Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 2 février 2023, n° 22/03155

Chronologie de l'affaire

• 2 février 2023 · Cour d'appel de Montpellier · Autre (cette décision)
• 16 avril 2026 · Cour de cassation · Rejet (suite)

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :



Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 octobre 2020 à M. [E] [N] et à Mme [I] [F] épouse [N], publié le 23 novembre 2020 au SPF 1 de Montpellier (volume 2020 S n° 22, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Sud (CIF Sud), agissant en vertu de la copie exécutoire d'un acte authentique de prêts reçu au rang des minutes de Maître [M] [P], notaire à [Localité 8] le 24 avril 2009, a fait saisir les lots n° 2 et 130 dépendant d'un ensemble immobilier dénommé "Le Mail" situé à [Adresse 9], et cadastré section CE n° 172, lots constitués d'un appartement et d'une cave, et ce, afin d'obtenir paiement de la somme totale de 116 722, 55 €.



Le 28 décembre 2020, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) a fait assigner M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier du 1er février 2021, date à laquelle l'affaire a été renvoyée plusieurs fois jusqu'à l'audience du 4 avril 2022.



Par jugement d'orientation contradictoire en date du 16 mai 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

- constatant l'irrespect des dispositions des articles 1104 du code civil et des articles L 311-2 et R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution par le Crédit Immobilier de France Développement, annulé la saisie immobilière pratiquée par le Crédit Immobilier de France à l'encontre des époux [N], portant sur l'appartement et la cave, lot 2 et 130 de la "[Adresse 9] ;

- prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 27 octobre 2020 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 novembre 2020 (volume 2020 S n°82) ;

- rejeté toute autre demande ;

- condamné le Crédit Immobilier de France aux dépens de l'instance.



Par acte reçu au greffe de la Cour le 14 juin 2022, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) a relevé appel de ce jugement.



Suivant exploit d'huissier en date du 1er juillet 2022, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) autorisée par ordonnance du 22 juin 2018 rendue par le président de la chambre délégué par le premier président de la Cour a fait assigner à jour fixe M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] à l'audience du 21 novembre 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 juin 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Sud (CIF Sud) demande à la Cour de :

* infirmer le jugement rendu en date du 16 mai 2022 par le juge de l'exécution près le Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER en ce qu'il a : 

 - constatant l'irrespect des dispositions des articles 1104 du code civil et des articles L 311-2 et R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution par le Crédit Immobilier de France Développement, annulé la saisie immobilière pratiquée par le Crédit Immobilier de France à l'encontre des époux [N], portant sur l'appartement et la cave, lot 2 et 130 de la "[Adresse 9] ;

- prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 27 octobre 2020 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 novembre 2020 (volume 2020 S n°82) ;

- rejeté toute autre demande ;

- condamné le Crédit Immobilier de France aux dépens de l'instance.

* Y faisant et statuant à nouveau, 

- dire et juger que la suspension des voies d'exécution à l'égard de Madame [I] [F] épouse [N] suite à son admission au bénéfice du surendettement des particuliers, ne suspend pas la procédure de saisie-immobilière à l'égard de Monsieur [N], qui a été déclaré irrecevable au bénéfice du surendettement des particuliers ; 

- dire et juger que le caractère solidaire de la dette permet à la société Crédit Immobilier de France Développement de poursuivre Monsieur [N] pour l'intégralité de la dette ; 

- dire et juger la société Crédit Immobilier de France Développement conserve son droit de poursuite à l'encontre du bien commun de Monsieur et Madame [N] ; 

* Y faisant 

' Sur la déchéance du terme et l'exigibilité de l'intégralité du prêt: 

- dire et juger que la société Crédit Immobilier de France Développement a strictement respecté le formalisme légal de mise en 'uvre de la déchéance du terme et n'a usé d'aucune mauvaise foi dans la mise en 'uvre de ladite déchéance ; 

- dire et juger la déchéance du terme prononcée par la société Crédit Immobilier de France Développement le 30 août 2020 parfaitement régulière ; 

' Sur les contestations soulevées par Monsieur et Madame [N] : 

Sur le montant de la créance : 

- dire et juger que le décompte des sommes dues joint au commandement comporte le détail précis des sommes dues selon les échéances impayées ; 

- dire et juger que le tableau d'amortissement du prêt a été porté à la connaissance des débiteurs depuis la signature de l'offre de prêt, soit depuis le 31 mars 2009 ; 

- dire et juger que les sommes réclamées par la société Crédit Immobilier de France développement comportent, outre le capital restant dû, les échéances de prêt non payées outre les indemnités contractuelles de 7% prévues en cas de manquement des débiteurs à leurs obligations sous réserves ; 

- dire et juger que les sommes réclamées par la société Crédit Immobilier de France Développement à Monsieur et Madame [N] ne contiennent aucune erreur de calcul d'une quelconque nature ; 

- dire et juger la créance de la société Crédit Immobilier de France Développement incontestable, fondée en son principe comme en son montant ; 

Sur la réduction des indemnités contractuelles des prêts : 

- dire et juger que les contrats de prêt prévoient une indemnité de 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi en cas de manquement par le débiteur à son obligation de paiement ; 

- dire et juger que Monsieur et Madame [N] ont bien accepté les termes desdits contrats de prêt pour les avoir paraphés et signés; 

- dire et juger que Monsieur et Madame [N] n'ont pas respecté le paiement des échéances tel qu'ils y étaient tenus commettant ainsi un manquement à leurs obligations contractuelles ; 

* En conséquence : 

- dire et juger valable la saisie-immobilière pratiquée par la société Crédit Immobilier de France Développement à l'encontre du bien commun de Monsieur et Madame [N], sis [Adresse 9], au regard des dispositions de l'article 1413 du code civil et notamment des conditions prévues aux articles R 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution; 

- débouter Monsieur et Madame [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- fixer la créance du poursuivant au jour de l'audience d'orientation s'établit à la somme de 119 545,80€ (cent-dix-neuf- mille cinq cent quarante-cinq euros et quatre-vingt centimes) en principal sous réserve des intérêts portés pour mémoire et des frais ; 

* Sur la vente amiable du bien immobilier : 

' dire et juger que le Crédit Immobilier de France Développement n'est pas opposé au principe d'une vente amiable du bien immobilier en fixant une date butoir aux termes de laquelle la vente amiable devra se concrétiser ; 

' En conséquence, 

- ordonner la vente amiable du bien immobilier sis à [Adresse 9], cadastré section CE n° 172 pour [Cadastre 6] a 73 ca, constituant les lots n° 2 et 130 du bâtiment n°I ; 

- fixer à la somme de 62.000 € le montant de la mise à prix du bien conformément au cahier des charges ; 

* A défaut de concrétisation de la vente dans le délai légal, ordonner la vente forcée avec toutes les conséquences que de droit; 

* En tout état de cause : 

- renvoyer les parties par-devant le juge de l'exécution à une audience de vente ; 

- condamner Monsieur [N] à payer à la société Crédit Immobilier de France, la somme de 4 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens de l'instance. 



Au dispositif de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 10 novembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] demandent à la Cour de :

* A titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Montpellier du 16 mai 2022. 

* Y ajoutant : 

- condamner la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [E] [N] et Madame [I] [F] épouse [N] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée. 

- condamner la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Maître [X] [Z] la somme de 5.000 € en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991. 

 - condamner la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux entiers dépens. 

* Subsidiairement : 

' Avant dire-droit, suspendre la procédure de saisie immobilière dans l'attente de l'approbation du plan conventionnel de redressement et dans la limite de 2 ans. 

' Au fond 

- fixer la créance de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT au titre du prêt Habitat + à la somme de 20.145,34 € et très subsidiairement à celle de 86.316,87 €. 

- autoriser la vente amiable du bien saisi. 

- fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu.

Motifs

MOTIFS :



Sur la nullité de la procédure de saisie immobilière tirée de l'irrégularité du procès-verbal de description



Le jugement entrepris a rejeté la demande formée par les débiteurs aux fins de voir prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière tirée de l'irrégularité du procès-verbal de description des biens saisis du 30 novembre 2020.



Les intimés critiquent dans le corps de leurs dernières conclusions les dispositions du jugement entrepris à ce titre.



Cependant, il convient de relever qu'ils ne font que solliciter dans le dispositif de leurs dernières conclusions la confirmation pure et simple du jugement entrepris en toutes ses dispositions sans former de demande de nullité du procès-verbal de description en cause de nature à entraîner la nullité de la procédure de saisie immobilière.



Or, en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.



Il convient, en conséquence, de dire que la présente Cour n'est pas saisie de cette demande, à l'égard desquelles elle n'a pas à statuer.



Par ailleurs, alors que l'appelante conclut également à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, il y a lieu de confirmer par adoption de motifs les dispositions du jugement entrepris qui a rejeté cette demande.



Sur la nullité de la procédure de saisie immobilière résultant du défaut d'exigibilité de la créance



Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.



Il appartient ainsi au juge de l'exécution , conformément aux dispositions précitées et à l'article R 322-15 du code de procédure civile d'exécution, de vérifier non seulement le caractère exécutoire du titre mais également le caractère exigible de la créance faisant l'objet de la saisie immobilière.



Il résulte des pièces produites et il n'est pas contesté que la société Crédit immobilier du Sud, aux droits de laquelle vient le CIFD, a consenti aux époux [N], deux prêts immobiliers, l'un dénommé prêt Habitat n° 100003880 d'un montant en principal de 110 700 €, l'autre intitulé nouveau prêt à 0% n° 100003879 d'un montant en principal de 15 200 € en vertu d'un acte notarié du 24 avril 2009 revêtu de la formule exécutoire et constituant, en conséquence, un titre exécutoire en application de l'article L. 111-3-4° du code de procédure civile d'exécution.



Cet acte (en son paragrahe 11, page 10 et son article 6 page 16) renvoie à l'article XI des conditions générales des prêts en cause en ce qui concerne le formalisme juridique nécessaire au prononcé de l'exigibilité anticipé des sommes dues.



L'article XI des conditions générales des prêts jointes aux offres préalables et intitulé "Exigibilité anticipée-Défaillance de l'emprunteur" prévoit que le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra judiciaire mentionnant l'intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation notamment en cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (paragraphe A-d). 



