Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 9 septembre 2026, n° 25/00069

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE





Par acte notarié du 23 juillet 2018, M. [Q] [H] et M. [O] [H] ont vendu à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] une maison d'habitation située au lieu-dit [Localité 5] [Adresse 4], à [Localité 6], pour un prix de 95.000 euros. 



Les époux [A] indiquent s'être installés définitivement dans cette maison à compter du mois d'avril 2021. 



A la demande de leur assureur à qui ils ont déclaré avoir subi, en décembre 2021 et janvier 2022, des infiltrations d'eau dans le séjour, une expertise non contradictoire a été réalisée en janvier 2022, au terme de laquelle l'expert a fait part d'un phénomène ancien d'écoulements ponctuels au travers des murs enterrés lors de débordement de sources entraînant des arrivées d'eau dans le séjour et la cuisine de la maison. 



Par courriers du 2 février 2022, les époux [A] ont sollicité en vain auprès des vendeurs la prise en charge du coût des réparations. 



Une nouvelle expertise amiable a été réalisée le 15 mars 2022 en présence des vendeurs, laquelle indique que les venues d'eau proviennent d'une mise en charge d'une veine d'eau souterraine qui aurait dû être canalisée et protégée par la réalisation d'ouvrages de drainage en pied de mur structurel côté extérieur et arrière de la propriété des assurés. Les vendeurs ont nié l'existence d'un vice caché et ont indiqué n'avoir jamais eu connaissance de venues d'eau. 



Aucune solution amiable n'ayant pu intervenir, par actes délivrés le 10 juin 2022, M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] ont assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Foix M. [Q] [H] et M. [O] [H] pour obtenir l'organisation d'une expertise. 



Par ordonnance 13 septembre 2022, le juge des référés a désigné M. [O] [N] en qualité d'expert judiciaire, en mettant à la charge des demandeurs le coût de la consignation et des dépens. 



L'expert a déposé son rapport le 6 avril 2023. 



Par actes de commissaire de justice des 2 et 3 octobre 2023, M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] ont fait assigner M. [Q] [H] et M. [O] [H] devant le tribunal judiciaire de Foix, auquel ils demandaient, au visa des articles 1641 et suivants de code civil, de : 

- ordonner à M.[O] [H] et M. [Q] [H] solidairement la restitution d'une partie du prix de vente à hauteur de 20.000 euros, 

- condamner solidairement M. [O] [H] et M. [Q] [H] au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et matériel, 

- condamner solidairement M. [O] [H] et M. [Q] [H] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.



Par jugement du 4 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Foix a : 

- dit que la maison d'habitation située au [Adresse 5], [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 8] vendue le 23 juillet 2018 par M. [Q] [H] et M. [O] [H] à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] est atteinte de vices cachés,

- dit recevable et bien fondée l'action estimatoire de M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A],

- condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 20.000 euros au titre de la réduction du prix,

- condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

- débouté M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

- condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] aux dépens y compris le coût de l'expertise de M. [O] [N] et les dépens de la procédure de référé,

- condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.



Par déclaration du 9 janvier 2025, M. [Q] [H] et M. [O] [H] ont interjeté appel de ce jugement. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 mars 2025, M. [Q] [H] et M. [O] [H], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 643, 1641 et 1644 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

- dire et juger recevable et bien fondé l'appel formalisé par les consorts [H] par déclaration en date du 9 janvier 2025;

En conséquence, 

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé que la maison d'habitation vendue par M. [Q] [H] et M. [O] [H] aux époux [A] le 23 juillet 2018 était atteinte de vices cachés et a fait droit à l'action estimatoire des époux [A] prononçant à l'encontre des Consorts [H] diverses condamnations financières, 

- constater que les conditions d'exercice de l'action en garantie des vices cachés prévue par les dispositions légales précitées ne sont nullement réunies en l'espèce, que ce soit en raison de l'absence de vices rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou de la connaissance par les vendeurs d'un vice éventuel affectant le bien, 

- de ce fait, débouter les consorts [A] de l'action estimatoire qu'ils ont engagée et de leur demande de restitution d'une partie du prix de vente, 

- les débouter de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires en réparation de leur préjudice moral et matériel comme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ou au titre des entiers dépens, 

- ce faisant, condamner les époux [A] aux entiers dépens de la procédure en ce compris ceux de première instance et de la procédure de référé ayant donné lieu au dépôt du rapport de M. [N], 

- les condamner par ailleurs à régler aux concluants une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais dont ils ont dû faire l'avance pour assurer leur défense.



