Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 24/02450

ARRET N°331



N° RG 24/02450 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEYJ













[W]

[Y]



C/



[B]

[T]



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02450 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEYJ



Décision déférée à la Cour : jugement du 10 septembre 2024 rendu par le TJ de [Localité 1]. 







APPELANTS :



Monsieur [E] [P] [S] [W]

né le 17 Mai 1980 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [O] [G] [J] [Y]

née le 15 Janvier 1987 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]



ayant tous les deux pour avocat postulant Me François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me François DRAGEON, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







INTIMES :



Monsieur [V] [B]

né le 08 Juillet 1983 à [Localité 5] ([Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Madame [D] [T]

née le 16 Janvier 1984 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]



ayant tous les deux pour avocat Me Pierre BOISSEAU de la SCP ROUDET-BOISSEAU-LEROY-DEVAINE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 Mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseillère qui a fait le rapport



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DES FAITS



Suivant acte authentique dressé le 26 avril 2019, les consorts [E] [W] (maçon)- [O] [Y] ont vendu aux consorts [V] [B] (surveillant pénitentiaire)- [D] [T] (infirmière) une maison à usage d'habitation située à [Localité 9] pour un prix de 285 000 euros.



Le vendeur avait construit la maison selon permis de construire du 8 février 2011, déclarait l'avoir achevée le 11 septembre 2011. 

Il avait également réalisé le garage, la piscine qu'il avait construits courant 2017.



Le 14 octobre 2019, les acquéreurs ont mandaté un huissier de justice aux fins de constat.

Ils faisaient état de désordres affectant la couverture, les gouttières, la terrasse, la piscine. 



Par courrier recommandé du 10 novembre 2019 adressé aux vendeurs, les acquéreurs ont demandé l'annulation de la vente, demande motivée par l'existence de vices cachés affectant la hotte de la cuisine dépourvue de conduit d'aspiration, les alimentations en eaux, le système d'évacuation des eaux pluviales, les toilettes suspendues, la piscine. 

 

Par courrier du 18 novembre 2019, les vendeurs refusaient, faisaient valoir que les acquéreurs avaient visité l'immeuble à quatre reprises sans les meubles, que le prix avait été réduit de 25 000 euros en lien avec des défauts visibles de la toiture, du réseau d'eaux pluviales. 



Le 31 octobre 2019, le pisciniste constatait une fuite importante au niveau de la maçonnerie entourant le skimmer, une fuite sur le tuyau pvc raccordé au skimmer.

 

Les acquéreurs ont fait diligenter une expertise amiable. Le cabinet Arc atlantic Expertise a établi un rapport le 4 juin 2020.

Les vendeurs n'ont pas participé à l'expertise, écrit au cabinet mandaté pour indiquer que les acquéreurs avaient fait des travaux après la vente, que les 'écoulements' avaient été vus, avaient justifié une baisse du prix. 



Les acquéreurs ont saisi le juge des référés qui a ordonné une expertise le 30 mars 2021. 



M. [K] a établi son rapport définitif le 8 mars 2022.



Par acte du 20 décembre 2022, les consorts [M] ont fait assigner les consorts [Q] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de condamnation à leur payer les sommes de :

- 89 822,12 euros au titre des travaux de réparation des désordres, malfaçons, 

- 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Ils ont fondé leurs demandes sur la garantie décennale, sur la garantie des vices cachés, sur le devoir d'information du vendeur. 



Les consorts [Q] ont conclu au rejet des demandes à l'exclusion de celle portant sur l'enduit de soubassement. 

Ils soutenaient que les acquéreurs avaient visité l'immeuble à 4 reprises avant d'acheter, qu'une réduction leur avait été consentie au regard des désordres-défauts apparents. 