Il convient de relever en premier lieu que si l'appelante justifie avoir adressé à chacun des époux [N] une lettre de mise en demeure en date du 25 mai 2020, dont la réception n'est pas contestée par les intimés, cette lettre de mise en demeure ne concerne que l'inexécution du prêt Habitat n° 100003880 et non du prêt à 0% n° 100003879. L'appelante ne produit aucune lettre de mise en demeure préalablement au prononcé de la déchéance du terme relativement à ce dernier prêt alors même que les débiteurs contestent la régularité de l'acquisition de la déchéance du terme et l'absence de justification d'une créance exigible à l'égard des deux emprunts en cause, lesquels font l'objet du commandement de payer valant saisie immobilière du 27 octobre 2020.



La déchéance du terme à l'égard du prêt à 0% n° 100003879 ne peut donc être considérée comme acquise en l'absence de mise en demeure adressée aux débiteurs précisant tant le montant des sommes impayées et le délai dont ils disposent pour régulariser cet impayé avant de rendre exigible l'ensemble des sommes dues.



Pour ce qui concerne le prêt Habitat n° 100003880, il ressort de la lettre de mise en demeure du 25 mai 2020 que le CIFD informe les débiteurs qu'elle se voit contrainte de prononcer la déchéance du terme et de rendre exigibles l'ensemble des sommes dues à la suite du défaut de régularisation des sommes impayées au titre de ce prêt, qu'elle les met en demeure de lui payer la somme de 5300 € au titre des sommes impayées au titre du prêt en cause et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ce courrier, à défaut de quoi elle se verrait contrainte d'envisager le recouvrement de sa créance par tout moyen de droit approprié et notamment par voie de saisie.



Les intimés soulèvent la nullité de cette mise en demeure préalable et l'absence de justification par le créancier poursuivant d'une créance exigible en raison de la mauvaise foi de ce dernier qui a procédé à la délivrance de cette mise en demeure pendant la période d'urgence sanitaire, du caractère obscure et contradictoire de la mise en demeure concernant le délai qui leur a été laissé pour régulariser les impayés et donc de la date de prononcé de la déchéance du terme, de la résiliation de fait en juin 2020 du contrat par le créancier qui a suspendu unilatéralement les prélèvements des mensualités, des paiements intervenus en septembre 2020 ayant régularisé les impayés en cause et enfin du règlement au créancier, au cours de l'exécution du contrat de prêt, de frais ou de sommes indus contractuellement et ayant pour effet de rendre le CIFD débiteur à leur égard d'une somme supérieure aux échéances impayées faisant l'objet de la lettre de mise en demeure.



Il convient de rappeler en premier lieu que la période juridiquement protégée issue de l'ordonnance n° 2020-290 du 25 mars 2020 a débuté le 12 mars 2020 et a été prorogée par l'ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 jusqu'au 23 juin 2020 inclus. 



L'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, tel que modifié par l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 prévoyait dans sa rédaction applicable à la date de délivrance de la lettre de mise en demeure en cause que :

"- Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.

- Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre d'une part le 12 mars 2020 ou si elle plus tardive la date à laquelle l'obligation est née et d'autre part la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

......"

 

En l'espèce, conformément aux stipulations de l'acte, la lettre de mise en demeure informe les débiteurs qu'à défaut pour eux de régulariser les sommes impayées à hauteur de 5300 € dans un délai de 8 jours, elle se verrait contrainte de prononcer la déchéance du terme et de rendre exigibles l'ensemble des sommes dues. 



Cette lettre de mise en demeure ayant été adressée le 25 mai 2020, soit pendant la période de suspension visée par les dispositions précitées, le délai de 8 jours accordé aux débiteurs pour régler leur dette, ne commençait à courir que le 24 juin suivant, la période d'urgence sanitaire ayant pris fin le 23 juin 2020. 



Les débiteurs avait donc au vu des dispositions applicables pendant la période d'urgence sanitaire jusqu'au 1er juillet 2020 pour régler la somme de 5300 € et il ne saurait être fait grief, en conséquence au CIFD de s'être comporté en qualité de créancier de mauvaise foi en faisant délivrer pendant cette période une lettre de mise en demeure, aucune disposition règlementaire n'ayant interdit l'accomplissement d'une telle formalité, dont les effets ont seulement été reportés par le législateur.



Cependant,il résulte de cette même lettre de mise en demeure que le CIFD a entendu in fine attirer l'attention des débiteurs en ces termes : " Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que compte tenu des dispositions prévues par l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la crise sanitaire, vous bénéficiez à titre tout à fait exceptionnel d'une prolongation de délai. En effet, vous avez un mois et huit jours à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire pour régulariser votre arriéré. "



Les époux [N] disposaient donc en réalité aux termes même de ce courrier d'un délai d'un mois et 8 jours à compter du 24 juin 2020, date de fin de la période juridiquement protégée issue de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020, soit jusqu'au lundi 3 août 2020 au plus tard (le 1er août, date d'expiration du délai étant un samedi et donc reporté au premier jour ouvrable suivant conformément à l'article 642 du code de procédure civile) pour régulariser les impayés réclamés.



La lecture de ce courrier ne permet de relever l'existence ni d'une contradiction, ni de dispositions équivoques, comme le soutiennent les intimés, sur les délais qui leur étaient accordés par la banque pour régulariser les impayés et sur les conséquences de ce défaut de régularisation, la banque expliquant de manière claire qu'en raison des dispositions relatives à la crise sanitaire, le délai de régularisation était prolongé d'une durée d'un mois et 8 jours à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire. A cet égard, les époux [N] ne sauraient se retrancher derrière l'ignorance qu'ils avaient de la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire, laquelle était parfaitement déterminable comme résultant de la publication de lois ou décrets et donc d'une information accessible à tous. Par ailleurs, les circonstances que le CIFD ait accordé aux débiteurs aux termes de cette mise en demeure un délai d'un mois supplémentaire non prévu par les dispositions relatives à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire ( jusqu'au 3 août 2020 au lieu du 1er juillet 2020 ) et ait fixé en définitive la déchéance du terme à une date encore ultérieure, en l'occurence le 31 août 2020, ainsi qu'il résulte du commandement de payer valant saisie immobilière, sont indifférentes, dés lors qu'elles n'ont pas fait grief aux débiteurs qui disposaient de délais supplémentaires plus favorables pour régulariser leur dette.



Il n'est pas établi, en outre, que la déchéance du terme ait été appliquée par le créancier à une date antérieure, en l'occurence au mois de juin 2020, l'appelante justifiant, contrairement aux allégations des intimés sur ce point, que si elle a cessé de procéder aux prélevements automatiques des mensualités échues postérieurement au 2 juin 2020, c'est uniquement en raison du rejet de prélèvements antérieurs pour défaut de provision du compte, ainsi qu'il résulte tant des relevés de compte produits par les intimés eux-même qui font apparaître que le prélèvement du 2 juin 2020 du CIFD à hauteur de 783, 89 € a été rejeté pour ce motif, que des nombreux courriers du CIFD informant les débiteurs de prélèvements de frais à ce titre et particulièrement en date des 4 février, 3 mars, 1er avril et 2 mai 2020. Il ne saurait donc être fait grief au CIFD d'avoir fait obstacle par l'arrêt de ces prélèvements aux délais accordés aux débiteurs pour régulariser leur dette alors qu'il appartenait à ces derniers de maintenir un solde créditeur suffisant pour permettre au créancier de procèder aux prélèvements automatiques en question, ce qui n'est pas le cas au vu des relevés de comptes produits faisant état d'un solde régulièrement débiteur (au 27 mai 2020, 28 mai 2020, 2 juin 2020, 8 juin 2020, 20 juin 2020 et 26 juin 2020) et des rejets de prélévements antérieurs et d'opter pour un autre mode de paiement, si besoin était.



Les intimés contestent encore le montant des impayés mentionnés par la lettre de mise en demeure à hauteur de 5300 € réclamés. Ils ne produisent cependant, alors que la charge de la preuve leur incombe à ce titre, aucun document de nature à établir qu'ils auraient assuré le règlement de ces mensualités à la date convenue de leur échéances ou qu'ils auraient régularisé ces impayés par des versements intervenant avant la date de déchéance du terme du 31 août 2020, puisqu'il ressort des pièces produites, ce qui n'est pas contesté, qu'ils n'ont procédé à nouveau à des paiements qu'au cours du mois de septembre 2020 (1400 € le 16 septembre 2020 et 6000 € du 18 septembre 2020).



Enfin, les intimés ne rapportent pas davantage la preuve d'un accord quelconque, même tacite, du CIFD aux fins de renoncer au prononcé de la déchéance du terme et de laisser les débiteurs reprendre le paiement des mensualités courantes du prêt.



En conséquence, c'est à tort que le premier juge a considéré que le CIFD ne justifiait pas d'une créance exigible au titre du prêt Habitat n° 100003880 de nature à fonder la saisie immobilière en cause en se fondant sur la mauvaise foi de l'établissement bancaire qui aurait manqué à son obligation de loyauté dans l'exécution du contrat liant les parties, alors que le CIFD a appliqué de manière régulière les règles légales et contractuelles relatives au prononcé de la déchéance du terme et a respecté les dispositions relatives à la période d'état d'urgence sanitaire, ainsi que cela vient d'être développé.



Les intimés font valoir en dernier lieu que la créance du CIFD n'est pas exigible en raison de sommes injustifiées ou indument versées par eux :

- au titre de frais de pénalités pour échéances impayées prélevés sur leur compte à hauteur de 2 851, 33 €

- au titre d'une mauvaise application des termes du contrat portant sur le montant des échéances prélevées, sur le coût total du crédit, sur la révision du taux d'intérêt rendant le CIFD débiteur à leur égard d'une somme de 996, 48 € au 25 mai 2020, date de la mise en demeure en tenant compte des sommes dues par les époux [N] au titre des échéances impayées et de 5501, 68 € au 30 septembre 2020 

- au titre de la déchéance du droit aux intérêts en application de l'article L 313-46 du code de la consommation.



Concernant les frais de pénalités pour échéances impayées, à supposer même que le remboursement de tels frais ne soit pas prévu contractuellement, il incombe aux débiteurs de démontrer qu'ils ont versé au créancier ces pénalités. Or, si les intimés versent aux débats les courriers du préteur qui leur ont été adressés entre le 4 août 2015 et le 2 mai 2020 les informant de ce que des frais pour échéance impayée feraient l'objet d'un prélèvement automatique pour des montants variant entre 60 € et 200 € , ces courriers sont insuffisants à établir que ces frais ont été effectivement prélevés sur leur compte , le CIF invitant les débiteurs à prendre leur disposition pour que leur compte soit approvisionné et les relevés de compte produits par les intimés ne faisant apparaître aucun prélèvement à ce titre, alors même que l'appelante justifie, y compris pour la période considérée, de nombreux courriers faisant état du rejet des prélèvements relatifs aux mensualités impayées pour défaut de provision de leur compte.



