Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 11 septembre 2026, n° 26/01851

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 7 novembre 2025, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] ont acquis de la SAS URBADEQUATE RENOVATION un bien immobilier situé [Adresse 3] pour un prix de 365 000 euros.
 
Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire du 15 avril 2026, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] ont été autorisés à assigner la SAS URBADEQUATE RENOVATION à jour fixe pour l'audience du 18 mai 2026, l'assignation devant être délivrée avant le 17 avril 2026 18h.

Par actes de commissaire de justice du 16 avril 2026, ils l'ont assignée, demandant au tribunal de :
- Prononcer la résolution judiciaire de la vente immobilière,
- Condamner la SAS URBADEQUATE RENOVATION à leur payer 47 850 euros au titre des frais d'acquisition,
- Condamner la SAS URBADEQUATE RENOVATION à leur payer 7 314,58 euros au titre du contrat de prêt,
- Condamner la SAS URBADEQUATE RENOVATION aux dépens,
- Condamner la SAS URBADEQUATE RENOVATION à leur payer 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions, soutenues oralement à l'audience, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] réitèrent les demandes de leur assignation initiale, sauf à ajouter demander le rejet des demandes en défense, la condamnation de la SAS URBADEQUETE RENOVATION à leur payer 365 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2025 au titre du prix de vente et 13 541,92 euros au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier.

Au soutien de ses demandes, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] se fondent sur la garantie légale des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil au vu de deux rapports amiables concordants sur l'existence d'un risque structurel grave et urgent de l'appentis et caché, soulignant qu'ils n'avaient pas connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences et que la connaissance de la nécessité de travaux de confortement ou de rénovation doit être distingué de l'hypothèse où il existe un risque d'effondrement immédiat et une nécessité de démolition ou reconstruction. Ils insistent sur le fait que la gravité de l'état structurel de l'appentis n'a été décelée que par des investigations complémentaires intervenues après la vente et donc après le rapport [Y] du 2 octobre 2025 qui n'avait signalé aucun péril imminent, diagnostiqué aucune atteinte grave à la solidité ni prescrit aucune mesure urgente, interdiction ou investigation complémentaire. Ils font valoir que l'urgence de la procédure était justifiée au regard du délai de 6 mois pour réaliser les travaux confortatifs et que le vendeur pourra exercer ses recours récursoires après la présente décision, sans besoin de renvoyer à la mise en état pour permettre des mises en cause.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l'audience, la SAS URBADEQUATE RENOVATION demande au Tribunal de :
- A titre principal, débouter les consorts [O] de leurs demandes et les condamner à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts,
- A titre subsidiaire, renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état afin que soit ordonnée une expertise judiciaire et que soient mis en cause son assureur et la société [Y],
- En toute hypothèse, condamner les consort [O] aux dépens et à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs demandes, la SAS URBADEQUATE RENOVATION rappelle que le bien vendu était un bien à rénover entièrement et qu'entre les mois de juillet et novembre 2025, les futurs acquéreurs avaient fait passer un architecte et un bureau d'étude structures pour conforter leur budget prévisionnel de travaux de 175 000 euros. Elle conteste tout vice caché dès lors que, si vice il y a, il a été décelé par le bureau d'étude technique [Y] mandaté par les acquéreurs avant la réitération notariée de la promesse de vente, lequel avait émis des doutes sur la solidité de l'immeuble et avait indiqué dans son rapport du 2 octobre 2025 que des travaux étaient nécessaires, soit de renforcement de l'existant soit de reconstruction à l'identique, des mesures d'investigations complémentaires étant par ailleurs opportunes. Elle ajoute que les rapports d'expertise amiables produits ne relèvent pas d'urgence et ont des conclusions divergentes, de sorte que la preuve d'un vice n'est pas rapportée. Enfin, elle souligne la mauvaise foi des demandeurs qui ne lui avaient pas communiqué le rapport dudit bureau au moment de la vente ni n'en avaient donné connaissance au tribunal au moment de leur requête à jour fixe et de leur assignation et ont attendu une sommation de communiquer pour le produire.

** 
Le 25 août 2026, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] sollicitent la réouverture des débats aux fins de modifier leur demande rédhibitoire en une demande estimatoire, soutenant avoir découvert postérieurement à l'audience la mauvaise santé économique de la défenderesse, les laissant craindre qu'elle serait insolvable et dans l'incapacité financière de leur restituer le prix de vente.
Le 31 août 2026, la SAS URBADEQUATE RENOVATION s'oppose à cette réouverture, soutenant que les allégations sur sa santé financière ne sont pas étayées et soulignant que ce sont les demandeurs qui ont choisi une voie procédurale d'urgence.