MM.[Q] et [O] [H], qui précisent que le jugement a été rendu sans que leur avocat ait conclu pour présenter leur défense, indiquent que la maison appartenait à leur parents, et a été occupée comme résidence secondaire puis comme résidence principale, leur mère étant décédée en 2009 et leur père, décédé en 2017, ayant continué à occuper la maison quelques années avant de s'établir dans l'Aveyron. Ils soutiennent qu'aucun élément objectif ne corrobore ni l'existence d'infiltrations antérieures à la vente, ni la présence d'humidité affectant le bien immobilier vendu, ni la connaissance par les vendeurs d'un quelconque vice affectant l'immeuble cédé. 



Ils indiquent que la présence ponctuelle d'humidité en décembre 2021 s'explique par le caractère exceptionnel de la pluviométrie, contestent la force probante des attestations produites par M. et Mme [U] et [I] [A] , et font valoir que du lambris a été posé dans l'ensemble des pièces de la maison, et non pour cacher des marques d'humidité. Ils soutiennent que la preuve n'est rapportée ni de la connaissance par les vendeurs du vice préexistant à la cession, ni du fait que la connaissance de traces anciennes d'humidité affectant ponctuellement le bien immobilier aurait conduit M. et Mme [U] et [I] [A] à ne pas procéder à cet achat ou à solliciter une diminution du prix. Ils considèrent qu'en toute hypothèse des traces ponctuelles d'humidité n'affectant pas la structure de l'immeuble, ne peuvent pas justifier une réduction de plus de 20 % du prix d'acquisition.



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mai 2026, M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivant du code civil, de : 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a:

* déclaré que la maison d'habitation située au [Adresse 5] [Localité 4] vendue aux époux [A] est atteinte de vices cachés, 

* jugé recevable et bien fondée l'action estimatoire intentée par les époux [A],

* condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à régler aux époux [A]: 

' de 20.000 euros au titre de la réduction du prix,

' de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné les vendeurs au dépens y compris le coût de l'expertise; 

- infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'il a limité à 5.000 euros le montant octroyé aux époux [A] en réparation de leur préjudice moral; 

En conséquence, 

- débouter M. [O] [H] et M. [Q] [H] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner solidairement M. [O] [H] et M. [Q] [H] à régler aux époux [A] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- condamner solidairement M. [O] [H] et M. [Q] [H] à régler aux époux [A] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



M. et Mme [U] et [I] [A] indiquent qu'ils se sont installés définitivement dans la maison quand ils ont pris leur retraite en avril 2021, et qu'ils ont constaté des traces d'infiltrations lorsqu'ils ont procédé à l'enlèvement du lambris en PVC. Ils soutiennent avoir appris auprès du voisinage que les anciens propriétaires étaient régulièrement victimes d'inondations et que le lambris n'a été placé que pour masquer l'humidité. Ils se prévalent du rapport d'expertise judiciaire et de deux constats des 23 juin 2023 et 16 février 2026 établissant la réalité des infiltrations, et des dires d'un voisin selon lequel 'il était fréquent que M.[H] se retrouve avec 5 à 10cm d'eau dans son séjour'. Ils soutiennent que ces infiltrations ne pouvaient pas être ignorées des anciens propriétaires dès lors qu'il s'agit d'un phénomène établi depuis de très nombreuses années et qu'il est tiré de la structure même de l'habitation. Ils invoquent la nécessité de faire procéder à des travaux de reprise évalués à 18.188 euros selon devis du 17 juin 2022 et un préjudice de jouissance du fait des infiltrations d'eau, outre le fait qu'ils ont dû multiplier les démarches pour trouver une issue au litige.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 9 juin 2026.

Motifs

MOTIFS





* Sur les conditions de l'action en garantie des vices cachés



MM.[Q] et [O] [H], vendeurs, contestent tant l'existence d'un vice caché antérieur à la vente que leur connaissance d'un tel vice.



- existence d'un vice caché antérieur à la vente



Le rapport d'expertise judiciaire déposé par M.[N] le 6 avril 2023 confirme les conclusions précédentes des deux experts successivement mandatés par les assureurs de M. et Mme [A], M.[S] en janvier 2022, et M.[B] le 26 avril 2022.



Il en résulte que la maison est placée à flanc de montagne, avec la partie Nord enterrée d'environ 2,5 mètres, ce qui correspond à la hauteur du rez-de-chaussée, et que la cause des infiltrations, qui se produisent au niveau des plinthes, tient à l'absence de drain, d'arase étanche, de membrane contre le mur enterré, et de gouttières en façade Nord. Ainsi, la montée des eaux de la nappe phréatique ou de sources souterraines, ou l'arrivée d'eau naturelle dans un sol saturé occasionnée par des pluies importantes, peuvent entrainer des infiltrations, telles celles subies par M. et Mme [A] en décembre 2021 et en janvier 2022. M.[N] précise que les vidéos montrent que beaucoup d'eau a pénétré en décembre 2021 et janvier 2022.



