimé à la somme de 1.000 euros.

Par conséquent, Monsieur [U] sera condamné à indemniser Madame [R] et Monsieur [F] à hauteur de 5.475 euros TTC au titre des travaux de reprise et 1.000 euros au titre du trouble de jouissance.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l'espèce, Monsieur [U] a succombé sur une partie de ses prétentions, notamment sur le désordre relatif au WC. De même, Madame [R] et Monsieur [F] ont succombé partiellement, notamment sur le désordre relatif aux remontées capillaires, sur les demandes formulées à l'encontre de Madame [V] et sur le montant des préjudices.

Par conséquent, les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre Monsieur [U] et les demandeurs.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, les parties étant également perdante de leur procès, il n'y a pas lieu à les condamner à payer les frais exposés par l'autre partie, non compris dans les dépens.

Par conséquent, les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l'exécution provisoire :
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que " les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée ".

En l'espèce, l'exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l'affaire. Elle ne sera pas écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE les demandes indemnitaires formulées par Madame [P] [R] et Monsieur [C] [F] au titre des remontées capillaires ;

DÉBOUTE les demandes indemnitaires formulées par Madame [P] [R] et Monsieur [C] [F] à l'encontre de Madame [Y] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à Madame [P] [R] et Monsieur [C] [F] la somme de 5.475 euros TTC euros au titre des travaux de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à Madame [P] [R] et Monsieur [C] [F] la somme de 1.000 euros au titre du trouble de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [U] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [P] [R] et Monsieur [C] [F] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens de l'instance par moitié entre Madame [P] [R] et Monsieur [C] [F] d'un côté, et Monsieur [H] [U] de l'autre ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. 

En foi de quoi la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier. 

Le Greffier, Le Président,




















Copies exécutoires délivrées le :

à Me ALFONSI et Me Jean pierre POLETTI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE 1
AG
JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026

MINUTE N° : 187/2026
DOSSIER N° : N° RG 23/00913 - N° Portalis DBXI-W-B7H-DC2K
Nature de l’affaire : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Julia DEPETRIS,
Paul GRIMALDI, Juge
GREFFIER: Berdiss ASETTATI, greffier lors des débats et Yves LE MAO, greffier lors du délibéré

DÉBATS : à l'audience publique du 31 Mars 2026 à l’issue desquels l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats et conformément à l’article 450 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 08 Septembre 2026.

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le huit Septembre deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .

DEMANDEURS
[P] [R]
née le 07 Septembre 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Florence ALFONSI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

[C] [F]
né le 06 Avril 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Florence ALFONSI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

DÉFENDEURS
[H] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jean pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

[Y] [V] épouse [U], demeurant [Adresse 3]
défaillant
EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 18 aout 2020, Madame [P] [R] et Monsieur [C] [F] ont acquis auprès de Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [V] une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 3], cadastrée AS numéro [Cadastre 1] lieu-dit [Localité 4].

Madame [R] et Monsieur [F] se sont plaints de la présence d'humidité dans la maison. Ils ont assigné Monsieur [U] et Madame [V] devant le juge des référés pour solliciter une expertise.

Par ordonnance du 27 juillet 2022, le juge des référés a désigné Monsieur [Q] comme expert. Ce dernier a déposé son rapport le 02 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, Madame [R] et Monsieur [F] ont fait assigner Monsieur [U] et Madame [V] devant le tribunal de judiciaire de BASTIA aux fins de réparation des préjudices subis.

Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Madame [V], l'absence de l'intéressée ayant rendu impossible la signification de l'acte introductif d'instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l'exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l'article 658 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 27 janvier 2025, Madame [R] et Monsieur [F] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et 1792 du code civil, de :
- Condamner les défendeurs à leur payer la somme de 32.362,18 euros en réparation des préjudices subis,
- Condamner les défendeurs à leur payer les frais et dépens de la procédure de référé, les frais de l'expertise judiciaires ainsi que les dépens de l'instance,
- Condamner les demandeurs à la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, notamment au retard des nombreuses tentatives amiables qui ont eu lieu pour régler le litige.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [R] et Monsieur [F] font valoir qu'ils ont constaté des désordres, soit des remontées capillaires et de l'humidité dans les WC, qui rendent impropre l'immeuble à sa destination, en raison du développement de moisissures, y compris dans une pièce de vie. Ils explicitent connaitre des désagréments notamment en termes de propreté, de cout financier du chauffage, et des travaux de reprise continuels.

