Tribunal judiciaire de Reims, 1ERE CHAMBRE, 11 septembre 2026, n° 24/00983

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2021, Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] épouse [T] (ci-après " les époux [T] ") ont acquis auprès de Monsieur [U] [D] et de Madame [I] [S] un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Constatant des désordres et des vices de construction affectant le bien immobilier, les époux [T] ont mandaté un huissier de justice qui a dressé un constat le 7 janvier 2022. 

Un second constat d'huissier de justice a été dressé le 22 mars 2022. 

Par acte d'huissier de justice en date du 28 avril 2022, les époux [T] ont assigné les vendeurs devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims aux fins d'expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 3 août 2022, la Présidente du Tribunal judiciaire de Reims a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné Monsieur [H] [F] pour y procéder. Ce dernier a rendu son rapport d'expertise le 12 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, Monsieur et Madame [T] ont fait assigner Monsieur [D] et Madame [S] devant le Tribunal judiciaire de Reims à qui ils demandent, de:
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à payer à Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] au titre de la garantie des vices cachés la somme de 206.214,25 euros avec intérêts de droit à compter de la vente puis avec intérêts de droit augmentés de 5 points à compter de la décision à intervenir ;
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'agrément ; 
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] la somme de 3.450,36 euros au titre des frais d'expertise judiciaire ;
En tout état de cause,
- débouter Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître COUVREUR, membre de la SARL MARIN COUVREUR URBAIN, avocats aux offres de droit ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir et dire n'y avoir lieu à y déroger.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Monsieur et Madame [T] maintiennent leurs demandes, et, y ajoutant, demandent au tribunal de débouter Monsieur [D] et Madame [S] de toutes leurs demandes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, Monsieur [D] et Madame [S] demandent au tribunal de : 
A titre principal,
-débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes dès lors que les conditions d'application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies ;
A titre subsidiaire,
-débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes en application de la clause d'éviction de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente du 6 septembre 2021 ; 
A titre très subsidiaire,
-débouter les époux [T] de leur demande de condamnation au titre de leur prétendu préjudice de jouissance estimé à la somme de 20.000 euros faute de justifier de la réalité de ce préjudice et de son quantum ;
- débouter les époux [T] de leur demande de condamnation au titre des travaux réparatoires estimés à la somme de 206.214,25 euros, faute de justifier qu'il s'agit de travaux rendus nécessaires pour réparer les prétendus vices cachés allégués, d'une part, et leur montant, d'autre part; 
A titre infiniment subsidiaire,
-fixer le montant de la créance des époux [T] à la somme de 136.214,25 euros ; 
En tout état de cause,
- condamner les époux [T] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner les époux [T] au paiement des entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par Me Nathalie Capelli de SELARL MCMB.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue 3 février 2026, fixant l'audience de plaidoirie au 26 mai 2026. A l'issue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de réduction du prix au titre de la garantie des vices cachés

Les époux [T] sollicitent la réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, faisant valoir que la mesure d'expertise ordonnée a permis de mettre en exergue un nombre important de désordres affectant le bien immobilier qui n'étaient pas apparents au moment de la vente. Ils indiquent à cet égard qu'ils n'avaient pas connaissance desdits désordres, ou à tout le moins, en ignoraient l'ampleur. Ils considèrent également que les vices sont suffisamment importants et inhérents au bien. 

Les époux [T] expliquent enfin que Monsieur [D] doit être assimilé à un vendeur professionnel ou à tout le moins comme un vendeur profane de mauvaise foi ayant connaissance des vices.

Les demandeurs sollicitent par conséquent la somme de 206.214,25 euros outre les intérêts au titre de l'indemnisation d'une partie du prix de vente du bien. Ils expliquent que cette indemnisation équivaut au surplus de travaux qu'ils ont dû effectuer à la suite de la découverte des vices cachés. 

En réponse, les époux [D] demandent à titre principal le débouté des époux [T] estimant que les conditions d'application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

A cet égard, ils soutiennent que l'état de la longère litigieuse était connu des époux [T] lors de l'acquisition puisque certains désordres étaient visibles à l'œil nu et que les acheteurs ont fait intervenir des spécialistes avant la vente. 

En outre, les défendeurs considèrent que ces vices ne rendent pas la chose vendue impropre à sa destination.

Les époux [D] demandent à titre subsidiaire le débouté des époux [T] compte tenu de l'application de la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente et de l'absence de connaissance des vices par les vendeurs. Ils font valoir que Monsieur [D] n'est ni de mauvaise foi, ni un vendeur professionnel.

Les défendeurs sollicitent à titre très subsidiaire que les sommes réclamées par les époux [T] soient limitées à hauteur de 136.214,25 euros correspondant au prix des travaux réduits de la somme de 70.000 euros laquelle correspond à la réduction du prix de vente concédée aux acheteurs afin qu'ils réalisent des travaux. 