Après avoir déterminé les causes des infiltrations et constaté l'existence de traces d'une humidité ancienne dans les parties basses des murs Nord et Ouest du salon, masquées lors de la vente par un lambris en PVC que M. et Mme [A] ont enlevé à l'été 2021 pour réaliser des travaux, l'expert judiciaire conclut ainsi: 'Nous pouvons affirmer que ces infiltrations existaient antérieurement à l'acquisition de la maison par les époux [A]'.



Si l'expert judiciaire ne se prononce pas sur la fréquence des infiltrations, les attestations produites par M. et Mme [U] et [I] [A] , émanant de voisins, établissent le caractère récurrent de telles infiltrations: Mme [Z] [D] indique avoir acquis en 2017 une maison située 'juste au dessus' de celle de M. et Mme [A], et connaître 'les mêmes problèmes mais comparé à M.[A], ils ne m'impactent pas trop puisque ce n'est pas une pièce à vivre, contrairement à lui. Mais je sais depuis mon arrivée qu'il faut drainer le champ au dessus des deux maisons'; M.[E] [P] [G], 'propriétaire depuis 17 ans au lieu-dit [Localité 9] à [Localité 10], atteste sur l'honneur 'avoir vu à plusieurs reprises l'ancien propriétaire M.[H] [Y] évacuer l'eau du rez-de-chaussée'; M.[C] [F] 'propriétaire depuis 50 ans de la résidence secondaire [Localité 11] [Adresse 4] à [Localité 10], atteste également sur l'honneur 'avoir vu à plusieurs reprises l'ancien propriétaire évacuer l'eau du rez-de-chaussée'.



Ces témoignages sur la récurrence du phénomène, avant la vente, sont confortés par les constats de commissaire de justice produits par M. et Mme [A] , qui démontrent la survenance de nouvelles infiltrations le 23 juin 2023, et le 16 février 2026. A cette dernière date le commissaire de justice a notamment constaté qu'une 'pellicule d'eau formant flaque recouvre la surface' du carrelage et que 'de l'eau suintant des murs coule des orifices de câbles PVC'. MM.[Q] et [O] [H] ne peuvent donc utilement conclure à la présence ponctuelle d'humidité s'expliquant par le caractère exceptionnel de la pluviométrie en décembre 2021.



Les pièces versées aux débats démontrent l'existence d'un vice caché grave affectant l'habitabilité des lieux, antérieur à la vente, tel que les acquéreurs n'auraient donné du bien qu'un moindre prix s'ils l'avait connu, et relevant de la garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du code civil.







- connaissance du vice par les vendeurs



Il résulte de l'article 1643 du code civil qu'un vendeur de mauvaise foi ne peut se prévaloir d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés.



M. et Mme [U] et [I] [A] soutiennent que MM.[Q] et [O] [H] connaissaient les désordres, dissimulés en connaissance de cause par un lambris en PVC. Ils se prévalant des différentes expertises réalisées et des témoignages de trois voisins immédiats.



MM.[Q] et [O] [H] contestent toute connaissance des vices invoqués, en mettant en cause la force probante des témoignages produits. Ils font également valoir que le lambris a été posé, dans de nombreuses pièces de l'habitation et non pas seulement au rez-de-chaussée, lors de travaux de rénovation réalisés par leur parents.



Il n'est pas démontré de dissimulation volontaire, par les vendeurs, de l'humidité existante par la pose de lambris, alors que l'expert judiciaire a noté que les travaux d'aménagement des lieux ont été réalisés par les parents de MM.[Q] et [O] [H] dans les années 1980.



Il est en revanche établi, comme l'a retenu l'expert judiciaire, que MM.[Q] et [O] [H] ne pouvaient pas ignorer le phénomène d'infiltration affectant les lieux vendus.



MM.[Q] et [O] [H] exposent que la maison, qui provient de la transformation d'une ancienne grange, a été occupée à titre de résidence secondaire, puis de résidence principale par leur parents. MM.[Q] et [O] [H] étaient nus-propriétaires de la moitié indivise du bien depuis le décès de leur mère en 2009, et seuls propriétaires depuis le décès de leur père en 2017.



Les attestations visées plus haut de Mme [D] et de MM.[G] et [F], propriétaires voisins, ne sont pas dépourvues de force probante, même si MM.[Q] et [O] [H] font valoir que Mme [D] n'a acquis sa maison qu'après le décès de leur père [Y] [H] en 2017, que M.[F] n'est propriétaire de sa maison que depuis le décès de ses parents, à qui il ne rendait visite qu'occasionnellement, et que les témoignages de MM.[G] et [F] sont peu circonstanciés. Sur ce dernier point, M.[S], expert mandaté par l'assureur de M. et Mme [A], a toutefois mentionné dans son rapport que 'Selon le voisin, celui-ci serait souvent intervenu pour venir en aide à l'ancien propriétaire, M.[H], lors de débordement de source dans la maison régulièrement inondée. M.[H] évoquait et ébruitait son problème d'infiltrations récurrentes au voisinage qui nous l'a rapporté lors de l'expertise. (...) Selon les dires du voisin il était fréquent que M.[H] se retrouve avec 5 à 10cm d'eau dans son séjour'.