Par jugement en date du 10 septembre 2024, le tribunal judiciaire de la Rochelle a notamment statué comme suit : 



Condamne solidairement M. [E] [W] et Mme [O] [Y] à payer à M. [V] [B] et Mme [D] [T] la somme totale de 52.033,50 € TTC au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le bien immobilier avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction (indice de référence celui du 8 mars 2022)



Condamne solidairement M. [W] et Mme [Y] à payer à M. [B] et Mme [T] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance 



Déboute les demandeurs de leurs plus amples demandes 



Condamne in solidum M. [W] et Mme [Y] aux dépens incluant les frais de référé et d'expertise judiciaire 



Condamne in solidum M. [W] et Mme [Y] à payer à M. [B] et Mme [T] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Le premier juge a notamment retenu que : 



Il résulte de l'acte authentique de vente que les vendeurs ont procédé eux-mêmes à des travaux de construction et d'aménagement de la maison, du garage, de la piscine, des clôtures et abris de jardin, qu'ils n'ont pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage.

Les travaux de la maison ont été achevés le 11 septembre 2011, le garage et la piscine ont été réalisés courant 2017. 

L'assignation en référé du 22 décembre 2020 a été délivrée dans le délai de dix ans à compter de l'achèvement des travaux. 

Les désordres affectant la piscine, la terrasse, la toiture du garage, les enduits de soubassement, la toiture de la maison ont un caractère décennal. 

Les vendeurs ont engagé leur responsabilité contractuelle de droit commun au titre des désordres relatifs au lot électricité (portail, dominos), à la hotte de cheminée.

Les acquéreurs seront en revanche déboutés de leurs demandes au titre des défauts suivants: 

-défaut d'enduit des murs du garage et de clôture, désordre visible, 

-toiture en polycarbonate de l'appentis, non-conformité visible,

-gouttières en limite de propriété, le débord n'étant pas établi, 

-toilettes suspendues, défaut non établi. 



 

LA COUR



Vu l'appel en date du 17 octobre 2024 interjeté par les consorts [Q] 



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 10 juillet 2025, M.[W] et Mme [Y] ont présenté les demandes suivantes:



Vu les articles 1792, 1641, 1353 du Code civil ;

Vu le rapport d'expertise, les pièces versées aux débats ; 

Vu le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 10.09.2024 ; 



Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Madame [O] [Y] et Monsieur [E] [W] à payer une somme de 52.033,50 euros en réparation des désordres affectant l'immeuble par eux vendu aux consorts [R] ainsi que les sommes de 5.000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance et 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont les frais d'expertise et la confirmer pour le surplus,

En conséquence,

Débouter Madame [D] [T] et Monsieur [I] [B] de l'ensemble de leurs demandes, sauf à statuer le cas échéant sur l'enduit du soubassement,

Et aussi,

Juger les consorts [L] [B] mal fondés en leur appel incident,

Débouter les consorts [L] [B] de leurs demandes au titre de l'appel incident, 

Condamner les consorts [L] [B] à payer aux consorts [A] [W] de la somme de 5000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11 avril 2025, M. [B] et Mme [T] ont présenté les demandes suivantes : 



Déclarer M. [W] et Mme [Y] mal fondés en leur appel et les en débouter. 



Confirmer le jugement en ce qu'il a :

-condamné solidairement M. [W] et Mme [Y] à leur payer une somme de 52.033,50 € TTC au titre des vices, désordres et malfaçons affectant la piscine, la terrasse, la toiture du garage, les soubassements, la toiture de la maison, l'installation électrique et celle de la hotte et ajouté que cette somme sera réévaluée suivant l'indice Bâtiment BT01 sur la base de l'indice applicable le 8 mars 2022 jusqu'au jour du jugement 

condamné solidairement M. [W] et Mme [Y] à leur payer 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance 

les a condamnés in solidum à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant les frais de la procédure de référé et le coût de l'expertise judiciaire. 