S'agissant des autres sommes indues, les intimés se fondent pour soutenir leurs contestations sur la comparaison entre le tableau d'amortissement initial ou la simulation joints à l'offre de prêt avec un tableau d'amortissement édité en 2017, cette comparaison faisant apparaître selon eux :

- une différence entre les mensualités et ls cotisations d'assurance prévues contractuellement et celles effectivement prélevées, 

- une augmentation du coût réel du crédit initial par rapport au coût total prévu au contrat

- le défaut d'application par le préteur de la stipulation contractuelle portant sur la baisse du montant de l'échéance en cas de baisse du taux d'intérêt lors des révisions de ce taux.



Or, il ressort des termes de l'acte authentique et de l'offre préalable que le prêt en cause comporte une période d'amortissement et d'anticipation, au cours de laquelle le paiement des intérêts et le remboursement du capital sera différé, que les emprunteurs sont avertis que les tableaux d'amortissement qui leurs sont remis comprennent l'amortsissement du capital, le montant des primes d'assurances et pour le prêt principal Habitat le montant des intérêts théoriques pour un déblocage immédiat et qu'un tableau définitif avec décomposition des mensualités de remboursement sera adressé aux emprunteurs dés que le point de départ de l'amortissement sera connu et le cas échéant à chaque révision (conditions générales communes aux deux prêts, page 15 de l'acte authentique), dispositions confirmées par l'offre préalable de prêt qui précise que l'échéancier d'amortissement joint est purement indicatif dés lors que le montant des intérêts intercalaires et d'anticipation ne peut être chiffré au jour de la signature de l'offre et qu'un nouvel échéancier d'amortissement comportant par mensualités actualisées la décomposition des intérêts, de l'amortissement du capital et des primes d'assurances sera établi.



En conséquence, le seul fait que le tableau d'amortissement établi en 2017 soit 8 ans après la signature de l'acte de prêt prévoit des mensualités et des cotisations plus élevées que les sommes figurant au contrat est insuffisant à établir le non-respect par le prêteur des dispositions contractuelles et le versement de sommes indues par les emprunteurs tout au long de l'exécution du contrat. Il en est de même de l'augmentation du coût total du crédit et du calcul du taux d'intérêt lors de chaque révision qui est fondée sur la même comparaison erronée avec l'évaluation initiale de l'amortissement du prêt ou la simulation initiale jointe au contrat. Il en est encore de même en ce qui concerne la demande de déchéance du droit aux intérêts en application de l'article L 313-6 du code de la consommation, les intimés considérant que le prêteur a manqué à son obligation d'information annuelle relative au montant du capital restant dû en indiquant lors de la révision annuelle du taux d'intérêt des montants érronés résultant de la distorsion avec les chiffres mentionnés dans le tableau d'amortissement initial. Si le montant du capital restant dû mentionné par le tableau d'amortissement édité en 2017 est également différent du montant indiqué par le prêteur dans son courrier d'information relatif à la révision du taux d'intérêt en date du 25 juin 2019, cette différence n'établit pas davantage un calcul erroné du montant de ce capital dés lors que le tableau d'amortissement édité en 2017 n'était plus d'actualité en 2019 au regard d'un prêt à taux annuellement révisable et susceptible d'évolution en ce qui concerne le montant des mensualités et donc du capital restant dû, le contrat de prêt prévoyant d'ailleurs que le montant des échéances s'appliquera jusqu'à la prochaine révision annuelle du taux d'intérêt ou modification du montant de l'échéance (paragraphe V B de l'offre).



Par ailleurs, si les intimés produisent un rapport établi par un expert-comptable le 15 juillet 2021 concluant au paiement par les emprunteurs à une somme supérieure aux sommes dues contractuellement, il ressort de cette expertise, au demeurant non contradictoire, que ces conclusions résultent de cette même comparaison entre les sommes effectives versées par les débiteurs au créancier et celles mentionnées par l'offre préalable de prêt ou l'acte authentique. Un tel rapport ne saurait donc apporter la preuve d'erreurs de calcul de la part du prêteur, ni d'un quelconque manquement à ses obligations contractuelles de nature à établir le versement par les emprunteurs de sommes supérieures à celles prévues par le contrat.



L'appelante justifie, en conséquence, que la déchéance du terme était parfaitement acquise au 31 août 2020.



Il convient donc d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a annulé la saisie immobilière pratiquée par le CIFD à l'encontre des époux [N] au motif de l'absence d'exigibilité de la créance et en ce qu'elle a prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 27 octobre 2020.



Statuant à nouveau, de ces chefs d'infirmation, il y a lieu de dire que le CIFD n'est pas recevable à poursuivre la procédure de saisie immobilière à l'encontre des époux [N] sur le fondement du prêt à 0% n° 100003879, à défaut d'exigibilité de cette créance, de rejeter la demande de ces derniers aux fins de nullité de la procédure de saisie immobilière tirée de la nullité de la mise en demeure du 25 mai 2020 et du défaut d'exigibilité de la créance portant sur le prêt Habitat n°100003880.





Sur la demande subsidiaire aux fins de suspension de la procédure de saisie immobilière



Les intimés sollicitent la suspension de la saisie immobilière en raison de la procédure de surendettement applicable à Mme [N] et ce, jusquà l'approbation d'un plan conventionnel de redressement et dans la limite de 2 ans.



Il ressort, en effet, des pièces produites que Mme [N] a été déclarée recevable à bénéficier d'une procédure de surendettement par la commission de surendettement de l'Hérault le 24 novembre 2020, recevabilité confirmée par jugement du tribunal judiciaire de Montpellier rendu le 29 avril 2021, étant précisé qu'en revanche, M. [N] a été déclaré irrecevable à bénéficier de la même procédure aux termes de ce même jugement.



Or, il n'est pas contesté que le bien, objet de la saisie immobilière, appartient aux deux époux, mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Il n'est pas contesté davantage que les deux époux sont tenus solidairement du paiement des sommes dues au CIFD. Ainsi, si aux termes de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, la seule recevabilité de la demande de surendettement formée par Mme [N] tenue solidairement à la dette, objet du commandement de payer valant saisie immobilière, n'empêche aucunement la poursuite de la saisie du bien immobilier en cause à l'encontre de son époux, non bénéficiaire de la procédure de surendettement, ainsi que l'a justement rappelé le premier juge.



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension de la procédure de saisie immobilière formée par les époux [N].



Sur les contestations relatives à la fixation de la créance



La SA Crédit Immobilier de France Développement demande que sa créance soit fixée à la somme totale de 119 545, 80 €, telle que réactualisée aux termes d'un décompte du 16 juin 2022. Ce montant correspond cependant aux deux prêts Habitat et 0% faisant l'objet du commandement de payer valant saisie immobilière. 



Or, en raison du défaut d'exigibilité de sa créance au titre du prêt à 0% n° 100003879, il n'y a pas lieu d'en retenir le montant.



Il ressort du décompte réactualisé du 16 juin 2022 que la créance au prêt Habitat n° 100003880 se décompose de la manière suivante :

- Capital restant dû au 31 août 2020 93899,51 € 

- Solde débiteur au 31 août 2020 8 435, 56 €

(correspondant au échéances impayées) - Indemnité d'exigibilité 7 % 6572, 97 €

sur le capital restant dû 

- Intérêts de retard dus 302, 54 € 

entre le 01/09/2020 et le 23/11/2020 

- Intérêts de retard dus 1491, 07 € 

entre le 29/04/2021 et le 16/06/2022 

- Frais de procédure 1818,36 € 

- A déduire,versements reçus

 depuis le 01/09/2020 - 2183,89 € 

Soit un total de 110 336,12 €.



Les intimés demandent à la Cour de fixer le montant de la créance du CIFD à la somme de 20 145, 34 € et subsidiairement à celle de 86 316, 87 € en contestant :

- le montant des pénalités des échéances impayées versées au créancier en cours de contrat à hauteur de 2 851, 33 €, somme à déduire du montant de la créance

- le montant des échéances impayées qu'il y a lieu de fixer à 4170, 69 €

- le montant de la clause pénale de 7 % à déduire 

- l'absence d'affectation au prêt Habitat du règlement de la somme de 6000 €

- l'absence de prise en compte du solde du contrat d'assurance-vie à hauteur de 1502 € versé au créancier.



En ce qui concerne les pénalités des échéances impayées, les intimés reprennent la même contestation que celle soulevée précédemment au titre de l'absence d'exigibilité de la créance. Ils ne démontrent pas cependant avoir assumé le paiement de ces frais, ainsi qu'il résulte des développements précédents à ce sujet et auxquels il y a lieu de se reporter expressément.



De même, en ce qui concerne l'arriéré au titre des échéances impayées à la date de déchéance du terme, les intimés se fondent sur les mêmes arguments que ceux développés précédemment sur le non-respect des dispositions contractuelles relatives au montant des mensualités par le créancier auquel il est fait grief d'avoir prélevé des échéances plus élevées que celles figurant au contrat de prêt. Les intimés n'apportent cependant pas la preuve d'une évaluation erronée de ces prélèvements au regard des dispositions contractuelles, ainsi qu'il résulte des développements précédents à ce titre et auxquels il y a lieu de se reporter expressément.



Concernant les réglements invoqués, il résulte tant du commandement de payer valant saisie immobilière que des décomptes réactualisés ultérieures de l'appelante en date des 21 mai 2021 et 16 juin 2022 que le CIFD a déduit un versement de 6000 € effectué le 18 septembre 2020 du montant de sa créance, que néanmoins et contrairement aux allégations de l'appelante à ce titre, elle a affecté ce versement, dans son dernier décompte, au règlement de la seule créance invoquée au titre du prêt à taux 0% et non à celle au titre du prêt Habitat. Il ressort du décompte du 21 mai 2021 que ce versement correspond à un réglement au titre d'un nantissement dont le CIFD dispose dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie souscrit par M. [N]. Les intimés justifient par un courrier du CIFD en date du 8 septembre 2020 adressé à la société AXA que ce réglement fait suite à une demande de mainlevée du nantissement en cause dont il dispose au titre du contrat d'assurance-vie souscrit par M. [N] et venant en garantie du seul prêt Habitat. C'est donc bien en déduction du montant de la créance relative à ce dernier prêt et non au prêt à taux 0% que ce versement devait intervenir. Il y a donc lieu de déduire le montant de 6000 € du montant de la créance du CIFD.