Par nouvelle note en délibéré du 8 septembre 2026, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] sollicitent la réouverture des débats aux fins de se désister, pour de ne pas être confrontés à une difficulté de restitution des fonds et d’être déposséder de l’appartement.

Le 9 septembre 2026, la SAS URBADEQUATE RENOVATION s’oppose au désistement dès lors qu’elle a formulé une demande reconventionnelle.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de réouverture des débats

Aux termes de l’article 444 du code civil, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application des articles 394 à 396 du code de procédure civile, le demandeur peut tout matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance mais le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur qui a présenté une défense au fond sauf à ce que sa non-acceptation ne se fonde sur aucun motif légitime.

Il sera rappelé par ailleurs concernant le cadre de la procédure à jour fixe que le demandeur devant joindre ses conclusions sur le fond à la requête selon l’article 840 du code de procédure civile, l’objet de la demande est figé par la requête et l’ordonnance autorisant le jour fixe. Les prétentions nouvelles, non contenues dans la requête doivent être déclarés irrecevables (Cass. 3e civ., 23 févr. 2017, n° 15-27.818).

En l’espèce, le désistement d’instance des demandeurs n’est pas accepté par le défendeur, lequel a un motif légitime à s’y opposer puisqu’il a présenté une demande reconventionnelle.

En outre, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] ont choisi de saisir la présente juridiction dans le cadre d’une procédure à jour fixe d’une demande rédhibitoire. Ils ne sauraient ainsi postérieurement à l’ordonnance les autorisant assigner à une telle fin et à l’assignation délivrée en ce sens, et a fortiori alors que les débats ont été clos et l’affaire mise en délibéré, changer leur demande, et ce même à l’aune d’éléments nouveaux (étant relevé qu’il leur appartenait d’effectuer leurs recherches sur la situation financière du défendeur en amont).

La demande de réouverture des débats sera par conséquent rejetée.

Sur la demande résolution de la vente

Aux termes de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'article 1644 du même code dispose par ailleurs que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

En application de ces textes, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché compromettant l'usage de la chose et des caractères de ce vice. Le demandeur doit ainsi établir la gravité du défaut, son caractère caché ainsi que son antériorité au transfert de propriété.

S'agissant du caractère caché, doit être qualifié comme tel celui dont l'acquéreur connaissait l'existence lors de la vente mais sans avoir pu en apprécier l'ampleur (Civ 3ème 14 mars 2012 n°11-10.861). En effet, le dommage ne peut être apparent que si non seulement sa manifestation, mais aussi ses conséquences et que ses causes étaient apparentes. En revanche, la connaissance du vice par suite de l'information donnée est acquise dès lors que les défauts et risques signalés sont nettement individualisés, et non pas évoqués en termes vagues et généraux, et que l'acquéreur est à même d'en juger l'ampleur potentielle comme les possibles conséquences.

En l'espèce, pour justifier de l'existence d'un vice caché, les acquéreurs produisent deux rapports d'expertise amiable 

- L'un du 15 janvier 2026 de l'entreprise VILAR, concluant au fait que le solivage actuel du plancher de l'appentis n'est pas dimensionné pour reprendre correctement les charges, que le plancher présente un fort devers et que le mur de remplissage reposant sur le mur de copropriété qui présente une fissure visible de l'intérieur semble désolidarisé et présente un danger d'effondrement s'il y a un évènement climatique extrême (grand vent). Il est conseillé de démolir et de reprendre en totalité cet ouvrage mal dimensionné pour l'exploitation voulue,
- L'autre du 2 février 2026 de l'entreprise ESPRIT STRUCTURE, indiquant que le cœur de la cheminée est désolidarisé du mur d'enceinte de l'appentis avec une amplitude de mouvement millimétrique, que le plancher est fortement déformé vers la cheminée. Le rapport conclut à un risque humain et matériel modéré et à la nécessité de travaux de réhabilitation pour l'appentis (dépose de la cheminée, déconstruction reconstruction des murs de remplissage, renforcement du plancher et des supports) dans les 6 mois.