Infirmer le jugement en ce qu'il a :

rejeté la demande d'indemnisation au titre de l'absence d'étanchéité du mur du garage, 

Statuant à nouveau, 

Condamner solidairement M. [W] et Mme [Y] à leur payer à ce titre la somme de 7.200,00 € indexée sur l'indice national bâtiment BT01 

Condamner in solidum M. [W] et Mme [Y] à leur payer une indemnité de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel. 

Les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Roudet-Boisseau-Leroy-Devaine. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2026.





MOTIVATION



-sur les fondements juridiques des demandes 

 

Selon l'article 1792, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. 



L'article 1792-1 .2° du code civil dispose: est réputée constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire 



L'acheteur d'un ouvrage que le vendeur a construit ou fait construire peut exercer l'action en garantie des vices cachés de droit commun. 



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

L'article 1644 du code civil dispose:

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix , ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

L'article 1645 du code civil prévoit: Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 



Le tribunal a condamné les vendeurs sur le fondement :

-de la garantie décennale : désordres affectant la piscine, la terrasse, les toitures du garage et de la maison, le défaut d'enduit de soubassement et de raccordement d'évacuation des eaux pluviales

-de la responsabilité contractuelle de droit commun : désordres affectant les dominos, le portail, la hotte de la cuisine.



1) désordres affectant la piscine 



Le cabinet Arc Atlantic expertise a mis en cause la filtration, le raccordement incorrect de la tuyauterie, le positionnement des skimmers. Il estimait que la piscine était 'entièrement à retravailler pour pouvoir la rendre opérationnelle'.



L'expert [K] a relevé que le bassin n'était pas étanche (l' eau baisse de 5 mm en une heure). 

Il a constaté une fissure bien ouverte au niveau de la dalle ou chape du petit bain, des parois en blocs de béton pleins dépourvus d'étanchéité, un affaissement du bain de pied fondé sur un sol différent de celui du bassin. 

Il a observé qu'une grande abondance de mastic avait été appliquée autour des deux skimmers de la piscine (pour essayer des les rendre étanches).



Il impute les désordres à l'absence d'étanchéité de la piscine et à l'affaissement du bain de pied. Il ajoute que ce sont les tassements différentiels entre le bassin et le bain de pied qui ont provoqué l'ouverture d'une fissure évolutive qui vide le bassin.

 

Le sapiteur (la société AFD) a confirmé l'existence de fuites au niveau de la fissure horizontale du bassin sous le pédiluve et au niveau de la prise de refoulement. 



M. [K] précise que les fuites, l'absence d'étanchéité n'étaient pas apparentes.

 

Le tribunal a indiqué que le moyen tiré de l'existence d'un tassement du terrain était inopérant en l'absence de tout élément technique produit par les vendeurs susceptible de le démontrer. 

Il a estimé que le changement récurrent des joints confirmait l'existence d'une problématique de fuites, retenu que la responsabilité des vendeurs était engagée au titre de la garantie décennale.

Il a chiffré le coût des travaux à 17 884 euros TTC selon devis Piscine ambiance du 20 janvier 2022.



Les vendeurs soutiennent que la piscine était très bien entretenue, que les joints étaient changés régulièrement au titre de l'entretien exclusivement. Ils soutiennent avoir expliqué aux acquéreurs le fonctionnement de la pompe et du filtre à sable, avoir insisté sur le caractère obligatoire de l'entretien hebdomadaire du fait du caractère corrosif de l'eau.

Ils considèrent que les fuites de la piscine, le défaut d'étanchéité n'existaient pas à la date de la vente, que les dommages proviennent du tassement du terrain, cause étrangère au sens de l'alinéa 2 de l'article 1792. 



Les acquéreurs relèvent que l'expert [K] ne met en cause ni les joints des skimmers, ni l'installation de filtration, ni l'excès d'acidité d'eau, mais bien la fissure au niveau du bain de pied, la différence de poids entre le bain de pied et le bassin et la qualité des remblais. 