En revanche, le courrier de la société AXA en date du 4 janvier 2021 adressé à M. [N] par lequel elle l'informe du montant de son épargne à hauteur de 1502 € au titre de ce même contrat d'assurance-vie est insuffisant à établir que le CIFD aurait demandé et obtenu le déblocage de cette somme en garantie du prêt en cause. Il convient donc de rejeter cette contestation.



Concernant la clause pénale de 7 %, les intimés demandent à la Cour de réduire à 0 le montant de cette indemnité en application de l'article 1152 ancien du code civil qui permet au juge de modérer même d'office cette pénalité, laquelle est manifestement excessive au regard de leur comportement de débiteurs malheureux et de bonne foi et au regard du comportement déloyal du CIFD qui a prononcé la déchéance du terme à la faveur de la crise sanitaire et aux termes d'un courrier obscur alors que les versements qu'ils avaient effectué couvraient l'arriéré et que le CIFD a concouru à leur défaillance par l'arrêt des prélèvements automatiques. Ils ajoutent que cette pénalité est également excessive au regard de l'absence de justification du préjudice subi par le créancier, le retard lié au défaut de paiement étant déjà réparé par les intérêts au taux conventionnel conformément à l'ancien article 1153 du code civil et qu'il appartient au CIFD pour prétendre à des dommages et intérêts distinct de prouver un préjudice indépendant de ce retard de paiement, ainsi que la mauvaise foi des débiteurs. 



Le contrat de prêt Habitat liant les parties contient une clause pénale prévoyant en cas de défaillance de l'emprunteur lorsqu'il est exigé le remboursement immédiat du capital restant dû que le prêteur pourra demander une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû et des intérêts échus non versés, et ce, en supplément des intêrêts de retard courant sur les sommes restant dues, sans préjudice des articles 1152 et 1231 du code civil (anciens).



Il convient de rappeler en premier lieu que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations s'applique du seul fait de cette inexecution et ce, sans qu'il soit nécessaire au créancier de justifier de l'existence d'un préjudice. En outre, les dispositions de l'article 1153 ancien du code civil (actuel article1231-6 du code civil) aux termes desquelles le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire, sont inapplicables à la clause pénale, les dommages et intérêts visés par l'article précité résultant de la seule appréciation du juge alors que le principe et le montant de la clause pénale résultent du contrat.



Néanmoins, Le juge de l'exécution, comme tout juge, dispose du pouvoir de modération tiré de l'article 1152 ancien du code civil (actuel article 1231-5 alinéa 2 du code civil) s'il estime que la clause pénale est manifestement excessive.



En l'espèce, l'indemnité d'exigibilité retenue par le CIFD à hauteur de 6572, 96 € a été calculée sur le capital restant dû à la date de déchéance du terme de 93 899, 51 €, conformément aux stipulations contractuelles.



Pour apprécier le caractère manifestement excessif d'une clause pénale, le comportement des débiteurs, tel qu'évoqué par les intimés est indifférent.



Par ailleurs, ainsi que déjà jugé précédemment dans le cadre du présent arrêt, il n'est démontré l'existence d'aucun comportement déloyal ou fautif du CIFD dans le prononcé de la déchéance du terme, laquelle est intervenue régulièrement dans le respect des dispositions contractuelles et des dispositions législatives et réglementaires relatives à la période d'urgence sanitaire, alors que les versements invoqués sont intervenus postérieurement à l'acquisition de la déchéance du terme et que l'arrêt des prélèvements automatiques par le créancier n'est que la conséquence du défaut de provision du compte des débiteurs lors des échéances précédentes. Le comportement du CIFD dans l'exécution du contrat n'est donc pas de nature à rendre la clause pénale manifestement excessive.



La disproportion manifeste s'apprécie, en revanche, en comparant le montant de la peine de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi par le créancier.



Or, en l'espèce, il y a lieu de tenir compte des versements effectués par les débiteurs postérieurement à la déchéance du terme à hauteur de 2183, 89 €, tels que figurant dans le décompte du 16 juin 2022, et de 6000 €, tels que retenus par le présent arrêt, ces versements opérés pour l'essentiel dés le mois de septembre 2020, dans les suites immédiates de la déchéance du terme et quasiment équivalents au montant des échéances impayées, venant réduire de manière significative le montant de la créance du CIFD, ainsi que le préjudice subi par ce dernier en raison du retard de paiement. Ces éléments caractérisent ainsi le caractère manifestement excessif de l'indemnité contractuelle justifiant que la clause pénale soit minorée à hauteur de 6000 € (93 899, 51 € au titre du capital restant dû - 8183, 89 € au titre des versements = 85 715, 62 € X 7 %).



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la créance du CIFD doit donc être fixée de la manière suivante :



- Capital restant dû au 31 août 2020 93899,51 € 

- Solde débiteur au 31 août 2020 8435, 56 €

(correspondant au échéances impayées) 

- Indemnité d'exigibilité 7 % minorée 6000 €



- Intérêts de retard dus

entre le 01/09/2020 et le 23/11/2020 302, 54 € 

- Intérêts de retard dus 

entre le 29/04/2021 et le 16/06/2022 1491, 07 € 

- Frais de procédure 1818,36 € 



- Versements reçus depuis le 01/09/2020 - 8183,89 € 

Soit un total de 103 763, 15 €.





Sur la demande d'autorisation de vente amiable



Conformément à l'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, le juge autorise la vente amiable après s'être assuré qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.



Cette demande s'apprécie au regard des démarches de mise en vente du bien et notamment de la production par le débiteur d'un mandat de vente du bien saisi auprès d'un professionnel de l'immobilier ou d'estimations immobilières.



En l'espèce, les parties s'accordent sur la vente amiable du bien saisi, le CIFD manifestant clairement son accord dans le cadre du dispositif de ses conclusions.



Les époux [N] produisent, par ailleurs, pour justifier de leurs démarches de vente du bien en cause, une estimation immobilière en date du 3 juin 2021 pour un prix de 179000 € à 189000 €.



S'agissant du prix minimum de cette vente amiable, conformément aux dispositions de l'article R 322-21 du Code des procédures civiles d'exécution, le Juge de l'Exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deça duquel l'immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.



Au regard de la description des biens objets du commandement valant saisie immobilière, de leur état général, de leurs caractéritiques tels que résultant du procès-verbal de description et du prix retenu par le compromis de vente, il convient de fixer un prix minimum de vente à 170 000 €, qui apparaît adaptée à la réalité du marché local actuel. 



Il convient donc d'autoriser la vente amiable du bien dont s'agit pour un prix qui ne saurait être en deçà de la somme de 170 000 €, prix qui ne fait pas obstacle à une vente à un prix supérieur.





Sur la mise à prix 



Il n'y a pas lieu de fixer le montant de la mise à prix en cas de vente forcée, comme le demande l'appelante, ce montant étant fixé à la somme de 62000 € dans le cahier des conditions de vente et ne faisant l'objet d'aucune contestation.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive



La demande des intimés tendant à voir déclarer nulle la procédure de saisie immobilière engagée à leur encontre étant rejetée, il n'est pas établi l'exercice par l'appelante d'une action abusive. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



L'équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient, en conséquence, de rejeter leur demande formée à ce titre.



M. [E] [N] et à Mme [I] [F] épouse [N] succombant pour partie à leurs demanes, ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la saisie immobilière pratiquée par la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) à l'encontre de M. [E] [N] et de Mme [I] [F] épouse [N] au motif de l'absence d'exigibilité de la créance et en ce qu'il a prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 27 octobre 2020 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 novembre 2020 (volume 2020 S n°82),



Statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,



Dit que la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) n'est pas recevable à poursuivre la procédure de saisie immobilière à l'encontre de M. [E] [N] et de Mme [I] [F] épouse [N] sur le fondement du prêt à 0% n° 100003879, à défaut d'exigibilité de cette créance, 



Rejette la demande formée par M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] aux fins de nullité de la procédure de saisie immobilière tirée de la nullité de la mise en demeure du 25 mai 2020 et du défaut d'exigibilité de la créance portant sur le prêt Habitat n°100003880, 



Y ajoutant,



Retient la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Sud à la somme de 103 763, 15 € arrêtée au 16 juin 2022 au titre du prêt Habitat n°100003880,



Autorise M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] à procéder dans un délai de 4 mois à la vente amiable des biens immobiliers constitués par les lots n° 2 et 130 dépendant de l'ensemble immobilier dénommé "Le Mail" situé à [Adresse 9], et cadastré section CE n° 172 , tels que visés dans le commandement valant saisie immobilière du 27 octobre 2020, pour un prix qui ne pourra être inférieur à la somme de 170 000 € ,



Renvoie les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier auquel il appartiendra de suivre la procédure postérieure à l'autorisation de vente amiable et de statuer sur la taxation des frais,



Rappelle qu'en cas de vente amiable, le notaire chargé d'établir l'acte de vente devra, conformément aux articles R 322-24 et R 322-25 du code des procédures civiles d'exécution :

- mentionner les frais taxés qui seront versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente, 

- faire constater la vente par le juge de l'exécution, dans les conditions qui ont été fixées, afin que ce dernier puisse ordonner la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège prises du chef des débiteurs,



Confirme le jugement entrepris en l'ensemble de ses autres dispositions,



Rejette la demande formée par M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] pour procédure abusive,



Rejette la demande formée par chacune des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] aux dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

Grosse + copie

délivrées le

à



























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 02 FEVRIER 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/03155 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PONN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 MAI 2022 

JUGE DE L'EXECUTION DE MONTPELLIER N° RG 20/00139





APPELANTE :



LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, Société Anonyme au capital de 124 821 703,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 379 502 644, dont le siège social est [Adresse 4]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège et intervenant en vertu d'une décision de fusion absorption en date du 15 décembre 2015 aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD (CIF SUD), SA au capital de 43.049.896€, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 391 654 399, dont le siège social était [Adresse 2], préteur initial

[Adresse 4]

Représentée par Me MOUFADIL substituant Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



INTIMES :



Monsieur [E] [N]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par Me Olivier DUPUIS de la SARL OLIVIER DUPUIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/010249 du 19/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)



Madame [I] [F] épouse [N]

née le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 10] (Algérie)

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Me Olivier DUPUIS de la SARL OLIVIER DUPUIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/011162 du 19/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA



L'affaire, mise en délibéré au 19/01/23, a été prorogée au 02/02/23, les parties en ayant été dûment avisées.