Sur ce, l'article 1641 du code civil met à la charge du vendeur une garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou diminuent celui-ci de telle sorte que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou ne l'aurait acquise qu'à un prix moindre s'il les avait connus.

Il est de droit constant que l'action en garantie des vices cachés suppose l'existence d'un vice affectant le bien cédé, le rendant impropre à sa destination ou en diminuant tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ; le vice devant en outre avoir préexisté à la vente, et avoir été caché pour l'acquéreur.

L'article 1645 du code civil met à la charge du vendeur professionnel qui connaissait les vices de la chose une sanction consistant, outre la restitution du prix, dans l'allocation de dommages-intérêts, aucune exclusion de garantie n'étant prévue par les articles 1641 et suivants du code civil concernant l'acquéreur professionnel. 

La qualité d'acquéreur professionnel peut cependant avoir une incidence sur la qualification de vice apparent ou caché, laquelle peut être appréciée différemment selon le caractère professionnel ou non de l'acquéreur.

A cet égard, l'article 1643 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

De plus, l'article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est enfin rappelé que la charge de la preuve du vice caché et de ses éléments constitutifs incombe à celui qui en invoque l'existence par application de l'article 9 du code de procédure civile. 

En l'espèce, dans son rapport d'expertise judiciaire du 12 décembre 2022, l'expert relève plusieurs désordres affectant le bien litigieux. 

- Sur le lot gros œuvre et maçonnerie 

L'expert judiciaire fait état d'une dégradation due à un mouvement de pierre dans l'habitation principale, indétectable lorsque les murs étaient doublés de placo. L'expert souligne également qu'un important dévers du haut de mur arrière dans la hauteur des combles a été visuellement redressé par un doublage en placostyl. Un jeu de 8 cm de l'assemblage correspond au déplacement du mur d'appui de la ferme. De même, l'état du plancher des combles n'a été découvert qu'en retirant l'ensemble des revêtements existants. En outre, l'expert indique que des remontées capillaires ont pourri les lambourdes du plancher séjour ou salle basse, ce qui était indétectable puisque le plancher était recouvert d'un autre revêtement. L'expert conseille de disposer un drainage et une barrière anti-humidité pour éviter les remontées capillaires.

- Sur le lot charpente et couverture

L'expert judiciaire souligne que l'humidié pénétrant dans le mur pendant des longues périodes a fait pourrir l'extrémité des solives, ce qui ne pouvait être détecté sans démolition ou sondages. Il constate en outre, à l'étage côté Ouest, une zone noircie avec deux chevrons dégradés. Il conclut que cette dégradation était indétectable et qu'il faudra peut-être changer les deux chevrons lors de la révision de la couverture.

Le constat d'huissier du 22 mars 2022 relevait également des poutres en mauvais état, des chevrons découpés, ainsi qu'une charpente en mauvais état.

- Sur le lot doublage et isolation

Le constat d'huissier du 22 mars 2022 relève que le placoplâtre recouvrant les murs n'est pas conforme et que les fourrures sont à l'envers. Sur le mur situé face à l'entrée gauche, aucune matière isolante n'est présente entre le polystyrène de la plaque et le mur de la maison.

L'expert souligne toutefois que le dossier de vente signalait à l'acquéreur dans la documentation SPANC que l'assainissement était non conforme, et écarte donc la notion de désordre sur ce point.

In fine, l'expert relève que c'est seulement lors des démontages de l'ensemble des doublages isolants disposés il y a une trentaine d'années par Monsieur [D] que les désordres sont devenus apparents. A cet égard, l'état du plancher des combles n'a été découvert qu'en retirant l'ensemble des revêtements existants. De la même manière, l'imbibition du mur pignon ouest de l'habitation principale ne pouvait être détectée sans démolitions ou sondages.

L'expert conclut par conséquent : " la maison était sujette, au moment de la vente, à des altérations structurelles de plancher, de poutres, de dévers de mur, de charpente qui constituent en soit des vices techniques cachés par des habillages généralement de placo ou de planches, mais que nous considérons, au jour de la vente, comme très difficilement détectables, même par un sachant, sans procéder à des sondages destructifs ".

Il découle de ces éléments clairs et non équivoques que le bien acheté par les époux [T] était affecté de plusieurs vices, antérieurs à la vente et non décelables pour les acheteurs au moment de la vente, sans que les moyens soulevés par les défendeurs ne permettent de remettre en cause les conclusions expertales. A cet égard, il doit plus particulièrement être relevé que la venue sur les lieux d'une architecte et d'un ingénieur structure en amont de la vente n'aurait permis à elle seule de détecter les vices, en l'absence de sondages destructifs. 