Les témoignages de Mme [D] et MM.[G] et [F], réguliers en la forme, sont confortés par les conclusions de l'expert judiciaire, desquelles il résulte que les infiltrations procèdent du mode de construction initial du bâtiment, comme par les constatations effectuées confirmant la récurrence et l'ampleur du phénomène, observé en décembre 2021, janvier 2022, juin 2023 et février 2026.



Au regard de ces éléments, et du lien de filiation existant entre MM.[Q] et [O] [H] et [Y] [R], il est établi que les vendeurs avaient connaissance du phénomène d'infiltration affectant le bien vendu. 

 

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré bien fondée l'action en garantie des vices cachés engagée par M. et Mme [U] et [I] [A].







* Sur les effets de l'action en garantie



M. et Mme [U] et [I] [A] concluent à la réduction du prix et au paiement de dommages et intérêts. 



- réduction du prix



Conformément à l'article 1644 du code civil, l'option entre action rédhibitoire et action estimatoire est laissée à la discrétion de l'acquéreur. 



M. et Mme [U] et [I] [A] exercent en l'espèce l'action estimatoire et demandent paiement de 20.000 euros au titre de la réduction du prix de vente.



MM.[Q] et [O] [H] rappellent que la vente a eu lieu pour un prix de 95.000 euros, et que le bien immobilier vendu comporte une maison entièrement rénovée, avec trois chambres et chauffage central, une dépendance de 55 m2, un garage, et un terrain d'un hectare et demi de bois. 



L'action estimatoire permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés. La réduction du prix trouve sa limite dans le montant total qu'a payé l'acquéreur.



La Cour de cassation retient que les acquéreurs sont fondés à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices leur permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'ils avaient souhaité acquérir, nonobstant l'avis de l'expert selon lequel malgré les vices dont il était affecté, l'immeuble ne pouvait être payé moins cher que ce qu'il l'avait été (Cass. 3e civ., 1er févr. 2006, n° 05-10.845).



En l'espèce, l'expert judiciaire a évalué le coût actualisé des travaux nécessaires pour remédier aux vices, sur la base du devis d'un montant de 18.188 euros établi par la société Martins le 17 juin 2022, à la somme 15.682 euros TTC, après modification des quantités sur certains postes. Cette évaluation figurant à son rapport définitif prend en compte le dire de M. et Mme [U] et [I] [A] faisant valoir la nécessité de procéder au remplacement total du carrelage, sur une surface de 40 m2, en raison de l'impossibilité de trouver un carrelage équivalent.



Il est donc fait droit à l'action estimatoire à hauteur de la somme de 15.682 euros. Les intérêts de cette somme au taux légal doivent courir à compter du jugement du 4 décembre 2024 et jusqu'à parfait paiement.



Le jugement est infirmé en ce sens. 

 

- dommages et intérêts



Le tribunal a condamné MM.[Q] et [O] [H] à payer à M. et Mme [U] et [I] [A] une somme complémentaire de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1645 du code civil, en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, du fait des tracas liés au litige. 



M. et Mme [U] et [I] [A] relèvent appel incident sur ce point et demandent paiement d'une indemnité de 10.000 euros.



MM.[Q] et [O] [H] contestent la réalité du préjudice invoqué.





En considération de la périodicité des infiltrations subies, depuis l'acquisition faite le 23 juillet 2018, le préjudice immatériel des acquéreurs, imputable aux vendeurs, dont la mauvaise foi est établie, a été justement évalué par le tribunal.



Le jugement est confirmé sur ce point.

 



* Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.



MM.[Q] et [O] [H], qui perdent pour l'essentiel leur procès en appel, doivent également supporter les dépens d'appel, et régler à M. et Mme [U] et [I] [A] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 4 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Foix, sauf en ce qu'il a condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 20.000 euros au titre de la réduction du prix ; 



Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant,



Condamne M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 15.682 euros au titre de la réduction du prix, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 et jusqu'à parfait paiement ;



Condamne MM.[Q] et [O] [H] aux dépens d'appel ;



Condamne MM.[Q] et [O] [H] à payer à M. et Mme [U] et [I] [A] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.





La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.