Il en résulte que ces deux rapports divergent sur le degré d'urgence de la situation et du risque d'effondrement et le délai dans lequel les travaux de con fortement/reconstruction de l'appentis doivent être réalisés mais ils se corroborent et sont parfaitement concordants quant à l'existence d'un vice tenant d'une part à l'instabilité structurelle de l'appentis dans le prolongement de la coursive nécessitant des travaux importants de confortement et d'autre part à l'impropriété de la destination d'habitation de l'appentis de 9,46 m².

L'existence d'un vice affectant l'immeuble vendu, d'une gravité suffisante et nécessairement antérieur à la vente est ainsi caractérisée.

En revanche, le vendeur relève à juste titre que les futurs acquéreurs avaient mandaté un architecte ainsi qu'un bureau d'études technique avant la vente et que ce dernier avait dressé un rapport le 2 octobre 2025, qui a été produit suite à une sommation de communiquer faite par le défendeur postérieurement à l'assignation. Il ressort de ce rapport que l'architecte mandaté par les futurs acquéreurs s'interrogeait, notamment, sur l'annexe en appentis au-dessus de la cour intérieure destiné à devenir leur future cuisine et qu'il a été conclu que " cet ouvrage a subi une importante déformation au cours du temps. Il n'est donc pas possible de déceler l'état de conservation des structures. Nous conseillons donc de faire déposer le plancher bois pour constater l'état des poutres supports. Il faudra également analyser la constitution de la couverture et des parois (non isolée) ainsi que les points d'appuis aux différentes extrémités. En fonction des constats après sondages, il pourrait s'avérer qu'une reconstruction à l'identique en ossature bois soit plus simple qu'un renforcement de l'existant ".

Il en résulte que la déformation du plancher était visible et apparente au moment de la vente, qu'aucune garantie n'avait été donnée quant à la stabilité structurelle de l'appentis et qu'au contraire des mesures d'investigations plus approfondies étaient préconisées sur les points d'appuis, les murs et la couverture. En d'autres termes, ce rapport portait précisément sur l'état structurel de l'appentis et mettait déjà en évidence une importante déformation du parquet, l'impossibilité de connaitre l'état des structures sans investigations complémentaires ainsi que l'éventualité d'une reconstruction complète. Ainsi, le BET mandaté par les futurs acquéreurs avait identifié un doute précis sur la stabilité et s'il ne concluait pas définitivement sur une pathologie déterminée, il précisait les éléments à faire vérifier qui pourraient être la cause de l'instabilité et il indiquait bien qu'une reconstruction complète était envisageable. Ce rapport permettait ainsi de savoir, sans ambiguïté possible même pour un profane de l'immobilier, que des travaux seraient nécessaires, soit de renforcement soit de démolition/reconstruction, qu'il appartenait aux futurs acquéreurs de faire chiffrer plus précisément afin de valider leur budget travaux.
 
Les acquéreurs ne peuvent ainsi indiquer avoir découvert le vice après la vente alors qu'ils ont acheté en connaissance d'un aléa important sur la stabilité de l'appentis, même s'ils espéraient sans doute que les investigations postérieures relèveraient une situation moins grave, comme ayant été avertis d'un risque suffisamment précis. Les investigations postérieures n'ont fait que confirmer ce risque et le scénario envisagé par le BET, à savoir une structure très dégradée nécessitant une reconstruction. Ces rapports ne relèvent aucun vice nouveau et lèvent le doute connu avant la vente.

Ainsi, s'il ne peut être exigé de l'acquéreur de recourir à l'avis ou aux conseils d'un expert avant la vente, lorsqu'il y a eu recours il convient toutefois de tenir compte des informations portées à sa connaissance et l'acheteur peut se voir reprocher de ne pas avoir tiré toutes les conséquences d'un avertissement donné par un homme de l'art qu'il a mandaté, comme c'est justement le cas en l'espèce.

Les demandeurs seront par conséquent déboutés de leur demande de résolution de la vente, faute de justification d'un vice caché et de leurs demandes subséquentes en indemnisation.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, la rétention d'explications et pièce par les demandeurs est révélatrice d'une présentation incomplète du litige, tant dans la requête en autorisation à assigner à jour fixe que dans l'assignation, alors même que le rapport du BET qu'ils avaient eux-mêmes mandaté était déterminant pour apprécier le caractère caché du vice. Les demandeurs, professionnels du droit, ne pouvaient ignorer que ce rapport constituait une pièce essentielle à la solution du litige dès lors qu'il portait directement sur la connaissance qu'ils avaient avant la vente de l'état de l'ouvrage et sa communication seulement après une sommation de communiquée ne saurait être regardée comme une simple omission. Un manquement au principe de loyauté dans l'administration de la preuve, est ainsi avéré.