ARRET : 



- Contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.





EXPOSE DU LITIGE :



Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 octobre 2020 à M. [E] [N] et à Mme [I] [F] épouse [N], publié le 23 novembre 2020 au SPF 1 de Montpellier (volume 2020 S n° 22, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Sud (CIF Sud), agissant en vertu de la copie exécutoire d'un acte authentique de prêts reçu au rang des minutes de Maître [M] [P], notaire à [Localité 8] le 24 avril 2009, a fait saisir les lots n° 2 et 130 dépendant d'un ensemble immobilier dénommé "Le Mail" situé à [Adresse 9], et cadastré section CE n° 172, lots constitués d'un appartement et d'une cave, et ce, afin d'obtenir paiement de la somme totale de 116 722, 55 €.



Le 28 décembre 2020, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) a fait assigner M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier du 1er février 2021, date à laquelle l'affaire a été renvoyée plusieurs fois jusqu'à l'audience du 4 avril 2022.



Par jugement d'orientation contradictoire en date du 16 mai 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

- constatant l'irrespect des dispositions des articles 1104 du code civil et des articles L 311-2 et R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution par le Crédit Immobilier de France Développement, annulé la saisie immobilière pratiquée par le Crédit Immobilier de France à l'encontre des époux [N], portant sur l'appartement et la cave, lot 2 et 130 de la "[Adresse 9] ;

- prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 27 octobre 2020 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 novembre 2020 (volume 2020 S n°82) ;

- rejeté toute autre demande ;

- condamné le Crédit Immobilier de France aux dépens de l'instance.



Par acte reçu au greffe de la Cour le 14 juin 2022, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) a relevé appel de ce jugement.



Suivant exploit d'huissier en date du 1er juillet 2022, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) autorisée par ordonnance du 22 juin 2018 rendue par le président de la chambre délégué par le premier président de la Cour a fait assigner à jour fixe M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] à l'audience du 21 novembre 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 juin 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Sud (CIF Sud) demande à la Cour de :

* infirmer le jugement rendu en date du 16 mai 2022 par le juge de l'exécution près le Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER en ce qu'il a : 

 - constatant l'irrespect des dispositions des articles 1104 du code civil et des articles L 311-2 et R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution par le Crédit Immobilier de France Développement, annulé la saisie immobilière pratiquée par le Crédit Immobilier de France à l'encontre des époux [N], portant sur l'appartement et la cave, lot 2 et 130 de la "[Adresse 9] ;

- prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 27 octobre 2020 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 novembre 2020 (volume 2020 S n°82) ;

- rejeté toute autre demande ;

- condamné le Crédit Immobilier de France aux dépens de l'instance.

* Y faisant et statuant à nouveau, 

- dire et juger que la suspension des voies d'exécution à l'égard de Madame [I] [F] épouse [N] suite à son admission au bénéfice du surendettement des particuliers, ne suspend pas la procédure de saisie-immobilière à l'égard de Monsieur [N], qui a été déclaré irrecevable au bénéfice du surendettement des particuliers ; 

- dire et juger que le caractère solidaire de la dette permet à la société Crédit Immobilier de France Développement de poursuivre Monsieur [N] pour l'intégralité de la dette ; 

- dire et juger la société Crédit Immobilier de France Développement conserve son droit de poursuite à l'encontre du bien commun de Monsieur et Madame [N] ; 

* Y faisant 

' Sur la déchéance du terme et l'exigibilité de l'intégralité du prêt: 

- dire et juger que la société Crédit Immobilier de France Développement a strictement respecté le formalisme légal de mise en 'uvre de la déchéance du terme et n'a usé d'aucune mauvaise foi dans la mise en 'uvre de ladite déchéance ; 

- dire et juger la déchéance du terme prononcée par la société Crédit Immobilier de France Développement le 30 août 2020 parfaitement régulière ; 

' Sur les contestations soulevées par Monsieur et Madame [N] : 

Sur le montant de la créance : 

- dire et juger que le décompte des sommes dues joint au commandement comporte le détail précis des sommes dues selon les échéances impayées ; 

- dire et juger que le tableau d'amortissement du prêt a été porté à la connaissance des débiteurs depuis la signature de l'offre de prêt, soit depuis le 31 mars 2009 ; 

- dire et juger que les sommes réclamées par la société Crédit Immobilier de France développement comportent, outre le capital restant dû, les échéances de prêt non payées outre les indemnités contractuelles de 7% prévues en cas de manquement des débiteurs à leurs obligations sous réserves ; 

- dire et juger que les sommes réclamées par la société Crédit Immobilier de France Développement à Monsieur et Madame [N] ne contiennent aucune erreur de calcul d'une quelconque nature ; 

- dire et juger la créance de la société Crédit Immobilier de France Développement incontestable, fondée en son principe comme en son montant ; 

Sur la réduction des indemnités contractuelles des prêts : 

- dire et juger que les contrats de prêt prévoient une indemnité de 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi en cas de manquement par le débiteur à son obligation de paiement ; 

- dire et juger que Monsieur et Madame [N] ont bien accepté les termes desdits contrats de prêt pour les avoir paraphés et signés; 

- dire et juger que Monsieur et Madame [N] n'ont pas respecté le paiement des échéances tel qu'ils y étaient tenus commettant ainsi un manquement à leurs obligations contractuelles ; 

* En conséquence : 

- dire et juger valable la saisie-immobilière pratiquée par la société Crédit Immobilier de France Développement à l'encontre du bien commun de Monsieur et Madame [N], sis [Adresse 9], au regard des dispositions de l'article 1413 du code civil et notamment des conditions prévues aux articles R 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d'exécution; 

- débouter Monsieur et Madame [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- fixer la créance du poursuivant au jour de l'audience d'orientation s'établit à la somme de 119 545,80€ (cent-dix-neuf- mille cinq cent quarante-cinq euros et quatre-vingt centimes) en principal sous réserve des intérêts portés pour mémoire et des frais ; 

* Sur la vente amiable du bien immobilier : 

' dire et juger que le Crédit Immobilier de France Développement n'est pas opposé au principe d'une vente amiable du bien immobilier en fixant une date butoir aux termes de laquelle la vente amiable devra se concrétiser ; 

' En conséquence, 

- ordonner la vente amiable du bien immobilier sis à [Adresse 9], cadastré section CE n° 172 pour [Cadastre 6] a 73 ca, constituant les lots n° 2 et 130 du bâtiment n°I ; 

- fixer à la somme de 62.000 € le montant de la mise à prix du bien conformément au cahier des charges ; 

* A défaut de concrétisation de la vente dans le délai légal, ordonner la vente forcée avec toutes les conséquences que de droit; 

* En tout état de cause : 

- renvoyer les parties par-devant le juge de l'exécution à une audience de vente ; 

- condamner Monsieur [N] à payer à la société Crédit Immobilier de France, la somme de 4 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens de l'instance. 



Au dispositif de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 10 novembre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] demandent à la Cour de :

* A titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Montpellier du 16 mai 2022. 

* Y ajoutant : 

- condamner la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [E] [N] et Madame [I] [F] épouse [N] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée. 

- condamner la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à payer à Maître [X] [Z] la somme de 5.000 € en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991. 

 - condamner la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux entiers dépens. 

* Subsidiairement : 

' Avant dire-droit, suspendre la procédure de saisie immobilière dans l'attente de l'approbation du plan conventionnel de redressement et dans la limite de 2 ans. 

' Au fond 

- fixer la créance de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT au titre du prêt Habitat + à la somme de 20.145,34 € et très subsidiairement à celle de 86.316,87 €. 

- autoriser la vente amiable du bien saisi. 

- fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu. 

 



MOTIFS :



Sur la nullité de la procédure de saisie immobilière tirée de l'irrégularité du procès-verbal de description



Le jugement entrepris a rejeté la demande formée par les débiteurs aux fins de voir prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière tirée de l'irrégularité du procès-verbal de description des biens saisis du 30 novembre 2020.



Les intimés critiquent dans le corps de leurs dernières conclusions les dispositions du jugement entrepris à ce titre.



Cependant, il convient de relever qu'ils ne font que solliciter dans le dispositif de leurs dernières conclusions la confirmation pure et simple du jugement entrepris en toutes ses dispositions sans former de demande de nullité du procès-verbal de description en cause de nature à entraîner la nullité de la procédure de saisie immobilière.



Or, en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.



Il convient, en conséquence, de dire que la présente Cour n'est pas saisie de cette demande, à l'égard desquelles elle n'a pas à statuer.



Par ailleurs, alors que l'appelante conclut également à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, il y a lieu de confirmer par adoption de motifs les dispositions du jugement entrepris qui a rejeté cette demande.



Sur la nullité de la procédure de saisie immobilière résultant du défaut d'exigibilité de la créance



Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.



Il appartient ainsi au juge de l'exécution , conformément aux dispositions précitées et à l'article R 322-15 du code de procédure civile d'exécution, de vérifier non seulement le caractère exécutoire du titre mais également le caractère exigible de la créance faisant l'objet de la saisie immobilière.



Il résulte des pièces produites et il n'est pas contesté que la société Crédit immobilier du Sud, aux droits de laquelle vient le CIFD, a consenti aux époux [N], deux prêts immobiliers, l'un dénommé prêt Habitat n° 100003880 d'un montant en principal de 110 700 €, l'autre intitulé nouveau prêt à 0% n° 100003879 d'un montant en principal de 15 200 € en vertu d'un acte notarié du 24 avril 2009 revêtu de la formule exécutoire et constituant, en conséquence, un titre exécutoire en application de l'article L. 111-3-4° du code de procédure civile d'exécution.



Cet acte (en son paragrahe 11, page 10 et son article 6 page 16) renvoie à l'article XI des conditions générales des prêts en cause en ce qui concerne le formalisme juridique nécessaire au prononcé de l'exigibilité anticipé des sommes dues.