Il est constant que le vendeur a construit la piscine courant 2017, qu'une piscine constitue un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil.

Il résulte de l'expertise judiciaire que les fuites, le défaut d'étanchéité portent atteinte à la destination de l'ouvrage, que les désordres sont en relation directe non avec les caractéristiques du terrain qui entoure la piscine, mais avec son mode constructif, que les désordres sont de gravité décennale et imputables au vendeur-constructeur. 



Le coût des travaux de reprise n'est pas contesté. 

Le jugement sera confirmé de ce chef. 



2) désordres affectant la terrasse 



L'expert [K] a constaté que plusieurs lames de terrasse étaient fixées sur des solives en partie pourries et qu'elles s'affaissaient. 

Il a expressément précisé en réponse à un dire du conseil des vendeurs que l'affaissement était imputable au défaut de traitement des solives et non au poids du volet électrique qui avait été posé par les acquéreurs après la vente. 

 

Le tribunal a retenu que le désordre était décennal, de nature à porter atteinte à la solidité de l'ouvrage, et a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 990 euros correspondant au remplacement des solives pourries. 



Les vendeurs soutiennent que l'affaissement des lames de la terrasse n'existait pas à la date de la vente, imputent l'affaissement au poids du volet électrique installé par les acquéreurs, sans vérification préalable de l'état des solives. 

Ils contestent en outre la qualification d'ouvrage retenue par le tribunal, font valoir que les lames de bois disposées autour de la piscine ne font pas corps avec elle, peuvent être remplacées sans l'affecter. 

 

Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement, soutiennent que l'ouvrage est impropre à sa destination, que le vice affecte l'intégralité de la terrasse.

Ils soutiennent que la terrasse fait corps avec la piscine, relèvent que la zone litigieuse correspond à une zone de circulation, conduit vers le local technique. 

A titre subsidiaire, ils fondent leurs demandes sur la garantie des vices cachés, le vice résultant de l'utilisation de solives inadaptées car non traitées, recouvertes de lames de bois. 



L'article 1792-2 du code civile dispose que la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. 

Selon l'article 1792-3, les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. 



Les acquéreurs ne donnent aucune description précise de la terrasse, ne démontrent ni ne soutiennent qu'elle soit fixée, ancrée, repose sur des fondations, qu'elle soit attachée à perpétuelle demeure.

Ils ne démontrent pas qu'il s'agisse d'un ouvrage. 



La demande d'indemnisation sera donc examinée sur le fondement subsidiaire de la garantie des vices cachés. 

Les vendeurs ne contestent pas avoir réalisé la terrasse, soutiennent que le désordre est imputable à la pose du volet, argument d'ores et déjà réfuté par l'expert. Ils ne produisent aucun élément technique, argumenté, convaincant susceptible de remettre en question l'opinion de l'expert. 



Il résulte de l'expertise que la terrasse s'affaisse dans la mesure où elle repose sur des solives qui pourrissent en l'absence de traitement.

Ce défaut caché rend la terrasse impropre à son usage, n'était pas apparent. 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 990 euros TTC sauf à dire que cette condamnation est fondée sur la garantie des vices cachés. 









3) les désordres affectant les toitures 



a) toiture du garage 



L'expert [K] a constaté que la couverture du garage comportait une pente de 16,5cm/m, pente très insuffisante. 

Il n'a pas constaté d'infiltration, mais énonce un risque potentiel à terme d'infiltrations en lien avec la pente qui est très inférieure à celle prescrite par les règles de l'art. 



Le tribunal a estimé que la garantie décennale était engagée et a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 13 750 euros (dépose de la toiture du garage et réfection). 



Les vendeurs soutiennent qu'en l'absence de désordre, la non-conformité au DTU ne saurait justifier une mise en conformité à la charge du constructeur (20-15. 277), qu'un désordre décennal doit être certain et non éventuel, hypothétique, suppose un dommage existant. 