Toutefois, un tel manquement, pour regrettable qu'il soit, spécialement dans une procédure à jour fixe imposant au défendeur un délai très contraint pour préparer sa défense, est inopérant pour caractériser une procédure abusive (Civ 2ème, 20 mars 2014 n°13-11.135) alors qu'en l'espèce l'action n'était pas manifestement vouée à l'échec et qu'il existait un débat légitime sur le caractère caché du vice au regard du fait qu'il peut être admis, dans certaines circonstances, une action en garantie des vices cachés quand le vice était connu mais pas dans toute son ampleur et ses conséquences et que les rapports amiables concluaient à la nécessité de travaux dans un délai incompatible avec une procédure de droit commun.
 
En conséquence, la SAS URBADEQUATE RENOVATION sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la procédure abusive.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

- Sur les dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B], perdants à l'instance seront condamnés aux dépens de l'instance. 

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. 


En l'espèce, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B], parties perdantes et condamnées aux dépens, seront condamnés à verser à la SAS URBADEQUATE RENOVATION les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. En équité, compte tenu du contexte du litige, la somme sera accordée à hauteur de 6 000 euros. Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] seront déboutés de leur propre demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort 

Déboute Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] de leur demande de réouverture des débats ;

Déboute Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] de leur demande de résolution de la vente et des demandes subséquentes en restitution et en indemnisation ;

Déboute la SAS URBADEQUATE RENOVATION de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] aux dépens ;

Condamne Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] à payer à la SAS URBADEQUATE RENOVATION la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ A. FERRE

MINUTE N° : 26/837
JUGEMENT DU : 11 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 26/01851 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VDFJ
NAC: 50D


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 11 Septembre 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Président
Madame FERRE, Vice-présidente

GREFFIER lors de l’audience : Madame LEJUSTE
GREFFIER pour la mise à disposition : Madame GIRAUD

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 18 Mai 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour 


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par A. FERRE

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [S] [V] [I]
né le 01 Février 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

Mme [D] [A]
née le 21 Avril 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66



DEFENDERESSE

S.A.S. URBADEQUATE RENOVATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 356



EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 7 novembre 2025, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] ont acquis de la SAS URBADEQUATE RENOVATION un bien immobilier situé [Adresse 3] pour un prix de 365 000 euros.
 
Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire du 15 avril 2026, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] ont été autorisés à assigner la SAS URBADEQUATE RENOVATION à jour fixe pour l'audience du 18 mai 2026, l'assignation devant être délivrée avant le 17 avril 2026 18h.

Par actes de commissaire de justice du 16 avril 2026, ils l'ont assignée, demandant au tribunal de :
- Prononcer la résolution judiciaire de la vente immobilière,
- Condamner la SAS URBADEQUATE RENOVATION à leur payer 47 850 euros au titre des frais d'acquisition,
- Condamner la SAS URBADEQUATE RENOVATION à leur payer 7 314,58 euros au titre du contrat de prêt,
- Condamner la SAS URBADEQUATE RENOVATION aux dépens,
- Condamner la SAS URBADEQUATE RENOVATION à leur payer 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions, soutenues oralement à l'audience, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] réitèrent les demandes de leur assignation initiale, sauf à ajouter demander le rejet des demandes en défense, la condamnation de la SAS URBADEQUETE RENOVATION à leur payer 365 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2025 au titre du prix de vente et 13 541,92 euros au titre de l'indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier.