L'article XI des conditions générales des prêts jointes aux offres préalables et intitulé "Exigibilité anticipée-Défaillance de l'emprunteur" prévoit que le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra judiciaire mentionnant l'intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation notamment en cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur (paragraphe A-d). 



Il convient de relever en premier lieu que si l'appelante justifie avoir adressé à chacun des époux [N] une lettre de mise en demeure en date du 25 mai 2020, dont la réception n'est pas contestée par les intimés, cette lettre de mise en demeure ne concerne que l'inexécution du prêt Habitat n° 100003880 et non du prêt à 0% n° 100003879. L'appelante ne produit aucune lettre de mise en demeure préalablement au prononcé de la déchéance du terme relativement à ce dernier prêt alors même que les débiteurs contestent la régularité de l'acquisition de la déchéance du terme et l'absence de justification d'une créance exigible à l'égard des deux emprunts en cause, lesquels font l'objet du commandement de payer valant saisie immobilière du 27 octobre 2020.



La déchéance du terme à l'égard du prêt à 0% n° 100003879 ne peut donc être considérée comme acquise en l'absence de mise en demeure adressée aux débiteurs précisant tant le montant des sommes impayées et le délai dont ils disposent pour régulariser cet impayé avant de rendre exigible l'ensemble des sommes dues.



Pour ce qui concerne le prêt Habitat n° 100003880, il ressort de la lettre de mise en demeure du 25 mai 2020 que le CIFD informe les débiteurs qu'elle se voit contrainte de prononcer la déchéance du terme et de rendre exigibles l'ensemble des sommes dues à la suite du défaut de régularisation des sommes impayées au titre de ce prêt, qu'elle les met en demeure de lui payer la somme de 5300 € au titre des sommes impayées au titre du prêt en cause et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la réception de ce courrier, à défaut de quoi elle se verrait contrainte d'envisager le recouvrement de sa créance par tout moyen de droit approprié et notamment par voie de saisie.



Les intimés soulèvent la nullité de cette mise en demeure préalable et l'absence de justification par le créancier poursuivant d'une créance exigible en raison de la mauvaise foi de ce dernier qui a procédé à la délivrance de cette mise en demeure pendant la période d'urgence sanitaire, du caractère obscure et contradictoire de la mise en demeure concernant le délai qui leur a été laissé pour régulariser les impayés et donc de la date de prononcé de la déchéance du terme, de la résiliation de fait en juin 2020 du contrat par le créancier qui a suspendu unilatéralement les prélèvements des mensualités, des paiements intervenus en septembre 2020 ayant régularisé les impayés en cause et enfin du règlement au créancier, au cours de l'exécution du contrat de prêt, de frais ou de sommes indus contractuellement et ayant pour effet de rendre le CIFD débiteur à leur égard d'une somme supérieure aux échéances impayées faisant l'objet de la lettre de mise en demeure.



Il convient de rappeler en premier lieu que la période juridiquement protégée issue de l'ordonnance n° 2020-290 du 25 mars 2020 a débuté le 12 mars 2020 et a été prorogée par l'ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 jusqu'au 23 juin 2020 inclus. 



L'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, tel que modifié par l'ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 prévoyait dans sa rédaction applicable à la date de délivrance de la lettre de mise en demeure en cause que :

"- Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.

- Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre d'une part le 12 mars 2020 ou si elle plus tardive la date à laquelle l'obligation est née et d'autre part la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

......"

 

En l'espèce, conformément aux stipulations de l'acte, la lettre de mise en demeure informe les débiteurs qu'à défaut pour eux de régulariser les sommes impayées à hauteur de 5300 € dans un délai de 8 jours, elle se verrait contrainte de prononcer la déchéance du terme et de rendre exigibles l'ensemble des sommes dues. 



Cette lettre de mise en demeure ayant été adressée le 25 mai 2020, soit pendant la période de suspension visée par les dispositions précitées, le délai de 8 jours accordé aux débiteurs pour régler leur dette, ne commençait à courir que le 24 juin suivant, la période d'urgence sanitaire ayant pris fin le 23 juin 2020. 



Les débiteurs avait donc au vu des dispositions applicables pendant la période d'urgence sanitaire jusqu'au 1er juillet 2020 pour régler la somme de 5300 € et il ne saurait être fait grief, en conséquence au CIFD de s'être comporté en qualité de créancier de mauvaise foi en faisant délivrer pendant cette période une lettre de mise en demeure, aucune disposition règlementaire n'ayant interdit l'accomplissement d'une telle formalité, dont les effets ont seulement été reportés par le législateur.



Cependant,il résulte de cette même lettre de mise en demeure que le CIFD a entendu in fine attirer l'attention des débiteurs en ces termes : " Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que compte tenu des dispositions prévues par l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la crise sanitaire, vous bénéficiez à titre tout à fait exceptionnel d'une prolongation de délai. En effet, vous avez un mois et huit jours à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire pour régulariser votre arriéré. "



Les époux [N] disposaient donc en réalité aux termes même de ce courrier d'un délai d'un mois et 8 jours à compter du 24 juin 2020, date de fin de la période juridiquement protégée issue de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020, soit jusqu'au lundi 3 août 2020 au plus tard (le 1er août, date d'expiration du délai étant un samedi et donc reporté au premier jour ouvrable suivant conformément à l'article 642 du code de procédure civile) pour régulariser les impayés réclamés.



La lecture de ce courrier ne permet de relever l'existence ni d'une contradiction, ni de dispositions équivoques, comme le soutiennent les intimés, sur les délais qui leur étaient accordés par la banque pour régulariser les impayés et sur les conséquences de ce défaut de régularisation, la banque expliquant de manière claire qu'en raison des dispositions relatives à la crise sanitaire, le délai de régularisation était prolongé d'une durée d'un mois et 8 jours à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire. A cet égard, les époux [N] ne sauraient se retrancher derrière l'ignorance qu'ils avaient de la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire, laquelle était parfaitement déterminable comme résultant de la publication de lois ou décrets et donc d'une information accessible à tous. Par ailleurs, les circonstances que le CIFD ait accordé aux débiteurs aux termes de cette mise en demeure un délai d'un mois supplémentaire non prévu par les dispositions relatives à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire ( jusqu'au 3 août 2020 au lieu du 1er juillet 2020 ) et ait fixé en définitive la déchéance du terme à une date encore ultérieure, en l'occurence le 31 août 2020, ainsi qu'il résulte du commandement de payer valant saisie immobilière, sont indifférentes, dés lors qu'elles n'ont pas fait grief aux débiteurs qui disposaient de délais supplémentaires plus favorables pour régulariser leur dette.



Il n'est pas établi, en outre, que la déchéance du terme ait été appliquée par le créancier à une date antérieure, en l'occurence au mois de juin 2020, l'appelante justifiant, contrairement aux allégations des intimés sur ce point, que si elle a cessé de procéder aux prélevements automatiques des mensualités échues postérieurement au 2 juin 2020, c'est uniquement en raison du rejet de prélèvements antérieurs pour défaut de provision du compte, ainsi qu'il résulte tant des relevés de compte produits par les intimés eux-même qui font apparaître que le prélèvement du 2 juin 2020 du CIFD à hauteur de 783, 89 € a été rejeté pour ce motif, que des nombreux courriers du CIFD informant les débiteurs de prélèvements de frais à ce titre et particulièrement en date des 4 février, 3 mars, 1er avril et 2 mai 2020. Il ne saurait donc être fait grief au CIFD d'avoir fait obstacle par l'arrêt de ces prélèvements aux délais accordés aux débiteurs pour régulariser leur dette alors qu'il appartenait à ces derniers de maintenir un solde créditeur suffisant pour permettre au créancier de procèder aux prélèvements automatiques en question, ce qui n'est pas le cas au vu des relevés de comptes produits faisant état d'un solde régulièrement débiteur (au 27 mai 2020, 28 mai 2020, 2 juin 2020, 8 juin 2020, 20 juin 2020 et 26 juin 2020) et des rejets de prélévements antérieurs et d'opter pour un autre mode de paiement, si besoin était.



Les intimés contestent encore le montant des impayés mentionnés par la lettre de mise en demeure à hauteur de 5300 € réclamés. Ils ne produisent cependant, alors que la charge de la preuve leur incombe à ce titre, aucun document de nature à établir qu'ils auraient assuré le règlement de ces mensualités à la date convenue de leur échéances ou qu'ils auraient régularisé ces impayés par des versements intervenant avant la date de déchéance du terme du 31 août 2020, puisqu'il ressort des pièces produites, ce qui n'est pas contesté, qu'ils n'ont procédé à nouveau à des paiements qu'au cours du mois de septembre 2020 (1400 € le 16 septembre 2020 et 6000 € du 18 septembre 2020).



Enfin, les intimés ne rapportent pas davantage la preuve d'un accord quelconque, même tacite, du CIFD aux fins de renoncer au prononcé de la déchéance du terme et de laisser les débiteurs reprendre le paiement des mensualités courantes du prêt.



En conséquence, c'est à tort que le premier juge a considéré que le CIFD ne justifiait pas d'une créance exigible au titre du prêt Habitat n° 100003880 de nature à fonder la saisie immobilière en cause en se fondant sur la mauvaise foi de l'établissement bancaire qui aurait manqué à son obligation de loyauté dans l'exécution du contrat liant les parties, alors que le CIFD a appliqué de manière régulière les règles légales et contractuelles relatives au prononcé de la déchéance du terme et a respecté les dispositions relatives à la période d'état d'urgence sanitaire, ainsi que cela vient d'être développé.



Les intimés font valoir en dernier lieu que la créance du CIFD n'est pas exigible en raison de sommes injustifiées ou indument versées par eux :

- au titre de frais de pénalités pour échéances impayées prélevés sur leur compte à hauteur de 2 851, 33 €

- au titre d'une mauvaise application des termes du contrat portant sur le montant des échéances prélevées, sur le coût total du crédit, sur la révision du taux d'intérêt rendant le CIFD débiteur à leur égard d'une somme de 996, 48 € au 25 mai 2020, date de la mise en demeure en tenant compte des sommes dues par les époux [N] au titre des échéances impayées et de 5501, 68 € au 30 septembre 2020 

- au titre de la déchéance du droit aux intérêts en application de l'article L 313-46 du code de la consommation.