Ils considèrent que le vice caché n'est pas non plus établi.



Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement, soutiennent que les malfaçons affectant la pente engagent la responsabilité décennale des vendeurs-constructeurs, qu'à défaut les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, rappellent que le vendeur en sa qualité de maçon ne pouvait ignorer ces règles. 



Il est constant que le garage construit en 2017 a une destination de garage. 

Son utilisation peut s'accommoder d'infiltrations limitées.

En l'espèce, les infiltrations ne sont pas constatées, l'expert judiciaire faisant état uniquement d'un risque potentiel d'infiltration. L'existence de désordres portant atteinte à la destination ne sont donc pas réunies.



La demande sera examinée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Si la pente de la toiture du garage présente un vice caché dans la mesure où la non-conformité de la pente et ses conséquences ne pouvaient être connues d'un acquéreur profane, eût-il visité l'immeuble plusieurs fois avant d'acheter, les expertises (unilatérale, judiciaire) ne font pas état de désordre effectif, d'infiltrations.

La garantie des vices cachés nécessitant un défaut existant qui persiste et qui compromet l'usage de la chose, cette condition fait défaut. 

 

Le jugement sera donc infirmé de ce chef. 



b) toiture de la maison 



L'expert a relevé un faîtage très mal scellé, l'absence de tuile châtières.

Il estime qu'il existe un risque potentiel à terme d'infiltrations en lien avec le défaut du faîtage, précise que le défaut n'était pas apparent.



Le tribunal a retenu que la responsabilité décennale des vendeurs était engagée et a chiffré le coût des travaux à la somme de 1210 euros. 



Les vendeurs demandent l'infirmation du jugement en l'absence de désordre effectif. 

Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement.



Comme précédemment, la toiture de la maison présente un vice : le défaut du faîtage et l'absence de tuiles châtières, défauts qui n'étant pas apparents pour des acheteurs profanes.

En revanche, faute de désordre effectif, l'expert faisant état uniquement d'un risque potentiel d'infiltrations, les acquéreurs ne démontrent ni désordre portant atteinte à la destination de l'ouvrage ni vice susceptible de relever de la garantie des vices cachés. 



La cour relève que l'immeuble a été achevé le 11 septembre 2011, acquis le 26 avril 2019 et qu'il n'est justifié, ni fait état d'aucune infiltration depuis le dépôt du rapport d'expertise le 30 mars 2021.



Le jugement sera donc infirmé de ce chef. 



4) les désordres affectant les murs non enduits du garage, de clôture 



L'expert judiciaire a constaté que le mur du garage, le mur de clôture donnant sur le chemin du voisin n'étaient pas enduits, indiqué que le défaut d'enduit était visible pour un acquéreur normalement vigilant.

Il n'a pas constaté d'infiltration, mais seulement quelques traces de salpêtre. 



Le tribunal a rappelé que l'acte de vente prévoit que les acheteurs avaient pris le bien dans l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents. Il a retenu que le défaut d'enduit était visible et a débouté les acquéreurs. 

 

Ces derniers demandent l'infirmation du jugement, soutiennent qu'un ouvrage construit sans enduit d'étanchéité lorsqu'il est nécessaire engage la responsabilité du constructeur. 

Si l'absence d'enduit était visible, ils ne savaient pas que les parpaings étaient dépourvus d'étanchéité, que les murs non enduits du garage entraînent des infiltrations d'eau de nature à rendre l'immeuble impropre à destination. 



Ils fondent leur demande sur la garantie décennale, le vice caché, la responsabilité contractuelle de droit commun. Ils chiffrent le coût des travaux à la somme réévaluée de 7200 euros. 



Les vendeurs demandent la confirmation du jugement.

Ils soutiennent que l'enduit n'a pas forcément une fonction d'étanchéité, que l'absence d'enduit était apparente et a été prise en compte lors de la réduction du prix. 