En outre, au vu de l'importance des travaux rendus nécessaires pour remédier aux vices ainsi constatés, il est clair que les demandeurs n'auraient pas acquis, ou à prix moindre l'ensemble immobilier litigieux s'ils avaient eu connaissance desdits désordres.

S'agissant du caractère professionnel du vendeur, il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [D] a été gérant de la société " HBF " ayant pour activité " toutes activités relatives à la maçonnerie la charpente la couverture et la menuiserie ", de la société " HABITAT BOIS FINLANDAIS " ayant pour activité l'" achat, fabrication, vente, importation, exportation de maisons, meubles, accessoires, terrassement, maçonnerie, toutes activités se rapportant au bâtiment ", de la " SCI BEAUREGARD " ayant pour activités l'" acquisition de terrains à bâtir, ainsi que de tous immeubles, aménagement et construction sur ces terrains, vente ", et de la " SCI CHANZY " dont les activités mentionnées au Kbis sont l'" acquisition d'un terrain l'exploitation et la mise en valeur de ce terrain pour l'édification d'un bâtiment à usage de location ".

Aussi, il résulte des éléments ci-dessus rappelés que Monsieur [D] a dirigé plusieurs entreprises expressément en lien avec le bâtiment et la construction et qu'il doit par conséquent être assimilé à un vendeur professionnel. 

Ainsi, il y a lieu d'écarter la clause d'exonération de la garantie des vices cachés de l'acte de vente en date du 6 septembre 2021.

Monsieur [D] et Madame [S] sont donc tenus de garantir les époux [T] au titre des vices cachés, en les indemnisant conformément à la réduction du prix sollicitée par les acquéreurs du fait des travaux effectués.

- Sur le lot gros œuvre et maçonnerie 

Les époux [T] fournissent un devis estimatif en date du 12 janvier 2022 prévoyant initialement un coût de 72.982,56 euros TTC de travaux sur ce lot.

Des travaux supplémentaires pour un montant de 76.358,82 euros TTC ont été réalisés par rapport au devis initial, pour un montant total de 149.341,38 euros TTC.

A ce titre, les demandeurs justifient sur certificats de paiement avoir réglé les sommes suivantes : 
- 33.218,22 euros TTC le 02/2022
- 25.565,67 euros TTC le 03/2022
- 2047,10 euros TTC le 04/2022
- 11.660,40 euros TTC le 10/2022
- 26.629,95 euros TTC le 12/2022
- 16.021,42 euros TTC le 01/2023
- 11.045,15 euros TTC 03/2023
- 2.908,96 euros TTC le 04/2023
- 1.513,60 euros TTC le 06/2023
- 2.136,20 euros TTC le 06/2023
- 5.867,40 euros TTC le 07/2023
- 16.093,40 euros TTC le 10/2013
- 1925 euros le 01/2024

Soit la somme totale 156.632,47 euros. 

- Sur le lot charpente et couverture

Les époux [T] produisent un devis initial en date du 22 décembre 2021 évaluant des travaux à hauteur de 105.478,75 euros TTC, ainsi qu'un avenant du 26 mai 2023, à hauteur de 29.566,73 euros.

Ils justifient des paiements suivants : 
-35.219,39 euros TTC le 03/2022
-35.219,37 euros le 01/2023
-4.862,54 euros TTC le 03/2022
-4.862,53 euros TTC le 01/2023
-21.240,08 euros TTC le 03/2023
-18.143,28 euros TTC le 03/2023
-1.852,37 euros TTC le 03/2023
-9.253,56 euros TTC le 05/2023
-1.587,09 euros le 05/2023

Soit la somme totale de 132.240,21 euros

- Sur le lot sorties couverture

-475,27 euros TTC le 09/2023
-713,34 euros le 10/2023

Soit la somme totale de 1.188,61 euros.

- Sur le lot sous toiture 

-2.367,13 euros TTC le 09/2023
-3.551,60 euros TTC le 10/2023

Soir la somme totale de 5.918,73 euros. 

- Sur le lot doublage et isolation

S'agissant de ce poste, les époux [T] produisent deux avenants qu'ils indiquent être postérieurs à la découverte des vices cachés, à hauteur de 94.316,36 euros et de 5.972,34 euros.

Ils produisent à titre de certificat de paiement les sommes suivantes : 

-2.160,29 euros le 04/2022
-34.374,03 euros le 03/2023

Soit la somme totale de 36.534,32 euros.

Les époux [T] justifient donc largement d'avoir déboursé la somme de 206.214,25 euros sollicitée pour effectuer des travaux subséquents à la découverte des vices cachés. 

Par conséquent, Monsieur [D] et Madame [S] seront condamnés à verser la somme de 206.214,25 euros aux époux [T] au titre de la garantie des vices cachés. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sans qu'aucun élément ne justifie de déroger aux dispositions légales relatives à la production d'intérêts. 