Concernant les frais de pénalités pour échéances impayées, à supposer même que le remboursement de tels frais ne soit pas prévu contractuellement, il incombe aux débiteurs de démontrer qu'ils ont versé au créancier ces pénalités. Or, si les intimés versent aux débats les courriers du préteur qui leur ont été adressés entre le 4 août 2015 et le 2 mai 2020 les informant de ce que des frais pour échéance impayée feraient l'objet d'un prélèvement automatique pour des montants variant entre 60 € et 200 € , ces courriers sont insuffisants à établir que ces frais ont été effectivement prélevés sur leur compte , le CIF invitant les débiteurs à prendre leur disposition pour que leur compte soit approvisionné et les relevés de compte produits par les intimés ne faisant apparaître aucun prélèvement à ce titre, alors même que l'appelante justifie, y compris pour la période considérée, de nombreux courriers faisant état du rejet des prélèvements relatifs aux mensualités impayées pour défaut de provision de leur compte.



S'agissant des autres sommes indues, les intimés se fondent pour soutenir leurs contestations sur la comparaison entre le tableau d'amortissement initial ou la simulation joints à l'offre de prêt avec un tableau d'amortissement édité en 2017, cette comparaison faisant apparaître selon eux :

- une différence entre les mensualités et ls cotisations d'assurance prévues contractuellement et celles effectivement prélevées, 

- une augmentation du coût réel du crédit initial par rapport au coût total prévu au contrat

- le défaut d'application par le préteur de la stipulation contractuelle portant sur la baisse du montant de l'échéance en cas de baisse du taux d'intérêt lors des révisions de ce taux.



Or, il ressort des termes de l'acte authentique et de l'offre préalable que le prêt en cause comporte une période d'amortissement et d'anticipation, au cours de laquelle le paiement des intérêts et le remboursement du capital sera différé, que les emprunteurs sont avertis que les tableaux d'amortissement qui leurs sont remis comprennent l'amortsissement du capital, le montant des primes d'assurances et pour le prêt principal Habitat le montant des intérêts théoriques pour un déblocage immédiat et qu'un tableau définitif avec décomposition des mensualités de remboursement sera adressé aux emprunteurs dés que le point de départ de l'amortissement sera connu et le cas échéant à chaque révision (conditions générales communes aux deux prêts, page 15 de l'acte authentique), dispositions confirmées par l'offre préalable de prêt qui précise que l'échéancier d'amortissement joint est purement indicatif dés lors que le montant des intérêts intercalaires et d'anticipation ne peut être chiffré au jour de la signature de l'offre et qu'un nouvel échéancier d'amortissement comportant par mensualités actualisées la décomposition des intérêts, de l'amortissement du capital et des primes d'assurances sera établi.



En conséquence, le seul fait que le tableau d'amortissement établi en 2017 soit 8 ans après la signature de l'acte de prêt prévoit des mensualités et des cotisations plus élevées que les sommes figurant au contrat est insuffisant à établir le non-respect par le prêteur des dispositions contractuelles et le versement de sommes indues par les emprunteurs tout au long de l'exécution du contrat. Il en est de même de l'augmentation du coût total du crédit et du calcul du taux d'intérêt lors de chaque révision qui est fondée sur la même comparaison erronée avec l'évaluation initiale de l'amortissement du prêt ou la simulation initiale jointe au contrat. Il en est encore de même en ce qui concerne la demande de déchéance du droit aux intérêts en application de l'article L 313-6 du code de la consommation, les intimés considérant que le prêteur a manqué à son obligation d'information annuelle relative au montant du capital restant dû en indiquant lors de la révision annuelle du taux d'intérêt des montants érronés résultant de la distorsion avec les chiffres mentionnés dans le tableau d'amortissement initial. Si le montant du capital restant dû mentionné par le tableau d'amortissement édité en 2017 est également différent du montant indiqué par le prêteur dans son courrier d'information relatif à la révision du taux d'intérêt en date du 25 juin 2019, cette différence n'établit pas davantage un calcul erroné du montant de ce capital dés lors que le tableau d'amortissement édité en 2017 n'était plus d'actualité en 2019 au regard d'un prêt à taux annuellement révisable et susceptible d'évolution en ce qui concerne le montant des mensualités et donc du capital restant dû, le contrat de prêt prévoyant d'ailleurs que le montant des échéances s'appliquera jusqu'à la prochaine révision annuelle du taux d'intérêt ou modification du montant de l'échéance (paragraphe V B de l'offre).



Par ailleurs, si les intimés produisent un rapport établi par un expert-comptable le 15 juillet 2021 concluant au paiement par les emprunteurs à une somme supérieure aux sommes dues contractuellement, il ressort de cette expertise, au demeurant non contradictoire, que ces conclusions résultent de cette même comparaison entre les sommes effectives versées par les débiteurs au créancier et celles mentionnées par l'offre préalable de prêt ou l'acte authentique. Un tel rapport ne saurait donc apporter la preuve d'erreurs de calcul de la part du prêteur, ni d'un quelconque manquement à ses obligations contractuelles de nature à établir le versement par les emprunteurs de sommes supérieures à celles prévues par le contrat.



L'appelante justifie, en conséquence, que la déchéance du terme était parfaitement acquise au 31 août 2020.



Il convient donc d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a annulé la saisie immobilière pratiquée par le CIFD à l'encontre des époux [N] au motif de l'absence d'exigibilité de la créance et en ce qu'elle a prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 27 octobre 2020.



Statuant à nouveau, de ces chefs d'infirmation, il y a lieu de dire que le CIFD n'est pas recevable à poursuivre la procédure de saisie immobilière à l'encontre des époux [N] sur le fondement du prêt à 0% n° 100003879, à défaut d'exigibilité de cette créance, de rejeter la demande de ces derniers aux fins de nullité de la procédure de saisie immobilière tirée de la nullité de la mise en demeure du 25 mai 2020 et du défaut d'exigibilité de la créance portant sur le prêt Habitat n°100003880.





Sur la demande subsidiaire aux fins de suspension de la procédure de saisie immobilière



Les intimés sollicitent la suspension de la saisie immobilière en raison de la procédure de surendettement applicable à Mme [N] et ce, jusquà l'approbation d'un plan conventionnel de redressement et dans la limite de 2 ans.



Il ressort, en effet, des pièces produites que Mme [N] a été déclarée recevable à bénéficier d'une procédure de surendettement par la commission de surendettement de l'Hérault le 24 novembre 2020, recevabilité confirmée par jugement du tribunal judiciaire de Montpellier rendu le 29 avril 2021, étant précisé qu'en revanche, M. [N] a été déclaré irrecevable à bénéficier de la même procédure aux termes de ce même jugement.



Or, il n'est pas contesté que le bien, objet de la saisie immobilière, appartient aux deux époux, mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Il n'est pas contesté davantage que les deux époux sont tenus solidairement du paiement des sommes dues au CIFD. Ainsi, si aux termes de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, la seule recevabilité de la demande de surendettement formée par Mme [N] tenue solidairement à la dette, objet du commandement de payer valant saisie immobilière, n'empêche aucunement la poursuite de la saisie du bien immobilier en cause à l'encontre de son époux, non bénéficiaire de la procédure de surendettement, ainsi que l'a justement rappelé le premier juge.



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension de la procédure de saisie immobilière formée par les époux [N].



Sur les contestations relatives à la fixation de la créance



La SA Crédit Immobilier de France Développement demande que sa créance soit fixée à la somme totale de 119 545, 80 €, telle que réactualisée aux termes d'un décompte du 16 juin 2022. Ce montant correspond cependant aux deux prêts Habitat et 0% faisant l'objet du commandement de payer valant saisie immobilière. 



Or, en raison du défaut d'exigibilité de sa créance au titre du prêt à 0% n° 100003879, il n'y a pas lieu d'en retenir le montant.



Il ressort du décompte réactualisé du 16 juin 2022 que la créance au prêt Habitat n° 100003880 se décompose de la manière suivante :

- Capital restant dû au 31 août 2020 93899,51 € 

- Solde débiteur au 31 août 2020 8 435, 56 €

(correspondant au échéances impayées) - Indemnité d'exigibilité 7 % 6572, 97 €

sur le capital restant dû 

- Intérêts de retard dus 302, 54 € 

entre le 01/09/2020 et le 23/11/2020 

- Intérêts de retard dus 1491, 07 € 

entre le 29/04/2021 et le 16/06/2022 

- Frais de procédure 1818,36 € 

- A déduire,versements reçus

 depuis le 01/09/2020 - 2183,89 € 

Soit un total de 110 336,12 €.



Les intimés demandent à la Cour de fixer le montant de la créance du CIFD à la somme de 20 145, 34 € et subsidiairement à celle de 86 316, 87 € en contestant :

- le montant des pénalités des échéances impayées versées au créancier en cours de contrat à hauteur de 2 851, 33 €, somme à déduire du montant de la créance

- le montant des échéances impayées qu'il y a lieu de fixer à 4170, 69 €

- le montant de la clause pénale de 7 % à déduire 

- l'absence d'affectation au prêt Habitat du règlement de la somme de 6000 €

- l'absence de prise en compte du solde du contrat d'assurance-vie à hauteur de 1502 € versé au créancier.



En ce qui concerne les pénalités des échéances impayées, les intimés reprennent la même contestation que celle soulevée précédemment au titre de l'absence d'exigibilité de la créance. Ils ne démontrent pas cependant avoir assumé le paiement de ces frais, ainsi qu'il résulte des développements précédents à ce sujet et auxquels il y a lieu de se reporter expressément.



De même, en ce qui concerne l'arriéré au titre des échéances impayées à la date de déchéance du terme, les intimés se fondent sur les mêmes arguments que ceux développés précédemment sur le non-respect des dispositions contractuelles relatives au montant des mensualités par le créancier auquel il est fait grief d'avoir prélevé des échéances plus élevées que celles figurant au contrat de prêt. Les intimés n'apportent cependant pas la preuve d'une évaluation erronée de ces prélèvements au regard des dispositions contractuelles, ainsi qu'il résulte des développements précédents à ce titre et auxquels il y a lieu de se reporter expressément.