 La greffière La présidente

09/09/2026



ARRÊT N° 26/ 294



N° RG 25/00069

N° Portalis DBVI-V-B7J-QXKL

NA - SC



Décision déférée du 04 Décembre 2024

TJ de [Localité 1] - 23/01035

V. ANIERE

















































CONFIRMATION PARTIELLE















































































Grosse délivrée le 09/09/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTS



Monsieur [Q] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Monsieur [O] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Anne RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [U] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [I] [J] épouse [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Quentin GUY-FAVIER de la SCP SCP DEGIOANNI PONTACQ GUY-FAVIER, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller





qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par S. LECLERCQ, présidente et par I. ANGER, greffière



EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE





Par acte notarié du 23 juillet 2018, M. [Q] [H] et M. [O] [H] ont vendu à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] une maison d'habitation située au lieu-dit [Localité 5] [Adresse 4], à [Localité 6], pour un prix de 95.000 euros. 



Les époux [A] indiquent s'être installés définitivement dans cette maison à compter du mois d'avril 2021. 



A la demande de leur assureur à qui ils ont déclaré avoir subi, en décembre 2021 et janvier 2022, des infiltrations d'eau dans le séjour, une expertise non contradictoire a été réalisée en janvier 2022, au terme de laquelle l'expert a fait part d'un phénomène ancien d'écoulements ponctuels au travers des murs enterrés lors de débordement de sources entraînant des arrivées d'eau dans le séjour et la cuisine de la maison. 



Par courriers du 2 février 2022, les époux [A] ont sollicité en vain auprès des vendeurs la prise en charge du coût des réparations. 



Une nouvelle expertise amiable a été réalisée le 15 mars 2022 en présence des vendeurs, laquelle indique que les venues d'eau proviennent d'une mise en charge d'une veine d'eau souterraine qui aurait dû être canalisée et protégée par la réalisation d'ouvrages de drainage en pied de mur structurel côté extérieur et arrière de la propriété des assurés. Les vendeurs ont nié l'existence d'un vice caché et ont indiqué n'avoir jamais eu connaissance de venues d'eau. 



Aucune solution amiable n'ayant pu intervenir, par actes délivrés le 10 juin 2022, M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] ont assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Foix M. [Q] [H] et M. [O] [H] pour obtenir l'organisation d'une expertise. 



Par ordonnance 13 septembre 2022, le juge des référés a désigné M. [O] [N] en qualité d'expert judiciaire, en mettant à la charge des demandeurs le coût de la consignation et des dépens. 



L'expert a déposé son rapport le 6 avril 2023. 



Par actes de commissaire de justice des 2 et 3 octobre 2023, M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] ont fait assigner M. [Q] [H] et M. [O] [H] devant le tribunal judiciaire de Foix, auquel ils demandaient, au visa des articles 1641 et suivants de code civil, de : 

- ordonner à M.[O] [H] et M. [Q] [H] solidairement la restitution d'une partie du prix de vente à hauteur de 20.000 euros, 

- condamner solidairement M. [O] [H] et M. [Q] [H] au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et matériel, 

- condamner solidairement M. [O] [H] et M. [Q] [H] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.



Par jugement du 4 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Foix a : 

- dit que la maison d'habitation située au [Adresse 5], [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 8] vendue le 23 juillet 2018 par M. [Q] [H] et M. [O] [H] à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] est atteinte de vices cachés,

- dit recevable et bien fondée l'action estimatoire de M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A],

- condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 20.000 euros au titre de la réduction du prix,

- condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

- débouté M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

- condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] aux dépens y compris le coût de l'expertise de M. [O] [N] et les dépens de la procédure de référé,

- condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.



Par déclaration du 9 janvier 2025, M. [Q] [H] et M. [O] [H] ont interjeté appel de ce jugement. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 mars 2025, M. [Q] [H] et M. [O] [H], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 643, 1641 et 1644 du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

- dire et juger recevable et bien fondé l'appel formalisé par les consorts [H] par déclaration en date du 9 janvier 2025;

En conséquence, 

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé que la maison d'habitation vendue par M. [Q] [H] et M. [O] [H] aux époux [A] le 23 juillet 2018 était atteinte de vices cachés et a fait droit à l'action estimatoire des époux [A] prononçant à l'encontre des Consorts [H] diverses condamnations financières, 

- constater que les conditions d'exercice de l'action en garantie des vices cachés prévue par les dispositions légales précitées ne sont nullement réunies en l'espèce, que ce soit en raison de l'absence de vices rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou de la connaissance par les vendeurs d'un vice éventuel affectant le bien, 

- de ce fait, débouter les consorts [A] de l'action estimatoire qu'ils ont engagée et de leur demande de restitution d'une partie du prix de vente, 

- les débouter de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires en réparation de leur préjudice moral et matériel comme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ou au titre des entiers dépens, 

- ce faisant, condamner les époux [A] aux entiers dépens de la procédure en ce compris ceux de première instance et de la procédure de référé ayant donné lieu au dépôt du rapport de M. [N], 

- les condamner par ailleurs à régler aux concluants une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais dont ils ont dû faire l'avance pour assurer leur défense.