Il résulte en outre des développements précédents que Monsieur [D] et Madame [S] seront déboutés de leur demande de fixation du montant de la créance des époux [T] à la somme de 136.214,25 euros.

2. Sur la demande d'indemnisation à titre de dommages et intérêts

Les époux [T] sollicitent la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'agrément subi. Ils font valoir sur le fondement de l'article 1645 du code civil que Monsieur [D] avait connaissance des désordres puisque le rapport d'expertise révèle qu'il a effectué lui-même certains travaux. Ils expliquent avoir dû rénover d'urgence la dépendance pour pouvoir y habiter pendant plus de deux ans en raison du retard dû à l'ampleur des travaux réalisés.

Pour s'opposer à la demande des époux [T], les défendeurs estiment que les acheteurs pouvaient vivre dans la dépendance de la longère le temps des travaux puisque celle-ci était habitable, hormis la nécessité de réaliser une pièce d'eau. Ils considèrent également que les demandeurs ne démontrent pas que l'article 1645 du code civil doit s'appliquer au cas d'espèce puisqu'ils ne rapportent pas la preuve de la connaissance du vice par les époux [D]. Ils font valoir que les époux [T] avaient pour projet initial de faire d'importantes rénovations si bien qu'ils savaient qu'ils devraient habiter la longère, et que le délai de réalisation des travaux s'explique par leur suspension pour réaliser l'expertise judiciaire. Ils considèrent également que les travaux entrepris dans l'habitation principale n'étaient pas indispensables puisque celle-ci était habitable.

Sur ce, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions. De ce fait, il incombe aux demandeurs d'établir la réalité des préjudices dont ils sollicitent réparation. 

Selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l'espèce, comme expliqué précédemment, Monsieur [D] doit être considéré comme un vendeur professionnel. 

De plus, le vendeur professionnel est irréfragablement présumé avoir connaissance des vices cachés. Monsieur [D] et Madame [S] doivent donc être tenus de tous les dommages et intérêts envers les époux [T], en réparation des préjudices causés par ces vices cachés.

Au cas d'espèce, l'expertise judiciaire confirme que le bien litigieux était affecté de nombreux vices. Ainsi, peu importe que les époux [T] avaient prévu ou non initialement d'y effectuer des travaux, puisque leur ampleur a nécessairement été décuplée par la découverte des vices. De plus, les travaux nécessaires à la réparation des vices étaient relatifs au gros œuvre, à la charpente, à la couverture de la maison et à son isolation. Des travaux d'une telle ampleur rendent nécessairement difficilement habitable le logement en question. 

Toutefois, les époux [T] ne produisent pas d'élément chiffré de nature à fixer leur préjudice à la somme de 20.000 euros au titre des travaux effectués. 

Compte tenu de la nécessité d'occuper un bâtiment annexe en raison de l'ampleur et de la durée des travaux, les époux [T] ont en tout état de cause subi un préjudice qu'il convient de qualifier de préjudice de jouissance, qui sera souverainement évalué à la somme de 10.000 euros. 

Par conséquent, Monsieur [D] et Madame [S] seront condamnés à verser la somme de 10.000 euros aux époux [T] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. 

3. Sur les demandes accessoires

L'issue du litige commande de condamner aux dépens Monsieur [D] et Madame [S], parties succombant à la présente instance, en ce compris les frais d'expertise, qui seront recouvrés directement par Maître COUVREUR, membre de la SARL MARIN COUVREUR URBAIN, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs équitable de condamner Monsieur [D] et Madame [S] à verser à Monsieur et Madame [D] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [D] et Madame [S] seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

En ce que l'exécution immédiate du jugement n'aurait pas des conséquences irréversibles et ne provoquerait pas un dommage irrémédiable, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l'affaire, de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser à Madame [O] [Y] épouse [T] et Monsieur [Q] [T] la somme de 206.214,25 euros en réduction du prix de vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 3], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser à Madame [O] [Y] épouse [T] et Monsieur [Q] [T] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, qui seront recouvrés directement par Maître COUVREUR, membre de la SARL MARIN COUVREUR URBAIN, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à payer à Madame [O] [Y] épouse [T] et Monsieur [Q] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 11 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Mme Anne PAUL, Greffière principale, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.

République française
Au nom du peuple français


ROLE N° RG 24/00983 - N° Portalis DBZA-W-B7I-EYQW
AFFAIRE : [O] [Y] ÉPOUSE [T], [Q] [T] / [U] [D], [I] [S]
Nature affaire : 50D

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 11 Septembre 2026

DEMANDEUR :

Madame [O] [Y] ÉPOUSE [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Simon COUVREUR, de la SARL SARL D’AVOCATS MARIN-COUVREUR-URBAIN,avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [Q] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Simon COUVREUR de la SARL SARL D’AVOCATS MARIN-COUVREUR-URBAIN,avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE



DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Nathalie CAPELLI, de la SELARL MCMB, avocats au barreau de REIMS avocat postulant, et par Me Laurent KARILA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [I] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Nathalie CAPELLI, de la SELARL MCMB, avocats au barreau de REIMS avocat postulant, et par Me Laurent KARILA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M. Alan COPPE, Greffier lors des plaidoiries et de Mme Anne PAUL, Greffière principale lors du prononcé.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 26 Mai 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 11 Septembre 2026.