Au soutien de ses demandes, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] se fondent sur la garantie légale des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil au vu de deux rapports amiables concordants sur l'existence d'un risque structurel grave et urgent de l'appentis et caché, soulignant qu'ils n'avaient pas connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences et que la connaissance de la nécessité de travaux de confortement ou de rénovation doit être distingué de l'hypothèse où il existe un risque d'effondrement immédiat et une nécessité de démolition ou reconstruction. Ils insistent sur le fait que la gravité de l'état structurel de l'appentis n'a été décelée que par des investigations complémentaires intervenues après la vente et donc après le rapport [Y] du 2 octobre 2025 qui n'avait signalé aucun péril imminent, diagnostiqué aucune atteinte grave à la solidité ni prescrit aucune mesure urgente, interdiction ou investigation complémentaire. Ils font valoir que l'urgence de la procédure était justifiée au regard du délai de 6 mois pour réaliser les travaux confortatifs et que le vendeur pourra exercer ses recours récursoires après la présente décision, sans besoin de renvoyer à la mise en état pour permettre des mises en cause.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l'audience, la SAS URBADEQUATE RENOVATION demande au Tribunal de :
- A titre principal, débouter les consorts [O] de leurs demandes et les condamner à lui payer 5 000 euros de dommages et intérêts,
- A titre subsidiaire, renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état afin que soit ordonnée une expertise judiciaire et que soient mis en cause son assureur et la société [Y],
- En toute hypothèse, condamner les consort [O] aux dépens et à lui payer 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs demandes, la SAS URBADEQUATE RENOVATION rappelle que le bien vendu était un bien à rénover entièrement et qu'entre les mois de juillet et novembre 2025, les futurs acquéreurs avaient fait passer un architecte et un bureau d'étude structures pour conforter leur budget prévisionnel de travaux de 175 000 euros. Elle conteste tout vice caché dès lors que, si vice il y a, il a été décelé par le bureau d'étude technique [Y] mandaté par les acquéreurs avant la réitération notariée de la promesse de vente, lequel avait émis des doutes sur la solidité de l'immeuble et avait indiqué dans son rapport du 2 octobre 2025 que des travaux étaient nécessaires, soit de renforcement de l'existant soit de reconstruction à l'identique, des mesures d'investigations complémentaires étant par ailleurs opportunes. Elle ajoute que les rapports d'expertise amiables produits ne relèvent pas d'urgence et ont des conclusions divergentes, de sorte que la preuve d'un vice n'est pas rapportée. Enfin, elle souligne la mauvaise foi des demandeurs qui ne lui avaient pas communiqué le rapport dudit bureau au moment de la vente ni n'en avaient donné connaissance au tribunal au moment de leur requête à jour fixe et de leur assignation et ont attendu une sommation de communiquer pour le produire.

** 
Le 25 août 2026, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] sollicitent la réouverture des débats aux fins de modifier leur demande rédhibitoire en une demande estimatoire, soutenant avoir découvert postérieurement à l'audience la mauvaise santé économique de la défenderesse, les laissant craindre qu'elle serait insolvable et dans l'incapacité financière de leur restituer le prix de vente.
Le 31 août 2026, la SAS URBADEQUATE RENOVATION s'oppose à cette réouverture, soutenant que les allégations sur sa santé financière ne sont pas étayées et soulignant que ce sont les demandeurs qui ont choisi une voie procédurale d'urgence.

Par nouvelle note en délibéré du 8 septembre 2026, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] sollicitent la réouverture des débats aux fins de se désister, pour de ne pas être confrontés à une difficulté de restitution des fonds et d’être déposséder de l’appartement.

Le 9 septembre 2026, la SAS URBADEQUATE RENOVATION s’oppose au désistement dès lors qu’elle a formulé une demande reconventionnelle.


MOTIVATION

Sur la demande de réouverture des débats

Aux termes de l’article 444 du code civil, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application des articles 394 à 396 du code de procédure civile, le demandeur peut tout matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance mais le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur qui a présenté une défense au fond sauf à ce que sa non-acceptation ne se fonde sur aucun motif légitime.

Il sera rappelé par ailleurs concernant le cadre de la procédure à jour fixe que le demandeur devant joindre ses conclusions sur le fond à la requête selon l’article 840 du code de procédure civile, l’objet de la demande est figé par la requête et l’ordonnance autorisant le jour fixe. Les prétentions nouvelles, non contenues dans la requête doivent être déclarés irrecevables (Cass. 3e civ., 23 févr. 2017, n° 15-27.818).

En l’espèce, le désistement d’instance des demandeurs n’est pas accepté par le défendeur, lequel a un motif légitime à s’y opposer puisqu’il a présenté une demande reconventionnelle.

En outre, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] ont choisi de saisir la présente juridiction dans le cadre d’une procédure à jour fixe d’une demande rédhibitoire. Ils ne sauraient ainsi postérieurement à l’ordonnance les autorisant assigner à une telle fin et à l’assignation délivrée en ce sens, et a fortiori alors que les débats ont été clos et l’affaire mise en délibéré, changer leur demande, et ce même à l’aune d’éléments nouveaux (étant relevé qu’il leur appartenait d’effectuer leurs recherches sur la situation financière du défendeur en amont).