Il résulte du rapport d'expertise et tout particulièrement de la photographie des murs qui y est incluse, que le défaut d'enduit est visible, apparent y compris pour des acquéreurs profanes.

L'insuffisance d'étanchéité d'un mur de garage ou d'une clôture n'est pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble. 

Le caractère apparent du défaut d'ouvrage exclut toute action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun. 

 

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les acquéreurs de leur demande d'indemnisation de ce chef. 



5) les désordres affectant les enduits de soubassement et le raccordement des évacuations des eaux pluviales 



Le cabinet Arc Atlantic expertise avait constaté l'absence d'étanchéité des bas de mur et le défaut de raccordement des descentes d'eaux pluviales, indiqué que cela entraînait une concentration d'eau en pied de mur avec remontées capillaires (des dégradations à l'intérieur notamment des parquets).

Les photographies incluses dans le rapport montrent que la descente d'eaux pluviales est sans regard, qu'elle pénètre dans le sol au niveau du plancher de la maison.



L'expert [K] relève que les murs de soubassement ne sont pas enduits, que le sol de la maison est en dessous du niveau de la route au Nord, constate des traces de moisissure en bas de cloison (dans une chambre côté jardin), des traces de salpêtre à l'intérieur. 

Il expose que les infiltrations au travers du soubassement non enduit du mur et par le seuil de la porte d'entrée constituent un risque avéré d'infiltrations.



Le tribunal a qualifié les désordres relatifs aux enduits de soubassement et au raccordement des évacuations des eaux pluviales de décennaux, a chiffré le coût des travaux à la somme de 16 500 euros (enduit et réalisation de tranchée drainante au pied de la façade de rue). 



Les vendeurs demandent l'infirmation du jugement, soutiennent que l'absence d'ouvrage a été incluse dans la réduction du prix.

Ils assurent n'avoir jamais subi la moindre infiltration. 

A titre subsidiaire, ils considèrent que seul le coût de la réalisation de l'enduit du soubassement se justifierait. 

Ils assurent que l'expert n'a pas retenu le défaut de canalisation au pied de la descente d'eaux pluviales comme un désordre de nature décennale. 



Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement.



Il résulte du rapport d'expertise que l'immeuble présente des traces de moisissure dans une chambre, des traces de salpêtre à l'intérieur, un risque avéré d'infiltrations en relation avec le défaut d'enduit et le défaut d'ouvrage permettant de récupérer et évacuer les eaux pluviales devant le seuil de la maison. 

Ces désordres portent atteinte à la destination de l'immeuble et relèvent de la garantie décennale.



Les vendeurs prétendent que le défaut d'ouvrages était connu des acquéreurs a été inclus dans la réduction du prix, mais ne démontrent pas que la réduction du prix ait été consenti en relation avec ces malfaçons ou défauts d'ouvrage. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 16 500 euros sur le fondement de la garantie décennale.

 

6) les désordres électriques (dominos, portail) 



Le cabinet Arc atlantic Expertises rappelle que le 10 novembre 2019, les acquéreurs avaient indiqué que le portail électrique se déboîtait systématiquement à l'ouverture et à la fermeture.

Il n'a pas fait de constatations concernant le portail.



L'expert [K] a constaté la présence de raccords par dominos non conformes derrière la contre-cloison dans l'entrée, la coupure de l'alimentation du moteur électrique du portail coulissant suite à un court-circuit selon les acquéreurs. 

Il indique qu'il s'agit de désordres mineurs, non apparents. 



Le tribunal a retenu qu'ils engageaient la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute des vendeurs, a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 1479,50 euros. 



Les vendeurs assurent que le portait fonctionnait lors de la vente, que seule la reprise des dominos pourrait être mise à leur charge. 



Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement sur le fondement de la garantie des vices cachés, du défaut d'information.



Les désordres du portail ont été dénoncés le 10 novembre 2019, soit sept mois après la vente.