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EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2021, Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] épouse [T] (ci-après " les époux [T] ") ont acquis auprès de Monsieur [U] [D] et de Madame [I] [S] un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Constatant des désordres et des vices de construction affectant le bien immobilier, les époux [T] ont mandaté un huissier de justice qui a dressé un constat le 7 janvier 2022. 

Un second constat d'huissier de justice a été dressé le 22 mars 2022. 

Par acte d'huissier de justice en date du 28 avril 2022, les époux [T] ont assigné les vendeurs devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims aux fins d'expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 3 août 2022, la Présidente du Tribunal judiciaire de Reims a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné Monsieur [H] [F] pour y procéder. Ce dernier a rendu son rapport d'expertise le 12 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, Monsieur et Madame [T] ont fait assigner Monsieur [D] et Madame [S] devant le Tribunal judiciaire de Reims à qui ils demandent, de:
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à payer à Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] au titre de la garantie des vices cachés la somme de 206.214,25 euros avec intérêts de droit à compter de la vente puis avec intérêts de droit augmentés de 5 points à compter de la décision à intervenir ;
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'agrément ; 
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] la somme de 3.450,36 euros au titre des frais d'expertise judiciaire ;
En tout état de cause,
- débouter Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser Monsieur [Q] [T] et Madame [O] [Y] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître COUVREUR, membre de la SARL MARIN COUVREUR URBAIN, avocats aux offres de droit ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir et dire n'y avoir lieu à y déroger.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Monsieur et Madame [T] maintiennent leurs demandes, et, y ajoutant, demandent au tribunal de débouter Monsieur [D] et Madame [S] de toutes leurs demandes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, Monsieur [D] et Madame [S] demandent au tribunal de : 
A titre principal,
-débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes dès lors que les conditions d'application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies ;
A titre subsidiaire,
-débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes en application de la clause d'éviction de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente du 6 septembre 2021 ; 
A titre très subsidiaire,
-débouter les époux [T] de leur demande de condamnation au titre de leur prétendu préjudice de jouissance estimé à la somme de 20.000 euros faute de justifier de la réalité de ce préjudice et de son quantum ;
- débouter les époux [T] de leur demande de condamnation au titre des travaux réparatoires estimés à la somme de 206.214,25 euros, faute de justifier qu'il s'agit de travaux rendus nécessaires pour réparer les prétendus vices cachés allégués, d'une part, et leur montant, d'autre part; 
A titre infiniment subsidiaire,
-fixer le montant de la créance des époux [T] à la somme de 136.214,25 euros ; 
En tout état de cause,
- condamner les époux [T] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner les époux [T] au paiement des entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par Me Nathalie Capelli de SELARL MCMB.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue 3 février 2026, fixant l'audience de plaidoirie au 26 mai 2026. A l'issue, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de réduction du prix au titre de la garantie des vices cachés

Les époux [T] sollicitent la réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, faisant valoir que la mesure d'expertise ordonnée a permis de mettre en exergue un nombre important de désordres affectant le bien immobilier qui n'étaient pas apparents au moment de la vente. Ils indiquent à cet égard qu'ils n'avaient pas connaissance desdits désordres, ou à tout le moins, en ignoraient l'ampleur. Ils considèrent également que les vices sont suffisamment importants et inhérents au bien. 

Les époux [T] expliquent enfin que Monsieur [D] doit être assimilé à un vendeur professionnel ou à tout le moins comme un vendeur profane de mauvaise foi ayant connaissance des vices.

Les demandeurs sollicitent par conséquent la somme de 206.214,25 euros outre les intérêts au titre de l'indemnisation d'une partie du prix de vente du bien. Ils expliquent que cette indemnisation équivaut au surplus de travaux qu'ils ont dû effectuer à la suite de la découverte des vices cachés. 

En réponse, les époux [D] demandent à titre principal le débouté des époux [T] estimant que les conditions d'application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

A cet égard, ils soutiennent que l'état de la longère litigieuse était connu des époux [T] lors de l'acquisition puisque certains désordres étaient visibles à l'œil nu et que les acheteurs ont fait intervenir des spécialistes avant la vente. 

En outre, les défendeurs considèrent que ces vices ne rendent pas la chose vendue impropre à sa destination.