La demande de réouverture des débats sera par conséquent rejetée.

Sur la demande résolution de la vente

Aux termes de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'article 1644 du même code dispose par ailleurs que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

En application de ces textes, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché compromettant l'usage de la chose et des caractères de ce vice. Le demandeur doit ainsi établir la gravité du défaut, son caractère caché ainsi que son antériorité au transfert de propriété.

S'agissant du caractère caché, doit être qualifié comme tel celui dont l'acquéreur connaissait l'existence lors de la vente mais sans avoir pu en apprécier l'ampleur (Civ 3ème 14 mars 2012 n°11-10.861). En effet, le dommage ne peut être apparent que si non seulement sa manifestation, mais aussi ses conséquences et que ses causes étaient apparentes. En revanche, la connaissance du vice par suite de l'information donnée est acquise dès lors que les défauts et risques signalés sont nettement individualisés, et non pas évoqués en termes vagues et généraux, et que l'acquéreur est à même d'en juger l'ampleur potentielle comme les possibles conséquences.

En l'espèce, pour justifier de l'existence d'un vice caché, les acquéreurs produisent deux rapports d'expertise amiable 

- L'un du 15 janvier 2026 de l'entreprise VILAR, concluant au fait que le solivage actuel du plancher de l'appentis n'est pas dimensionné pour reprendre correctement les charges, que le plancher présente un fort devers et que le mur de remplissage reposant sur le mur de copropriété qui présente une fissure visible de l'intérieur semble désolidarisé et présente un danger d'effondrement s'il y a un évènement climatique extrême (grand vent). Il est conseillé de démolir et de reprendre en totalité cet ouvrage mal dimensionné pour l'exploitation voulue,
- L'autre du 2 février 2026 de l'entreprise ESPRIT STRUCTURE, indiquant que le cœur de la cheminée est désolidarisé du mur d'enceinte de l'appentis avec une amplitude de mouvement millimétrique, que le plancher est fortement déformé vers la cheminée. Le rapport conclut à un risque humain et matériel modéré et à la nécessité de travaux de réhabilitation pour l'appentis (dépose de la cheminée, déconstruction reconstruction des murs de remplissage, renforcement du plancher et des supports) dans les 6 mois.

Il en résulte que ces deux rapports divergent sur le degré d'urgence de la situation et du risque d'effondrement et le délai dans lequel les travaux de con fortement/reconstruction de l'appentis doivent être réalisés mais ils se corroborent et sont parfaitement concordants quant à l'existence d'un vice tenant d'une part à l'instabilité structurelle de l'appentis dans le prolongement de la coursive nécessitant des travaux importants de confortement et d'autre part à l'impropriété de la destination d'habitation de l'appentis de 9,46 m².

L'existence d'un vice affectant l'immeuble vendu, d'une gravité suffisante et nécessairement antérieur à la vente est ainsi caractérisée.

En revanche, le vendeur relève à juste titre que les futurs acquéreurs avaient mandaté un architecte ainsi qu'un bureau d'études technique avant la vente et que ce dernier avait dressé un rapport le 2 octobre 2025, qui a été produit suite à une sommation de communiquer faite par le défendeur postérieurement à l'assignation. Il ressort de ce rapport que l'architecte mandaté par les futurs acquéreurs s'interrogeait, notamment, sur l'annexe en appentis au-dessus de la cour intérieure destiné à devenir leur future cuisine et qu'il a été conclu que " cet ouvrage a subi une importante déformation au cours du temps. Il n'est donc pas possible de déceler l'état de conservation des structures. Nous conseillons donc de faire déposer le plancher bois pour constater l'état des poutres supports. Il faudra également analyser la constitution de la couverture et des parois (non isolée) ainsi que les points d'appuis aux différentes extrémités. En fonction des constats après sondages, il pourrait s'avérer qu'une reconstruction à l'identique en ossature bois soit plus simple qu'un renforcement de l'existant ".