Il n'est produit aucun élément technique permettant de connaître les causes de son dysfonctionnement et donc de démontrer que le dysfonctionnement existait avant la vente et aurait été occulté par les vendeurs.

Le rapport d'expertise judiciaire n'en dit rien si ce n'est que le désordre est mineur. 



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné les vendeurs à payer la somme de 1479, 50 euros, la condamnation étant limitée au coût de reprise des dominos pour un montant de 45 euros.



Le jugement sera infirmé de ce chef. 



7) le raccordement de la hotte 



L'expert confirme l'absence de raccordement entre la hotte et la tuile chatière, raccord remplacé par un pot de fleurs. La hotte de la cuisine 'n'est pas raccordée ... ce qui était caché dans le comble peu accessible'. Il indique que cela n'était pas apparent pour un acquéreur profane. 



Le tribunal a retenu que ce défaut engageait la responsabilité contractuelle de droit commun des vendeurs, a chiffré le coût des travaux à la somme de 220 euros. 



Les vendeurs demandent l'infirmation du jugement qui les a condamnés, soutiennent que la hotte peut être utilisée avec le filtre à charbon ou être branchée sur l'extérieur, fonctionne.



Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement, indiquent qu'ils n'ont pas été informés de l'absence d'évacuation à l'extérieur pourtant prévue pour ce modèle. 



Le défaut de raccord est un défaut d'équipement qui a été occulté. 

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que le défaut de finition engageait la responsabilité contractuelle pour faute des vendeurs et les a condamnés au paiement d'une somme de 220 euros. 



-sur le préjudice de jouissance 



Le tribunal a rappelé que les consorts [M] ont acquis le bien litigieux pour y établir leur résidence principale. 

Il a indiqué que le rapport d'expertise judiciaire établissait l'existence de nombreux désordres et malfaçons, que les acquéreurs subissaient un préjudice de jouissance indéniable résultant notamment du défaut d'étanchéité de la piscine qui l'a rendue inutilisable, de l'affaissement de la terrasse qui en a diminué ou empêché l'utilisation, des humidités de la maison, a chiffré le préjudice de jouissance à la somme de 5000 euros. 



Les vendeurs demandent l'infirmation du jugement, soutiennent que le préjudice n'est pas établi s'agissant de la surconsommation d'eau, des désagréments, de l'impossibilité d'utiliser la piscine. Ils leur reprochent de ne produire aucune facture, de ne pas s'expliquer sur les désagréments subis, font valoir que l'expert n'a pas retenu qu'il était impossible d'utiliser la piscine.

 



Les acquéreurs demandent la confirmation du jugement, font valoir qu'ils n'ont pu utiliser la piscine durant des années, que les désordres et infiltrations leur ont causé des désagréments. 



Les expertises établissent la réalité du préjudice de jouissance subi, préjudice qui existe depuis octobre 2019, se poursuit du fait de l'appel interjeté, a été évalué à juste titre à la somme de 5000 euros. Le jugement sera confirmé de ce chef. 

 

-sur les demandes accessoires



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des intimés.



Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés. 



PAR CES MOTIFS

 

La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort' 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :



condamné solidairement M. [E] [W] et Mme [O] [Y] à payer à M. [V] [B] et Mme [D] [T] la somme totale de 52.033,50 € TTC au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le bien immobilier avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction (indice de référence celui du 8 mars 2022)



Statuant de nouveau sur les points infirmés : 



Condamne in solidum M. [E] [W] et Mme [O] [Y] à payer à M. [V] [B] et Mme [D] [T] la somme totale de (17884+990+16 500+45+220) = 35 639 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le bien immobilier avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction (indice de référence celui du 8 mars 2022)



Y ajoutant : 



Déboute les parties de leurs autres demandes ; 



Laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en appel ; 



Condamne in solidum M. [I] [F] [B] et Mme [D] [T] aux dépens d'appel.





LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,