Les époux [D] demandent à titre subsidiaire le débouté des époux [T] compte tenu de l'application de la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente et de l'absence de connaissance des vices par les vendeurs. Ils font valoir que Monsieur [D] n'est ni de mauvaise foi, ni un vendeur professionnel.

Les défendeurs sollicitent à titre très subsidiaire que les sommes réclamées par les époux [T] soient limitées à hauteur de 136.214,25 euros correspondant au prix des travaux réduits de la somme de 70.000 euros laquelle correspond à la réduction du prix de vente concédée aux acheteurs afin qu'ils réalisent des travaux. 

Sur ce, l'article 1641 du code civil met à la charge du vendeur une garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou diminuent celui-ci de telle sorte que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou ne l'aurait acquise qu'à un prix moindre s'il les avait connus.

Il est de droit constant que l'action en garantie des vices cachés suppose l'existence d'un vice affectant le bien cédé, le rendant impropre à sa destination ou en diminuant tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ; le vice devant en outre avoir préexisté à la vente, et avoir été caché pour l'acquéreur.

L'article 1645 du code civil met à la charge du vendeur professionnel qui connaissait les vices de la chose une sanction consistant, outre la restitution du prix, dans l'allocation de dommages-intérêts, aucune exclusion de garantie n'étant prévue par les articles 1641 et suivants du code civil concernant l'acquéreur professionnel. 

La qualité d'acquéreur professionnel peut cependant avoir une incidence sur la qualification de vice apparent ou caché, laquelle peut être appréciée différemment selon le caractère professionnel ou non de l'acquéreur.

A cet égard, l'article 1643 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

De plus, l'article 1644 du même code dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est enfin rappelé que la charge de la preuve du vice caché et de ses éléments constitutifs incombe à celui qui en invoque l'existence par application de l'article 9 du code de procédure civile. 

En l'espèce, dans son rapport d'expertise judiciaire du 12 décembre 2022, l'expert relève plusieurs désordres affectant le bien litigieux. 

- Sur le lot gros œuvre et maçonnerie 

L'expert judiciaire fait état d'une dégradation due à un mouvement de pierre dans l'habitation principale, indétectable lorsque les murs étaient doublés de placo. L'expert souligne également qu'un important dévers du haut de mur arrière dans la hauteur des combles a été visuellement redressé par un doublage en placostyl. Un jeu de 8 cm de l'assemblage correspond au déplacement du mur d'appui de la ferme. De même, l'état du plancher des combles n'a été découvert qu'en retirant l'ensemble des revêtements existants. En outre, l'expert indique que des remontées capillaires ont pourri les lambourdes du plancher séjour ou salle basse, ce qui était indétectable puisque le plancher était recouvert d'un autre revêtement. L'expert conseille de disposer un drainage et une barrière anti-humidité pour éviter les remontées capillaires.

- Sur le lot charpente et couverture

L'expert judiciaire souligne que l'humidié pénétrant dans le mur pendant des longues périodes a fait pourrir l'extrémité des solives, ce qui ne pouvait être détecté sans démolition ou sondages. Il constate en outre, à l'étage côté Ouest, une zone noircie avec deux chevrons dégradés. Il conclut que cette dégradation était indétectable et qu'il faudra peut-être changer les deux chevrons lors de la révision de la couverture.

Le constat d'huissier du 22 mars 2022 relevait également des poutres en mauvais état, des chevrons découpés, ainsi qu'une charpente en mauvais état.

- Sur le lot doublage et isolation

Le constat d'huissier du 22 mars 2022 relève que le placoplâtre recouvrant les murs n'est pas conforme et que les fourrures sont à l'envers. Sur le mur situé face à l'entrée gauche, aucune matière isolante n'est présente entre le polystyrène de la plaque et le mur de la maison.

L'expert souligne toutefois que le dossier de vente signalait à l'acquéreur dans la documentation SPANC que l'assainissement était non conforme, et écarte donc la notion de désordre sur ce point.

In fine, l'expert relève que c'est seulement lors des démontages de l'ensemble des doublages isolants disposés il y a une trentaine d'années par Monsieur [D] que les désordres sont devenus apparents. A cet égard, l'état du plancher des combles n'a été découvert qu'en retirant l'ensemble des revêtements existants. De la même manière, l'imbibition du mur pignon ouest de l'habitation principale ne pouvait être détectée sans démolitions ou sondages.

L'expert conclut par conséquent : " la maison était sujette, au moment de la vente, à des altérations structurelles de plancher, de poutres, de dévers de mur, de charpente qui constituent en soit des vices techniques cachés par des habillages généralement de placo ou de planches, mais que nous considérons, au jour de la vente, comme très difficilement détectables, même par un sachant, sans procéder à des sondages destructifs ".