MM.[Q] et [O] [H], qui précisent que le jugement a été rendu sans que leur avocat ait conclu pour présenter leur défense, indiquent que la maison appartenait à leur parents, et a été occupée comme résidence secondaire puis comme résidence principale, leur mère étant décédée en 2009 et leur père, décédé en 2017, ayant continué à occuper la maison quelques années avant de s'établir dans l'Aveyron. Ils soutiennent qu'aucun élément objectif ne corrobore ni l'existence d'infiltrations antérieures à la vente, ni la présence d'humidité affectant le bien immobilier vendu, ni la connaissance par les vendeurs d'un quelconque vice affectant l'immeuble cédé. 



Ils indiquent que la présence ponctuelle d'humidité en décembre 2021 s'explique par le caractère exceptionnel de la pluviométrie, contestent la force probante des attestations produites par M. et Mme [U] et [I] [A] , et font valoir que du lambris a été posé dans l'ensemble des pièces de la maison, et non pour cacher des marques d'humidité. Ils soutiennent que la preuve n'est rapportée ni de la connaissance par les vendeurs du vice préexistant à la cession, ni du fait que la connaissance de traces anciennes d'humidité affectant ponctuellement le bien immobilier aurait conduit M. et Mme [U] et [I] [A] à ne pas procéder à cet achat ou à solliciter une diminution du prix. Ils considèrent qu'en toute hypothèse des traces ponctuelles d'humidité n'affectant pas la structure de l'immeuble, ne peuvent pas justifier une réduction de plus de 20 % du prix d'acquisition.



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 mai 2026, M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivant du code civil, de : 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a:

* déclaré que la maison d'habitation située au [Adresse 5] [Localité 4] vendue aux époux [A] est atteinte de vices cachés, 

* jugé recevable et bien fondée l'action estimatoire intentée par les époux [A],

* condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à régler aux époux [A]: 

' de 20.000 euros au titre de la réduction du prix,

' de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné les vendeurs au dépens y compris le coût de l'expertise; 

- infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'il a limité à 5.000 euros le montant octroyé aux époux [A] en réparation de leur préjudice moral; 

En conséquence, 

- débouter M. [O] [H] et M. [Q] [H] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner solidairement M. [O] [H] et M. [Q] [H] à régler aux époux [A] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- condamner solidairement M. [O] [H] et M. [Q] [H] à régler aux époux [A] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



M. et Mme [U] et [I] [A] indiquent qu'ils se sont installés définitivement dans la maison quand ils ont pris leur retraite en avril 2021, et qu'ils ont constaté des traces d'infiltrations lorsqu'ils ont procédé à l'enlèvement du lambris en PVC. Ils soutiennent avoir appris auprès du voisinage que les anciens propriétaires étaient régulièrement victimes d'inondations et que le lambris n'a été placé que pour masquer l'humidité. Ils se prévalent du rapport d'expertise judiciaire et de deux constats des 23 juin 2023 et 16 février 2026 établissant la réalité des infiltrations, et des dires d'un voisin selon lequel 'il était fréquent que M.[H] se retrouve avec 5 à 10cm d'eau dans son séjour'. Ils soutiennent que ces infiltrations ne pouvaient pas être ignorées des anciens propriétaires dès lors qu'il s'agit d'un phénomène établi depuis de très nombreuses années et qu'il est tiré de la structure même de l'habitation. Ils invoquent la nécessité de faire procéder à des travaux de reprise évalués à 18.188 euros selon devis du 17 juin 2022 et un préjudice de jouissance du fait des infiltrations d'eau, outre le fait qu'ils ont dû multiplier les démarches pour trouver une issue au litige.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 9 juin 2026.















MOTIFS





* Sur les conditions de l'action en garantie des vices cachés



MM.[Q] et [O] [H], vendeurs, contestent tant l'existence d'un vice caché antérieur à la vente que leur connaissance d'un tel vice.



- existence d'un vice caché antérieur à la vente



Le rapport d'expertise judiciaire déposé par M.[N] le 6 avril 2023 confirme les conclusions précédentes des deux experts successivement mandatés par les assureurs de M. et Mme [A], M.[S] en janvier 2022, et M.[B] le 26 avril 2022.



Il en résulte que la maison est placée à flanc de montagne, avec la partie Nord enterrée d'environ 2,5 mètres, ce qui correspond à la hauteur du rez-de-chaussée, et que la cause des infiltrations, qui se produisent au niveau des plinthes, tient à l'absence de drain, d'arase étanche, de membrane contre le mur enterré, et de gouttières en façade Nord. Ainsi, la montée des eaux de la nappe phréatique ou de sources souterraines, ou l'arrivée d'eau naturelle dans un sol saturé occasionnée par des pluies importantes, peuvent entrainer des infiltrations, telles celles subies par M. et Mme [A] en décembre 2021 et en janvier 2022. M.[N] précise que les vidéos montrent que beaucoup d'eau a pénétré en décembre 2021 et janvier 2022.