Concernant les réglements invoqués, il résulte tant du commandement de payer valant saisie immobilière que des décomptes réactualisés ultérieures de l'appelante en date des 21 mai 2021 et 16 juin 2022 que le CIFD a déduit un versement de 6000 € effectué le 18 septembre 2020 du montant de sa créance, que néanmoins et contrairement aux allégations de l'appelante à ce titre, elle a affecté ce versement, dans son dernier décompte, au règlement de la seule créance invoquée au titre du prêt à taux 0% et non à celle au titre du prêt Habitat. Il ressort du décompte du 21 mai 2021 que ce versement correspond à un réglement au titre d'un nantissement dont le CIFD dispose dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie souscrit par M. [N]. Les intimés justifient par un courrier du CIFD en date du 8 septembre 2020 adressé à la société AXA que ce réglement fait suite à une demande de mainlevée du nantissement en cause dont il dispose au titre du contrat d'assurance-vie souscrit par M. [N] et venant en garantie du seul prêt Habitat. C'est donc bien en déduction du montant de la créance relative à ce dernier prêt et non au prêt à taux 0% que ce versement devait intervenir. Il y a donc lieu de déduire le montant de 6000 € du montant de la créance du CIFD.



En revanche, le courrier de la société AXA en date du 4 janvier 2021 adressé à M. [N] par lequel elle l'informe du montant de son épargne à hauteur de 1502 € au titre de ce même contrat d'assurance-vie est insuffisant à établir que le CIFD aurait demandé et obtenu le déblocage de cette somme en garantie du prêt en cause. Il convient donc de rejeter cette contestation.



Concernant la clause pénale de 7 %, les intimés demandent à la Cour de réduire à 0 le montant de cette indemnité en application de l'article 1152 ancien du code civil qui permet au juge de modérer même d'office cette pénalité, laquelle est manifestement excessive au regard de leur comportement de débiteurs malheureux et de bonne foi et au regard du comportement déloyal du CIFD qui a prononcé la déchéance du terme à la faveur de la crise sanitaire et aux termes d'un courrier obscur alors que les versements qu'ils avaient effectué couvraient l'arriéré et que le CIFD a concouru à leur défaillance par l'arrêt des prélèvements automatiques. Ils ajoutent que cette pénalité est également excessive au regard de l'absence de justification du préjudice subi par le créancier, le retard lié au défaut de paiement étant déjà réparé par les intérêts au taux conventionnel conformément à l'ancien article 1153 du code civil et qu'il appartient au CIFD pour prétendre à des dommages et intérêts distinct de prouver un préjudice indépendant de ce retard de paiement, ainsi que la mauvaise foi des débiteurs. 



Le contrat de prêt Habitat liant les parties contient une clause pénale prévoyant en cas de défaillance de l'emprunteur lorsqu'il est exigé le remboursement immédiat du capital restant dû que le prêteur pourra demander une indemnité égale à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû et des intérêts échus non versés, et ce, en supplément des intêrêts de retard courant sur les sommes restant dues, sans préjudice des articles 1152 et 1231 du code civil (anciens).



Il convient de rappeler en premier lieu que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations s'applique du seul fait de cette inexecution et ce, sans qu'il soit nécessaire au créancier de justifier de l'existence d'un préjudice. En outre, les dispositions de l'article 1153 ancien du code civil (actuel article1231-6 du code civil) aux termes desquelles le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire, sont inapplicables à la clause pénale, les dommages et intérêts visés par l'article précité résultant de la seule appréciation du juge alors que le principe et le montant de la clause pénale résultent du contrat.



Néanmoins, Le juge de l'exécution, comme tout juge, dispose du pouvoir de modération tiré de l'article 1152 ancien du code civil (actuel article 1231-5 alinéa 2 du code civil) s'il estime que la clause pénale est manifestement excessive.



En l'espèce, l'indemnité d'exigibilité retenue par le CIFD à hauteur de 6572, 96 € a été calculée sur le capital restant dû à la date de déchéance du terme de 93 899, 51 €, conformément aux stipulations contractuelles.



Pour apprécier le caractère manifestement excessif d'une clause pénale, le comportement des débiteurs, tel qu'évoqué par les intimés est indifférent.



Par ailleurs, ainsi que déjà jugé précédemment dans le cadre du présent arrêt, il n'est démontré l'existence d'aucun comportement déloyal ou fautif du CIFD dans le prononcé de la déchéance du terme, laquelle est intervenue régulièrement dans le respect des dispositions contractuelles et des dispositions législatives et réglementaires relatives à la période d'urgence sanitaire, alors que les versements invoqués sont intervenus postérieurement à l'acquisition de la déchéance du terme et que l'arrêt des prélèvements automatiques par le créancier n'est que la conséquence du défaut de provision du compte des débiteurs lors des échéances précédentes. Le comportement du CIFD dans l'exécution du contrat n'est donc pas de nature à rendre la clause pénale manifestement excessive.



La disproportion manifeste s'apprécie, en revanche, en comparant le montant de la peine de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi par le créancier.



Or, en l'espèce, il y a lieu de tenir compte des versements effectués par les débiteurs postérieurement à la déchéance du terme à hauteur de 2183, 89 €, tels que figurant dans le décompte du 16 juin 2022, et de 6000 €, tels que retenus par le présent arrêt, ces versements opérés pour l'essentiel dés le mois de septembre 2020, dans les suites immédiates de la déchéance du terme et quasiment équivalents au montant des échéances impayées, venant réduire de manière significative le montant de la créance du CIFD, ainsi que le préjudice subi par ce dernier en raison du retard de paiement. Ces éléments caractérisent ainsi le caractère manifestement excessif de l'indemnité contractuelle justifiant que la clause pénale soit minorée à hauteur de 6000 € (93 899, 51 € au titre du capital restant dû - 8183, 89 € au titre des versements = 85 715, 62 € X 7 %).



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la créance du CIFD doit donc être fixée de la manière suivante :



- Capital restant dû au 31 août 2020 93899,51 € 

- Solde débiteur au 31 août 2020 8435, 56 €

(correspondant au échéances impayées) 

- Indemnité d'exigibilité 7 % minorée 6000 €



- Intérêts de retard dus

entre le 01/09/2020 et le 23/11/2020 302, 54 € 

- Intérêts de retard dus 

entre le 29/04/2021 et le 16/06/2022 1491, 07 € 

- Frais de procédure 1818,36 € 



- Versements reçus depuis le 01/09/2020 - 8183,89 € 

Soit un total de 103 763, 15 €.





Sur la demande d'autorisation de vente amiable



Conformément à l'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, le juge autorise la vente amiable après s'être assuré qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.



Cette demande s'apprécie au regard des démarches de mise en vente du bien et notamment de la production par le débiteur d'un mandat de vente du bien saisi auprès d'un professionnel de l'immobilier ou d'estimations immobilières.



En l'espèce, les parties s'accordent sur la vente amiable du bien saisi, le CIFD manifestant clairement son accord dans le cadre du dispositif de ses conclusions.



Les époux [N] produisent, par ailleurs, pour justifier de leurs démarches de vente du bien en cause, une estimation immobilière en date du 3 juin 2021 pour un prix de 179000 € à 189000 €.



S'agissant du prix minimum de cette vente amiable, conformément aux dispositions de l'article R 322-21 du Code des procédures civiles d'exécution, le Juge de l'Exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deça duquel l'immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.



Au regard de la description des biens objets du commandement valant saisie immobilière, de leur état général, de leurs caractéritiques tels que résultant du procès-verbal de description et du prix retenu par le compromis de vente, il convient de fixer un prix minimum de vente à 170 000 €, qui apparaît adaptée à la réalité du marché local actuel. 



Il convient donc d'autoriser la vente amiable du bien dont s'agit pour un prix qui ne saurait être en deçà de la somme de 170 000 €, prix qui ne fait pas obstacle à une vente à un prix supérieur.





Sur la mise à prix 



Il n'y a pas lieu de fixer le montant de la mise à prix en cas de vente forcée, comme le demande l'appelante, ce montant étant fixé à la somme de 62000 € dans le cahier des conditions de vente et ne faisant l'objet d'aucune contestation.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive



La demande des intimés tendant à voir déclarer nulle la procédure de saisie immobilière engagée à leur encontre étant rejetée, il n'est pas établi l'exercice par l'appelante d'une action abusive. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



L'équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient, en conséquence, de rejeter leur demande formée à ce titre.



M. [E] [N] et à Mme [I] [F] épouse [N] succombant pour partie à leurs demanes, ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la saisie immobilière pratiquée par la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) à l'encontre de M. [E] [N] et de Mme [I] [F] épouse [N] au motif de l'absence d'exigibilité de la créance et en ce qu'il a prononcé la nullité et ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie du 27 octobre 2020 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 novembre 2020 (volume 2020 S n°82),



Statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,



Dit que la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) n'est pas recevable à poursuivre la procédure de saisie immobilière à l'encontre de M. [E] [N] et de Mme [I] [F] épouse [N] sur le fondement du prêt à 0% n° 100003879, à défaut d'exigibilité de cette créance, 



Rejette la demande formée par M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] aux fins de nullité de la procédure de saisie immobilière tirée de la nullité de la mise en demeure du 25 mai 2020 et du défaut d'exigibilité de la créance portant sur le prêt Habitat n°100003880, 



Y ajoutant,



Retient la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Sud à la somme de 103 763, 15 € arrêtée au 16 juin 2022 au titre du prêt Habitat n°100003880,



Autorise M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] à procéder dans un délai de 4 mois à la vente amiable des biens immobiliers constitués par les lots n° 2 et 130 dépendant de l'ensemble immobilier dénommé "Le Mail" situé à [Adresse 9], et cadastré section CE n° 172 , tels que visés dans le commandement valant saisie immobilière du 27 octobre 2020, pour un prix qui ne pourra être inférieur à la somme de 170 000 € ,



Renvoie les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier auquel il appartiendra de suivre la procédure postérieure à l'autorisation de vente amiable et de statuer sur la taxation des frais,



Rappelle qu'en cas de vente amiable, le notaire chargé d'établir l'acte de vente devra, conformément aux articles R 322-24 et R 322-25 du code des procédures civiles d'exécution :

- mentionner les frais taxés qui seront versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente, 

- faire constater la vente par le juge de l'exécution, dans les conditions qui ont été fixées, afin que ce dernier puisse ordonner la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège prises du chef des débiteurs,



Confirme le jugement entrepris en l'ensemble de ses autres dispositions,



Rejette la demande formée par M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] pour procédure abusive,



Rejette la demande formée par chacune des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [E] [N] et Mme [I] [F] épouse [N] aux dépens de première instance et d'appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

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