Il découle de ces éléments clairs et non équivoques que le bien acheté par les époux [T] était affecté de plusieurs vices, antérieurs à la vente et non décelables pour les acheteurs au moment de la vente, sans que les moyens soulevés par les défendeurs ne permettent de remettre en cause les conclusions expertales. A cet égard, il doit plus particulièrement être relevé que la venue sur les lieux d'une architecte et d'un ingénieur structure en amont de la vente n'aurait permis à elle seule de détecter les vices, en l'absence de sondages destructifs. 

En outre, au vu de l'importance des travaux rendus nécessaires pour remédier aux vices ainsi constatés, il est clair que les demandeurs n'auraient pas acquis, ou à prix moindre l'ensemble immobilier litigieux s'ils avaient eu connaissance desdits désordres.

S'agissant du caractère professionnel du vendeur, il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [D] a été gérant de la société " HBF " ayant pour activité " toutes activités relatives à la maçonnerie la charpente la couverture et la menuiserie ", de la société " HABITAT BOIS FINLANDAIS " ayant pour activité l'" achat, fabrication, vente, importation, exportation de maisons, meubles, accessoires, terrassement, maçonnerie, toutes activités se rapportant au bâtiment ", de la " SCI BEAUREGARD " ayant pour activités l'" acquisition de terrains à bâtir, ainsi que de tous immeubles, aménagement et construction sur ces terrains, vente ", et de la " SCI CHANZY " dont les activités mentionnées au Kbis sont l'" acquisition d'un terrain l'exploitation et la mise en valeur de ce terrain pour l'édification d'un bâtiment à usage de location ".

Aussi, il résulte des éléments ci-dessus rappelés que Monsieur [D] a dirigé plusieurs entreprises expressément en lien avec le bâtiment et la construction et qu'il doit par conséquent être assimilé à un vendeur professionnel. 

Ainsi, il y a lieu d'écarter la clause d'exonération de la garantie des vices cachés de l'acte de vente en date du 6 septembre 2021.

Monsieur [D] et Madame [S] sont donc tenus de garantir les époux [T] au titre des vices cachés, en les indemnisant conformément à la réduction du prix sollicitée par les acquéreurs du fait des travaux effectués.

- Sur le lot gros œuvre et maçonnerie 

Les époux [T] fournissent un devis estimatif en date du 12 janvier 2022 prévoyant initialement un coût de 72.982,56 euros TTC de travaux sur ce lot.

Des travaux supplémentaires pour un montant de 76.358,82 euros TTC ont été réalisés par rapport au devis initial, pour un montant total de 149.341,38 euros TTC.

A ce titre, les demandeurs justifient sur certificats de paiement avoir réglé les sommes suivantes : 
- 33.218,22 euros TTC le 02/2022
- 25.565,67 euros TTC le 03/2022
- 2047,10 euros TTC le 04/2022
- 11.660,40 euros TTC le 10/2022
- 26.629,95 euros TTC le 12/2022
- 16.021,42 euros TTC le 01/2023
- 11.045,15 euros TTC 03/2023
- 2.908,96 euros TTC le 04/2023
- 1.513,60 euros TTC le 06/2023
- 2.136,20 euros TTC le 06/2023
- 5.867,40 euros TTC le 07/2023
- 16.093,40 euros TTC le 10/2013
- 1925 euros le 01/2024

Soit la somme totale 156.632,47 euros. 

- Sur le lot charpente et couverture

Les époux [T] produisent un devis initial en date du 22 décembre 2021 évaluant des travaux à hauteur de 105.478,75 euros TTC, ainsi qu'un avenant du 26 mai 2023, à hauteur de 29.566,73 euros.

Ils justifient des paiements suivants : 
-35.219,39 euros TTC le 03/2022
-35.219,37 euros le 01/2023
-4.862,54 euros TTC le 03/2022
-4.862,53 euros TTC le 01/2023
-21.240,08 euros TTC le 03/2023
-18.143,28 euros TTC le 03/2023
-1.852,37 euros TTC le 03/2023
-9.253,56 euros TTC le 05/2023
-1.587,09 euros le 05/2023

Soit la somme totale de 132.240,21 euros

- Sur le lot sorties couverture

-475,27 euros TTC le 09/2023
-713,34 euros le 10/2023

Soit la somme totale de 1.188,61 euros.

- Sur le lot sous toiture 

-2.367,13 euros TTC le 09/2023
-3.551,60 euros TTC le 10/2023

Soir la somme totale de 5.918,73 euros. 

- Sur le lot doublage et isolation

S'agissant de ce poste, les époux [T] produisent deux avenants qu'ils indiquent être postérieurs à la découverte des vices cachés, à hauteur de 94.316,36 euros et de 5.972,34 euros.

Ils produisent à titre de certificat de paiement les sommes suivantes : 

-2.160,29 euros le 04/2022
-34.374,03 euros le 03/2023

Soit la somme totale de 36.534,32 euros.