Après avoir déterminé les causes des infiltrations et constaté l'existence de traces d'une humidité ancienne dans les parties basses des murs Nord et Ouest du salon, masquées lors de la vente par un lambris en PVC que M. et Mme [A] ont enlevé à l'été 2021 pour réaliser des travaux, l'expert judiciaire conclut ainsi: 'Nous pouvons affirmer que ces infiltrations existaient antérieurement à l'acquisition de la maison par les époux [A]'.



Si l'expert judiciaire ne se prononce pas sur la fréquence des infiltrations, les attestations produites par M. et Mme [U] et [I] [A] , émanant de voisins, établissent le caractère récurrent de telles infiltrations: Mme [Z] [D] indique avoir acquis en 2017 une maison située 'juste au dessus' de celle de M. et Mme [A], et connaître 'les mêmes problèmes mais comparé à M.[A], ils ne m'impactent pas trop puisque ce n'est pas une pièce à vivre, contrairement à lui. Mais je sais depuis mon arrivée qu'il faut drainer le champ au dessus des deux maisons'; M.[E] [P] [G], 'propriétaire depuis 17 ans au lieu-dit [Localité 9] à [Localité 10], atteste sur l'honneur 'avoir vu à plusieurs reprises l'ancien propriétaire M.[H] [Y] évacuer l'eau du rez-de-chaussée'; M.[C] [F] 'propriétaire depuis 50 ans de la résidence secondaire [Localité 11] [Adresse 4] à [Localité 10], atteste également sur l'honneur 'avoir vu à plusieurs reprises l'ancien propriétaire évacuer l'eau du rez-de-chaussée'.



Ces témoignages sur la récurrence du phénomène, avant la vente, sont confortés par les constats de commissaire de justice produits par M. et Mme [A] , qui démontrent la survenance de nouvelles infiltrations le 23 juin 2023, et le 16 février 2026. A cette dernière date le commissaire de justice a notamment constaté qu'une 'pellicule d'eau formant flaque recouvre la surface' du carrelage et que 'de l'eau suintant des murs coule des orifices de câbles PVC'. MM.[Q] et [O] [H] ne peuvent donc utilement conclure à la présence ponctuelle d'humidité s'expliquant par le caractère exceptionnel de la pluviométrie en décembre 2021.



Les pièces versées aux débats démontrent l'existence d'un vice caché grave affectant l'habitabilité des lieux, antérieur à la vente, tel que les acquéreurs n'auraient donné du bien qu'un moindre prix s'ils l'avait connu, et relevant de la garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du code civil.







- connaissance du vice par les vendeurs



Il résulte de l'article 1643 du code civil qu'un vendeur de mauvaise foi ne peut se prévaloir d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés.



M. et Mme [U] et [I] [A] soutiennent que MM.[Q] et [O] [H] connaissaient les désordres, dissimulés en connaissance de cause par un lambris en PVC. Ils se prévalant des différentes expertises réalisées et des témoignages de trois voisins immédiats.



MM.[Q] et [O] [H] contestent toute connaissance des vices invoqués, en mettant en cause la force probante des témoignages produits. Ils font également valoir que le lambris a été posé, dans de nombreuses pièces de l'habitation et non pas seulement au rez-de-chaussée, lors de travaux de rénovation réalisés par leur parents.



Il n'est pas démontré de dissimulation volontaire, par les vendeurs, de l'humidité existante par la pose de lambris, alors que l'expert judiciaire a noté que les travaux d'aménagement des lieux ont été réalisés par les parents de MM.[Q] et [O] [H] dans les années 1980.



Il est en revanche établi, comme l'a retenu l'expert judiciaire, que MM.[Q] et [O] [H] ne pouvaient pas ignorer le phénomène d'infiltration affectant les lieux vendus.



MM.[Q] et [O] [H] exposent que la maison, qui provient de la transformation d'une ancienne grange, a été occupée à titre de résidence secondaire, puis de résidence principale par leur parents. MM.[Q] et [O] [H] étaient nus-propriétaires de la moitié indivise du bien depuis le décès de leur mère en 2009, et seuls propriétaires depuis le décès de leur père en 2017.



Les attestations visées plus haut de Mme [D] et de MM.[G] et [F], propriétaires voisins, ne sont pas dépourvues de force probante, même si MM.[Q] et [O] [H] font valoir que Mme [D] n'a acquis sa maison qu'après le décès de leur père [Y] [H] en 2017, que M.[F] n'est propriétaire de sa maison que depuis le décès de ses parents, à qui il ne rendait visite qu'occasionnellement, et que les témoignages de MM.[G] et [F] sont peu circonstanciés. Sur ce dernier point, M.[S], expert mandaté par l'assureur de M. et Mme [A], a toutefois mentionné dans son rapport que 'Selon le voisin, celui-ci serait souvent intervenu pour venir en aide à l'ancien propriétaire, M.[H], lors de débordement de source dans la maison régulièrement inondée. M.[H] évoquait et ébruitait son problème d'infiltrations récurrentes au voisinage qui nous l'a rapporté lors de l'expertise. (...) Selon les dires du voisin il était fréquent que M.[H] se retrouve avec 5 à 10cm d'eau dans son séjour'.