Il en résulte que la déformation du plancher était visible et apparente au moment de la vente, qu'aucune garantie n'avait été donnée quant à la stabilité structurelle de l'appentis et qu'au contraire des mesures d'investigations plus approfondies étaient préconisées sur les points d'appuis, les murs et la couverture. En d'autres termes, ce rapport portait précisément sur l'état structurel de l'appentis et mettait déjà en évidence une importante déformation du parquet, l'impossibilité de connaitre l'état des structures sans investigations complémentaires ainsi que l'éventualité d'une reconstruction complète. Ainsi, le BET mandaté par les futurs acquéreurs avait identifié un doute précis sur la stabilité et s'il ne concluait pas définitivement sur une pathologie déterminée, il précisait les éléments à faire vérifier qui pourraient être la cause de l'instabilité et il indiquait bien qu'une reconstruction complète était envisageable. Ce rapport permettait ainsi de savoir, sans ambiguïté possible même pour un profane de l'immobilier, que des travaux seraient nécessaires, soit de renforcement soit de démolition/reconstruction, qu'il appartenait aux futurs acquéreurs de faire chiffrer plus précisément afin de valider leur budget travaux.
 
Les acquéreurs ne peuvent ainsi indiquer avoir découvert le vice après la vente alors qu'ils ont acheté en connaissance d'un aléa important sur la stabilité de l'appentis, même s'ils espéraient sans doute que les investigations postérieures relèveraient une situation moins grave, comme ayant été avertis d'un risque suffisamment précis. Les investigations postérieures n'ont fait que confirmer ce risque et le scénario envisagé par le BET, à savoir une structure très dégradée nécessitant une reconstruction. Ces rapports ne relèvent aucun vice nouveau et lèvent le doute connu avant la vente.

Ainsi, s'il ne peut être exigé de l'acquéreur de recourir à l'avis ou aux conseils d'un expert avant la vente, lorsqu'il y a eu recours il convient toutefois de tenir compte des informations portées à sa connaissance et l'acheteur peut se voir reprocher de ne pas avoir tiré toutes les conséquences d'un avertissement donné par un homme de l'art qu'il a mandaté, comme c'est justement le cas en l'espèce.

Les demandeurs seront par conséquent déboutés de leur demande de résolution de la vente, faute de justification d'un vice caché et de leurs demandes subséquentes en indemnisation.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, la rétention d'explications et pièce par les demandeurs est révélatrice d'une présentation incomplète du litige, tant dans la requête en autorisation à assigner à jour fixe que dans l'assignation, alors même que le rapport du BET qu'ils avaient eux-mêmes mandaté était déterminant pour apprécier le caractère caché du vice. Les demandeurs, professionnels du droit, ne pouvaient ignorer que ce rapport constituait une pièce essentielle à la solution du litige dès lors qu'il portait directement sur la connaissance qu'ils avaient avant la vente de l'état de l'ouvrage et sa communication seulement après une sommation de communiquée ne saurait être regardée comme une simple omission. Un manquement au principe de loyauté dans l'administration de la preuve, est ainsi avéré.

Toutefois, un tel manquement, pour regrettable qu'il soit, spécialement dans une procédure à jour fixe imposant au défendeur un délai très contraint pour préparer sa défense, est inopérant pour caractériser une procédure abusive (Civ 2ème, 20 mars 2014 n°13-11.135) alors qu'en l'espèce l'action n'était pas manifestement vouée à l'échec et qu'il existait un débat légitime sur le caractère caché du vice au regard du fait qu'il peut être admis, dans certaines circonstances, une action en garantie des vices cachés quand le vice était connu mais pas dans toute son ampleur et ses conséquences et que les rapports amiables concluaient à la nécessité de travaux dans un délai incompatible avec une procédure de droit commun.
 
En conséquence, la SAS URBADEQUATE RENOVATION sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la procédure abusive.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

- Sur les dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B], perdants à l'instance seront condamnés aux dépens de l'instance. 

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. 


En l'espèce, Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B], parties perdantes et condamnées aux dépens, seront condamnés à verser à la SAS URBADEQUATE RENOVATION les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. En équité, compte tenu du contexte du litige, la somme sera accordée à hauteur de 6 000 euros. Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] seront déboutés de leur propre demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort 

Déboute Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] de leur demande de réouverture des débats ;

Déboute Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] de leur demande de résolution de la vente et des demandes subséquentes en restitution et en indemnisation ;

Déboute la SAS URBADEQUATE RENOVATION de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] aux dépens ;

Condamne Madame [D] [A] et Monsieur [S] [B] à payer à la SAS URBADEQUATE RENOVATION la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ A. FERRE

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Mise à jour de la source le 2026-09-11T21:37:06.372Z.