Les époux [T] justifient donc largement d'avoir déboursé la somme de 206.214,25 euros sollicitée pour effectuer des travaux subséquents à la découverte des vices cachés. 

Par conséquent, Monsieur [D] et Madame [S] seront condamnés à verser la somme de 206.214,25 euros aux époux [T] au titre de la garantie des vices cachés. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sans qu'aucun élément ne justifie de déroger aux dispositions légales relatives à la production d'intérêts. 

Il résulte en outre des développements précédents que Monsieur [D] et Madame [S] seront déboutés de leur demande de fixation du montant de la créance des époux [T] à la somme de 136.214,25 euros.

2. Sur la demande d'indemnisation à titre de dommages et intérêts

Les époux [T] sollicitent la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'agrément subi. Ils font valoir sur le fondement de l'article 1645 du code civil que Monsieur [D] avait connaissance des désordres puisque le rapport d'expertise révèle qu'il a effectué lui-même certains travaux. Ils expliquent avoir dû rénover d'urgence la dépendance pour pouvoir y habiter pendant plus de deux ans en raison du retard dû à l'ampleur des travaux réalisés.

Pour s'opposer à la demande des époux [T], les défendeurs estiment que les acheteurs pouvaient vivre dans la dépendance de la longère le temps des travaux puisque celle-ci était habitable, hormis la nécessité de réaliser une pièce d'eau. Ils considèrent également que les demandeurs ne démontrent pas que l'article 1645 du code civil doit s'appliquer au cas d'espèce puisqu'ils ne rapportent pas la preuve de la connaissance du vice par les époux [D]. Ils font valoir que les époux [T] avaient pour projet initial de faire d'importantes rénovations si bien qu'ils savaient qu'ils devraient habiter la longère, et que le délai de réalisation des travaux s'explique par leur suspension pour réaliser l'expertise judiciaire. Ils considèrent également que les travaux entrepris dans l'habitation principale n'étaient pas indispensables puisque celle-ci était habitable.

Sur ce, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions. De ce fait, il incombe aux demandeurs d'établir la réalité des préjudices dont ils sollicitent réparation. 

Selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l'espèce, comme expliqué précédemment, Monsieur [D] doit être considéré comme un vendeur professionnel. 

De plus, le vendeur professionnel est irréfragablement présumé avoir connaissance des vices cachés. Monsieur [D] et Madame [S] doivent donc être tenus de tous les dommages et intérêts envers les époux [T], en réparation des préjudices causés par ces vices cachés.

Au cas d'espèce, l'expertise judiciaire confirme que le bien litigieux était affecté de nombreux vices. Ainsi, peu importe que les époux [T] avaient prévu ou non initialement d'y effectuer des travaux, puisque leur ampleur a nécessairement été décuplée par la découverte des vices. De plus, les travaux nécessaires à la réparation des vices étaient relatifs au gros œuvre, à la charpente, à la couverture de la maison et à son isolation. Des travaux d'une telle ampleur rendent nécessairement difficilement habitable le logement en question. 

Toutefois, les époux [T] ne produisent pas d'élément chiffré de nature à fixer leur préjudice à la somme de 20.000 euros au titre des travaux effectués. 

Compte tenu de la nécessité d'occuper un bâtiment annexe en raison de l'ampleur et de la durée des travaux, les époux [T] ont en tout état de cause subi un préjudice qu'il convient de qualifier de préjudice de jouissance, qui sera souverainement évalué à la somme de 10.000 euros. 

Par conséquent, Monsieur [D] et Madame [S] seront condamnés à verser la somme de 10.000 euros aux époux [T] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. 

3. Sur les demandes accessoires

L'issue du litige commande de condamner aux dépens Monsieur [D] et Madame [S], parties succombant à la présente instance, en ce compris les frais d'expertise, qui seront recouvrés directement par Maître COUVREUR, membre de la SARL MARIN COUVREUR URBAIN, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs équitable de condamner Monsieur [D] et Madame [S] à verser à Monsieur et Madame [D] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [D] et Madame [S] seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

En ce que l'exécution immédiate du jugement n'aurait pas des conséquences irréversibles et ne provoquerait pas un dommage irrémédiable, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l'affaire, de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser à Madame [O] [Y] épouse [T] et Monsieur [Q] [T] la somme de 206.214,25 euros en réduction du prix de vente de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 3], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à verser à Madame [O] [Y] épouse [T] et Monsieur [Q] [T] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, qui seront recouvrés directement par Maître COUVREUR, membre de la SARL MARIN COUVREUR URBAIN, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] à payer à Madame [O] [Y] épouse [T] et Monsieur [Q] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [U] [D] et Madame [I] [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 11 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Mme OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Mme Anne PAUL, Greffière principale, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,









En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.

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Mise à jour de la source le 2026-09-11T19:13:49.156Z.