Les témoignages de Mme [D] et MM.[G] et [F], réguliers en la forme, sont confortés par les conclusions de l'expert judiciaire, desquelles il résulte que les infiltrations procèdent du mode de construction initial du bâtiment, comme par les constatations effectuées confirmant la récurrence et l'ampleur du phénomène, observé en décembre 2021, janvier 2022, juin 2023 et février 2026.



Au regard de ces éléments, et du lien de filiation existant entre MM.[Q] et [O] [H] et [Y] [R], il est établi que les vendeurs avaient connaissance du phénomène d'infiltration affectant le bien vendu. 

 

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré bien fondée l'action en garantie des vices cachés engagée par M. et Mme [U] et [I] [A].







* Sur les effets de l'action en garantie



M. et Mme [U] et [I] [A] concluent à la réduction du prix et au paiement de dommages et intérêts. 



- réduction du prix



Conformément à l'article 1644 du code civil, l'option entre action rédhibitoire et action estimatoire est laissée à la discrétion de l'acquéreur. 



M. et Mme [U] et [I] [A] exercent en l'espèce l'action estimatoire et demandent paiement de 20.000 euros au titre de la réduction du prix de vente.



MM.[Q] et [O] [H] rappellent que la vente a eu lieu pour un prix de 95.000 euros, et que le bien immobilier vendu comporte une maison entièrement rénovée, avec trois chambres et chauffage central, une dépendance de 55 m2, un garage, et un terrain d'un hectare et demi de bois. 



L'action estimatoire permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés. La réduction du prix trouve sa limite dans le montant total qu'a payé l'acquéreur.



La Cour de cassation retient que les acquéreurs sont fondés à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices leur permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'ils avaient souhaité acquérir, nonobstant l'avis de l'expert selon lequel malgré les vices dont il était affecté, l'immeuble ne pouvait être payé moins cher que ce qu'il l'avait été (Cass. 3e civ., 1er févr. 2006, n° 05-10.845).



En l'espèce, l'expert judiciaire a évalué le coût actualisé des travaux nécessaires pour remédier aux vices, sur la base du devis d'un montant de 18.188 euros établi par la société Martins le 17 juin 2022, à la somme 15.682 euros TTC, après modification des quantités sur certains postes. Cette évaluation figurant à son rapport définitif prend en compte le dire de M. et Mme [U] et [I] [A] faisant valoir la nécessité de procéder au remplacement total du carrelage, sur une surface de 40 m2, en raison de l'impossibilité de trouver un carrelage équivalent.



Il est donc fait droit à l'action estimatoire à hauteur de la somme de 15.682 euros. Les intérêts de cette somme au taux légal doivent courir à compter du jugement du 4 décembre 2024 et jusqu'à parfait paiement.



Le jugement est infirmé en ce sens. 

 

- dommages et intérêts



Le tribunal a condamné MM.[Q] et [O] [H] à payer à M. et Mme [U] et [I] [A] une somme complémentaire de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1645 du code civil, en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, du fait des tracas liés au litige. 



M. et Mme [U] et [I] [A] relèvent appel incident sur ce point et demandent paiement d'une indemnité de 10.000 euros.



MM.[Q] et [O] [H] contestent la réalité du préjudice invoqué.





En considération de la périodicité des infiltrations subies, depuis l'acquisition faite le 23 juillet 2018, le préjudice immatériel des acquéreurs, imputable aux vendeurs, dont la mauvaise foi est établie, a été justement évalué par le tribunal.



Le jugement est confirmé sur ce point.

 



* Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.



MM.[Q] et [O] [H], qui perdent pour l'essentiel leur procès en appel, doivent également supporter les dépens d'appel, et régler à M. et Mme [U] et [I] [A] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 4 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Foix, sauf en ce qu'il a condamné M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 20.000 euros au titre de la réduction du prix ; 



Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant,



Condamne M. [Q] [H] et M. [O] [H] à payer à M. [U] [A] et Mme [I] [J] épouse [A] la somme de 15.682 euros au titre de la réduction du prix, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 et jusqu'à parfait paiement ;



Condamne MM.[Q] et [O] [H] aux dépens d'appel ;



Condamne MM.[Q] et [O] [H] à payer à M. et Mme [U] et [I] [A] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.





La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.



 La greffière La présidente

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Mise à jour de la source le 2026-09-18T16:49:28.265Z.