Au visa de l'article 1641 du code civil, Madame [R] et Monsieur [F] affirment que la responsabilité des vendeurs est engagée au titre de la garantie des vices cachés. Ils indiquent que le désordre des remontées capillaires est inhérent à l'ancienneté de la construction et que s'ils avaient été avertis, ils auraient acheté à un prix plus bas pour pouvoir réaliser des travaux, ou n'aurait pas acheté le bien. Relativement à l'exonération des vices cachés prévue dans le contrat, ils exposent que Monsieur [U] a la qualité de professionnel de la construction et que les vendeurs avaient connaissance du défaut, l'ayant caché en repeignant les murs et en plaçant des meubles importants dans les pièces. Les demandeurs ajoutent que Monsieur [U] et Madame [V] ont commis un aveu judiciaire en déclarant que les remontées capillaires étaient visibles.

Subsidiairement, au visa de l'article 1792 du code civil, Madame [R] et Monsieur [F] demandent l'engagement de la responsabilité Monsieur [U] et Madame [V] sur le fondement de la responsabilité décennale. Les demandeurs précisent que les vendeurs ont effectué des travaux modifiant la structure initiale et sont alors des constructeurs. Ils ont aggravé l'humidité existante par des aménagements sans double ventilation, en violation des normes à respecter en cas de modification de la bâtisse.

Concernant les infiltrations dans le local à usage de WC, Madame [R] et Monsieur [F] soutiennent que l'étanchéité a été mal exécutée. Ils précisent que la réception est datée du mois d'aout 2012, que les vendeurs sont maitres d'ouvrage et Monsieur [U] est un entrepreneur professionnel.

Sur les préjudices, Madame [R] et Monsieur [F] sollicitent l'indemnisation du cout des travaux de reprise des désordres. Ils indiquent souffrir également d'un trouble de jouissance en raison de l'aggravation du traitement de Madame [R] du fait des moisissures, des difficultés rencontrées au vu du jeune âge de leur enfant et des travaux à venir. Ils précisent qu'ils vont perdre une partie de la surface de la maison en raison de la pose de contre cloisons.

En défense et aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 01 septembre 2025, Monsieur [U] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et 1792 du code civil et de l'article 514-1 du code de procédure civile, de :
- Débouter les demandeurs de leurs prétentions basées sur les dispositifs législatifs visés dans leurs écritures,
Subsidiairement,
- Limiter le montant des condamnations à la charge du concluant qui a réalisé les travaux d'étanchéité du toit du WC à l'origine des infiltrations dans ce local précis.
En conséquence,
- Limiter au seul poste " étanchéité auto protégée ", soit pour 4.500 euros,
- Condamner les demandeurs à porter et payer à Monsieur [H] [U] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les demandeurs en tous dépens,
- Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire au visa de l'article 514.1 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] fait valoir que la maison n'avait aucun problème antérieur d'humidité et que les remontées occasionnelles par capillarité résultent de la nature même de l'ouvrage réalisé sans vide sanitaire.

Au visa de l'article 1641 du code civil, Monsieur [U] indique que les vendeurs n'ont pas dit au notaire que d'éventuelles traces humidité auraient un impact sur le prix. Il déclare que les désordres ne rendent pas la chose impropre à son usage, s'agissant de traces isolées et parcellaires. Il précise que le bien était en parfait état, que rien ne permet d'établir qu'il a repeint le bien, et que les désordres ne sont apparus que plusieurs mois après la vente.

Sur l'article 1792 du code civil, Monsieur [U] indique que les remontées capillaires sont dues à la construction en 1949 et qu'il n'est pas le constructeur du gros œuvre. Il précise que les demandeurs n'établissent pas de date de réception et met en cause leur utilisation de la VMC. Monsieur [U] précise que le WC préexistait, qu'il n'a réalisé aucun acte de construction, intervenant seulement sur l'ouverture d'une porte, et au surplus de l'étanchéité préexistante. Il ajoute que l'ouvrage a été réalisé depuis plus de 10 ans et que l'origine du désordre n'est pas établie, l'expert faisant une simple hypothèse alternative.

Concernant les préjudices, Monsieur [U] expose qu'ils ne sont pas proportionnés à l'expertise, que certains postes ne sont pas justifiés et que d'autres améliorent le bâtiment.

Pour un plus ample exposé des motifs des parties, il convient de se référer aux conclusions.

Madame [V], partie défenderesse, régulièrement assignée à étude, n'a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instance au 11 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour.

Entendue à l'audience du 31 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 08 septembre 2026.